マイナス金利などの金融緩和以降、金利が低下しているため住宅ローンの借り換えが気になっている方も多いのではないでしょうか。借り換えとはより金利の低い住宅ローンをもう一度借り入れ、それまで返済していた住宅ローンを一括で返済してしまうことです。

住宅ローン金利が低下しているとはいえ、この借り換えにより誰でも返済額が減るとは限りません。今回は借り換えのタイミングやっ実行するための目安・条件について確認してみましょう。

今は借り換えの絶好のタイミング?

借り換えにるには今の返済中の住宅ローンと借り換える住宅ローンの金利がポイントです。
冒頭で話した通り、日銀による金融緩和により史上空前の超低金利となっているため、ほんの3年前に住宅ローンを借りた方でもそのメリットを享受出来る状態となっています。まずは人気の高い金利タイプである変動金利と10年固定金利の推移を見てみましょう。

主要ネット銀行の変動金利の推移グラフです

主要ネット銀行の10年固定金利の推移グラフです

2016年以降の金利をグラフにしてみました。

細かい上下がある10年固定金利は最も低下した水準からは若干上昇していますが、変動金利は低下した金利を維持しているのがわかります。

さらに2020年3月は変動金利が歴史的な低金利となっています。
借り換えではより低い金利の住宅ローンに借り換えることで「メリット=返済額が減る」が大きくなるため、金利が低下している今は絶好のタイミングと言えます。
では次は借り換えでメリットがある条件を見てみましょう。

借り換えでメリットのある条件は?

住宅ローン金利が低下している貯め今は絶好の借り換えのタイミングであるのは間違いありません。
では次に借り換えでメリットがある条件について見ていきましょう。

メリットのある条件を満たしている時

  • ローン残債が1,000万円以上ある
  •  残債が多いほど効果が大きい

  • 返済期間が10年以上残っている
  •  残りの返済期間が長いほど効果が大きい

  • 借りている金利と借り換えようとしている金利が1%以上低い
  •  金利差が大きいほど効果が大きい

一般的にこの3つの条件を満たしていると、借り換えに必要になる諸費用を負担しても返済総額を減らせることができると言われています。
しかし、現在の超低金利では、借り換えの恩恵を受けるハードルは劇的に下がっています。金利差が0.5%ほどあれば返済額を減らせるケースもあるようです。一度、銀行のシミュレーターで試算してみることをおすすめします。

金利優遇期間が終了しそうな時・した時

借り換えでメリットがある(返済額を減らせる)条件として金利差がでてきましたが、金融緩和による住宅ローンの低金利でただでさえその金利差が大きくなっているのが現状ですが、もう1つ効果が大きくなるのが金利が優遇される固定期間が終了した方に強く借り換えをおすすめします。
それは金利が優遇される固定期間が終了すると大幅に金利が上昇するためです。

住宅ローンの金利タイプで人気の高い10年固定金利の当初の金利固定期間が終了した後の金利を見てみましょう。

<10年固定金利の比較>
銀行新生銀行auじぶん銀行
当初期間の金利10年固定金利:
0.800%
(当初固定金利タイプ)
10年固定金利:
0.550%
(当初期間引下げプラン)
当初期間終了後の金利変動金利:
1.300%
変動金利:
1.690%
※どちらの銀行も固定期間終了後は申し出がない限り変動金利へ変更します。

ネット銀行でも最低水準の10年固定金利で住宅ローンを提供しているauじぶん銀行の金利をみてみると、優遇されている当初期間の金利が圧倒的に低い分、当初期間終了後には大幅に金利が上昇することがわかります。

優遇期間が終了した金利では、借り換えることで簡単に「金利差1%」を確保できそうですね。
固定期間を終了した後もなんとなく返済を続けいている場合には、絶対に借り換えを検討してみるべきでしょう。数百万円単位で返済額を減らせる可能性もあります。

変動金利で金利が上昇しそうな時

変動金利で借り入れしている場合、多くの方が固定金利で借り換えを行われると思いますが、金利上昇のタイミングを把握することは非常に難しいため、待ちすぎず早めに実行しましょう。変動金利と固定金利は参考にする指標も動きも異なり、変動金利が上昇し始めた時には、固定金利はすでに上昇していることも考えられます。

ただ「消費者物価指数(CPI2%)を安定的に維持」という明確な金融緩和の目標があるため、この消費者物価指数(CPI)をチェックすることで『金融緩和の終了のタイミング=住宅ローン金利が上昇するタイミング』は簡単にわかる状況となっています。
当サイトでも毎月発表される数値を速報としてお知らせしていますが、変動金利で借入れている方はこの消費者物価指数(CPI)をチェックしておきましょう。

独立・転職や年収が下がりそうなとき

近いうちに会社を辞めて独立する、転職の予定がある、収入が減ることが予想されるといった場合、借り換えを検討しているのであれば早急に行動に移しましょう。
借り換えには新規に借り入れる時と同様に住宅ローン審査があります。審査では、勤続年数や年収が重要な項目となっています。会社を辞める前や、収入が減る前であれば審査も通りやすくなります。

