2026年11月の住宅ローン金利の動向 おすすめの銀行は？
2026年11月の住宅ローン金利は、変動金利の据え置きが多い一方、固定金利は大手行を中心に引き下げが目立ちました。フラット35（借入期間21年以上・融資率9割以下）も年3.810％と、4か月ぶりに小幅に下がっています。当編集部が11月2日に各行公式サイトで確認したところ、前月と比べられた139件のうち72件が引き下げで、変動金利を上げたのはイオン銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行・楽天銀行の4行でした（当社調べ）。
ドコモSMTBネット銀行はWEB申込コースの受付を終え、新規は対面相談コースに移りました。比べ方に迷ったらSBIマネープラザで対面相談を、返済額を最後まで固定したいならSBIアルヒのフラット35を候補に入れてください。
住宅ローン選びのポイント
住宅ローンはトータルコストを考えよう
住宅ローンを選ぶ際に、まず最初に確認すべきなのは金利です。たとえ金利差がわずかでも、数十年にわたる返済期間の中では総返済額に大きな違いが生じます。どの金融機関を選ぶにしても、出発点は「金利の比較」であることに変わりはありません。
近年は、各金融機関がさまざまな付帯サービスやオプション保障を組み合わせた住宅ローンを打ち出しています。しかし、どんなにサービスが充実していても、まずは金利を軸に比較することが最も重要です。2026年11月時点の変動金利（新規・最優遇）は、当編集部が確認した範囲で年1.195％（三菱ＵＦＪ銀行）〜年1.847％（ソニー銀行の変動セレクト）で、全期間固定のフラット35とは年2.0〜2.6％ほどの差があります。同じ変動金利でも行によって年0.6％以上の開きがあるため、金利タイプをそろえたうえで比べてください。
次に注目すべきポイントは、借入時や借り換え時に発生する諸費用です。代表的なものには保証料、事務手数料、抵当権設定費用、印紙税などがあり、金融機関によって金額や負担方法が大きく異なります。表面上の金利が低くても、諸費用が高額であれば総返済額が増える可能性もあるため、金利と合わせて実質負担を比較することが欠かせません。
さらに、疾病保障や団体信用生命保険などの付帯保障も重要な比較ポイントです。特に、がん・脳卒中・急性心筋梗塞などの三大疾病保障を無料で付帯する金融機関も増えており、有料オプションを追加できるケースもあります。保障内容によって「もしものときの安心感」が大きく異なるため、自身や家族のライフプランに合った内容を慎重に選んでください。
まとめると、住宅ローン選びの基本は「金利で候補を絞り込み、そのうえで諸費用や保障内容を比較して最適な商品を選ぶ」ことです。この順序で検討すれば、長期的に見ても後悔のない選択ができます。
また、現在は金利上昇リスクにも注意が必要です。固定金利は長期金利の動きで月ごとに上下し、変動金利も政策金利の動向次第で上昇する可能性があります。今後の金利動向を見据えたうえで、自身の返済計画に合った金利タイプを選んでください。
借りるときにかかる費用は住宅ローンの諸費用の解説で紹介しています。
金利タイプを決めよう
住宅ローンの金利タイプは大きく分けて「変動金利型」「固定金利選択型」「超長期固定金利型」の3種類があります。
できるだけ低金利で借りたい方に人気なのは「変動金利型」です。金利水準が最も低い一方で、将来的に金利が上昇すれば返済額が増えるリスクを抱えています。これに対して「固定金利選択型」は5年や10年といった一定期間だけ金利を固定する仕組みで、安定感と低金利のバランスを取りたい人に選ばれています。そして「超長期固定金利型」は借入期間の全体を通じて金利を固定できるため、安心感は抜群ですが、金利は他のタイプより高めに設定されています。
住宅ローンを選ぶ際は、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自分のライフプランに合った金利タイプを見極めることが大切です。また、金利を比較するときは必ず同じタイプ同士で比較しましょう。変動金利と固定金利を直接比べても意味がなく、条件をそろえて比較することが重要です。
住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」（2026年1月調査・2026年2月公表）では、2025年4〜9月に住宅ローンを借りた人の75.0％が変動金利を選んでいます（住宅金融支援機構）。変動金利が多数派である一方、返済額を確定させたいと考えて固定金利を選ぶ人もいます。
金利タイプの違いは住宅ローンの金利タイプの解説をご覧ください。
万が一に備え、低金利にこだわって余裕のある返済計画を
マイホームの購入は「人生最大の買い物」といわれるほどの大きな決断です。その購入資金を支える住宅ローンは、多くの場合20年から30年という長期にわたって返済を続けることになります。近年では、返済負担を抑えるために50年ローンを選ぶ人も増えており、ローンの超長期化が進んでいます。借入額が大きく、返済期間も長いため、わずかな金利差や商品内容の違いが将来の家計に大きな影響を及ぼす点が、住宅ローンの最大の特徴といえるでしょう。
