平成30年3月23日に国土交通省が全国の民間金融機関1363社を対象に住宅ローン審査に関する調査を行った『平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査』を発表しました。

この調査は毎年実施・発表されており、公的な機関による多くの調査項目を数多くの金融機関に対し調査したものであり、住宅ローン審査基準を知る上で重要な資料と言えます。

通常、住宅ローンの審査基準は我々契約者に開示されることはなく、仮に住宅ローン審査に落ちてもその理由は開示されません。

こうした住宅ローン審査について公的な機関が行った調査はこれから住宅ローン審査を申し込もうとしている方や、すでに住宅ローン審査に落ちて理由が知りたい方、通らない理由が知りたい方には必見と言えるでしょう。

 

早速ですが最新の調査結果を見てみましょう。

国土交通省が3月に発表した「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」の31ページを引用します。

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平成29年度分

平成28年度分(昨年発表)

 

金融機関が住宅ローン審査で考慮する項目として、完済時年齢95.6%(前年98.8%)、健康状態95.7%(前年97.6%)、担保評価95.5%(前年97.2%)、借入時年齢95.6%(前年)97.6%、勤続年数92.7%(前年97.2%)、年収93.6%(前年94.4%)、連帯保証92.8%(前年93.5%)、営業エリア87.0%(前年89.9%)、返済負担率82.6%(前年88.0%)、カードローンなど他のローンの状況や返済履歴59.0%(前年64.8%)、雇用形態72.2%(前年)78.2%となっています。

1年の変化で住宅ローン審査基準の変化を語ることは適切ではないと思われますが、勤続年数、返済負担率、カードローンなどの他穂返済状況、雇用形態について前年比で5%以上数字へ減っており、転職や非正規雇用の一般化などの雇用状況の変化が住宅ローン審査にも影響を及ぼしている可能性があります。

 

さて、70%以上の金融機関が考慮する各項目をご説明していきます。

 

項目内容
完済時年齢満80歳未満としている銀行が大半です。46歳で35年ローンでは審査に落ちることをとなります。
健康状態民間金融機関の住宅ローンでは団体信用保険(団信)という生命保険への加入が必須であり、病歴や持病によってはこの生命保険への加入審査に落ちる可能性があります。持病・病歴で心配な点がある場合、団信の加入条件を緩和した「ワイド団信」を扱う、じぶん銀行への住宅ローン審査申し込みを検討してみてください。
担保評価新築の場合には購入費用や建設費用を担保評価額としてる場合が多く金融機関によっては100%借り入れも可能になります。
一方問題となる可能性があるのが借り換えです。マイホームの評価額を住宅ローン残高が上回る場合には担保割れとなり、借り換えが困難となるでしょう。住宅価格が右下がり市況では要注意と言えます。
借入時年齢満20歳以上としている金融機関が大半です。
勤続年数1年以上としている金融機関が645社、3年以上としてる金融機関が271社となりました。転職直後でも住宅ローン審査をあきらめる必要はないかもしれません。
年収150万円以上としている金融機関が586社と半数を占めました。
連帯保証多くの金融機関では金融機関の系列の保証会社による保証が必要となります。保証料が2.16%必要となります。
ネット専業銀行では保証会社を利用しない住宅ローンとなるため、住宅ローン審査申し込み時にはじぶん銀行住信SBIネット銀行などのネット専業銀行にも申し込みをされてはいかがでしょうか。
金融機関の営業エリア地方銀行を中心に住宅ローンの融資可能なエリアが定めらていますので、住宅ローン審査申し込み前に、申し込む地方銀行が対象エリアなのか確認をしましょう。
なお、じぶん銀行住信SBIネット銀行などのネット専業銀行は全国を対象にしています。
融資率/返済負担率本調査によると45%
0%から35%以内としている金融機関が最多となりました。
日本国内で最も住宅ローン審査に寛容なフラット35では
年収(税込) 返済比率
400万円未満 30%以内、
400万円以上 35%以内
としています。
他ローンの状況や返済履歴クレジットカードの返済遅延やカードローン・キャッシングの利用有無・返済遅延などがないか、信用情報機関に照会されます。
返済遅延などの事故は5年程度、信用情報機関に記録されることとなります。
最近ではスマートフォンを月賦での支払いとするのが一般的ですが、これも立派なローンとなりますので、月々の携帯電話料金の支払い遅延がないように気をつけましょう。
雇用形態派遣社員や契約社員を住宅ローン融資の対象外する銀行が半数を占め、正社員・公務員・自営業を対象とする金融機関が大半です。
日本国内で最も住宅ローン審査に寛容なフラット35ではアルバイト、派遣社員、契約社員も住宅ローン審査申し込み可能となっています。

 

住宅ローン審査に通らない、落ちた方が考える審査落ち理由とは?

