フラット35からフラット35への借り換えは、制度上できます。住宅金融支援機構も「現在【フラット35】を利用している方も借換融資へ借り換えられる」と案内しています。ただし、2026年9月のフラット35の金利は21年以上で年3.460%・20年以下で年3.140%（融資率9割以下・新機構団信付き）と高い水準にあり、得をするのは今の適用金利がこれより高い人か、借り換えを機に返済期間を20年以下へ縮められる人に限られます。判断の決め手は、金利差だけでなく諸費用を含めた総支払額です。
フラット35→フラット35の借り換えで得られる3つのメリット
- 固定金利どうしなので、借り換え後も金利上昇リスクを負わない
フラット35は全期間固定金利です。借り換えても「今後さらに金利が上がって返済額が膨らむ」リスクは生じず、返済総額が契約時に確定するわかりやすさはそのまま残ります。 - 借入期間を20年以下にできれば、1段低い金利が適用される
フラット35は借入期間20年以下（フラット20）と21年以上で金利が異なり、2026年9月は20年以下3.140%・21年以上3.460%と0.320%の差があります。当初35年で借りた方でも、残り期間を20年以内で組み直せれば低いほうの金利を使えます。 - 2017年9月以前の契約なら、団信を「新機構団信」に切り替えられる
フラット35の団信は2017年10月に「新機構団信」へ改定され、特約料が借入金利に含まれる形になりました。それ以前の契約では団信の特約料を年1回別払いしているため、借り換えで支払い方と保障内容がまとめて新しくなります。
一方で、借り換えには融資手数料・登記費用などの諸費用がかかり、手続きの手間もあります。諸費用を上回るだけの利息軽減があるかを、借り換え前に必ず試算しておきましょう。
2026年9月時点では「金利が下がる人」は限られる
2016〜2021年ごろはフラット35の金利が1%前後まで下がり、借り換えの好機といわれた時期もありました。しかし現在は日本銀行の利上げを背景に長期金利が上がり、フラット35の金利も年3%台で推移しています。長期金利（新発10年国債の利回り）は2026年9月15日に3.028%をつけるなど、3%前後の水準です（財務省 国債金利情報）。
そのため、「フラット35→フラット35」で返済額が減るかどうかは、今の適用金利と借換後の金利の大小でほぼ決まります。目安は次のとおりです。
- 今の適用金利が借換後の金利（21年以上なら3.460%、20年以下なら3.140%）より明確に高い方は、利息を減らせる可能性があります。
- 直近の低金利期（1%台）に借りた方は、借り換えるとかえって金利が上がるため、原則としてメリットは出ません。
- 2017年9月以前に契約した方は、金利に加えて毎年別払いの団信特約料も「実質の負担」として比べる必要があります。
フラット35の金利は毎月見直され、申込時ではなく資金を受け取る月の金利が適用されます。10月以降の金利はまだ公表されていないため、試算は最新の公表金利で都度やり直してください。
諸費用を含めると結論が変わる｜残高・残り期間別の試算
借り換えの効果は「金利差」「ローン残高」「残りの返済期間」の3つで決まります。ここでは、今の適用金利を年3.600%と仮定した2つのケースで、2026年9月のフラット35金利へ借り換えた場合を試算しました（元利均等・ボーナス返済なし・諸費用は自己資金で支払う前提）。
| 比較の観点 | ケースA：残高1,500万円・残り20年 | ケースB：残高2,000万円・残り25年 |
|---|---|---|
| 借換後の金利（2026年9月） | 年3.140%（20年以下） | 年3.460%（21年以上） |
| 毎月の返済額 | 87,767円 → 84,245円 | 101,201円 → 99,696円 |
| 残り期間の返済総額の差 | 約84.5万円の減少 | 約45.1万円の減少 |
| 融資手数料（2.20%・税込の場合） | 33万円 | 44万円 |
| 抵当権設定の登録免許税（0.4%） | 6万円 | 8万円 |
| 印紙税（書面契約の場合） | 2万円 | 2万円 |
| 差し引き（司法書士報酬などは別途） | 約43.5万円のプラス | 約8.9万円のマイナス |
同じ3.600%からの借り換えでも、ケースAは借入期間を20年以下に収めて低い金利を使えるため効果が残り、ケースBは金利差が0.140%と小さく諸費用倒れになります。金利差だけを見て判断すると、この違いを見落とします。
抵当権設定の登録免許税には住宅用家屋の軽減税率（1,000分の1）がありますが、新築・取得後1年以内の登記などが要件のため、借り換えでは通常使えません（国税庁 No.7191 登録免許税の税額表）。融資手数料は金融機関ごとに率と最低額が違うため、借換先の条件で計算し直してください。
