金融緩和で住宅ローンはこれまでにない低水準となっていますが、自己資金の割合でさらに金利が低くなる住宅ローンがあるなら是非利用したいですよね。

「自己資金」とは住宅を購入するにあたり現金で用意するお金ですが、意外と「頭金」とごっちゃになっている方もいるかもしれません。
今回は頭金と自己資金の違いと、「自己資金を◯割用意すると適用金利からマイナス0.◯%引下げます」という金利優遇が受けられる住宅ローンを紹介します。
自己資金で借入れ金利の優遇=低い金利で借り入れることができる住宅ローンを比較してみましょう。

自己資金と頭金の違い

住宅ローンの頭金と言えば物件価格の2割というのが一般的に言われます。
これは新築の物件を購入した段階で2割価値が落ちてしまうため、10割を貸出してしまうと購入直後は物件を売却しても貸したお金を取り戻せない状態になるのを避けるため銀行が2割の現金を欲しがるのです。当然このことは住宅ローンの審査にも影響します。頭金が用意できなれば当然審査も厳しいものになることが簡単に想像できますね。
住宅ローンを借りる側としては、借入額を減らしたり、年収における住宅ローン返済金の割合である返済負担率を減らし、審査を通しやすくるための割合と言えます。
実際には頭金が2割無くても住宅ローンは借りられるかもしれませんが、審査の事や後の返済のことを考えると頭金をある程度は用意したほうが安心して返済できるでしょう。

ただ最近の住宅ローンは、物件価格の100%を貸し出す銀行もあり、この頭金2割は絶対に必要というわけではないようです。今回ご紹介する金利優遇が受けられる住宅ローンは頭金ではなく「自己資金◯割」を用意することが条件となっています。

では自己資金とはなんでしょうか。
頭金は、購入する価格から住宅ローンで借りる金額を引いた金額で物件そのものに支払う現金のことをいいます。対して自己資金とは、頭金に加え住宅ローンに必要な諸費用など、物件の購入に際して現金で支払わなければならない金額の事になります。

「頭金」と「自己資金」を混同しないように注意しましょう。

自己資金で金利優遇を受けられる住宅ローンは?

前置きが長くなってしまいましたが、「自己資金」の割合によって金利のが優遇(引下げられる)住宅ローンを見ていきましょう。
特におすすめなのがフラット35で有名なARUHI(アルヒ)です。通常のフラット35よりもかなり低い金利で返済終了まで変わらない「アルヒ スーパーフラット」と、楽天銀行の「フラット35」、さらにソニー銀行の「変動セレクト住宅ローン」を紹介しましょう。

アルヒのスーパーフラット

「フラット35」で高い貸出実績を誇るARUHI(アルヒ)も、自己資金の割合で独自の金利で住宅ローンを貸し出す「アルヒ スーパーフラット」があります。
まずは通常の「フラット35」と「スーパーフラット」の金利を比較してみましょう。

アルヒ(ARUHI)のスーパーフラットの金利比較
借入期間金利
(団信加入なし)
金利
(団信加入あり)
フラット3521年~35年0.970%1.170%
スーパーフラット715年~35年0.740%1.020%
スーパーフラット80.790%1.070%
スーパーフラット90.840%1.120%
スーパーフラット借換0.840%1.120%

大幅に金利優遇されることがわかりますね。この金利が返済終了まで変わらないわけですから「フラット35」で住宅ローンの借り入れを考えている方には見逃せない住宅ローンでしょう。自己資金に余裕がある方は検討して見る価値があると思います。

ではこの「スーパーフラット」の融資条件をみてみましょう。

アルヒ(ARUHI)のスーパーフラットの融資条件
融資比率借入額の割合返済負担率
スーパーフラット7住宅購入価額7割以下
(残り3割は手持金)
70%以下30%以内(400万円未満)
35%以内(400万円以上)
スーパーフラット8住宅購入価額8割以下
(残り2割は手持金)
80%以下
スーパーフラット9住宅購入価額9割以下
(残り1割は手持金)
80%超90%以下20%以内
スーパーフラット借換借換対象となる住宅ローン残高と
諸費用の10割以下
30%以内(400万円未満)
35%以内(400万円以上)

