日本の住宅ローン金利は長く最低水準付近で推移してきましたが、2024年以降は日本銀行の利上げによって「金利のある世界」へと局面が変わりつつあります（2026年6月に政策金利は1.0%程度）。それでも、数年前より高い金利で借りている人にとっては、借り換えでより低い金利のローンに乗り換え、負担を軽くできる余地が残っています。
住宅ローンは「マイホームを購入・建築するときに利用するもの」というイメージがありますが、低い金利の恩恵を受けられるのは、これから初めて借りる人だけではありません。すでに返済中の人でも、借り換えによって同じ恩恵を受けられます。
住宅ローンの借り換えとは、新たに借り入れた資金で今の住宅ローンを一括返済し、より条件の良いローンへ組み替えること。低い金利で借り直せば、月々の返済額を抑えるだけでなく、総返済額そのものを減らせる可能性があります。
ただし注意したいのが諸費用です。借り換え時にも事務手数料・保証料・登記費用などがかかるため、これらを含めたトータルコストで「本当に総返済額が減るのか」を必ず確認する必要があります。
借り換えでメリットが出やすい条件
- ローン残債が1,000万円以上ある
- 返済期間が10年以上残っている
- 今の金利と借り換え後の金利に差があり、総返済額を減らせる
- 今の住宅ローンに疾病保障（団信）が付いていない
一般に「残債」「残りの返済期間」「金利差」「疾病保障」の条件が好転するほど、借り換えメリットを受けやすいと言われます。かつては『残債1,000万円以上・残期間10年以上・金利差1%以上』が一つの目安とされてきましたが、諸費用が下がった今は金利差が小さくても総返済額を減らせるケースがあり、目安に届かなくても試算してみる価値があります。
諸費用まで含めた「総コスト」で判断する
借り換えの損得は、金利差で減る利息と、借り換えでかかる諸費用の差し引きで決まります。表面金利の低さだけで飛びつかず、下の観点をトータルで見比べましょう。
| チェックする観点 | 見るポイント | 備考 |
|---|---|---|
| 金利差 | 今の金利と借り換え後の金利の差 | 差が大きいほど利息の削減効果が大きい |
| 事務手数料 | 定率型（借入額×2.20%税込 等）か定額型か | 借入額が大きいほど定率型は高額に |
| 保証料 | 0円か、一括前払い／金利上乗せか | ネット銀行は0円が多い |
| 団信・疾病保障 | がん・疾病保障の有無と上乗せ金利 | 金利以外の「保障の価値」も比較する |
なお、住宅ローンの金利は審査時ではなく融資実行時の金利が適用されます。希望のタイミングで借り換えるために、先に審査を通しておいて契約時期を調整するのが賢い方法です。審査に落ちる可能性もあるので、複数の金融機関に申し込んでおくと安心です。
諸費用が下がった今は、少しの金利差でも総返済額を減らせる可能性があります。
よくある質問（FAQ）
Q. 借り換えの目安「残債1,000万円・残期間10年・金利差1%」は今も当てはまりますか？
A. 目安としては今も有効ですが、事務手数料などの諸費用が下がったことで、金利差が1%未満でも総返済額を減らせるケースが増えています。目安に届かなくても、まずは諸費用込みで試算してみることをおすすめします。
Q. 借り換えにかかる諸費用はどのくらいですか？
A. 主なものは事務手数料（借入額×2.20%税込の定率型が多い）・保証料・登記費用・印紙税などで、借入額によっては数十万円規模になります。この諸費用より、金利差で減る利息のほうが大きいかどうかが損得の分かれ目です。
Q. 疾病保障を付けるためだけに借り換える意味はありますか？
A. 今の住宅ローンにがん・疾病保障が付いていない場合、保障の手厚いローンへ乗り換える価値はあります。ただし金利や諸費用が増えることもあるため、保障の充実と総コストのバランスで判断しましょう。
金利の低さだけでなく、事務手数料が定率でわかりやすく、保証料0円・全疾病保障付団信（上乗せ0円）などをそろえるSBI新生銀行のように、総コストで見て有利な借り換え先を比較検討してみてください。
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