フラット35とは？仕組み・金利・利用条件を総コストで解説

「フラット35」は、国土交通省が所管する独立行政法人・住宅金融支援機構が、銀行や住宅ローンの専門金融機関（モーゲージバンク）と提携して提供している長期固定金利タイプの住宅ローンです。

長期固定金利型の住宅ローンは、契約時に返済終了までの借入金利・月々の返済額が確定するため、金利が上昇しても返済額が増えず、返済計画を立てやすいのが特徴です。一方で、変動金利タイプなど金利変動リスクのある金利タイプよりも、借り入れ当初の金利水準は高めになるというデメリットもあります。

この記事では、そんな「フラット35」の仕組みや特徴を、金利だけでなく事務手数料や団信を含めた「総コスト」の視点も交えてわかりやすく解説していきます。

フラット35の仕組みをより詳しく知りたい方は、16年連続でフラット35を最も多く貸し出しているSBIアルヒ（旧ARUHI）の店舗で、専門スタッフに説明してもらうのが確実です。

SBIアルヒは圧倒的なフラット35の実績があります。相談は無料で、全国各地の店舗で、フラット35に精通したスタッフに説明してもらえます。　

SBIアルヒの店舗一覧はこちら

住宅金融支援機構ってなに？

住宅金融支援機構は、国土交通省の住宅局と財務省が所管していた「住宅金融公庫」の業務を引き継いで、2007年に発足した独立行政法人です。

国土交通省が所管する行政法人として、国の住宅政策に沿った住宅関連のサービスや事業を提供しています。

住宅金融公庫の時代は住宅ローンを直接貸し出す業務を積極的に行っていましたが、現在は窓口（フラット35の受付）を提携する民間の金融機関（銀行など）に委ね、間接的に支える立場としての業務が大半を占めています。

住宅金融支援機構の公式サイトはこちら

「フラット35」の仕組み

住宅金融支援機構が住宅ローンを直接受け付けて貸しているわけではありません。フラット35の窓口業務を担うのは、銀行・信用金庫・モーゲージバンクなどの金融機関です。

それら提携金融機関で「フラット35」を申し込むと、金融機関は契約後にその住宅ローン債権を住宅金融支援機構に買い取ってもらう仕組みになっています。機構が金融機関からフラット35の債権を即座に買い取るため、一般的なフラット35は正式名称でフラット35（機構買取型）と呼ばれます。

住宅金融支援機構は、買い取った住宅ローン債権を信託銀行に信託し、信託された債権を担保とする「貸付債権担保住宅金融支援機構債券（MBS）」を投資家に発行します。投資家がこれを購入することで、機構は長期の資金を調達しています。

この「機構が債券市場から長期の資金を調達している」という点が、フラット35の金利を読むうえでの出発点です。フラット35の金利は各行の店頭金利ではなく、長期の国債利回り（長期金利）を映して毎月決まります。変動金利が短期プライムレートを基準にしているのとは、金利が動く理由そのものが違うということです。

「フラット35」の仕組み　住宅金融支援機構フラット35HPより引用

住宅金融支援機構は、「フラット35」を取り扱う数多くの民間金融機関から住宅ローン（フラット35）を買い取り、それを担保とする債券を発行して長期の資金を調達しながら、民間金融機関が単独では手を出しにくい長期固定金利の住宅ローンを一般消費者に提供するしくみを支えています。

「フラット35」の特徴

続いて、「フラット35」の特徴をわかりやすく解説していきます。

1.金利が完済まで変わらない

フラット35は、完済まで金利が変わらない全期間固定金利タイプの住宅ローンです。

毎月の返済額を固定できるため、中長期の家計支出をコントロールしやすいというメリットがあります。

2016年の日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利は大きく低下しましたが、その後の金融政策の転換により、2022年ごろから固定金利は上昇局面に入っています。とくに2026年9月1日には、長期金利の指標である新発10年物国債の利回りが一時3.000％をつけ、約30年ぶりに3％台に乗りました。フラット35の金利はこの長期金利を映して毎月見直されるため、上昇局面では「実行が1か月ずれるだけで金利が上がっている」ことが実際に起こります。

