楽天銀行の住宅ローンといえば「フラット35」を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。このページに訪問された人も楽天銀行の住宅ローンの「フラット35」に興味がある方が多いかもしれません。しかし楽天銀行の住宅ローンは「フラット35」だけではありません。変動金利や10年固定金利といった通常の住宅ローンも取り扱っています。そしてその住宅ローンは低い金利に低い事務手数料、さらには団信に加えて無料で付帯する「8疾病保障」となかなか優秀な住宅ローンなのです。
でも・・・”楽天”の住宅ローンを選んでしまって良いのかなぁ・・、何か落とし穴があるんじゃないのか・・・と感じているのではないかと思います。

金融緩和により住宅ローン金利が低下している「フラット35」が目当てでこのページを訪れた方にはもちろん楽天銀行の「フラット35」の落とし穴とデメリットを、そして金利選択型の住宅ローンに興味が湧いた方にも楽天銀行の金利選択型の特徴を紹介したいと思います。

もし楽天銀行の住宅ローンの特徴やメリットについて正確に把握できていない場合は、こちらのページで先に確認していただければと思います。

楽天銀行の住宅ローンとは?

さて、楽天銀行は国内最大手のインターネット通販サービスである楽天市場を運営する楽天グループの一員です。住宅ローンにも力を入れており、特に住宅金融支援機構が提供する「フラット35」に力を入れていることはみなさんもご存知ではないでしょうか。
変動金利や10年固定金利といった楽天銀行独自の住宅ローンも提供していますが、「フラット35」を提供している期間の方が長いこともあり、楽天銀行の取り扱う住宅ローンと言えば「フラット35」という印象が定着しています。

「フラット35」は住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して提供する住宅ローンですので、住宅ローンの審査基準や根幹である商品性は、どの金融機関を選んでも同じです。ただし、金利や借り入れ時にかかる事務手数料、周辺の付帯サービスなどは金融機関ごとに異なります。 ちなみに「フラット35」は300を超える企業が販売・提供していますが、提供企業は大きく「銀行が提供するケース」と「住宅ローンを専門に取り扱うモーゲージバンク」にわかれます。
一般的に、銀行は自前で開発した住宅ローンを提供し、「フラット35」はその補完的に提供しているケースが多くを占めます。楽天銀行の住宅ローンの特徴は、自社で提供する住宅ローンは優秀であるにもかかわらず影がやや薄く「フラット35」を中心に住宅ローンを提供している点が特徴の1つと言えるでしょう。

楽天銀行は2016年の「フラット35」取扱件数でみずほ銀行を凌ぐ銀行業界1位を獲得するほど「フラット35」を積極的に展開している金融機関で、「金利」と「諸費用」の低さは間違いなく「フラット35」の申し込み先の有力候補です。 そんな楽天銀行の住宅ローンにはメリット・デメリットはもちろん、何か落とし穴はないのでしょうか?
多くの比較サイトは、楽天銀行の住宅ローンの優れている点を紹介はしても、デメリットや落とし穴を案内しているサイトはほとんど見かけませんので、この特集ページでは楽天銀行の住宅ローンの落とし穴やデメリットについてしっかりと案内したいと思います。

楽天銀行の「フラット35」

まずは楽天銀行の人気商品である「フラット35」を詳しく見ていきましょう。

楽天銀行の住宅ローン(フラット35)の金利水準

楽天銀行の住宅ローン(フラット35)が人気を集めている理由は、毎月、「フラット35」取扱金融機関の中で最低水準の金利を提示している点があげられるでしょう。ただし、楽天銀行と同様の低金利を提示している金融機関は他にも存在しますので、楽天銀行の「フラット35」に絞り込みを行う決定打とは言いにくいですね。

楽天銀行 フラット35 2018年5月適用金利 借入額が90%以内の場合

15~20年固定 21~35年固定
団信に加入した場合 1.300% 1.350%
団信に加入しない場合 1.100% 1.150%

2017年10月から「フラット35」の団信がリニューアルされ、保険料が適用金利に上乗せになりました。団信への加入は相変わらず任意ですので、団信に加入しない場合には下段の金利が適用されることになります。

