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「フラット35」とは、民間金融機関と日本政府が100%出資の住宅金融支援機構が協力して長期固定型金利住宅ローンです。
長期固定金利住宅ローンは、住宅ローン契約時に返済終了までの借入金利・月々の返済額が確定する住宅ローンなので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。
つまり、返済終了まで金利上昇によるリスクを避けることができるのが最大の特徴です。

今回は「フラット35」も仕組みや特徴をわかりやすく解説してきたいと思います。

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「フラット35」の住宅金融支援機構ってなに?

2007年発足した国土交通省住宅局と財務省が所管する住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人であり、日本政府が100%出資している金融機関です。

過去、住宅金融公庫では住宅ローンを直接融資していましたが、今日、住宅金融支援機構では「フラット35」を取り扱い金融機関から買い取り、それの住宅ローンの債権を証券化、投資化に売却することをを主たる業務とし、民間金融機関による貸付が困難な分野のみに直接融資を限定しています。

 

「フラット35」の仕組み

前述のとおり、住宅金融支援機構が銀行のように直接私たち住宅ローン契約契約者に提供してくれるわけではありません。
実際に借入れ・借り換えを行うのは銀行や信用金庫などの金融機関です。

では「フラット35」はどのような仕組みで運営されているのでしょうか。

銀行で「フラット35」の住宅ローンを組むと、銀行は契約後(原則当日)にその住宅ローン債権を住宅金融支援機構に譲渡します。
つまり、銀行は住宅ローン債権を住宅金融支援機構に売ってしまいます。

その後、住宅金融支援機構は売却された住宅ローン債権を提携の信託銀行に信託します。
信託された債権は「貸付債権担保住宅金融支援機構債権」を発行する際の担保となります。

発行された「貸付債権担保住宅金融支援機構債権」は金融機関を通じて投資家に販売されます。
債券を購入した投資家は、債券を販売した金融機関に代金を支払います。

債券の代金を受け取った金融機関はその代金を住宅金融支援機構に支払います。

フラット35の仕組み

「フラット35」の仕組み 住宅金融支援機構フラット35HPより引用

住宅金融支援機構は、「フラット35」を取り扱っている数多くの民間金融機関から住宅ローン(フラット35)を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを支えています。

 

「フラット35」の特徴

続いて、「フラット35」の特徴をご紹介してきたいと思います。

「フラット35」の特徴1.金利が完済まで変わらない

完済まで金利が変わらないことで毎月の住宅ローン返済額が固定されるため生活設計がしやすくなるメリットがあります。

また、2016年に日銀が導入したマイナス金利政策により「フラット35」がかつてない低水準の金利となっており、国策である「低金利」を最も享受できる住宅ローンといっても過言ではありません。

「フラット35」の金利推移です

過去10年間の「フラット35」の金利推移をグラフにしてみると、10年前の半分以下の金利となっていることがわかります。
新規の借入れはもちろんですが、「フラット35」を借りている方でも借り換えで返済額が大きく減る可能性がある金利となっています。

「フラット35」の特徴2.保証料、繰上げ返済手数料無料

メガバンクや地銀での住宅ローン契約時に必要な保証会社による保証が不要であるため保証料が無料となっています。

「フラット35」の特徴3.アルバイト・パート社員、個人事業主、会社役員も利用可能

一般的な住宅ローンでは利用が難しい、アルバイト・パート社員、個人事業主、会社役員にも積極的に貸し出しを行っています。

「フラット35」のバリエーション

「フラット35」が人気なのは、長期固定の金利だけではありません。
「フラット35」は登場以来、様々なニーズに応えた商品の改善を行っています。意外と知られていない「フラット35」のバリエーションをご説明します。

  • 「フラット35」
  • 最長35年の長期固定金利の住宅ローンです。

  • 「フラット35S」
  • 省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得される場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