2026年9月実行分のフラット35の最頻金利は年3.460％（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で、前月の年3.290％から0.170％幅の引き上げとなりました。引き上げは2か月連続で、金利の算出方法が変わった2017年10月以降ではもっとも高い水準です（住宅金融支援機構・2026年9月2日に公式サイトで確認）。

返済期間や融資率によって金利は変わります。同じ2026年9月実行分でも、次のとおりです。

住宅金融支援機構「最新の金利情報」2026年9月適用分の最頻金利（新機構団信付き）。取扱金融機関ごとに金利は異なります。金利は毎月見直されるため、最新値は必ず公式サイトでご確認ください。

なお、デュエット（ペア連生団信）を選ぶと上記の金利に年0.18％、3大疾病付機構団信を選ぶと年0.24％が上乗せされます。健康上の理由などで団信に加入しない場合も利用できますが、その場合の金利は別に定められています。

2.保証料・一部繰上返済手数料が無料

メガバンクや地銀の住宅ローンで必要になることの多い保証料は、フラット35ではかかりません（保証料は非課税）。国の政策に沿った公的な位置づけで運用されているためです。保証人も必要ありません。一部繰上返済の手数料も無料で、インターネットサービス「住・MyNote」からなら10万円以上、窓口でも100万円以上から繰上返済ができます。

3.アルバイト・パート、個人事業主、会社役員も利用しやすい

利用しやすい審査基準で幅広い層がマイホームを持てるようにするという政策的な目的があるため、一般的な住宅ローンでは審査が難しいアルバイト・パート、個人事業主、会社役員でも利用しやすいのが特徴です。職業や雇用形態を審査基準にしていない点が、自営業や非正規雇用の方に選ばれる理由です。

「フラット35」の種類と金利引下げメニュー

「フラット35」は、登場以来さまざまなニーズに応える形で毎年のように商品改善が行われてきました。まずは商品そのものの種類を整理します。

• 「フラット35」（買取型）
最長35年の長期固定金利の住宅ローンです（標準的な商品です）。返済期間20年以下を選ぶと「フラット20」、長期優良住宅で最長50年まで借りられるのが「フラット50」です。
• 「フラット35」(保証型)
住宅金融支援機構が金融機関から債権を買い取るのではなく、保証する形で提供されるフラット35です。長期固定金利という点は同じですが、手数料・金利設定・付帯サービスなど金融機関が自由に決められる範囲が広くなっています。取扱金融機関は多くなく、代表的な商品にSBIアルヒの「スーパーフラット」があります。
• 「フラット35」借換え融資
新規借り入れだけでなく、長期固定金利への借り換えにも対応しています（当初は借り換えに対応していませんでした）。
• ダブルフラット／フラット35パッケージ
「フラット35」と「フラット20」を組み合わせて将来の返済負担を軽くする使い方（ダブルフラット）や、フラット35と変動金利型などを金融機関が一体で融資する商品（フラット35パッケージ）も用意されています。

これとは別に、条件を満たすと一定期間だけ金利が下がる「金利引下げメニュー」があります。現在は「家族構成」「住宅性能」「維持管理」「地域連携」の4カテゴリーで獲得したポイント数に応じて引き下げ幅が決まるポイント制で、組み合わせによって一定期間最大で年▲1.0％の引き下げを受けられます。

住宅金融支援機構の商品ラインナップ・金利引下げメニュー（2026年9月2日確認）。対象・引き下げ幅・併用の可否は改正されることがあるため、適用条件は必ず公式サイトでご確認ください。

「フラット35」は制度改正を重ね、利用できる条件が何度も緩和されてきました。すでに契約している民間の住宅ローンから「フラット35」へ、あるいはフラット35からフラット35への借り換えも可能です。なお、2026年4月実行分から、フラット35の借入限度額は8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられています（住宅価格の上昇を踏まえた見直し）。