当然、低金利は住宅ローンを選ぶ時に最も重要な要素ですので、金利が高い金融機関をあえて選択する理由はありませんよね。この段階では、数多く存在する「フラット35」を提供する金融機関の中で選択肢の1つに選ぶ価値がある、程度と言えそうです。業界最低水準と言っても実際に業界最低水準を提示している金融機関は1社ではないという事です。

楽天銀行の住宅ローンを選ぶ決定打「事務手数料」

実は楽天銀行のフラット35」が最有力候補に選ばれる決定打は、事務手数料の低さにあると考えています。金利が低い住宅ローンにありがちな高額の事務手数料が、楽天銀行の場合かなり抑えられています。

具体的に確認してみましょう。
楽天銀行と同水準の金利を提示している金融機関で「フラット35」を借り入れるには、事務手数料が借入金額の2.16%(税込)が必要になります。この費用は決して無視できる金額ではなく、例えば3,000万円の住宅ローンを利用する場合で60万円以上、4,000万円なら80万円以上の手数料が必要になります。
住宅購入に備えて苦労して貯めてきた貯金が、事務手数料という形で住宅ローンの残高が減るわけでもなく無くなってしまうのはとてもさみしい気持ちになるものです。いざ、その金額を支払うタイミングになると、まるで家の金額が値上がりしてしまったような錯覚すら覚えてしまいます。
楽天銀行の場合、この事務手数料が返済口座を楽天銀行にした場合に新規の借り入れで1.08%、借り換えであれば0.972%まで引き下げることができるので、数十万円単位の費用を節約できる効果があります
これは、楽天銀行の住宅ローン(フラット35)の大きなメリットと言えるでしょう。

楽天銀行「フラット35」の落とし穴①

先ほど紹介した事務手数料とするには、楽天銀行を返済先口座にしていしなければならないという条件があります。楽天銀行自体は500万人を超える人が口座開設している最大手ネット銀行とはいえ、楽天銀行の口座に毎月の生活費や給与が支払われる人は少ないのではないでしょうか? 楽天銀行を返済口座としつつ、給与の支払いがメガバンクや地方銀行だった場合、毎月の住宅ローンの返済用の資金を楽天銀行に移動させてなければなりません。
その銀行からの資金移動が手数料かからずできるのであれば気を付けるだけでいいかもしれませんが、万が一、手数料が毎月かかってしまうような銀行をメインバンクとしていた場合、その手数料は1つの落とし穴といえるのではないかと思います。

もっとも、資金を移動するための振込手数料やATM手数料は一定の条件を満たすことで無料にできることが多く、それほど気になるポイントではないかもしれませんが。

楽天銀行「フラット35」の落とし穴②

楽天銀行の「フラット35」に限らず、「フラット35」全般の問題として団体信用生命保険の保険料が挙げられます。

住宅ローンの借り入れを行うには団信(生命保険の一種で、住宅ローンの返済中に死亡した場合に住宅ローンの残債が保険金で全額支払われる)への加入が原則です。これは、銀行側としても住宅ローン返済の滞納リスクも軽減できますし、借り入れる私たち側としても、万が一自分が死亡した場合に、残された家族が住宅ローンの返済に苦しまずに済みますので、双方にとって大きなメリットとなります。
民間の金融機関の住宅ローンの場合、団信の保険料は無料が多いのですが、「フラット35」を利用する場合、保険料を契約者が負担しなければなりません。この金額が想像以上に大きかったという声をよく耳にします。この点は1つの落とし穴と言えそうです。

団信を付帯しない場合は適用金利から0.2%引下げとなるので、保険料は金利の0.2%分となります。借入金額3,000万円、返済期間35年、ボーナス返済なしの元利均等返済で「フラット35」を借り入れした場合の保険料は約120万円、毎月に均すと約3,000円になります。

「フラット35」の場合、団信に加入せずに借り入れることも実は可能なので、この費用をカットすることもできますが、その場合、ご自身が死亡に繋がる病気や事故に遭った場合、残された家族が住宅ローンの返済に苦しみ、最悪、マイホームを手放してしまうことになりかねません。別の落とし穴に家族がはまってしまうのは避けたいですよね。

