つなぎ融資に対応するおすすめ住宅ローン・フラット35｜金利・手数料で徹底比較

この特集ページでは、注文住宅でマイホームを建てる人が利用する「つなぎ融資」について解説しています。

少しでも金利が低く、将来の病気やケガにも備えられる住宅ローンを探していると、ネット銀行の住宅ローンに行き着く人が多いと思います。ネット銀行の住宅ローンは総じて魅力的なものが多いのですが、手続きがネット中心になるため、資金の流れが複雑になる注文住宅やつなぎ融資には対応しにくい、というデメリットもありました。

実際、「つなぎ融資に対応していない」「ネット銀行でつなぎ融資を使おうとすると手続きが面倒すぎる」といった理由でネット銀行の住宅ローンを諦めた、という声もあります。

また、そもそも「住宅ローンを探すのが面倒」という理由で、工務店やハウスメーカーから紹介されるメガバンク・地銀の住宅ローン、もしくはフラット35で決めてしまう人もたくさんいます。

この記事では、それらの情報の真偽を確認しながら、つなぎ融資に対応しているおすすめの住宅ローンやフラット35を紹介していきます。つなぎ融資は「金利」よりも「事務手数料」の差が総コストに効いてくるという点も、あわせて押さえておきましょう。

おすすめの住宅ローンのつなぎ融資

この記事では、つなぎ融資をあまり理解していない人のためにつなぎ融資の基本も解説しますが、最初に、「解説よりも、条件が良いつなぎ融資やつなぎ融資に対応できる住宅ローンを知りたい」という人のために、つなぎ融資に対応しているおすすめの住宅ローンを紹介しておきます。

ソニー銀行の住宅ローン

日本で初めて住宅ローンを提供したネット銀行で、1兆円を超える住宅ローン残高があるソニー銀行も、つなぎ融資を利用する注文住宅で使えるおすすめの住宅ローンの1つです（正確には、ソニー銀行の住宅ローンに申し込んだあと、ソニー銀行と提携している金融機関のつなぎ融資を紹介してもらって利用する形になります）。

ソニー銀行公式サイトより引用

ソニー銀行の住宅ローンで利用できるつなぎ融資は、「日本モーゲージサービス」または「SBI新生銀行グループのアプラス」が提供するもので、好きな方を選ぶことができます。利用方法も簡単で、ソニー銀行の住宅ローンに申し込んだ後につなぎ融資に申し込み、所定の書面をソニー銀行に提出するだけです。

ソニー銀行の住宅ローンは、事務手数料が安いタイプや低金利にこだわったタイプなどさまざまな種類を取り揃えており、保証料や一部繰上げ返済手数料は無料です。また、がん保障などの疾病保障を上乗せなしで付帯できるプランもある、総合力の高い住宅ローンです。

オリコンの顧客満足度調査でも何度も上位を獲得しており（2025年8月発表の「2025年 オリコン顧客満足度®調査 住宅ローン」ではネット銀行部門で2023年から3年連続の第1位、総合でも第1位）、つなぎ融資・注文住宅に対応しているおすすめの住宅ローンとして紹介しておきます。

ソニー銀行の住宅ローンの詳細はこちら

SBI新生銀行のつなぎ融資

SBI新生銀行の住宅ローンは、事務手数料や保証料など、借り入れ・借り換え時の初期費用の安さが特徴です。そんなSBI新生銀行が取り扱うつなぎ融資（元金一括返済型住宅ローン）は、条件を満たせる人にとって非常に魅力的です。

戸建住宅を建築するときの土地の購入資金であれば、事務取扱手数料無料・低金利で借り入れることができます。金利はパワースマート住宅ローンの当初固定金利タイプ（1年）が適用され、つなぎ融資としては驚異的な低金利です。事務手数料が無料であることを考えると、条件を満たせばコストパフォーマンスは屈指と言ってよいでしょう。つなぎ融資は使う期間が短く「金利より手数料」が総コストを左右するため、手数料無料はとても大きなメリットです。

なお、SBI新生銀行のつなぎ融資は土地購入資金に限定されており、建物の着工金・中間金には使えません。着工金・中間金も手当てしたい場合は、ソニー銀行でも利用できるグループ会社アプラスの「住宅つなぎローン（アプラスブリッジローン）」を併用します。SBI新生銀行のつなぎ融資とアプラスのつなぎローンを組み合わせることで、幅広い資金ニーズに好条件で対応できるため、おすすめの1つとして紹介しておきます。

