かつては金融緩和が長く続き、住宅ローン金利は史上最低水準で推移していました。しかし日本銀行は2024年にマイナス金利を解除し、その後も段階的に利上げを進め、2026年6月には政策金利を1.0%程度まで引き上げています。固定金利の代表である【フラット35】（買取型）も上昇し、2026年6月の最頻金利は年3.210%と、現行制度になって初めて3%台に乗りました（出典：住宅金融支援機構）。金利が動き始めた今こそ、すでに借りている住宅ローンの「借り換え」で見直せる余地がないかを点検する価値があります。
住宅ローンは「マイホームの価格」「良い物件との出会い」など複雑な条件がそろって初めて借りるものなので、金利が低い・高いだけで新規の借入が決まるわけではありません。
一方、借り換えは事情が異なります。「すでに住宅ローンを借りている」「今より条件の良い住宅ローンに乗り換える」という話なので、商品性や金利・諸費用を比較するだけで検討を進められます。
この記事では、実際に借り換えを行った人がどのくらいの金利差で乗り換えていたのかという調査データを紹介し、そのうえで金利が上がり始めた現在、何をどう見て判断すればよいのかを整理します。
借り換え経験者は金利差がどのくらいで借り換えた？
住宅ローン【フラット35】の借り換え経験者を分析！ 借り換え前後の“金利差”について調査を実施 (産経ニュース)
アルヒ株式会社(本社：東京都港区、代表取締役会長兼社長CEO兼COO：浜田宏)が、全期間固定金利型の住宅ローン【フラット35】の金利が過去最低を記録し続けている流れを受けて調査を実施しています。
調査対象はARUHIで【フラット35】を借り入れ、再度【フラット35】へ借り換えを行った527名を対象とし、それらの人に何パーセントの「金利差」で借り換えを行ったのか、借り入れ・借り換えそれぞれの金利を比較・分析し公表しています。
少し古いデータ（調査期間2012年12月〜2016年2月）ですが、借り換えの「実際の金利差」をつかむうえで参考になります。結果を見てみましょう。
借り換え時の金利差は？
一般的に、住宅ローンの借り換えは、
- ローン残債が1,000万円以上ある
- 返済期間が10年以上残っている
- 借りている金利と借り換えようとしている金利の差が1%以上ある
の3つの条件に当てはまるとメリットが出やすいと言われてきましたが、実際に借り換えた人はどの程度の金利差で動いていたのでしょうか。
この調査では、金利差0.5%以上で借り換えをした方が約8割という結果でした。内訳は、金利差「1.0%未満〜0.5%以上」が約61.9%ともっとも多く、次いで「0.5%未満〜0%以上」が約20.7%。借り換えまでの平均期間は約2.6年と、比較的短い期間で動いている人が多いこともわかります。
「借り換えのメリットは金利差1.0%以上から」と言われがちですが、当時の超低金利のもとでは、1.0%に満たない金利差でも借り換えに踏み切る人が多数派だったことが読み取れます。ただし、これはあくまで金利差だけに着目した目安です。実際の損得は、後述する諸費用（事務手数料など）を差し引いた『総額』で判断する必要があります。
借り換えを迷っている方は、各銀行の公式サイトで借り換えシミュレーションを試してみることをおすすめします。
金利差だけで決めない――諸費用を含めた『総額』で判断する
借り換えは金利を下げれば必ず得をする、というほど単純ではありません。借り換えには新たに事務手数料・保証料・登記費用・印紙税などの諸費用がかかり、これらを払ってもなお利息の減少分が上回って初めて「得」になります。とくに事務手数料は『借入額×2.20%（税込）』という定率型だと数十万円規模になり、借り換え効果を大きく左右します。
判断の目安を整理すると次のとおりです。
| チェックする観点 | 見るポイント | 備考 |
|---|---|---|
| 金利差 | 現在の金利と借り換え後の金利の差 | 0.5%以上が一つの目安。差が小さくても残債・残期間が大きければメリットが出ることも |
| ローン残債 | 残っている元金の大きさ | 残債が大きいほど利息軽減額も大きい（目安は1,000万円以上） |
| 残りの返済期間 | あと何年返済が残っているか | 長く残っているほど効果が出やすい（目安は10年以上） |
| 諸費用（事務手数料等） | 事務手数料・保証料・登記費用・印紙税の合計 | 定率型の事務手数料は借入額の2.20%（税込）が一般的。WEB申込で割引になる商品もある |
| 団信・保障 | 借り換え後の団信・疾病/がん保障の内容 | 保障が手厚くなる・上乗せ金利が変わる場合があるため要確認 |
金利が下がっても、諸費用がかさめば差し引きでメリットが小さくなることがあります。逆に金利差が小さくても、残債が大きく残期間が長ければ、諸費用を払っても十分に得になるケースがあります。必ず「総返済額＋諸費用」のトータルで比べるのがポイントです。