2026年9月1日から、中古住宅の「簡易なリフォーム費用」もまとめて借りられるようになりました

住宅金融支援機構は、2026年9月1日のお借入れ分から、中古住宅の購入とあわせて行う簡易なリフォームの工事費用を、フラット35でまとめて融資できるようにしました。中古を買ってから内装や設備を手直ししたいけれど、リフォーム代の資金繰りが先に来て困る——という場面で使いやすくなった改正です。

ただし「簡易な」リフォームに限られる点に注意してください。対象になるのはフラット35の適合証明の内容に影響を与えない工事で、柱位置の変更・間取り変更・床面積の増減・断熱材の交換などは対象外です。また、この一体融資では【フラット35】リノベによる金利引下げは適用されません（大きめのリフォームで金利引き下げも受けたい場合はリノベを検討する形になります）。

借入対象に含めた工事の一部または全部を実施しなかったときは、その費用相当額を繰上返済する必要があります。なお適合証明検査はリフォーム工事前の1回のみで、工事後の検査は不要です。

「フラット35」の利用条件

「フラット35」を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。

申し込みできる方の条件

• 申込時年齢が満70歳未満であること（親子リレー返済の場合は満70歳以上でも可能）
• 日本国籍の方、永住許可を受けている方、または特別永住者

返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）の条件

年収に占める、すべての借り入れの年間合計返済額の割合が、以下の範囲内であること。

「すべての借り入れ」には住宅ローンだけでなく、マイカーローン・教育ローン・カードローン・クレジットカード（分割・リボ）なども含まれ、それらの返済額を合計して計算します。ここは「年収がいくらか」よりも「ほかの借り入れがどれだけ残っているか」で結果が変わる部分なので、申し込み前に他社の残債を整理しておくと通りやすくなります。

借入額・借入期間の条件

• 借入額は100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価額以内
• 借入期間は15年以上（申込本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上）で、「80歳－申込時の年齢」と「35年」のいずれか短い年数が上限
• 第三者に賃貸する投資用物件の取得資金には利用できない

対象となる建物の条件

• 借入れの対象となる住宅・敷地を共有する場合は、申込本人が共有持分を持つこと
• 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅であること
• 一戸建て住宅・連続建て住宅・重ね建て住宅の場合：50㎡以上
• 共同建ての住宅（マンションなど）の場合：30㎡以上
• 敷地面積の要件はなし。返済終了までの火災保険への加入が必要

床面積の下限は、一戸建てなどで50㎡以上です（2026年4月1日現在）。「フラット35は70㎡以上でないと使えない」と説明している情報も見かけますが、現在の基準は50㎡以上なので、コンパクトな戸建てや狭小地の住宅でも対象になり得ます。

「フラット35」は一定の技術基準を満たした住宅が融資対象になるため、住宅の性能によっては（築年数の経った中古住宅など）利用できないことがあります。新築住宅の多くは基準を満たしていますが、念のため利用できる物件かどうかを不動産会社・販売会社に確認しておきましょう。

「フラット35」はどこで借りても同じ？選び方のポイント

多くの金融機関が住宅金融支援機構と提携して「フラット35」を提供していますが、どこで借りても同じではありません。

『金利』と『事務手数料』という、支払うお金に関わる部分で金融機関ごとに差があります。金利が同じでも、事務手数料が「借入額の2.20％（税込）」か「定額」かで、総支払額は数十万円単位で変わります。フラット35を選ぶときは、『金利』と『事務手数料』の両方が低水準の金融機関を選ぶことが重要です。

