日本の住宅ローンの金利タイプは大きく、「変動金利タイプ」「当初期間固定金利タイプ（固定金利選択型タイプ）」「固定金利タイプ」の3つの種類に分かれています。
このうち固定金利選択型には、金利の「引下げ（優遇）」のかかり方が異なる2つの種類があります。固定金利選択型を選ぶ場合、この違いを知らないまま「当初の金利の低さ」だけで契約すると、特約期間が終わった後に返済額が想定以上に増えて後悔する可能性があります。
今回は、固定金利選択型の種類とその特徴、そして金利が上昇している現在の環境で特に注意したいポイントを紹介します。
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「当初期間引下げ(優遇)タイプ」と「全期間引下げ(優遇)タイプ」
固定金利選択型には「当初期間引下げ(優遇)タイプ」と「全期間引下げ(優遇)タイプ」という2つの種類があります。
どちらも完済するまで一定の金利を「基準金利」から差し引いた金利を適用金利とするという仕組みは同じですが、その「優遇幅」の構成が大きく違っています。
- 当初期間引下げ(優遇)タイプ
当初の特約期間を重視し金利を引下げるタイプです。当該期間中の金利引下幅は全期間引下げタイプより大きくなりますが、特約期間終了後の引下幅は全期間引下げプランよりも小さくなります。
例えば、当初10年間は「基準金利から-1.6%」で、11年目からは「基準金利から-0.2%」に切り替わるというプランです。 - 全期間引下げ(優遇)タイプ
借入期間中すべての期間において金利を引下げるタイプです。当初期間引下げタイプに比べ、特約期間中の金利引下幅は小さくなります。
例えば、「基準金利から-1.3%」が借入期間中適用になります。
当初の返済額については、固定金利期間中の金利がより低い当初期間引下げタイプのほうが少なくてすみます。しかし、何十年という返済期間があるローンでは、全期間を見て有利かどうかを判断する必要があります。というのも、返済期間が長い場合は、固定金利期間が終わった後の金利優遇の状況によって、総返済額が大きく変わってくるからです。
2つのタイプの違いを整理
| 比較の観点 | 当初期間引下げタイプ | 全期間引下げタイプ |
|---|---|---|
| 特約期間中の引下げ幅 | 大きい（当初の返済額が軽い） | 小さい（当初の返済額はやや重い） |
| 特約期間終了後の引下げ幅 | 小さい（返済額が増えやすい） | 特約期間中と同じ幅が続く |
| 向いている考え方 | 教育費前など「当初だけ確実に軽くしたい」・期間終了時に見直す前提の人 | 完済まで見通しを立てたい・返済額の急な変化を避けたい人 |
| 注意点 | 期間終了後は「その時点の基準金利−小さい引下げ幅」になる | 当初の負担軽減効果は限定的 |
金利上昇局面では「特約期間終了後」の想定がより重要に
ここで押さえておきたいのは、引下げ幅（優遇幅）は契約時に決まりますが、引下げの対象となる「基準金利」自体は将来変わり得るという点です。特約期間終了後の適用金利は「その時点の基準金利−終了後の引下げ幅」で決まるため、基準金利が上がっていれば、当初期間引下げタイプでは「引下げ幅の縮小」と「基準金利の上昇」が二重に効いて、返済額が大きく増えることがあります。
実際、住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」（2026年1月調査）では、今後の金利について「上昇する」と見る利用者が73.7%にのぼる一方、金利タイプの選択は変動型75.0%・固定期間選択型14.9%・全期間固定型10.1%と、固定期間選択型・全期間固定型がそれぞれ前回調査から増えています。金利のある時代に入り、「当初の低さ」より「期間終了後にいくらになるか」を意識する利用者が増えていると読み取れます（出典：住宅金融支援機構）。
また、優遇金利を利用するには、住宅ローンの返済口座を給与振込口座に指定することなどの条件がついていたり、返済が滞ると優遇制度が中止となるなどのルールが設けられています。「当初期間引下げ(優遇)タイプ」や「全期間引下げ(優遇)タイプ」のルールや優遇幅は各金融機関によって違うので、それぞれの金融機関に確認する必要があります。
固定金利選択型の引下げタイプに関する疑問
Q. 特約期間が終わったら、そのまま何もしなくてよいのですか？
A. 多くの金融機関では、特約期間終了時に「再び固定期間を選び直す」か「変動金利に移行する」かを選べます。何も手続きしないと自動的に変動金利へ移行する扱いが一般的です。終了のタイミングは事前に通知されることが多いですが、終了後の適用金利がいくらになるかは自分で確認しないと分からないため、特約期間の満了時期は必ず把握しておきましょう。
Q. 当初期間引下げタイプを選んだ後、条件が不利だと気づいたら打つ手はありますか？
A. 特約期間終了のタイミングは、他行への借り換えを検討しやすい節目です。ただし借り換えには事務手数料・登記費用などの諸費用がかかるため、金利差だけでなく諸費用込みの総返済額で比較することが欠かせません。
Q. 引下げ幅は途中で縮小されることがありますか？
A. 契約時に決まった引下げ幅は原則として契約どおり適用されますが、返済を延滞した場合などに優遇が中止される旨が定められているのが一般的です。適用条件・中止事由は商品説明書で必ず確認してください。
気になる、どちらがお得なのか？ですが、これに関しては借入額や返済期間、借り方によって異なるので一概に判断はできません。しかし、住宅ローンを選ぶ際には安易に金利の低い商品を選ぶのではなく、その低い金利がいつまで続くのか、特約期間終了後を含めた返済総額はいくらになるのかを把握して、返済計画を立てる必要があります。あわせて、保証料や事務手数料などの諸費用も総返済額を左右します。例えばSBI新生銀行のように保証料0円・一部繰上返済手数料0円で諸費用の構成が分かりやすい銀行もあるため（事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型）、金利タイプとあわせて諸費用まで含めて比較すると、後悔の少ない選択につながります。※金利・優遇幅・手数料の最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
