2018年2月の住宅ローン金利は変動金利は金利据置き、10年固定金利や「フラット35」などの長期固定金利は若干の金利引き上げとなっています。
2018年に入り長期の固定型住宅ローン金利の指標となる長期金利が上昇していることから1月・2月は長期の固定固定金利が上昇しています。対して変動金利は12月に引き下げた金利をそのまま維持している銀行が多く、”変動”と言いながら今、最も金利の変動が少ない住宅ローンになっています。

2月の変動金利がどうなっているのかを確認しておきましょう。
まずは住信SBIネット銀行の変動金利に注目です。借り換えでの利用の場合0.439%とこれまでにない超低金利を維持している一方で、新規借入れで諸費用を含まない場合の金利も0.457%とこれまでにない超低金利となっています。
対抗するじぶん銀行の変動金利0.457%と同じ金利水準を維持し、変動金利での競争が激化しています。各銀行の金利はこちらの変動金利比較ランキングから確認して見てください。

変動金利で住宅ローンの借入れを予定していた方には絶好のタイミングとなっていますが、しかし変動金利で気になるのが「金利上昇リスク」ですね。さらにこれから、新規に借り入れる人、借り換えをしたい人を中心に2018年の住宅ローン金利がどうなるのか気になるところでしょう。そこで今年の住宅ローンが超低金利になっている要因と、2018年の住宅ローン金利がどうなるのかを予想してみましょう。

 

住宅ローン金利の基準となるのは?

住宅ローン金利は何を基準に決められるのでしょうか。
長期の固定金利 → 国債金利(新発10年国債利回り)
変動金利・短期固定金利 → 短期プライムレート
固定金利・変動金利はそれぞれに連動して決定されると言われています。

固定金利を決定する国債金利(新発10年国債利回り)とは

新発10年物国債とは、新規発行される償還年限が10年の国債のことで、日本では毎月入札によって発行されています。信用度が高く売買も活発なため、その 流通利回りが長期金利の代表的指標となっていて、新発10年物国債流通利回りが過去最低を更新した影響は長期金利にも現れる事になります。そして、この長期金利は住宅ローンの金利に連動する重要な指標です。

銀行は、この国債金利に1.0%前後の銀行の利ざやを載せた金利を住宅ローンの固定金利として提供しています。そのため国債金利が上昇すれば固定金利も上昇します。

変動金利・短期固定金利を決定する短期プライムレートとは

銀行が最優良の企業に貸し出す際の最優遇貸出金利(プライムレート)のうち、1年以内の短期貸出の金利を「短期プライムレート」といいます。一般に短期プライムレートは、全国的にはメガバンクのレートが一つの基準となり、個人向けの変動金利型の住宅ローンや教育ローンなどの貸出金利は、短期プライムレートを基準として半年ごとに利率の見直しが行われます。この短期プライムレートは、政策金利に連動しています。

銀行は、この短期プライムレートに1.0%前後の銀行の利ざやを載せた金利を住宅ローン金利の変動金利・短期固定金利として提供しています。そのため短期プライムレートが上昇すれば変動金利・短期固定金利も上昇します。

 

2017年の住宅ローン金利を振り返る

まずは過去1年の住宅ローン金利の推移を振り返って見ましょう。
当サイトでも断トツでアクセス数の多いじぶん銀行の変動金利と10年固定金利、さらに超長期の固定金利「フラット35」の金利をグラフにまとめてみました。

2017年のじぶん銀行とフラット35の金利推移のグラフです

特にじぶん銀行の変動金利はグラフの始まる2016年8月から0.497%で1年以上も変動していない事に驚きですね。さらに10年固定金利も0.6%を超えること無く低水準を維持していていることが人気の集める要因のようです。
「フラット35」は2017年10月に金利が上がっているため全体的に右肩上がりに見えますが、10月から機構団信がリニューアルされたためです。
2017年は金融緩和のお陰で、金利の変動幅も少なく住宅ローン金利は低金利を維持していると言えますね。

そこで住宅ローン金利の重要な指標であり、日銀が0%程度でコントロールしている長期金利の1年間の推移も確認しておきましょう。

長期金利の推移グラフです

日本相互証券株式会社HPより引用

北朝鮮によるミサイル発射や核実験の実行が行われるたびに長期金利が低下していますが、基本的にはプラス0.05%程度で推移しているのは、日銀による金融緩和策である「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」により0%程度に維持されているからですね。
2018年の住宅ローン金利を予想するには、この日銀による緩和策がどうなるのかが重要なキーとなりそうです。

 

2018年の住宅ローン金利はどうなる?