この「スーパーフラット」を利用するためには、自己資金の割合だけでなく物件価格に対する借入額の割合も関係してくるので少しハードルが上がりますが、「スーパーフラット」の金利の低さは是非候補に入れておきたい住宅ローンです。

ARUHI(アルヒ)の「フラット35」に関しては下記の記事も住宅ローン選びの参考にしてみて下さい。
>>ARUHI(アルヒ)の住宅ローン(フラット35)の評判・口コミについて

 

楽天銀行の「フラット35」

実は「フラット35」も金利優遇を受けられる住宅ローンです。
当サイトでお知らせしてしている「フラット35」の金利は、購入価格に対する借入額の割合が90%以内の金利になります。この割合が90%以上になってしまうとかなり金利が上がってしまいます。
楽天銀行の「フラット35」で融資率90%以内と90%異常の金利を比べてみましょう。

楽天銀行のフラット35の融資率による金利の違い
住宅建設費または住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
返済期間機構団信あり機構団信なし
フラット20
15年以上~20年以下
1.120%0.920%
フラット35
21年以上~35年以下
1.170%0.970%
住宅建設費または住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%を超える場合
返済期間機構団信あり機構団信なし
フラット20
15年以上~20年以下
1.380%1.180%
フラット35
21年以上~35年以下
1.430%1.230%

自己資金10%以上を用意することで、かなり低い金利で「フラット35」を利用できることがわかると思います。

「フラット35」は契約から返済終了まで金利が変わらない全期間固定型の住宅ローンですので、この優遇された金利で借り入れなければ返済終了までその影響は続いてしまい、総返済額・月々の返済額が負担が増えることになります。
「フラット35」で借り入れを行うときは、頭金を購入価格の10%、1割以上用意してから借り入れることをおすすめします。

楽天銀行の「フラット35」は金利と事務手数料が最低水準

「フラット35」は300を超える金融機関で提供されていますが、金利と事務手数料には各金融機関で違いがあります。

その多くの金融機関で、金利と事務手数料を最低水準で「フラット35」を提供しているのが楽天銀行になります。
つまり、最も安く「フラット35」を借りる事ができるのが楽天銀行になるわけです。

楽天銀行の「フラット35」は、金利はもちろん最低水準で、事務手数料も1.100%(税込)と最低水準です。
一般的な「フラット35」の事務手数料が2.20%(税込)であることを考えると半分で済んでしまうのです。

契約時に現金で支払う必要のある事務手数料は少しでも安く済ませたい費用ですが、「フラット35」では楽天銀行がその方法となっています。

楽天銀行の「フラット35」について詳しく解説&分析したこちらの記事も参考にしてみてください。
>>楽天銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリット(フラット35・金利選択型)

 

ソニー銀行の変動セレクト住宅ローン

まず紹介したのは変動金利が人気のソニー銀行です。
ソニー銀行は通常の住宅ローンと、自己資金を10%以上用意した場合に利用できる「変動セレクト住宅ローン」があります。

「住宅ローン」と「変動セレクト住宅ローン」の違い
・変動金利:変動セレクト住宅ローンの方が0.3%低い金利が適用
・固定金利:住宅ローンの方が0.1%低い金利が適用
・事務手数料(税込):住宅ローン44,000円、変動セレクト住宅ローン借入れ金額の2.20%

ソニー銀行の住宅ローン 自己資金の優遇
住宅ローン変動セレクト
住宅ローン
変動金利0.757%0.457%
10年固定金利0.870%0.970%
事務手数料44,000円借入れ金額の2.20%

ソニー銀行の変動セレクト住宅ローンでは変動金利で借り入れる場合、住宅ローンに比べて0.3%低い金利が適用されます。しかし事務手数料は住宅ローンでは44,000円と一律なのに対し、変動セレクトでは借入額の2.20%必要になります。3,000万円を借入れた場合には648,000円ですので大きな差がでますね。