返済が厳しくなったとき

返済期間中に、支出が増えてしまい毎月の返済が厳しくなってしまったときは、借り換えを行い返済期間を伸ばすことで月々の返済額を減らすことが可能です。

金利的には借り換えの絶好のタイミング

借り換えを行うタイミングは、上記のような個人的なタイミングと金利が大幅に下がったときなどの金利面でのタイミングの2つあります。

個人的なタイミングはともかく、金利面では「史上空前の超低金利」と言われる今は絶好のタイミングであることは間違いありません。借り換えを検討してない方でも今借り入れている金利を確認して公式サイトでシミュレーションをしてみれば意外なほど返済額が減るかもしれませんよ。

1月から3月は金利が下がる事が多い

住宅ローンの実行件数は3月が年間を通して一番多くなります。
そのため1月から3月にかけて期間限定のキャンペーンとして金利を引き下げることが多くなっています。

実際に2020年も3月までの変動金利を中心に金利が低下しています。

auじぶん銀行は期間限定で変動金利を引き下げるキャンペーンを開始し管理の低金利となっています。

さらにジャパンネット銀行住信SBIネット銀行SBIマネープラザも変動金利が低下しています。

こういった金利が下がったタイミングでうまく借り換えることができれば、借り換えの効果は更に大きくなりますね。
そこで当サイトでおすすめする借り換え先の住宅ローンを紹介しておきましょう。

 

おすすめの借り換え住宅ローンは?

住宅ローン借り換え比較ランキング<2020年4月金利更新>
順位銀行名変動金利固定金利事務手数料保証料申込み
1位auじぶん銀行のロゴ画像です0.410%

(全期間引下げプラン)


10年固定:0.550%

(当初期間引下げプラン)


20年固定:0.921%

(当初期間引下げプラン)

借入額の
2.20%(税込)
0円公式サイト
詳細を確認
2位ジャパンネット銀行のロゴ画像です0.399%

(全期間引下型)

10年固定:0.620%

(当初期間引下型)


20年固定:1.240%

(当初期間引下型)

借入額の
2.20%(税込)
0円公式サイト
詳細を確認
3位ソニー銀行のロゴ画像です0.507%

(変動セレクト
住宅ローン)※5

10年固定:0.600%

(固定セレクト
住宅ローン)※5


20年固定:0.972%

(固定セレクト
住宅ローン)※5

借入額の
2.20%(税込)
0円公式サイト
詳細を確認
4位0.450%

※2
(変動フォーカス)

10年固定:0.800%

(当初固定金利タイプ)

変動金利:
借入額の
2.20%(税込)
10年固定:
55,000円~
165,000円
(税込)
0円公式サイト
詳細を確認
5位楽天銀行のロゴ画像です

金利選択型

0.527%~10年固定:
0.751%~
一律
330,000円

(税込)
0円公式サイト
詳細を確認
6位楽天銀行のロゴ画像です

フラット35

なし20年以内:1.230%
21年以上:1.300%

※1

借入額の
0.99%(税込)
0円公式サイト
詳細を確認
7位ARUHIのロゴ画像です

フラット35

なし20年以内:1.230%
21年以上:1.300%

※1

借入額の
1.10%(税込)

※6

0円公式サイト
詳細を確認
8位SBIマネープラザのロゴ画像です0.428%

※4
(通期引下げプラン)


10年固定:0.760%

※4(当初引下げプラン)


20年固定:1.390%

※4(当初引下げプラン)

借入額の
2.20%(税込)
0円公式サイト
詳細を確認
9位sumishinsbi_bank_83x420.428%

※3
(通期引下げプラン)

10年固定:0.760%

※3(当初引下げプラン)


20年固定:1.400%

※3(当初引下げプラン)

借入額の
2.20%(税込)
0円公式サイト
詳細を確認
※1 機構団信に加入した場合の金利です。団信に加入しない場合には0.2%金利引下げとなります。
※2 事務手数料が55,000円~165,000円の変動金利(半年タイプ)は0.650%。
※3 審査結果によっては、表示金利に年0.1%上乗せとなる場合があります。
※4 審査結果によっては、表示金利に年0.1〜0.3%上乗せとなる場合があります。
※5 借り換え/新規購入で自己資金10%未満の場合の金利です。
※6 WEB申込みで借り換えた場合の事務手数料です。
借り換え比較ランキングの詳細はこちら

借り換え先のおすすめはauじぶん銀行

借り換え比較ランキングを見てみると、auじぶん銀行の変動金利(全期間引下げプラン)は期間限定で金利を引下げています。

さらに20年固定金利は「フラット35」の20年以内の固定金利よりもかなり低い金利となってることにも注目です。
残りの住宅ローンを20年以内で返済できそうであれば、金利上昇リスクもなく20年間も金利を確定できますね。

auじぶん銀行の住宅ローンのおすすめポイントは金利が低いことだけではありません。
auじぶん銀行の住宅ローンは団信の保障に加えて、「がん50%保障団信」と「全疾病保障」の2つの疾病保障が金利上乗せなしの無料で付帯します。
低金利とこの手厚い保障が借り換え先の住宅ローンとして大変おすすめです。

auじぶん銀行の疾病保障の説明図です

超低金利の今は借り換えには絶好のタイミングです。ご自身が今借入れている住宅ローンの金利を確認して、借り換えで気になる住宅ローンがあれば公式サイトで積極的にシミュレーションをして、いくら偏差額が減るのか試算して見ましょう。

 

 

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