前置きが長くなりましたが、2017年の住宅ローンが超低金利になっている理由が金融緩和によるものであるとわかったともいます。それが2018年も続くのかは金融緩和がどうなるのかにかかっています。ここで金融緩和の目標をおさらいしておきましょう。

金融緩和の目的は?

今年の住宅ローン金利が史上最低水準となったのは金融緩和政策のおかげですが、この金融緩和政策はどんなことを目的として行われているのでしょうか。

それは、デフレを脱却するためです。
さらに日銀はそのデフレ脱却のための目標を定めていますが、それが「消費者物価指数(CPI)2%」です。
つまり「消費者物価指数(CPI)2%」が達成されるまでは現在の金融緩和策が続くということですね。

ではその目標とされている消費者物価指数(CPI)を確認してみましょう。
総務省が発表した2017年10月の消費者物価指数(CPI)は、

  • 総合 → プラス0.7%
  • 生鮮食品を除く総合 → プラス0.7%
  • 食料及びエネルギーを除く総合 → プラス0.2%

直近の8ヶ月連続でプラスとなっていますが、目標の2%にはほど遠い数字ですね。

この目標が達成されるまでは長期金利を0%程度に維持する「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」が行われることになるので、仮に長期金利が上昇すれば日銀によるコントロールでプラス0.1%以上には上昇しませんし、住宅ローン金利も大きく上昇することはないということになります。

つまり2018年も変動金利・長期の固定金利ともに住宅ローンの超低金利は継続するということになります。
住宅ローンの利用を検討している方には絶好のタイミングで、マイホームを手に入れる大きなチャンスが継続することになりますね。ご自身に合った最適な住宅ローンを見つけましょう。

 

衆院選で与党圧勝 住宅ローン金利への影響は?(2017年10月23日追記)

22日に投票が行われた衆議院議員選挙は、自民党と公明党の連立与党が3分の2を超える議席を獲得するという結果となりました。
衆議院で3分の2となる310議席を超えたことは、憲法改正の発議だけでなく、国会運営でも決定的な要因です。参議院で否決された法案を衆院で再可決できる数字で、余裕をもって与党が議会を運営で切る状態となっています。

この選挙結果を受けて安倍首相はアベノミクスの信任を得たということになり、いままで推し進めている金融政策を継続していくことになるでしょう。
これまでデフレ脱却を目標として行なわれてきた金融緩和も当然継続となり、住宅ローンの超低金利が継続する事になります。衆議院の任期は4年間ですので、最長で2012年までは安倍首相、アベノミクス、金融緩和が継続、それに伴い住宅ローンの超低金利も2012年までは継続することが予想できます。

デフレ脱却の目標としている「消費者物価指数(CPI)2%を安定して達成」の状態がやって来れば、金融緩和を終了しアメリカのように出口戦略に向かうことになりますが、今のところ「消費者物価指数(CPI)」は8ヶ月連続で上昇してはいるものの「2%」には程遠い状態です。
つまり今回の結果で、細かい金利の上下はありつつも住宅ローンの超低金利が継続する期間が2021年まで伸びたと考えていいでしょう。

金利の行方もそうですが、これから住宅の購入を予定している方が気になるのがこれまで2回増税を延期している消費税の増税ですね。予定では2019年10月に8%から10%への増税が予定されています。
消費税は購入物件の建物部分にしか掛かりませんが、2%とは言え3,000万円の建物だと60万円も余計に支払うことになるため、買うなら増税前が良いのは言うまでも無いですね。今回の増税が予定どおり行なわれるのか、3回目の延期となるのかはまだわかりませんが、今から貯蓄など準備を始めておき余裕を持って行動しましょう。

 

次の日銀総裁は誰だ!?金融緩和の行方は?(2017年11月2日追記)

現在の日銀総裁である黒田東彦総裁は2018年4月で任期の満了となります。黒田総裁といえばマイナス金利などの強力な金融緩和作を実行するなど、これまで政府と連携し着実に金融緩和を実行していいる総裁です。その黒田総裁が退任した後の総裁が誰になるのかに注目が集まっています。