しかし金利が大幅に低いためこの手数料が多くかかってしまっても、変動金利であれば変動セレクトを選ぶことが正解のようです。下記に借入額による返済総額の差を簡単に試算してみました。1,000万円では諸費用の差で住宅ローンのほうが安く済みそうですが、2,000万円位上借り入れるなら変動セレクトのほうが安く済む事が返済総額の差からわかると思います。

ソニー銀行の住宅ローン と変動セレクトの比較 
住宅ローン
0.757%
変動セレクト
0.457%
差額
3,000万円34,399,703円32,701,9771,697,726円
2,000万円22,933,071円21,801,235円1,131,836円
1,000万円11,466,430円10,900,513円565,917円

この変動セレクト住宅ローンを利用するためには、自己資金の10%の現金が必要になりますがソニー銀行の変動金利で借入れを考えている方は絶対に利用したておきたい住宅ローンです。

 

金利優遇が受けられる住宅ローンのまとめ

自己資金で金利優遇が受けられる住宅ローンを紹介しました。

まず頭金と自己資金の違いをきちんと把握しておきましょう。頭金に使える貯蓄を全て回してしまうと、現金で払わなければならない諸費用の支払に困ることになります。頭金に回せるお金は、使用できる住宅用資金(貯蓄)から諸費用を除いた額になります。

用意できる自己資金により金利優遇が受けられる住宅ローンは、金利が0.3%程度も低くなることに加え、借り入れる額も少なくなるため返済計画も余裕を持ったものになります。資金に余裕があれば絶対に利用したほうがいいのは言うまでもないですね。

特にARUHI(アルヒ)の「スーパーフラット」と楽天銀行の「フラット35」の長期固定型住宅ローンは、7月・9月に金利が大きく低下、10月はその金利を据置きで維持し史上最低水準の金利となっています。
そのタイミングで返済終了まで金利を固定させてしまうのは、のちのちベストな判断だったとなる可能性が高く、これから住宅ローンの新規借入れや借り換えを行う方にはぜひ検討してもらいたい住宅ローンと言えます。

自己資金を用意できれば審査も通りやすくなる

自己資金を用意できればそれだけそれだけ借入額をへらすことが出来ます。
借入額が減れば、住宅ローン審査で重視される返済負担率も低下します。返済負担率とは年収に対する返済額の割合ですが、この割合が低ければ低いほど返済には余裕をもつことが出来ますし、銀行も「きちんと貯蓄してきた人」という評価に加えて返済負担率も低くなるということで審査に有利に作用します。

特に「フラット35」は、融資率90%以内と90%以上の金利は0.44%も違います。
仮に3,000万円の家を購入しようとして「フラット35」で35年返済で借り入れした場合をシミュレーションしてみましょう。

融資率90%以内の場合には、借入額は2,700万円で金利が1.110%。総返済額は32,917,275円、月々の返済額は78,375円になります。
融資率90%以上の場合、100%を借り入れした場合で資産すると、借入額は3,000万円で金利が1.370%。総返済額は39,261,537円、月々の返済額は93,480円になります。

300万円を用意できるか出来ないかで、支払総額で600万円以上も多く返済することになります。月々の返済額が1万円以上多くなるもの地味にきついと思います。

単純にこの差を考えても、自己資金を用意しておくべきですし、自己資金で借入額が減ることに加えて、金利も低くなり、さらに審査にも有利になるという良いこと尽くめです。
一生懸命貯めたお金ですから、こういった大事なときに有効に使いたいですね。

「フラット35」や「フーパーフラット」が最低水準

更に今、「フラット35」の金利は歴史的な低金利となっています。

フラット35の金利推移のグラフです

上のグラフは「フラット35」の金利推移ですが、少し住宅ローンを検討している方であれば、35年固定金利が1%を切るということが、どのくらいの低金利かわかると思います。
上で紹介したARUHI(アルヒ)のスーパーフラットは「フラット35」の金利には相関関係があり、「フラット35」が史上最低水準の低金利ということはスーパーフラットも同じ史上最低水準の低金利ということになります。

その低金利を返済終了まで確定させてしまう「フラット35」や「フーパーフラット」は、今、非常におすすめです。

このチャンスを逃さないように気になった住宅ローンには早めに申し込んでおきましょう。
住宅ローン選びの参考にしてみて下さい。

 

 

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