この記事では、住宅ローンの借り換え時に気を付けたい注意点やポイントを解説しています。日銀が2026年6月に政策金利を1.0%程度へ引き上げ（約31年ぶりの水準）、各銀行で変動金利の基準金利見直しが順次進むなど、借り換えの前提となる金利環境そのものが大きく動いている時期だからこそ、比較の考え方を整理しておきましょう。
金利タイプ別に注意点が異なる
借り換えを行うときにまず注意しなければならないのは、どの金利タイプから、どの金利タイプに借り換えるかです。
- 同じ金利タイプに借り換え
- 違う金利タイプに借り換え
ざっくり上記に分かれるわけですが、それぞれ注意するポイントが異なります。
同じ金利タイプに借り換えする場合
変動金利から変動金利、固定金利から固定金利、同じ金利タイプで借り換えをする場合の比較のポイントは、
- 金利
保証料が金利に上乗せの場合には保証料込の金利 - 事務手数料
基本的には上記の2点が重要なポイントです。
この条件で返済総額を比較して、返済総額が少ない住宅ローンに借り換えをしましょう。なお、事務手数料には「借入額×2.20%（税込）」のような定率型と、定額型があります。同じ「金利が低い」ローンでも、手数料の型によって総支払額の差は数十万円単位で変わるため、必ず手数料込みで比較してください。
違う金利タイプに借り換えをする場合
異なる金利タイプへ借り換える場合を考えてみましょう。
変動金利から固定金利へ借り換え
日銀の利上げが続き、変動金利の先行きに不安を感じてこのパターンの借り換えを考えている方は多いのではないでしょうか。
このパターンの場合は、変動金利より固定金利のほうが利率が高いので、借り換えをした時点では返済総額は増えてしまいます。しかしこのパターンは将来の金利上昇に備えるための借り換えなので、今の金利だけで返済総額を比べても意味はありません。
まず、保証料を含めた金利と諸費用が少ない住宅ローンを選び、その上で想定している将来の金利上昇分を加味した返済総額を比較するのがポイントです。
「変動金利が上がったら固定金利に借り換えよう」と考えている方が多いですが、変動金利が上昇する局面では固定金利はすでに先行して上昇している傾向が強く、思い通りのタイミングで乗り換えるのは簡単ではありません。実際、固定金利の指標となる長期金利は変動金利より先に上昇してきました。固定への借り換えは「金利がいくらなら家計が耐えられるか」という自分の側の基準で判断することが大切です（将来の金利がどう動くかは断定できません。最新の金利水準は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。
固定金利から変動金利へ借り換え
このパターンは、上のパターンとは逆に、固定金利より変動金利のほうが利率が低いので、借り換えをした時点では返済総額は減ります。しかし、変動金利には将来の金利上昇リスクがあります。特に現在は、2026年6月の日銀の追加利上げ（政策金利1.0%程度）を受けて短期プライムレートが引き上げられ、変動金利の基準金利を見直す動きが各行に広がっている局面です（例：三菱UFJ銀行は2026年9月1日から変動金利の基準金利を見直すと公表）。
比較するには、変動金利が将来どのくらい上昇するのかを加味して返済総額を算出し、それを借り換え前の返済総額と比較しましょう。上昇の想定は1つではなく、複数のシナリオ（現状維持・緩やかな上昇・大きめの上昇）で試算しておくと、家計の耐性が見えてきます。
固定金利選択型の固定期間が終了して借り換えをする場合
人気の高い10年固定金利などの固定金利選択型の固定期間が終了した場合、原則として変動金利に切り替わります。
固定期間の金利を優遇しているため、その期間が終了すれば金利が上がるのは仕方ありませんね。
しかしその金利の上がり方に注意する必要があります。
当初期間の金利を大きく優遇している商品では、優遇期間が終了すると引下げ幅が小さくなり、「その時点の基準金利−小さくなった引下げ幅」で適用金利が決まるため、返済額が大きく増える銀行が少なくありません。基準金利自体が上昇している現在の環境では、この切り替わりの影響は以前より大きくなり得ます。
このため固定期間の終了後や終了しそうなタイミングで借り換えを比較することで、返済額を抑えられる可能性があります。
固定期間選択型住宅ローンで借入れている方は、固定期間終了のタイミングで必ず「継続した場合の適用金利」と「借り換えた場合の総返済額」を比較検討するべきでしょう。
金利以外も見る：諸費用と団信を含めた「総返済額」で比較する
借り換えの損得は、金利差だけでは決まりません。借り換えには次のような諸費用がかかり、また借り換えは団信（団体信用生命保険）を選び直せる機会でもあるからです。
| 比較の観点 | 見るポイント | 備考 |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 定率型（借入額×◯%）か定額型か | 定率型は借入額が大きいほど負担増 |
| 保証料 | 0円か、金利上乗せか、一括前払いか | 「保証料0円・手数料定率」の組み合わせが主流に |
| 登記費用・印紙税など | 抵当権の抹消・設定にかかる実費 | 司法書士報酬を含め数万円〜十数万円程度 |
| 団信・疾病保障 | がん保障・全疾病保障の有無と上乗せ金利 | 健康状態によっては借り換え自体が難しい場合も |
| 繰上返済手数料 | 一部繰上返済が無料か | 繰上返済を活用する予定なら重要 |
例えばSBI新生銀行は、保証料0円・一部繰上返済手数料0円で、事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型と、費用構成が分かりやすい銀行の一つです。がん診断保障付団信など保障を上乗せする選択肢もあり、「金利＋諸費用＋保障」をセットで比較する候補に入れやすいでしょう（最新の金利・手数料・団信の条件は公式サイトでご確認ください）。
借り換えはシミュレーターでの試算が第一歩
いざ借り換えるとなると、分かりづらい商品性や手間のかかる書類の用意などを考えて躊躇してしまっていませんか？しかしその手間と引き換えに、残高や金利差によっては返済額を大きく減らせる（あるいは将来の上昇リスクを固定できる）としたらどうでしょうか。
借り換えを行うかどうかを決めるには、この借り換えに伴う手間と、減らせる返済額（または得られる安心）を比べるしかありません。そして返済額がいくら変わるのかを知るには試算してみるしかありません。まずはシミュレーターで試算してみることが借り換えの第一歩です。
気になる銀行の住宅ローンがあれば、公式サイトで気軽に試算してみましょう。
借り換え比較のよくある疑問
Q. 変動金利で借りていますが、すぐに返済額が上がるのですか？
A. 多くの銀行の「変動金利・元利均等返済」には、毎月返済額を5年間変えない「5年ルール」と、見直し時の増加を直前の1.25倍までに抑える「125%ルール」があります。ただし返済額が変わらなくても利息の割合は増えており、またこれらのルールがない商品（一部のネット銀行など）もあります。自分の契約にこのルールがあるかどうかを必ず確認してください。
Q. 借り換え費用はどのくらいかかりますか？
A. 事務手数料（定率型なら借入額×2%前後が目安）・登記関連費用・印紙税などがかかります。残高や銀行によって大きく異なるため、シミュレーターでは「諸費用込みの総返済額」で比較することが重要です。費用を上回るメリットが出るかどうかが判断の分かれ目になります。
Q. 金利が上がってしまった今から借り換える意味はありますか？
A. あります。借り換えのメリットは「金利差で総返済額を減らす」だけでなく、「固定化で将来の上昇リスクを抑える」「団信・保障を充実させる」「優遇終了後の高い適用金利から抜け出す」など複数あります。目的を整理したうえで試算するのがおすすめです。
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