  • 「フラット35」(保証型)
  • 金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を引き受けることにより実現した「長期固定金利の住宅ローン」です。
    「フラット35」と同様、長期固定金利の住宅ローンをお客様へ提供するために、金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現しました。

  • 「フラット35」借換え融資
  • 新規の借入れだけでなく、長期固定金利の住宅ローンへの借り換えにも対応しています。

  • 「フラット35」リフォーム一体型
  • 中古住宅の購入と併せて行うリフォーム工事の費用もフラット35で借り入れできます。
    リフォーム工事の内容は限定していないので、ユーザーのニーズに応じた自由なリフォームが可能です。

  • 「フラット50」
  • 長期優良住宅の認定を受けた住宅について、償還期間の上限を50年間とする制度です。

「フラット35」は、緊急経済対策に伴う制度拡大のため、平成21年6月に、「フラット35」を利用するための要件が大幅に緩和されました。

さらに、借り換えに対応できるようになったことでより一層利用しやすくなりました。
すでに契約している民間の住宅ローンから「フラット35」へと借り換えすることで、長期間固定金利に変えられます。返済期間の延長をすることも可能です。

「フラット35」の利用条件

「フラット35」を利用するには、いくつかの条件があります。この条件を満たさなければ当然ですが審査に通ることはありません。
「フラット35」を利用するための条件は下記の通りです。

申し込みできる方の条件

  • 申込時年齢が満70歳未満であること(親子リレー返済の場合は満70歳以上でも可能)
  • 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方

返済割合の条件

年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合が決まっています。

年収400万円未満 年収400万円以上
30%以下35%以下

この場合の「すべての借り入れ」とは住宅ローンの返済額だけではなく、マイカーローン・教育ローン・カードローン・クレジットカードの支払いなど全てを含みます。
年収は、原則として、申し込み年度の前年(2019年度であれば2018年1月~12月)の収入で審査されることになります。

対象となる建物の条件

  • 借入れの対象となる住宅及びその敷地を共有する場合は、申込み本人が共有持分を持つこと
  • 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅
  • 一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合:70㎡以上
  • 共同建ての住宅(マンションなど)の場合:30㎡以上

「フラット35」は、一定の技術基準を満たした住宅が融資の対象になっているので、購入する住宅によっては利用できないこともあります。
最近の新築住宅の場合には、多くの物件が「フラット35」の融資基準を満たしているようですが、利用できる物件かどうかは不動産会社や販売会社に確認しましょう。

「フラット35」は同じじゃない?「フラット35」の選び方

多くの金融機関が住宅金融支援機構と提携して提供している「フラット35」ですが、どこで借りても同じではありません。
『金利』と『事務手数料』という支払うお金に関することで提供する金融機関により違いがあります。

そのため、適用に選んだ金融期間で「フラット35」を借りると必要以上に多く返済しなければならなかったり、事務手数料も多く支払うことになり損をしてしまいます。

「フラット35」を選ぶときは、『金利』と『事務手数料』のどちらも最低水準で提供している金融機関を選ぶことが最も重要です。

では「フラット35」を借りるのに一番いい金融機関はどこでしょうか。
「フラット35」の貸し出し実行件数が多い楽天銀行とARUHI(アルヒ)を比較してみましょう。

フラット35大手の楽天銀行とARUHI(アルヒ)を比較

 楽天銀行ARUHI(アルヒ)
金利購入価格に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年以内固定金利:1.230%
21~35年以内固定金利:1.300%
(団信に加入した場合の金利。加入しない場合は上記の金利から0.2%引下げ)
事務手数料楽天銀行を返済口座に指定で
新規購入:借入額の1.10%
借り換え:借入額の0.99%
借入額の2.20%
WEB申込みで借り換えた場合は借入額の1.10%
保証料0円
一部繰り上げ
返済手数料
0円
融資基準・年間返済額の年収に占める割合が
400万円未満の場合30%以下
400万円以上の場合35%以下
契約者の
雇用形態
自営業・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでも融資可能
審査事前審査は最短で翌日
最短で35日程度
仮審査は当日
本審査の結果まで最短で3日
団信任意での加入
(機構団信の内容)
団信以外の保障三大疾病付機構団信の
付帯が可能
なし
対面相談なし全国に150を超える店舗を展開
その他の相談体制メール&電話での
問い合わせに加えて
Skypeを利用したビデオ電話で
土日も22時まで相談可能
メール&電話での
問い合わせ
特徴・借り換えでの事務手数料はフラット35で最低水準
・楽天スーパーポイントがたまりやすくなるサービス多数あり
・専門家に対面相談ができる
申込み公式サイト公式サイト