固定期間終了時は借り換えのチャンス
金利タイプの一つである「当初固定金利タイプ」の多くは、固定期間が終了すると金利の優遇幅が縮小し、金利が上がる仕組みです。当初の固定期間が終わる前に、繰上返済を進めるか、借り換えを検討しておきましょう。
10年固定など固定期間選択型のなかには、固定期間終了後に金利が大きく上がるケースもあります。金利上昇局面では負担増が読みにくくなるため、固定期間の終了が近い方はとくに早めに見直すことをおすすめします。
借り換えでどの金利タイプにする？
借り換え時にどの金利タイプを選ぶかは悩みどころです。フラット35などの全期間固定金利は、将来金利が上がっても返済額が変わらない安心感がメリットですが、2026年6月時点では固定金利そのものが上昇しており、フラット35（買取型）の最頻金利は年3.210%まで上がっています（出典：住宅金融支援機構）。
一方、変動金利は依然として低い水準にありますが、日銀の利上げ（2026年6月に政策金利1.0%程度）を受け、今後の見直しで上昇する可能性があります。かつてのように「急激な金利上昇はほぼ起こらない」とは言いにくい局面に変わっている点に注意が必要です。
そのため、借り換え時の金利タイプは「変動の低さ」だけで決めず、金利が上がったときに返済を続けられるかどうか（リスク許容度）もあわせて判断しましょう。返済額の確定を最優先するなら固定、当面の金利の低さを取るなら変動、と一長一短があります。最新の金利動向は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
借り換え先として検討したい住宅ローン
当サイトの借り換えランキングでは、金利だけでなく、事務手数料などの諸費用、無料の疾病保障なども含めて総合的に評価しています。
PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）
PayPay銀行の住宅ローンの魅力は、変動金利の低さです。とにかく低い金利で借り換えたいという方の有力候補になります。
PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）の住宅ローンを詳しく分析したこちらの記事も参考にしてみてください。
>>PayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）の住宅ローン 金利や諸費用・評判、メリット・デメリットを解説
SBI新生銀行
諸費用のわかりやすさで選ぶなら、SBI新生銀行も借り換え先の選択肢になります。保証料0円・一部繰上返済手数料0円（1円から何度でも）・一般団信は上乗せ0円で、がん団信や全疾病保障付団信（上乗せ0円・2026年3月開始）も用意。事務手数料は借入金額の2.2%（税込）の定率型です。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応し、SBIグループとしての安心感もあります。総コストで比較するときに、金利だけでなく諸費用・保障まで含めてチェックしておきたい一行です。
借り換えで実際に返済額がどれくらい減るかは、シミュレーションで簡単に試算できます。気になる住宅ローンがあれば、まずは公式サイトのシミュレーターで「いくら減るか」を確かめてみましょう。
住宅ローン借り換えのよくある質問（FAQ）
Q. 金利差が1%なくても借り換えるメリットはありますか？
A. あります。「金利差1%以上」はあくまで目安で、ローン残債が大きく返済期間が長く残っていれば、金利差が0.5%程度でも諸費用を上回るメリットが出ることがあります。最終的には「総返済額＋諸費用」で比べて判断しましょう。
Q. 自営業や転職直後でも借り換えはできますか？
A. 借り換えも新規と同様に審査があり、収入の安定性や勤続年数が見られます。自営業の方は直近の所得（確定申告）の状況、転職直後の方は勤続年数が短い点が審査でハードルになりやすいため、複数の金融機関で条件を確認するのがおすすめです。フラット35のように融資条件が明確な商品も選択肢になります。
Q. 借り換えにかかる諸費用はどれくらいですか？
A. 事務手数料（定率型なら借入額の2.20%（税込）が一般的）、保証料、登記費用、印紙税などがかかります。とくに事務手数料は契約時に現金で支払うことが多く、借り換え効果を大きく左右します。WEB申込で事務手数料が割引になる商品もあるため、申込方法による違いも確認しましょう。
借り換えは、返済期間が長く残り残債も多い方ほどメリットが大きくなります。金利が動き始めた局面では、金利の動向に少し注意を払い、金利差・残債・残期間・諸費用を総合的に見て、自分にとって借り換えのチャンスを逃さないようにしましょう。
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