なお、SBI新生銀行では住宅ローンの審査が終わってからつなぎ融資の審査を行うため、審査完了までに時間がかかります。時間に余裕をもって申し込むようにしましょう。

※SBI新生銀行のつなぎ融資は、利用にあたってSBI新生銀行の住宅ローンの審査に通る必要がありますが、つなぎ融資を利用したからといって、その後の住宅ローンの借り入れを強制されるわけではないと案内されています。好条件で自由度も高いSBI新生銀行のつなぎ融資は、ネット銀行ではなかなか対応していない土地先行の資金手当てを希望する人にとって、有力な選択肢と言えそうです。

SBI新生銀行のつなぎ融資の詳細や申し込みはこちら

SBIアルヒの「ARUHIフラットつなぎ」

3つ目に紹介するのは、フラット35最大手のSBIアルヒです。

SBIアルヒは「フラット35」で16年連続で実行件数シェア1位を獲得しているほどの実績があります。最大で4回に分けて資金を手配してくれる、使い勝手の良いつなぎ融資「ARUHIフラットつなぎ」を提供しています。中古住宅を購入してリフォームする場合のリフォーム資金にも対応しています。

また、最短5営業日で融資を実行してもらえるので、時間があまりない状況でも利用できるというメリットもあります。

なお、SBIアルヒは変動金利タイプの住宅ローン「ARUHI変動S」も取り扱っており、変動Sの利用時は別途提供されている「ARUHI変動つなぎ」を利用することができます。取扱内容は変わることがあるため、詳しくはSBIアルヒの公式サイトや店舗でご確認ください。

SBIアルヒのつなぎ融資の詳細・店舗一覧はこちら

以上、おすすめのつなぎ融資に対応した住宅ローンを先に紹介しました。次に、厳密にはつなぎ融資ではなく分割融資ですが、ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）が提供している「土地先行プラン」を紹介します。

ドコモの銀行の土地先行プラン

ドコモの銀行は「土地先行プラン」という分割融資（1度の住宅ローン申込みで、土地購入時と建物完成時の2回に分けて融資する仕組み）を提供しています。

このサービスは、注文住宅で家を建てるために「土地をあらかじめ購入する」ときの土地購入資金を、先行して貸してもらえるという商品です。従来は、建物が完成しないと住宅ローンの融資は実行されませんでした。つまり「土地を買う」「工務店に支払う着手金・中間金など」は、自己資金かつなぎ融資で準備する必要がありました。

土地先行プランを利用すると、ドコモの銀行の住宅ローンで「土地を買う」部分のお金も賄えるようになるため、自己資金やつなぎ融資の利用額を大幅に減らすことができます。建物完成までの金利や諸費用を抑えやすい点がメリットです（利用には建築確認済証など所定の条件があります）。

おすすめのつなぎ融資などの紹介は以上です。次に、つなぎ融資という商品の基礎や注意点を解説しますので、実際に利用する前に一読しておいてください。

つなぎ融資とは、なぜ必要？

つなぎ融資とは、住宅ローンを正式に借りるまでの間の資金を借りるためのローンのことをいいます。分譲住宅や建売住宅であれば、マイホームが完成している状態で購入するので、マイホームを担保とする住宅ローンを借りるだけで済みます。

ところが、注文住宅の場合は事情が異なります。ゼロの状態から工務店に発注して家を建てるため、家を建ててくれる工務店にお金を払う必要がありますが、マイホームが完成していないので住宅ローンは利用できません。住宅ローンは、利用者が万が一完済できなかった場合に備えて土地と建物を担保に設定するため、「建物が完成していること」が融資の条件になるのです。マイホームが完成すれば住宅ローンを利用できるので、それまでの間はつなぎ融資で資金を手当てすることになります。

つなぎ融資が必要になるケース

つなぎ融資が必要になる具体的な例は、以下のようなケースです。

• 土地を購入してマイホームを建築する場合
• 保有している土地に新たに家を建てる場合
• 住宅の引き渡し時に融資の実行が間に合わない場合

土地を購入する場合

新しく土地を購入して注文住宅を建てる場合、最初に土地を購入する必要があります。土地を購入して初めてマイホームの建築に着手できますが、土地を購入する時点ではマイホームがまだ無いため住宅ローンは利用できず、土地を購入するお金はつなぎ融資で用意する必要があります。

注文住宅を建てる場合

土地を新たに購入する場合でも、保有している土地に家を建てる場合でも、マイホームを注文住宅で建てる場合は、工務店に段階的にお金を支払う必要があります。一般的な水準は、着工時に3割、上棟時に3割、完成後に残りの4割と言われています。マイホームが完成したあとであれば住宅ローンを契約できるので、つなぎ融資の残高と工務店への未払い分を、住宅ローンで借りたお金で清算することになります。