政府与党は、先の選挙で大勝し安倍晋三首相の経済政策「アベノミクス」の継続が決定したことで、2018年4月に任期が切れる黒田東彦日銀総裁の後任人事に「デフレ脱却に理解ある人」と言う要件でこの先5年間の金融政策を進める日銀総裁を決める事になります。
市場では、黒田総裁が日銀史上初の連続での総裁再任になるとの見方が強まっていますが、その理由は、安倍首相が次期総裁について「全くの白紙」としながらも、黒田総裁について「手腕を信頼している。政治の最も大切な責任である雇用において、日銀は大きな成果をあげてきたと思う。」と評価していることが要因のようです。

次期総裁がこれまで継続してきた金融緩和をどうするのか、住宅ローン金利にも影響する重要な人事ということになりますね。
次期日銀総裁候補には、現黒田総裁や現副総裁の中曽氏が上がっていますが、基本的には政府の方針に沿った政策を実行できる人物が選ばれることになると思います。今回の選挙で任期を最大で4年確保した安倍首相がデフレ脱却のために推し進める金融緩和が継続となれば、住宅ローン金利がこのまま超低金利を維持する期間が伸びることになります。

 

北朝鮮リスクで住宅ローン金利はどうなる?(2017年11月22日追記)

2018年の住宅ローン金利を考える上で、外すことの出来ない要因が「北朝鮮リスク」です。
2017年の住宅ローン金利の指標となる長期金利の推移を見ても北朝鮮が弾道ミサイルを発射することで地政学リスクが高まり、そのたびに低下していることがわかります。

アメリカのトランプ大統領は20日、核・ミサイル開発などをめぐって国際的な批判が高まる北朝鮮をテロ支援国家に再び指定すると発表しています。アメリカ政府は1988年に北朝鮮をテロ支援国家に指定しましたが、2008年に当時のブッシュ政権が解除していました。アメリカが北朝鮮をテロ支援国家と位置づけるのは9年ぶりとなります。

アメリカのテロ支援国家への指定で何が変わるのでしょうか。
現在国連の全会一致で北朝鮮による様々な制裁措置が取られていますが、アメリカがテロ支援国家に指定したことで、以下の経済制裁を独自に行うことになります。

  • 指定国への武器関連の輸出・販売禁止
  • 指定国の軍事力・テロ支援能力を著しく増強する可能性のあるもの・サービスの輸出について30日前の議会への通知義務
  • 指定国への経済援助の禁止
  • 指定国への金融などの規制

このテロ支援国家への指定に続き、アメリカは北朝鮮との取引に関わってきたことなどを理由に中国人1人と中国の貿易会社4社を含む13団体、北朝鮮籍の船舶20隻を新たに独自の制裁対象に加えたと発表、さらに今後も断続的に制裁を強化する方針を示し、より一層北朝鮮への締め付けを強めています。
北朝鮮が強く反発するのは必至でしょう。新たな弾道ミサイルの発射などの軍事行動に出る可能性がありそうです。

今のところこの「北朝鮮リスク」は、長期金利の低下など表面化はしていませんが、何らかの解決をみるまでは潜在的な低下要因としてあり続けるため、2018年も北朝鮮とアメリカの行動は注視する必要があるでしょう。

 

金融緩和は継続=住宅ローン金利も低金利を継続(2018年1月24日追記)

2018年1月に入り日銀が超長期債の買い入れ量を減らしたことで、「金融緩和を縮小するのでは?」との憶測が市場に広がりました。
これをうけて長期金利は上昇、さらに為替でも昨年9月の水準まで円高が進行するなど影響が出ています。特に住宅ローンでも人気の高い10年固定金利の指標になる長期金利の行方は金融緩和に左右されるため、これから住宅ローンを利用する方や今現在利用している方には気になる問題といえますね。
これまで行なわれてきた金融緩和が縮小されると、当然ですが住宅ローン金利の上昇につながることになります。

しかし1月22日・23日に行われた金融政策決定会合では、現在行なわれている長期金利を0%程度に維持する「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」の維持を決定していますし、会合後の黒田総裁の記者会見では「いわゆる(金融緩和の)出口のタイミングやその際の対応を検討する局面には至っていない」と強調しました。
これにより今後もデフレ脱却の目標である「消費者物価指数(CPI)2%」に向けて金融緩和が継続されることが確認されています。