住宅情報サイト「HOME’S」を運営するネクストが、「住宅ローンの審査に通らなかったことがあるが、住宅ローンを借りられた」を対象とした住宅ローン調査を行いました。
こちらの内容も体験断として貴重ですので見て行きましょう。

 

1位「年収が少なかったから」(30.0%)

住宅ローンの審査では収入に対する借入額の割合に基準を設けています。細かい数字は銀行によって異なり公表されることはありません。一般的に借入額は年収の5倍、月の返済額が月給の25%以内など基準があり、住宅ローンの審査に落ちた場合、借入額を考え直してみる必要がありそうです。

国土交通省が行った今回の調査では、借り入れするに辺り最低年収を150万円以上としている金融機関が648社と半数を占めています。

2位「勤続年数が短かったから」(22.0%)

銀行のホームページには「安定した収入のある方」という記述があり、やはり就職や転職したばかりの方は落ちる要因になりそうですね。さらに派遣社員や契約社員も正社員と比べると不利になる要素と言えそうです。

国土交通省が行った今回の調査では、最低の勤続年数を1年以上としている金融機関が639社、3年以上としてる金融機関が366社となっていて転職直後でも審査には問題無さそうですが、それでも落ちた場合には勤務先の規模なども関係しているかもしれません。その場合には少し勤続年数を伸ばしてみる必要がありそうです。

3位「自営業だったから」(10.0%)

これも「安定した収入のある方」に関連する事項になりますね。自営業の方の場合には過去3年の収支報告書の提出を求められるなど、会社員に比べて住宅ローン審査では不利になる可能性が高いようです。

国土交通省が行った調査では、派遣社員や契約社員を住宅ローン融資の対象外する銀行が半数を占め、正社員・公務員を対象とする金融機関が大半です。さらに少ないですが自営業者が対象外としている銀行もあり、雇用形態ははやり「正社員」が有利ですね。

「思い当たることがない」(23.0%)

返済能力をみるため収入はもちろんですが、やはり勤務年数や雇用形態、勤めている企業規模も重要な要素になるようです。ちなみに、「思い当たることはまったくない」という人も23.0%とかなりの割合でいるようです。

「思い当たることはまったくない」という方は、一度ご自身の信用情報を確認してみるのもいいかもしれません。最近ではスマホ代金の割賦などの初回の支払を忘れるなど、些細な事で金融事故扱い(ブラック登録)になっていることも最近増えてきているようです。金融事故の場合にはまず住宅ローンの審査に通ることはありません。
気になる場合には個人で信用情報を問合せて見ましょう。

国内には下記の3つの信用情報機関があります。窓口、郵送で信用情報の照会が可能です。

 ・日本信用情報機構(JICC)
 ・シーアイシー
 ・全国銀行個人信用情報センター

審査に落ちて見直したことは?

「住宅ローンの審査に通らなかったことがあるが、住宅ローンを借りられた」ということで、審査に落ちた後に住宅ローンを借り入れるために何を見直したか聞いてみると、こんな順位になっています。

  1. 「購入する物件を見直した」(19.0%)
  2. 「依頼する施工会社を見直した」(13.0%)
  3. 「購入する土地を見直した」(12.3%)

 

いかがでしょうか。すでに住宅ローン審査に落ちた方、通らない方で、上記の国土交通省の調査で明らかになった住宅ローン審査基準やHOMESの調査で出た内容で思い当たる節がありましたでしょうか?

住宅ローン審査は異なる複数の金融機関に申し込むことで住宅ローン審査に通る可能性もあります。住宅ローンの審査基準は各金融機関でバラバラです、あきらめることはありません。

特に金融機関の規模や形態などにより違いが顕著になることもあります。このため複数の金融機関に住宅ローン審査を申し込むことで、住宅ローン審査に通らないという事態を減らせる可能性が増えるのではないでしょうか。

この視点で避けたいのはメガバンクのみ、地銀のみで複数の住宅ローンに申し込むということですね。メガバンク+ネット専業銀行、地銀+ネット専業銀行などといった形で審査に申し込んでみてください。

 

最後に、本サイト  オススメの住宅ローンとその審査基準の特徴をご紹介します。

銀行名 住宅ローン審査基準のポイント
楽天銀行 フラット35 住宅支援金融機構と楽天銀行が共同で提供するフラット35。アルバイト、契約社員、派遣社員、自営業でも融資可能。
住信SBIネット銀行 フラット35 住宅支援金融機構と住信SBIネット銀行が共同で提供するフラット35。アルバイト、契約社員、派遣社員、自営業でも融資可能。
ARUHIのフラット35 7年連続 フラット35の取り扱いシェア1位!
じぶん銀行 勤続年数の制限無し、年収200万円以上から。ワイド団信も取り扱っており、健康状態に不安がある方にもオススメ

 

マイホーム購入や月々の支払い軽減のための住宅ローン借り換え時の参考になれば幸いです。

 

 

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