住宅ローン借り換えのメリット・デメリット｜総コストで損しない判断のコツ

ここでは、住宅ローンを借り換えるメリットとデメリットを、あらためて整理します。「金利が下がるらしい」という理由だけで動くと、諸費用や手間の分でかえって損をすることもあります。金利差だけでなく、諸費用まで含めた「総コスト」で判断するための視点を、落ち着いて確認していきましょう。

借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えの最大のメリットは「総返済額を減らすこと」ですが、それだけではありません。

住宅ローンの返済額を減らせる

住宅ローンの借り換えによる最大のメリットは、返済額を減らせることです。より低い金利の住宅ローンに借り換えることで、住宅ローンの総返済額を減らすことができます。総返済額が減れば毎月の返済額も少なくなるので、当然、毎月の家計の収支にも余裕が生まれます。

一般的には、借り換え前の住宅ローンの金利よりも0.5%以上金利が低ければ、借り換え時にかかる諸費用を考慮しても総返済額を減らせる目安と言われています。ただしこれはあくまで目安です。ローン残高が大きく、残りの返済期間が長いほど、わずかな金利差でも効果が出やすくなります。逆に、残高が小さく残期間が短い場合は、金利差が1%近くあっても諸費用に埋もれてメリットが出ないこともあります。今の金利と、借り換え比較ランキングなどで紹介されている住宅ローンの金利を見比べてみてください。

なお、借り換えメリットを正確に把握するためには、各銀行の公式サイトの住宅ローンシミュレーションツールで試算してみることをおすすめします。金利差そのものより、「減る利息 − かかる諸費用」がプラスかどうかを確認するのがポイントです。

住宅ローン金利の上昇リスクに備えられる

変動金利や固定期間選択型の住宅ローンを利用していると、将来的に金利が上昇する可能性があります。固定できる期間を延長させるか、「フラット35」のような全期間の金利を固定できるタイプに借り換えることで、将来的な金利上昇のリスクを回避することができます。

とくに近年は、金利が上昇に向かう局面に入っています。日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で政策金利を年1.0%程度へ引き上げ（1995年以来およそ31年ぶりの高水準）、これを受けて大手銀行は変動金利の基準となる短期プライムレートを引き上げました。変動金利型住宅ローンへの反映は、新規に借りる人で2026年8月以降、すでに返済中の人でも各行の見直し時期（多くは10月・11月）を経て順次進む見通しです（時点：2026年7月。最新の適用金利や反映時期は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。かつてのような「当分は上がらない」という前提は変わりつつあります。

金利が上昇し始めてから固定金利への借り換えを行おうとしても、そのときには固定金利自体も上がっているため不利になりがちです。金利上昇リスクを避けたい人は、早めに固定金利タイプへの借り換えを検討しておくと安心です。

借り換えのデメリット（注意点）

住宅ローンの借り換えは「メリットがあるから行う」ものなので、基本的にはメリット＞デメリットです。ただ、デメリット（注意点）が無いわけではありませんので、しっかり把握しておきましょう。

諸費用がもう一度必要になる

住宅ローンの借り入れには、保証料や事務手数料といった諸費用が必要ですが、借り換えを行う際には、この諸費用を借り換え先の金融機関にあらためて支払う必要があります。従って、住宅ローンの借り換え効果を試算するときには、この諸費用分を差し引いたうえでメリットがあると判断した場合に行うようにしましょう。

この諸費用こそが、借り換えの「総コスト」を左右する最大のポイントです。どんな費用がいくらかかるのかを、あらかじめ一覧で把握しておきましょう。

諸費用が多くかかると借り換えのメリットが目減りしてしまうため、諸費用の安いネット銀行での借り換えがおすすめです。たとえばSBI新生銀行は保証料が0円で、一部繰上返済手数料も1円から何度でも0円といった特徴があり、諸費用の見通しを立てやすい選択肢の一つです。

変動金利への借り換えは金利上昇リスクがある

固定金利から変動金利に借り換えする場合には、金利上昇のリスクがあることに注意が必要です。変動金利のほうが金利が低く借り換えメリットが大きいため変動金利に目が行きがちですが、将来的に金利が上昇した場合には、返済額が多くなってしまうリスクがあることを頭に入れておきましょう。前述のとおり足元は金利上昇局面にあるため、変動金利を選ぶなら「金利がどこまで上がっても返済を続けられるか」を試算しておくと安心です。

属性別に見る借り換えの注意点（FAQ）

借り換えは新しく住宅ローンを組み直す手続きのため、新規借入と同じように審査があります。属性（働き方や家族構成）によっては、思わぬところでつまずくこともあるので、代表的なケースを整理しておきます。

Q. 転職して間もないのですが、借り換えの審査は通りますか？

借り換えでも、勤続年数や返済負担率は新規と同様に審査されます。転職直後は勤続年数の条件（1年以上などを求める金融機関が多い）を満たさず、審査が難しくなることがあります。転職を予定しているなら、借り換えは在職中に済ませるか、転職後に一定の勤務実績を積んでからのほうが通りやすくなります。

Q. 借り換えると団信は入り直しになりますか？

はい。借り換えは新しいローン契約なので、団体信用生命保険（団信）も原則として入り直しになります。ここが見落とされがちな注意点で、健康状態によっては団信に加入できず、借り換えそのものができないことがあります。持病などが心配な場合は、加入条件を緩めた「ワイド団信」を扱う金融機関も選択肢になります。健康なうちに動くほど、借り換えの自由度は高いと考えておきましょう。

Q. ペアローンや連帯債務で借りていますが、借り換えできますか？

可能ですが、二人の収入・勤続・健康状態をあらためて審査されます。借入時と比べて片方が退職・収入減になっていると、借り換えが難しくなることがあります。また、二人の債務を一人の単独名義にまとめる場合は、持分の移転にともなう贈与税などの論点も出てくるため、金融機関や専門家に相談してから進めると安心です。

Q. 金利差がどのくらいあれば借り換えの得になりますか？

よく「0.5%以上」「1%以上」と言われますが、正解は残高と残期間によって変わります。残高が大きく残期間が長いほど、小さな金利差でも効果が出ます。金利差だけで判断せず、上の諸費用表を踏まえて「減る利息 − 諸費用」で試算するのが確実です。

借り換えの手間を考えよう

当然ですが借り換えるには、もう一度住宅ローンを借り入れるわけですから、あの面倒な契約をもう一度行う必要があります。借り換えにより減る返済額と、契約に必要になる諸費用、さらにご自身の手間を考慮して、借り換えを行うかを考えるべきでしょう。そのためには、まず借り換えでいくら返済額が減るのかを把握する必要があります。まずは気になる銀行のシミュレーターで試算してみましょう。おすすめの借り換え先は借り換え比較ランキングでチェックしてみて下さい。

・諸費用の低いネット銀行のシミュレーターで、諸費用まで含めた借り換えのメリットを確認しよう
・変動金利への借り換えは、金利上昇局面では返済額が増えるリスクがあることを頭に入れておこう
・団信は入り直しになるため、健康なうちに動くほど選択肢が広い

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