楽天銀行の「フラット35」と一般的な「フラット35」の金利の違い

楽天銀行とARUHI(アルヒ)の「フラット35」を比較してみました。

金利や事務手数料に加えて、団信以外の保障や相談体制に違いがることがわかりますが、肝心の金利はどうでしょうか。

金利に関しては、どちらも「フラット35」を提供する金融機関のなかで最も低い金利で「フラット35」提供しています。

楽天銀行の「フラット35」と一般的な「フラット35」の事務手数料の金額の違い

比較した表で太字にした部分に注目してください。

楽天銀行の「フラット35」の事務手数料は、楽天銀行を返済口座に指定すると新規購入の場合は借入額の1.10%、借り換えの場合には借入額の0.99%となっています。

対してARUHI(アルヒ)の事務手数料はどうでしょうか。
ARUHI(アルヒ)の「フラット35」では借入額の2.20%の事務手数料が必要になります。

この1%はどのくらいの金額になるのかを確認してみましょう。

「フラット35」の事務手数料の違い
借入額一般的な「フラット35」
2.20%の場合
楽天銀行「フラット35」
1.10%の場合
差額
2,000万円440,000円220,000円220,000円
3,000万円660,000円330,000円330,000円
4,000万円880,000円440,000円440,000円
5,000万円1,100,000円550,000円550,000円

たったの1%でも無視できない金額になることがわかります。
更に借り換えの場合にはこの差が更に大きくなります。

このように「フラット35」を借りる場合には、金利と事務手数料に注意して借入先を探さないと思わぬ損をしてしまいます。
おすすめは金利と事務手数料のどちらも最低水準で「フラット35」を提供している楽天銀行です。

「フラット35」での借入れを検討している方は、まずは楽天銀行の「フラット35」をチェックしてみることをおすすめします。

楽天銀行 「フラット35」の詳細
金利 <団信に加入した場合>
借入期間20年以内:1.230% 
借入期間35年以内:1.300% 

<団信に加入しない場合>
借入期間20年以内:1.230% 
借入期間35年以内:1.300% 

※ 借入額の占める割合が90%以内の場合
事務手数料 新規:借入額の1.100%~1.430%(税込)
借り換え:借入額の0.990%~1.430%(税込)
融資条件 ・申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済の場合は満70歳以上でも可能)
・日本国籍、永住許可を受けている特別永住者
・年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合が年収400万円未満なら30%以下、年収400万円以上なら35%以下
・借入れの対象となる住宅及びその敷地を共有する場合は、申込み本人が共有持分を持つ
融資金額 100万円以上8,000万円以内
ただし住宅建設費または住宅購入価額の100%以内
融資期間 ・15年以上、35年以内
 (申込本人が60歳以上の場合は10年以上)
・完済時年齢が80歳となるまでの年数
住宅の条件 ・住宅金融支援機構の定める技術基準および維持管理基準に適合し、必要な検査に合格する住宅
・住宅部分の面積が一戸建ての場合:70㎡以上、マンションの場合:30㎡以上
・住宅建設費(土地の取得費も含められます。)または住宅購入価額(いずれも消費税相当額を含む。)が1億円以下
保証料 0円
一部繰上げ
返済手数料
0円
保障 機構団信
※ 機構団信に加入しない場合には金利から0.2%引き下げとなります。
ワイド団信
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