日銀の利上げを受けて、2026年の住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇局面にあります。それでも、返済終了まで金利が変わらない全期間固定型の「フラット35」をはじめ、計画的にセカンドハウスを取得するための選択肢は引き続き用意されています。
この記事ではご自身が住む家の購入ではなく「セカンドハウス」「別荘」を買いたいと考えた時に利用できる住宅ローンと、知っておきたい税制面での優遇について解説しています。
セカンドハウスの定義 別荘との違いは？
セカンドハウスと別荘は似ているようですが、所有する目的や税制優遇など法律的にも全く別のものと定義されています。
では、セカンドハウスとは何でしょうか。
セカンドハウスと別荘の違い
別荘とは、普段の日常を離れリゾート地などでゆっくり過ごすなどレジャーや保養を目的とした施設ですが、セカンドハウスは、普段から生活を営む拠点として生活の利便性を高めるための住宅です。
セカンドハウスは文字通り「第二の自宅」と定義されています。
このように、別荘とセカンドハウスは所有する目的が違うため、税制面でも違いがあり、セカンドハウスは別荘よりも固定資産税や都市計画税などの税金の軽減措置が受けられる場合があります。
セカンドハウスと認められる条件とは
日常の生活に必要不可欠な住居であることがセカンドハウスと認められる条件になります。ポイントは以下の3つです。
- 週末に居住するため郊外などに取得するもの
- 遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの
- かつ毎月1日以上居住の用に供するもの
別荘のように、長期の休暇などで訪れて年間で数日しか宿泊しない家はセカンドハウスとして認められないので注意しましょう。
セカンドハウスの税制優遇
セカンドハウスと別荘はどちらも不動産ですが、その使用の目的が違うため税制の優遇も異なります。
セカンドハウスの税制面での優遇措置を確認していきましょう。
固定資産税
固定資産税とは、その年の1月1日の時点で住居用の土地や建物などの資産を保有している人に対して課税される市町村税です。
不動産を所有する場合には課税の対象となりますが、セカンドハウスの場合には固定資産税が以下の通り優遇されます。
- 小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)：評価額の1/6
- 一般住宅用地(200平方メートル超の部分)：評価額の1/3
(200平方メートル以下の部分は小規模住宅用地となり、評価額の1/6になる)
この固定資産税の減額の特例については自治体が手続きを行うため、申請を行わなくても適用されます。
都市計画税
都市計画税とは、毎年1月1日時点の都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対して課税される市町村税で、固定資産税評価額に対して最高限度0.3%以内の範囲で課税されます。
住宅用地の特例
- 小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)：課税標準の1/3
- 一般住宅用地(200平方メートル超の部分)：課税標準 の2/3
この都市計画税の減額の特例については自治体が手続きを行うため、申請を行わなくても適用されます。
また新築住宅についても自治体により特例で減税を設けている場合もあるので、自治体に確認してみましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を購入した時に課せられる都道府県税で、原則として家屋の固定資産税評価額の4%ですが、2027年3月31日までに取得した土地・住宅については税率が3%に軽減されています。あわせて、宅地については同じく2027年3月31日まで課税標準（固定資産税評価額）が2分の1になる特例もあります。
新築住宅取得時の控除
床面積が50平方メートル(アパートなどは40平方メートル)以上240平方メートル以下の新築住宅を取得した場合には1,200万円が控除されます。
中古住宅取得時の控除
- 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
- 昭和57年1月1日以降に建築されたものであること。または新耐震基準に適合していること
この2つの条件を満たすと、中古住宅が新築された年数により異なった額が控除されます。自治体により控除額が異なるので、中古住宅をセカンドハウスとして購入し不動産取得税の控除を受けるときは自治体に確認が必要です。
セカンドハウスでも利用できる住宅ローンは？
セカンドハウスでも利用できる住宅ローンの選択肢は大きく分けて、大手銀行と一部のネット銀行のみが取り扱っている「セカンドハウス専用住宅ローン」と、住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供している「フラット35」の2つになります。
セカンドハウス専用住宅ローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されているのが一般的です。これに対して「フラット35」は、セカンドハウスの購入での利用でも通常の利用と金利や融資条件が変わらないためおすすめです。
ただし、フラット35をセカンドハウスで利用する場合は次の点に注意が必要です。
- 自分（家族）が利用する住宅であること：返済中にセカンドハウスを第三者に賃貸することはできません（投資用は不可）。
- フラット35の二重利用はできない：すでにご自宅でフラット35を返済中の場合、セカンドハウス用にフラット35をもう1本借りることはできません。その場合は民間のセカンドハウスローン等を検討することになります。
- すべてのローンを合わせた年間返済額の年収に対する割合（総返済負担率）の基準を満たす必要があります。
セカンドハウスにおすすめはSBIアルヒの「フラット35」
「フラット35」は通常に利用する場合でもセカンドハウスで利用する場合でも同じ金利で利用することができます。
そうなると気になるのは、どの金融機関の「フラット35」を選べばよいかです。
「フラット35」は住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供している住宅ローンで、提供している金融機関は300を超えます。
その中でSBIアルヒは、2025年度のフラット35実行件数シェアが27.7%で16年連続No.1（2010年度～2025年度統計・SBIアルヒ調べ）となっている、フラット35の最大手です。
・金利は「フラット35」の最低水準（SBIアルヒ調べ）
・全国に店舗を展開し、専門家に直接相談が可能
・自己資金に余裕があればより金利が低い「スーパーフラット」もあり
・自営業、個人事業主の方も借入れ可能
・審査も早くつなぎ融資・セカンドハウスの購入にも対応
専門家に対面で相談できることもSBIアルヒの特徴の1つです。
全国に店舗を展開し相談しやすい体制を整えていることも、ユーザーの満足度が高い要因でしょう。
SBIアルヒの「フラット35」、「スーパーフラット」が気になった方は気軽に公式サイトで借入れシミュレーションを行ってみましょう。
まとめ
ここまでセカンドハウスの優遇税制に関する制度の解説やおすすめの住宅ローンを紹介してきました。
セカンドハウス向けの住宅ローンを提供している金融機関は少なく、また金利上昇局面では返済額が読める安心感も重要になるため、返済終了まで金利の変わらない「フラット35」がセカンドハウスの購入におすすめの住宅ローンです。
なお、「フラット35」は多くの金融機関で取り扱いがありますが、その中でもおすすめが16年連続で取扱実績No.1のSBIアルヒです。
全国の店舗で無料で相談できますので、セカンドハウスの利用を検討している場合にはSBIアルヒに気軽に申し込みを行ってみましょう。