引き渡しに融資の実行が間に合わない場合

建売住宅や分譲マンションの場合は住宅の引き渡し時に融資が実行されますが、申込みが遅れたり住宅ローンの審査に時間がかかったりなど、何らかの理由で融資の実行が引き渡しに間に合わない場合に、つなぎ融資でしのぐケースが稀にあります。

また、住み替えで、今まで住んでいた住宅を売却した資金で新しい住宅を購入する計画を立てていたケースで、新しいマイホームの引き渡しに売却資金の入金が間に合わない場合に、つなぎ融資を行うこともあります。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資は、商品によって分割融資してもらえる回数や借りられる金額が異なります。一般的な つなぎ融資の回数は3回まで、融資金額は住宅ローン借入金額の3割〜4割が上限、金利は年2%〜4%程度としている金融機関が多くなっていますが、金融機関によっては対応していないこともあります。

事務手数料にも注意が必要です。つなぎ融資は1年程度しか使わないので、多少金利が高いくらいであれば、住宅ローンほど利息額は変わりません。むしろ「事務手数料の金額の違い」の影響が大きいという点は意識しておきましょう。金利の高低より、手数料まで含めた総コストで比べるのがポイントです。

分割融資との違い

地銀など一部の金融機関の住宅ローンは、分割融資に対応しています。

分割融資とは、住宅ローンの総額を何回かに分割して実行してもらうものです。つなぎ融資は住宅ローンの契約とは別の借り入れ契約を結ぶことになりますが、分割融資に対応している住宅ローンを利用する場合は、住宅ローン契約1本で注文住宅に対応できることになります。

一般に「分割融資」と「つなぎ融資」を比べると「分割融資」の方が有利と言われますが、分割融資に対応した住宅ローンは商品性そのものが魅力的でないケースも多く、「分割融資に対応しているから」という理由だけで住宅ローンを選んでしまわないようにしましょう。

つなぎ融資は住宅ローン控除の対象？

結論から言うと、つなぎ融資そのものは住宅ローン控除の対象になりません。つなぎ融資から住宅ローンへ借り換えが完了して、初めて控除の対象となります。

住宅ローン控除は年末の住宅ローン残高が控除の対象となりますので、年末時点でつなぎ融資が残っている場合、そのつなぎ融資部分（およびその利息負担分）は住宅ローン控除の対象外となります。

【FAQ】つなぎ融資でよくある疑問

Q. 自営業・個人事業主でもつなぎ融資は使えますか？
A. 商品によります。たとえばSBIアルヒの「ARUHIフラットつなぎ」は自営業・個人事業主やアルバイトの方も借入れの対象とされています。ただし、最終的に借りる住宅ローン本体（フラット35や各行の住宅ローン）の審査に通ることが前提です。属性に不安がある場合は、つなぎ融資単体ではなく、本体の住宅ローンの審査基準を先に確認しておくと安心です。

Q. つなぎ融資は「金利」と「事務手数料」のどちらを重視すべき？
A. つなぎ融資は使う期間が最長でも1年程度と短いため、金利差による利息の違いは限定的です。むしろ数万円〜十数万円かかる事務手数料の差の方が総コストへの影響が大きいケースが多く、SBI新生銀行のように手数料無料の商品は有利になりやすいです。金利・手数料・利用できる用途（土地のみか、着工金・中間金も含むか）をセットで比べましょう。

Q. つなぎ融資は必ず必要ですか？
A. 必要とは限りません。ドコモの銀行の「土地先行プラン」のように、住宅ローン本体で土地購入分まで賄える分割融資を使えば、つなぎ融資を使わずに（または利用額を抑えて）注文住宅の資金計画を立てられる場合があります。自己資金の額や工務店への支払いスケジュールに応じて、つなぎ融資・分割融資・自己資金の組み合わせを検討してください。

おすすめのつなぎ融資の金利・手数料を比較

最後に、つなぎ融資の手数料・金利を紹介します。せっかくなのでランキング形式にしたいところでしたが、調べてみると手数料や金利に大差なく、ランキングにする意味はなさそうでした。その中で一つ頭が抜けた存在なのが、SBI新生銀行のつなぎ融資です。SBI新生銀行のつなぎ融資は「土地のみ」という用途限定ですが、金利が低く、事務手数料が無料という点で条件はかなり優れています。

冒頭でも説明したとおり、つなぎ融資は条件が良いに越したことはありませんが、つなぎ融資そのもので選ぶものではなく、最終的に借り入れることになる住宅ローンで銀行・金融機関を選ぶのがポイントです。

※当サイト調べ（2024年10月時点）。手数料・金利・取扱条件は改定されることがあります。最新の内容は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。