上記を解決できるかもしれない方法がありますので1つ紹介しておきます。それは、団体信用生命保険は文字通り生命保険なのだから、生命保険を個別で契約しておくという方法です。
マイホームの残債を返済できるであろう金額で生命保険を契約しておくことで、保険料を住宅ローンの返済にまわすことは当然可能です。団体信用生命保険のようにまとまった資金を用意する必要もありません。団信の保険料よりも安くすませることもできるかもしれませんね。

「フラット35S」に関する落とし穴

「フラット35」を考えている人なら耳にしたことがあると思いますが、省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅向けに提供される「フラット35」の金利優遇を受けられるのが「フラット35S」です。 楽天銀行も当然「フラット35S」の取り扱いを行っています。 「フラット35S」は誰でも利用できるわけではなく、利用するためには「適合証明機関が発行する適合証明書の提出」が必要ですので、融資実行までに提出できるように準備しておかなければなりません。また、「フラット35」には融資実行可能金額に国が予算を定めていますので、条件を満たしても利用できない可能性もありますのでご注意ください。

楽天銀行「フラット35」のまとめ

楽天銀行は「フラット35」での借り入れを考えているのであれば、間違いなく候補として考えるべき金融機関の1つです。一方で、この特集でご案内したように注意しておきたいポイントもいくつかありますので、その商品性を理解したうえで借り入れ後に公開することの無いようにしましょう。事務手数料・金利・繰り上げ返済手数料など、総合的に非常に魅力的な住宅ローンの1つであることは間違いなさそうですね。
楽天銀行の「フラット35」は

  • 普段から楽天市場で買い物する機会のある人
  • 楽天銀行「フラット35」は楽天スーパーポイントがたまりやすくなるサービスが付帯しています。

  • 「フラット35」で金利・手数料ともに最低水準
  • 「フラット35」での借入れで一番返済額が少なくて済むのが楽天銀行です。

これが大きな特徴でありメリットということですね。 そして楽天が嫌いな方でも「フラット35」を探している人であれば選択肢に入れないと損をしてしまう可能性があるのが楽天銀行の「フラット35」です。
「フラット35」で住宅ローンの借入れや借り換えを検討しているならば必ず候補に入れるべき住宅ローンといえるでしょう。

 

楽天銀行の金利選択型の特徴は?

楽天銀行では「フラット35」意外にも金利選択型住宅ローンも取扱っています。

まずは楽天銀行の今月の金利を確認しましょう。
楽天銀行 住宅ローン(金利選択型) 2018年6月適用金利

金利タイプ 5月適用金利 6月適用金利 金利差
変動金利 0.527%〜 0.527%〜
2年 0.892%〜 0.912%〜 +0.03%
3年 0.898%〜 0.922%〜 +0.024%
5年 0.925%〜 0.957%〜 +0.032%
7年 0.983%〜 1.018%〜 +0.035%
10年 1.097%〜 1.139%〜 +0.042%

2018年6月の金利は全ての固定期間で金利引き上げとなっていますが、人気の高い変動金利はその低い金利を据置きで維持していることがポイントです。

「フラット35」を選ぶ決め手は、「金利」と「事務手数料」という話をしましたが、基本的には普通の住宅ローンでも同じです。
金利が低く、現金で支払わなければならない事務手数料が安い住宅ローンであれば、借入れ候補に入れてもいいでしょう。しかし楽天銀行の金利選択型住宅ローンには、もう1つのカードがあるのです。
それが団信に加えて無料で付帯する「8疾病保障」です。

 変動金利疾病保障事務手数料
0.428%※1「全疾病保障」が無料で付帯借入額の2.16%(税込み)
0.457%「がん50%保障団信」が無料で付帯借入額の2.16%(税込み)
楽天銀行のロゴ画像です
金利選択型
0.527%「8疾病保障」が無料で付帯一律324,000円
0.757%※2なし43,200円(税込み)
0.570%なし借入額の2.16%(税込み)
※1 「借り換えでの利用の場合」の金利になります。「新規借入れで諸費用を含まないの場合」は0.457%
※2 新規購入で自己資金10%以上の場合には0.457%で事務手数料は2.16%(税込)。