また、長期返済の間には、転職やリストラ、病気やけがによる収入減少、さらには金利上昇など、さまざまなリスクが想定されます。こうした「もしもの事態」に備えるためには、金利水準の低さだけでなく、保障内容を重視したローン選びが重要です。
中でも注目されているのが疾病保障です。最近では、団体信用生命保険（団信）に疾病保障が標準で付帯している住宅ローンが主流になりつつあります。たとえば、「がんと診断されると住宅ローン残高の半分または全額が保険で返済される」といった仕組みや、「特定の疾病や長期入院によって返済が免除される」タイプなど、保障内容は年々充実しています。もはや疾病保障付きの団信は特別なオプションではなく、住宅ローンの基本機能といえるほど一般化しています。
こうした保障は、長期の返済期間中に起こり得るリスクから家族を守るための大切な仕組みです。金利や諸費用だけでなく、保障内容の充実度まで考慮して選ぶことが、安心して暮らせるマイホーム購入への第一歩となります。長期にわたって安定した返済を続けるためには、「どんなときでも返し続けられる住宅ローン」であるかどうかを見極めることが何より重要です。
疾病保障の上乗せ金利は団信と疾病保障の銀行別比較で比べています。
住宅ローン審査に備えよう
住宅ローンを借りる際には、借入れを申請した銀行や保証会社が審査を行います。これは簡単に言うと、あなたがきちんと住宅ローン返済ができる人物か、担保になる物件が相応の価値があるかどうかを審査するものです。 せっかく良い銀行・良い住宅ローンを選んでも、住宅ローン審査に落ちては意味がありません。また、審査に通っても、希望額の減額や金利を高く設定されては返済計画を考えなおさなければならない事態になってしまいます。そうなる前に、事前に住宅ローン審査のポイントを理解して万全の準備で臨みましょう。
審査で見られる項目は住宅ローン審査のポイントで解説しています。
借り換えは「トータルコスト」で判断する
「低金利のうちに借り換えを」という時代ではなくなりました。金利は上昇局面に入っており、借り換えれば必ず得をするとは限りません。それでも借り換えの検討に意味があるのは、数年前に高めの金利で借りた人や、優遇幅の小さい条件で契約している人がいるからです。まずは返済予定表で自分の適用金利・残高・残りの返済期間を確認するところから始めてください。 住宅ローンの借り換えのポイントは、諸々のコストを含めたトータルの支払額を比較することです。借り換えない場合の今後の総支払額と、借り換えた後の総支払額と事務手数料・保証料の差額・団信費用・収入印紙代・登録免許税・登記費用などのトータルコストを比較することになります。 一般的には金利差が1%以上あり、ローン残高が1,000万円以上残っていて、残りの返済期間が10年以上あると、借り換えがお得と言われています。
借り換えで得をする条件は借り換えで得する条件と総コストの見極め方で紹介しています。
2026年11月 銀行アクセス数
ソニー銀行
ソニー銀行は、ソニーと三井住友銀行の共同出資により設立され、ソニーフィナンシャルホールディングス傘下のネット銀行です。 オリコン顧客満足度調査の住宅ローン部門で長年にわたり高い評価を得るなど、多くの利用者に選ばれるメリットの多い住宅ローンです（受賞内容は年度ごとに変わります）。
金利重視の「変動セレクト・固定セレクト」と費用重視の「住宅ローン」
初期費用を節約できる（住宅ローン）
無料でがん団信50が付帯
借りた後もいろいろな手数料が無料
SBI新生銀行
SBI新生銀行の住宅ローンは他にはないサービスで人気を集める銀行です。 インターネットバンキングや外貨建預金、豊富な選択肢のあるキャッシュカードなど日本の銀行とは違った個人向けサービスに力をいれており、住宅ローンにおいてもネットを中心とした顧客獲得に力を入れています。
保証料0円・一部繰上返済手数料0円
がん団信100を取り扱い
上乗せ0円で選べる全疾病保障付団信
仮審査がなく本審査だけで手続きが進む
SBIマネープラザ（所属銀行：ドコモSMTBネット銀行）
SBIマネープラザは、証券・保険・住宅ローン・銀行預金などの多種多様な金融商品を扱っている国内ネット金融グループのSBIグループの1つです。
物件価格80％以下の金利優遇が対面相談コースで継続
専門家に相談しながら契約
無料の疾病保障付きの住宅ローン（スゴ団信）
保証料・団信・印紙代・一部繰上返済手数料が無料
イオン銀行
イオン銀行は、大型スーパーで有名なイオングループの銀行です。
2008年1月から住宅ローンの提供をはじめ、全国のイオンモールに対面相談できる窓口を展開するネット銀行です。
定率と定額から選べる取扱手数料
全国のイオンモールに住宅ローン専門スタッフ
イオンでのお買い物が5%OFF
保証料・一部繰上返済手数料が無料
手数料・団信の条件は改定されることがあります。総額で比べる際は、各金融機関の最新の条件表を基にしてください。
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