住宅ローンの借り換えができないケースとは？審査で見られる5つの条件

日銀のマイナス金利解除以降、住宅ローン金利は上昇局面に入っています。返済中のローンを少しでも有利な条件に見直したいと、借り換えを検討する方も増えています。

しかし、借り換え時にも新規で借り入れた時と同じように審査が行われます。また、審査以外でも借り換えのできないケースがあるのをご存じでしょうか。

今回は、借り換えのできないケースについて説明します。

借り換えのできないケース

以下の場合は借り換えができないことがあります。

一部の公的住宅ローンへの借り換えはできない

公的住宅ローンとは、財形住宅融資と自治体融資などがあげられますが、これらは借り換えができません。 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているフラット35は借り換えが可能です。

健康状態が悪化してしまった

民間銀行の住宅ローンでは、団信への加入が一般的です。そのため、借り換え時の健康状態によっては借り換えができない場合があります。 その場合には、団信の加入が任意であるフラット35での借り換えを利用することも選択肢になります。

今、返済している住宅ローンで滞納したことがある

過去に住宅ローンの滞納歴がある方は、借り換えの際の審査に影響します。 数日程度で1回くらいの遅延であれば問題視しない金融機関もあるそうですが、遅延したという記録が信用情報に残ってしまいます。 さらに何度も繰り返した場合には、借り換え時に審査に通ることは難しいと考えて良いでしょう。

返済負担率が増えてしまっている

車のローン、教育ローン、キャッシングなどで借入れをしている場合、さらにクレジットカードの融資限度枠も借入額に加えられてしまうので、審査の際の借入額に影響します。 仮に借り入れできても、満額の借入れができないかもしれません。 返済負担率は、現在返済中のローンも加味されて計算されるので気をつけましょう。 また、クレジットカードを持っているだけで、キャッシング枠が借入れしているものとみなされてしまう場合もあります。 使用していないクレジットカードは解約しておけば、審査に通りやすくなることがあります。

物件価値が落ちてしまった

借り換え特有の条件ですが、担保となる物件が、新築から時間が経過して不動産の価値が大幅に下がっている場合やオーバーローンの状態になっている場合には、審査に通らないということも考えられます。

住宅ローンの借り換えが出来ない場合のまとめ

住宅ローンの借り換えが出来ない場合には、繰上返済で元金を直接減らすことが有効です。借り換えしても元金が減るわけではありませんからね。 しかし月々の返済をしながら貯蓄を行うのは大変です。 借り換えにより返済総額が減れば月々の返済額も減り、貯蓄を行う余裕が大きくなる可能性があります。 ただし、借り換えで得をするかどうかは「金利差」と「諸費用」次第です。一般には、借入残高が多く・残りの返済期間が長く・現在の金利と借り換え後の金利差が大きいほど効果が出やすいとされます。金利が上昇局面にある今は、まずご自身の今の金利と、借り換え候補の最新金利を比べることから始めましょう。 気軽に借り換えシミュレーションを行うことをおすすめします。

フラット35への借り換えという選択肢

団信の加入に不安がある方や、返済額を完済まで固定したい方は、フラット35での借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。 新規の借入れ同様に、借り換えの審査も金融機関によって基準が違いますが、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているフラット35には独自の基準があり、その一つが『返済負担率』です。 フラット35では審査の際の返済負担率が以下のように明確にされています。 この基準に沿った借入額にすることで、フラット35でも審査を通る可能性が高くなるでしょう。住宅ローンの借り換えでも審査があるため、不安がある方はフラット35での借り換えを検討してみることも一つの方法です。

フラット35は金利上昇局面にある

日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に利上げを進めています。これに伴い、長期金利を指標とするフラット35の金利も上昇しています。 2026年6月時点のフラット35（買取型）の金利は、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きで最も低い水準でも年3.21%となっており、超低金利だった数年前とは状況が大きく変わっています。借り換えで得になるかどうかは、現在返済中の金利との差で判断することが重要です（最新の金利は各金融機関・フラット35公式サイトでご確認ください）。 2010年前後など高めの金利でフラット35を借り入れた方や、固定金利上昇への不安から完済まで金利を固定したい方にとっては、フラット35への借り換えが選択肢になる場合があります。気になる方は借り換えシミュレーションをしてみましょう。 借り換えの場合も新規の借入れと同様に、2〜3つほど候補を選び複数の金融機関に同時に申し込んでおき、確実に借入れを行えるように備えておくことが大切です。

借り換え先として検討したい住宅ローン

借り換え先を選ぶときは、金利の低さだけでなく、事務手数料・保証料などの諸費用を含めた総支払額で比べることが大切です。ここでは、長期固定で考えたい方向けのフラット35と、変動・固定を含めて諸費用も抑えたい方向けの選択肢を紹介します。

SBIアルヒ（ARUHI）のフラット35

フラット35の実行件数シェアは国内トップクラス

フラット35取り扱い実績が豊富で、実行件数シェアでは長年にわたり業界トップクラスを維持しています。

WEB申込みで諸費用が優遇される場合がある

借り換えなどでWEBから申し込むと事務手数料が優遇される取り扱いがあります（適用条件・最新の手数料率は公式サイトでご確認ください）。

金利が低いスーパーフラット

手持ち金（自己資金）の割合に応じて金利優遇を受けられる「スーパーフラット」があります。 なお、運営会社は旧アルヒ株式会社（ブランド名ARUHI）からSBIグループ入りに伴い「SBIアルヒ株式会社」へ名称が変わっています。SBIアルヒ（ARUHI）では購入価額の2割を手持金として用意できれば、通常の「フラット35」よりも有利な金利で借入れができる場合があります。 さらに「フラット35リノベ」など中古住宅のリノベーションに対応した商品を用意するなど、幅広いラインアップが特徴です。 そして大きな特徴は、専門家に対面相談できる店舗を全国に展開している点ですね。 金利と事務手数料の水準に加え、対面相談で住宅ローンの不安な悩みを相談しながら「フラット35」を借り入れることができるSBIアルヒ（ARUHI）に注目です。 SBIアルヒ（ARUHI）のフラット35の評判や口コミから分析したこちらの特集記事も参考にしてみて下さい。 >>アルヒ（ARUHI）の住宅ローン（フラット35）の評判・口コミについて

SBIアルヒ（ARUHI） 公式サイト

諸費用も含めて比べたいならSBI新生銀行も選択肢に

変動・固定を含めて検討したい方には、SBI新生銀行も借り換え先の候補として挙げられます。保証料は0円で、手動の一部繰上返済は1円から手数料0円で何度でも利用できます。事務手数料は借入額に対する定率型と定額型から選べるため、借入額や返済計画に合わせて初期費用を調整しやすい点が特徴です。一般団信は上乗せ0円で、ガン団信や全疾病保障付団信も用意されています。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、借り換えで諸費用まで含めた総支払額を抑えたい方は比較してみるとよいでしょう（金利・手数料・団信の最新条件は公式サイトでご確認ください）。