「預金連動型住宅ローン」という住宅ローンという商品をご存知でしょうか。

米国で生まれ、日本では東京スター銀行が日本初で取り扱いを開始し、積極的にCM展開をしていたためその存在を認知している方もいいのではないでしょうか。

現在でも預金連動型住宅ローンを取り扱う金融機関は限られますが一部の層には根強い人気があるようです。

今回は「預金連動型住宅ローン」のメリット・デメリットや取り扱う金融機関を紹介していきたと思います。

最後までお付き合いいただければと思います。

 

1.そもそも「預金連動型住宅ローン」とは?

「預金連動型住宅ローン」は住宅ローンの借入残高から、預金残高を引いた分にだけ、住宅ローン金利がかかる住宅ローンであり、住宅ローン金利の支払いという面で、繰り上げ返済を行なうのと同じ効果が有る住宅ローンとなります。

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例としては、住宅ローンの借入が2,000万円、普通預金の残高が1,000万円あるとすると、差額の1,000万円に対し、住宅ローン金利が発生することとなります。

日本における「預金連動型住宅ローン」の老舗である、東京スター銀行が2014年に取り扱いを中止していましたが、2016年夏に取り扱いを再開・復活しており、その他にも関西アーバン銀行などの銀行が取り扱いをしています。

 

2.「預金連動型住宅ローン」のメリットとは?

「預金連動型住宅ローン」のメリットは切り上げ返済をせずとも繰り上げ返済を行ったのと同じように住宅ローン金利の支払いコストを抑えられる点です。

なお、住宅ローンの繰り上げ返済をすると住宅ローン控除の金額も減り、還付される税金が減る一方、「預金連動型住宅ローン」は住宅ローン残高には影響がないため、住宅ローン控除にも影響がありません

さらに、住宅ローン繰り上げ返済せずに、手元に資金を残しておくことが可能になりますね。

 

3.「預金連動型住宅ローン」のデメリットとは?

「預金連動型住宅ローン」のデメリットとは住宅ローン金利の高さでしょう。

東京スター銀行の2018年9月「預金連動型住宅ローン」適用金利で変動金利は最優遇金利で年0.800%となり、団信を付帯した際のメンテナンスパック費用年0.504%を加味すると年1.304%の金利となります。住信SBIネット銀行じぶん銀行が打ち出す変動金利年0.457%の3倍近い水準となります。

この金利差を考えると、住宅ローン残高に対しかなりの割合の預金を持っておくことが「預金連動型住宅ローン」利用の前提となってしまうと思われます。

4.預金連動型住宅ローンでメリットの有るモデルケースとは?

年収2,000万円、住宅ローン30年返済・残高5,000万円、預金残高1,000万円の場合で試算

2018年9月適用金利で計算

 東京スター銀行じぶん銀行
金利年1.304%年0.457%
月々の支払い167,896円148,653円
預金連動による相殺(月辺り)-33,597円 –
総返済額約4,800万円約5,30万円

夢のような話ですが、住宅ローン残高が5,000万円あり、預金残高が同額の5,000万円あれば、住宅ローン金利負担はゼロである一方、住宅ローン控除の40万円が丸ごと受け取れる計算となります。

 

5.預金連動型住宅ローンを取り扱う金融機関は?

2018年9月現在、主に下記の金融機関で取り扱いをしています。

いずれも地銀、第2地銀での取り扱いとなり、地銀や第2地銀は自行の営業エリア内でしか住宅ローン融資を行わないので利用可能な方は限られそうです。

関西アーバン銀行
東京スター銀行
山陰合同銀行
西武信用金庫
北日本銀行
愛媛銀行
JAバンク

なお、2018年9月現在、新生銀行、みずほ銀行、住信「SBIネット銀行では預金連動型住宅ローンの取り扱いはありません。

 

6.預金連動型 住宅ローンの住宅ローン減税への影響は?

預金連動型 住宅ローンを活用していても住宅ローン減税への影響はなく、規定どおりの減税が受けれます。このため、住宅ローン残高と預金残高が多いほど、住宅ローン減税分の還付が実質的にタダ取りできることとなります。

住宅ローン減税の説明

 

7.最後に

以上のメリット、デメリットを見ると、「預金連動型住宅ローン」は住宅ローン残高が大きく、手元資金も大きい富裕層向けとなり、金利がじぶん銀行住信SBIネット銀行の3倍近いものとなるため一般的なご家庭ではあまりメリットがないと思われます。

とにかく、低金利の住宅ローンを利用したい!という方は変動金利ランキングを参考にしてみてください。

 

 

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