日本政府が100%出資している住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している長期固定型住宅ローンの筆頭であるフラット35。クチコミや評判などで「フラット35の審査は甘い」とよく耳にしますが、実際にはどうなのでしょうか。結論から申し上げると住宅ローンの中で最も審査に寛容(通りやすい)と言って間違えでないと考えられます。

今回はこの理由を掘り下げて行きたいと思います。 住宅ローンの審査に不安があって心配という方は必見の内容です。

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フラット35の審査が甘い・通りやすいと言われる理由

「フラット35の審査が甘い」と言われる理由はいくつかあります。

①住宅金融支援機構の存在目的

フラット35は、日本国が100%出資している独立行政法人の住宅金融支援機構が提供している全期間固定金利タイプの住宅ローンです。住宅金融支援機構が単独で提供しているわけではなく、民間銀行やモーゲージバンクが提携して販売しています。 では、この住宅金融支援機構の目的とはなんでしょうか。

一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、一般の金融機関による融通を補完するため の災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行うことにより、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と 社会福祉の増進に寄与します。 (住宅金融支援機構HPより引用)

通常、企業の主な目的は利益の追求です。当然、銀行も利益を追求している組織です。しかし、住宅金融支援機構の目的は利益の追求ではなく、「より多くの国民がマイホームを持てるように支援すること」なのです。 このため年齢、職業などでの審査基準も民間住宅ローンと大幅に異なっており、民間住宅ローンを組めない方を国がしっかりサポートしてくれる住宅ローンと言えます。

②具体的に審査基準がどう違うか?

では、具体的に審査基準がどのよに異なるのか紹介していきたいと思います。今回は日本で最も住宅ローンシェアが高い三菱UFJ銀行との審査基準を比較してみたいと思います。

審査項目 三菱UFJ銀行 フラット35
職業(会社員・公務員以外への貸し出し) 自営業、会社役員も可能 アルバイト、パート、自営業、会社役員、派遣社員、契約社員も可能
保証会社の審査および保証 あり なし
年収 200から300万円以上 100万円程度でも可能
勤続年数 3年 2年
資金用途

自宅の購入・借り換え資金

自宅とセカンドハウスの購入・借り換え
融資可能金額 30万円から1億円 100万円から8,000万円
団体信用生命保険への加入 必須 任意

いかがでしょうか。

フラット35ではパートやアルバイトの方でも安定した収入があれば住宅ローンを組むことが可能であり、年収も100万円程度でも利用可能な場合があります。

また、団体信用生命保険(団信)への加入が任意であるため、健康上の問題で団信に加入できない方でも住宅ローンが組める点が大きな違いといえます。

さらに一般の住宅ローンでは公開されていない年収に占める住宅ローンの返済額の割合、返済負担率についても明確な基準が公開されています。

年収400万円未満 年収400万円以上
30%以下 35%以下

この基準を超えないように借入額を調整することも重要です。 フラット35を利用するための条件はこちら フラット35の審査基準が厳しいということではありませんが、ローンである以上、信用情報の審査が必ず行われます。 現在、車のローンや、キャッシングなどを利用中の人はそれらも含めた借入額となるので注意しましょう。また、過去に携帯電話やスマホの割賦料金・クレジットカードの返済などで延滞したことのある方、債務整理をした方は、信用審査で落ちてしまい審査に落ちてしまうことになります。 その場合にはこの信用情報が消えるまで待たなければならなくなります。遅延であれば半年ほど、債務整理などの重大事故の場合には5年程度の時間が必要となります。

③仕組み的に甘くなってしまう?