楽天銀行の変動金利は、金利面では変動金利ランキングの中でも上位に位置しています。次は金利以外のメリットを紹介しましょう。

楽天銀行の金利選択型のメリット①

それが事務手数料です。
一般的なネット銀行が借入額の2.16%(税込)であるのに対して、楽天銀行ではいくら借入れても一律324,000円という破格の安さになっています。
1,500万円を借入れた場合の事務手数料2.16%(税込)が324,000円ですので、1,500万円以上を借り入れる場合であれば一般的なネット銀行よりもお得になりますね。借入額が大きくなればなるほど楽天銀行のメリットが大きくなることがわかります。

<楽天銀行とネット銀行の事務手数料の比較>
借入額2.16%の場合楽天銀行の場合差額
2,000万円432,000円324,000円97,000円
3,000万円648,000円324,000円324,000円
4,000万円864,000円324,000円540,000円
5,000万円1,080,000円324,000円756,000円

楽天銀行の金利選択型のメリット②

楽天銀行の金利選択が住宅ローンの第3のカードとも言える「8疾病保障」です。

楽天銀行の「8疾病就業不能保障」の図

他の銀行でも「8疾病保障」は付帯することが出来ますが、保険料として金利に0.3%程度の上乗せが必要になります。3,000万円の借り入れであれば200万円近く返済額が増えてしまうわけですが、その保障が楽天銀行の金利選択型住宅ローンであれば無料というのは大きなメリットと言えるでしょう。

楽天銀行の金利選択型の落とし穴

楽天銀行の金利選択型住宅ローンの落とし穴は、この「8疾病保障」です。
200万円の保障が無料で付帯するわけですから、多少の落とし穴は目をつぶらなければならないかもしれませんが、その保障の内容を良く把握しておくことが大切です。

まず、就業不能状態に該当してから12ヶ月経過することで保険が適用なることです。少し保障を受け取るための条件が厳しいという印象ですね。さらに保障を受けられたとしても就業不能状態にあった12ヶ月間の住宅ローンは返済を継続しなければならないというこの2点が落とし穴として理解しておきたいポイントです。

楽天銀行の金利選択型住宅ローンのまとめ

特に変動金利は0.527%~からと変動金利比較ランキングでも上位をキープしています。その秘密は、低金利事務手数料の安さです。この辺りは「フラット35」でも普通の住宅ローンでも共通の楽天銀行の強みといえますね。
さらに「フラット35」にはないサービスが、団信に加えて8疾病保障が無料で付帯することです。落とし穴でも説明したようにこの保障も完璧というわけではありませんが、万が一の時の保障として団信でカバーされる死亡時または高度機能障害時以外の保障が無料で付帯することは大きなメリットといえます。

「低金利」「低い事務手数料」「無料の疾病保障」と3秒師揃った意外にも優秀な住宅ローンが楽天銀行の金利選択型住宅ローンです。

 

楽天銀行の「フラット35」・金利選択型の最大の落とし穴

楽天銀行というよりもそもそも楽天が嫌いで、楽天で住宅ローンを借りるつもりがないという声も決して少なくありません。楽天グループと言えばEメールが大量に送られてきて鬱陶しい!という悪い評判や単なるイメージで楽天銀行の「フラット35」や金利選択型住宅ローンを選ばないというのはナンセンスです。

住宅ローンは35年という長い期間付き合っていかなければならない住宅ローンです。
住宅ローンをどこで借りるかを決めるタイミングで合理的でない気持ちに左右されてしまうのは非常にもったいないですね。
楽天 vs Amazonなら自分はAmazon派だという人もたくさんいます。世界を代表する超巨大企業であるAmazonと肩を並べて競い合っている企業が楽天であり、楽天グループと言える点も思い出しつつ、「本当にお得な住宅ローン」はどこなのか、をしっかりと検討・把握して住宅ローン選びを行っていただければと思います。

 

 
※紹介している内容の正確性には万全を期していますが、商品について詳しくは以下の楽天銀行の公式サイトから必ずご確認お願いします。

 

 

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