借換融資の主な条件と「子育てプラス」の扱い
フラット35の借換融資には、新規借入とは違う条件があります。主なものは次のとおりです（【フラット35】借換融資のご利用条件）。
- 借入から1年以上：今のローンの借入日から借換の申込日まで1年以上経ち、直近1年間を正常に返済していること。
- 借入額：100万円以上1億2,000万円以下で、今のローン残高か機構の担保評価額の200%のいずれか低い額まで。融資手数料や登記費用などの諸費用も借入額に含められます。
- 借入期間：「35年」「40年－今のローンの経過期間」「80歳－申込時の年齢」のうち最も短い年数が上限です（長期優良住宅などは50年）。
- 金利：融資率にかかわらず、9割以下の金利が適用されます。
金利の引下げ制度は、借換融資では「【フラット35】子育てプラス」だけが使えます（2026年3月2日以降の資金受取分から）。子育て世帯や、夫婦のいずれかが40歳未満の若年夫婦世帯が対象で、1ポイントにつき5年間、年0.250%金利が下がります。フラット35Sなど他の引下げメニューは借換では使えません。予算に達すると受付が終了する点にも注意が必要です（【フラット35】子育てプラス）。
フラット35以外への借り換えも含めて比べたい方は、住宅ローン借り換えの比較ポイントと金利上昇局面の注意点もあわせてご覧ください。
借換先のフラット35は「金利」と「融資手数料」の合計で選ぶ
フラット35は商品性こそ共通ですが、金利と融資手数料は取扱金融機関ごとに異なります。借換融資でも、金利と手数料を合わせた総支払額で比べることが大切です。
上の試算のとおり、融資手数料は残高に比例して増えるため、残高が大きいほど手数料率の差が総額に効いてきます。各金融機関の金利と手数料の並びはフラット35金利比較・借り換え比較ランキングで確認できます。
SBIアルヒ「フラット35」の特徴と注意点
金利は機構公表の最頻金利と同水準
2026年9月のSBIアルヒのフラット35は、融資率9割以下・21年以上で年3.460%、20年以下で年3.140%で、住宅金融支援機構が公表する最頻金利と同じ水準です。
保証料・繰上返済手数料は不要、融資手数料は定率
保証料と繰上返済手数料は不要です。一方、融資事務手数料は借入額の2.20%（税込・最低22万円）が標準のため、残高が1,000万円を下回る借り換えでは最低額の22万円が割高に効きます。
対面で専門家に相談できる
全国に店舗があり、対面での相談にも対応しています（約90拠点・2026年3月末現在）。
フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する住宅ローンです。そのなかでSBIアルヒは、フラット35の実行件数で16年連続No.1（2025年度）です。※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
以前あった「ネット申込で事務手数料が半額（1.10%）」の割引は終了しています。現在は、Web本申込と電子契約の両方で手続きした場合に1債権あたり33,000円（税込）を引き下げる取扱い（2027年3月31日まで）があります。
フラット35の借り換えでよくある質問
Q. 今借りている金融機関のまま、フラット35を借り換えられますか？
A. 同じ金融機関の中で借り換えられるかどうかは、金融機関によって取扱いが異なります。借換先を別の取扱金融機関にする場合は、今のフラット35を全額繰上返済し、新たに抵当権を設定し直す流れになります。
Q. 返済中のフラット35に、あとから子育てプラスを付けられますか？
A. 返済中の契約に後から付けることはできません。借換融資を利用する場合は、2026年3月2日以降の資金受取分から子育てプラスを利用できます。対象は子育て世帯と若年夫婦世帯で、予算に達すると受付が終わります。
Q. 借り換えで返済期間を短くすると、毎月の返済額はどうなりますか？
A. 残り期間より短く組み直すと、金利が下がっても毎月の返済額は増えるのが一般的です。20年以下の低い金利を使うために期間を縮める場合は、増えた返済額が家計に無理のない範囲かを先に確認しましょう。
Q. 借り換えのときに団信に入れなかった場合はどうなりますか？
A. 今のローンの団信は借り換えで終了し、借換融資で改めて加入の審査を受けます。審査で加入できなくても借換融資自体は利用でき、その場合は金利が年0.200%引き下げられます。
フラット35どうしの借り換えについて、別の角度から損得を整理したフラット35からフラット35への借り換えは得か（金利・諸費用・利用条件）も参考にしてください。金利・手数料・制度の条件は変わることがあるため、最新情報は住宅金融支援機構や各金融機関の公式サイトでご確認ください。