下表は、フラット35で総コストを比較するときに見るべき観点の整理です。

もうひとつ押さえておきたいのが、全期間固定という選択肢はフラット35だけではないということです。民間銀行にも長期固定金利型の住宅ローンがあり、たとえばSBI新生銀行は保証料・一部繰上返済手数料が0円、一般団信の上乗せも0円で、事務取扱手数料は借入金額の2.20％（税込）の定率型です。店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、対面で相談しながら決めたい人にも比較しやすい相手になります。フラット35と民間の長期固定を、金利だけでなく手数料・団信を含めた総額で並べて比べるのが、後悔しない選び方です。

おすすめは SBIアルヒの「フラット35」

「フラット35」の取り扱いシェアが16年連続No.1のSBIアルヒ。人気の理由をまとめました。

SBIアルヒのフラット35は、借入額の2.20％（税込・最低22万円）の融資事務手数料がかかります。かつては「WEBから申込・契約すると1.10％」という割引がありましたが、この半額サービスは現在終了しています。現行の割引は、Web申込＋電子契約の利用で1債権あたり33,000円（税込）を差し引くもの（2026年3月2日〜2027年3月31日、スーパーフラット等一部対象外）です。最新の手数料・キャンペーンは公式サイトでご確認ください。

実績豊富な専門家に対面で相談できるのもSBIアルヒの特徴で、全国に約90拠点を展開し、相談しやすい体制を整えています。WEB完結の「ARUHIダイレクト」にも対応しているため、対面とオンラインを使い分けられます。

16年連続でフラット35の実行件数シェア1位（2025年度27.7％。※2010〜2025年度統計、借り換えを含む【フラット35】実行件数、2026年3月末現在・SBIアルヒ調べ）を維持している実績が示すとおり、金利と事務手数料の両面で魅力的なフラット35を提供しているSBIアルヒは、有力な選択肢と言えるでしょう。金利だけでなく、事務手数料・団信を含めた総コストで比較して選ぶのがおすすめです。

SBIアルヒ 公式サイト

フラット35のよくある質問

Q. 金利は申込時と資金受取時のどちらで決まりますか？

A. 申込時ではなく、資金の受け取り（融資実行）時点の金利が適用されます。資金の受取日は取扱金融機関が定めます。上昇局面では実行が翌月にずれるだけで金利が変わることがあるため、引き渡し日と実行日のスケジュールは早めに確認しておきましょう。

Q. 健康に不安があり団信に加入できません。それでも借りられますか？

A. 健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入しない場合でも、フラット35は利用できます。ただしその場合の借入金利は、団信付きの金利とは別に定められています。民間の住宅ローンの多くが団信加入を必須としているのに対し、この点はフラット35ならではの選択肢です。具体的な金利は機構の公式サイトでご確認ください。

Q. 40㎡台のコンパクトマンションでも使えますか？

A. マンションなどの共同建ての場合、床面積は30㎡以上が基準なので対象になり得ます。一戸建て・連続建て・重ね建ての場合は50㎡以上です（いずれも2026年4月1日現在）。ただし面積のほかに機構の技術基準への適合が必要で、適合証明書の取得も要ります。

Q. 中古住宅を買ってリフォームする場合、費用も一緒に借りられますか？

A. 2026年9月1日のお借入れ分から、簡易なリフォーム工事の費用をまとめて借りられるようになりました。ただし適合証明の内容に影響を与えない工事に限られ、間取り変更や断熱材の交換などは対象外です。より大きなリフォームで金利引き下げも受けたい場合は【フラット35】リノベの利用を検討します。

Q. ボーナス払いは使えますか？繰上返済に手数料はかかりますか？

A. 返済方法は元利均等・元金均等から選べ、6か月ごとのボーナス払い（借入額の40％以内）も併用できます。繰上返済手数料は無料で、「住・MyNote」からなら10万円以上、窓口では100万円以上から可能です。金利が変わらないフラット35では、繰上返済が総返済額を減らす主な手段になります。

※本記事の金利・手数料・条件は変更されることがあります。最新の取り扱い状況は必ず各金融機関・住宅金融支援機構の公式サイトをご確認ください。