フラット35は原則、「買取型」と言われる形態の取り扱いが多く、これは金融機関がフラット35の契約(貸し出し)を行った当日に住宅金融支援機構に債権を売却(金融機関から見れば買取)をするものです。フラット35の扱う金融機関は、融資の案件を取り扱うことで「融資事務手数料」という利ざやを稼ぐビジネスモデルのため、とにかく多くの方に借りてもらおうとするのです。
また、通常の金融機関の住宅ローンであれば、融資した金融機関が貸し倒れなどの損失が発生するリスクを負いますが、証券化を利用した買取型のフラット35の場合は、リスクを住宅金融支援機構と投資家が負うことになり、販売しているモーゲージバンクや金融機関はどうしても審査が甘くなってしまう仕組みになっているのです。 実際に、2012年には会計監査院が民間の金融機関の一部で甘い審査が行われているとして、住宅金融支援機構に審査の強化を求めたことがありました。
その内容は、虚偽の申告をして融資金を搾取したり、早期に返済不能となったりする不適正な事例が多く発生している。そのため、住宅金融支援機構の本・支店およびフラット35の取扱量が多く、不適正な事例が発生している39の金融機関を調査したところ、それぞれに対応の甘さが見受けられたというものでした。

 

借り入れ可能額・限度額から見るフラット35の審査が甘い・通りやすさ

次にフラット35とその他民間金融機関のプロパー住宅ローンの年収ごとの借り入れ可能額と限度額を比較してみたいと思います。

金融機関の公式サイト上で借り入れ可能額・限度額のシュミレーションが可能な楽天銀行でフラット35と三菱UFJ銀行の固定35年で比較してみました。

楽天銀行のシミュレーションツールはこちら https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/income.html

三菱UFJ銀行のシミュレーションツールはこちら http://homeloan.bk.mufg.jp/sim/shinki

年収 フラット35 三菱UFJ銀行
100万円 837万円 借りれない
200万円 1,675万円 1,700万円
300万円 2,513万円 2,560万円
400万円 3,909万円 3,410万円
500万円 4,887万円 4,260万円
600万円 5,864万円 5,120万円
700万円 6,841万円 5,970万円

いかがでしょうか?年収200-300万円ではフラット35と三菱UFJ銀行はほぼ横並び、それ以外ではフラット35のほうが多く借り入れすることが可能であり、この点で審査が通りやすいと言ってよさそうです。

なお、年収200-300万円でもフラット35が公的であり、利益を追求するために存在しないということを考えればフラット35のほうがもちろん審査に通りやすいと考えられます。

 

フラット35 審査に通りやすい銀行とは?

次にフラット35の審査に通りやすい銀行が存在するのか?という点を見て行きたいと思います。 結論から言うとフラット35では原則として審査の結果がどの銀行でも同じものとなるはずです。これは前項でも触れましたが、フラット35が住宅金融支援機構が債権を買い取りするため、同機構が審査基準を定めているためです。この審査基準に従い、提携金融機関が審査を行うものです。 このため、フラット35を選ぶ際には各金融機関で差が出る「金利」や「融資事務手数料」の安さで選ぶのが正解です。  

おすすめ!楽天銀行「フラット35」

“「フラット35」といえば楽天銀行”というほど高いシェアを持っている銀行が楽天銀行です。「フラット35」は住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供している住宅ローンで、提供している金融期間は300を超えます。しかし『金利』と『手数料』には差があり、最安で「フラット35」を借り入れるにはこの2つのポイントを抑えることが重要ですが、楽天銀行の人気はこのポイントを抑えていることが要因です。

 楽天銀行「フラット35」のここがメリット!
 ・金利は「フラット35」の最低水準
 ・事務手数料も「フラット35」の最低水準
 ・自営業、個人事業主の方やアルバイトでも借入れ可能
 ・審査も早くつなぎ融資にも対応
 ・楽天スーパーポイントが貯まりやすい

事務手数料も通常1.414%、楽天銀行を支払口座にすると割安な1.080%借り換えであればさらにお得な0.972%と、普通の銀行の事務手数料2.16%と比較しても最低水準です。さらにインターネット専業銀行なので、来店不要で電話と郵送のみで借入れが完結できるのも忙しい方にはありがたいサービスです。
新規の借入れでも借り換えでもおすすめの楽天銀行の「フラット35」が気になった方は気軽に公式サイトで借入れシミュレーションを行ってみましょう。

楽天銀行のフラット35

 

2018年7月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.290%
21~35年固定金利:1.340%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.080% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.972% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.414% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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