長期金利もこのニュースを受けて低下しています。
しかし世界的にみると、アメリカでは金融緩和を終了し出口戦略として段階的な政策金利の引上げを行っていますし、欧州連合(EU)でも2018年からの金融緩和の縮小が決定している状況で、日本の金利の上昇圧力は強まっているということは間違いありません。さらにメガバンクでのリストラや口座維持手数料の検討するなど、長引く低金利で収益が悪化している銀行の反発も今後より強まることになりそうです。
こういった状況で日銀が今後も金融緩和により金利を維持し続けられるのかに注意していく必要がありそうです。

次期日銀総裁に黒田現総裁が再任(2018年2月10日追記)

政府は4月8日に任期満了となる日銀の黒田総裁を続投させる意向です。
政府は人事案を月内にも国会に提示し、衆議院・参議院両方の同意で人事は正式に承認される事になります。日銀総裁を2期連続で務めるのは1961年に再任した山際正道氏以来、57年ぶりの事になります。

黒田氏は2013年3月に就任し、同年4月に「消費者物価指数(CPI)2年で2%」の上昇を目標に掲げ「異次元の金融緩和」を実行。2014年10月の追加緩和や2016年2月のマイナス金利など積極的な緩和策で、デフレ脱却を目標にしている政府とその意向を汲み金融政策を実行出来る人事ということで今回の再任ということになるのでしょう。

2018年現在は長期金利を0%程度に維持する「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」を実行中です。
黒田氏は2018年1月の金融政策決定会合後の記者会見で「2%の物価安定目標を変更する必要があるとは全く考えていない」と言及していますし再任で今後も金融緩和が継続する事になりそうです。
金融緩和が継続ということは住宅ローン金利が上がる地合いではないということになりますね。実際には細かい上昇はありますが、大きく継続的に上昇することはないでしょう。

目標としている消費者物価指数ですが、12ヶ月連続で上昇しているものの0.9%とまだまだ2%には遠い水準です。日銀総裁の任期は5年ですが、再任後も金融緩和の継続は確定的ですし、2018年から2023年の5年間も住宅ローンを利用するには低金利の良いタイミングが継続する見込みが強まりましたね。

 

金融緩和の出口は18年以降?(2018年3月5日追記)

日銀の黒田東彦総裁は再任案を受けた衆院議院運営委員会での所信表明で「2018年度内に出口について具体的な議論を探るとは考えていない」と、
先週末から広がっていた市場の緩和縮小観測を否定しました。
さらに「2%の物価安定目標を最優先に政策運営を行う」「目標実現への総仕上げを果たすべく全力で取り組む覚悟だ」と、これまでのように目標(消費者物価指
数2%)に向けて金融緩和を継続していくことを明言しています。

また、2%の目標達成時期と見通している19年度ごろには出口戦略を議論すると述べつつ、物価が上昇するまでは検討しない考えも示した。しかし19年10月に予定される消費税率の10%への引き上げが予定されていることもあり、消費税増税は間違いなく投資や消費が鈍り物価上昇の壁になることを考えると、この19年度中に目標達成という見通しは甘いと言わざるをえません。

2年・3年の後の住宅ローン金利を考える時にこの消費税の増税が行われるののか行なわれないのかが非常に重要なキーになりそうです。
仮に消費増税が行われた場合、これまでの増税の結果から目標である「消費者物価指数2%」の達成は遠のくと考えられます。今の住宅ローンの超低金利が長く続くシナリオですね。
逆に消費増税が再び延期された場合には20年頃には目標を達成する可能性がありそうです。こちらはあと2年程度で目標をクリアし、出口戦略に向かう=金利が上昇するシナリオです。

3ヶ月ぶりに金利の下がった「フラット35」などの全期間固定金利ですでに借入れている方は神経質にならなくても良いですが、これから変動金利で借入れを予定している方や現在借入れている方や、固定金利でも金利が上昇する前の金融緩和中に借入れておきたい方、借り換えを検討している方は、19年の消費増税の行方に注目しておいたほうが良いでしょう。

 

2018年に注目の住宅ローンは?

大手銀行が相次いで行員や店舗の削減を打ち出していることで、これまで大手銀行の住宅ローンのメリットである店舗での専任の担当者による対面相談も縮小していくことは間違いなく、今後も超低金利の上に団信に加えて無料の疾病保障まで付帯する手厚い保障という、大手銀行にはマネの出来ない高い付加サービスを実現しているインターネット専業銀行の住宅ローンの優位姿勢が2018年以降ますます高まることになるでしょう。

そこで2018年も注目の「無料の疾病保障」を付帯するおすすめのネット銀行の住宅ローンを紹介しておきましょう。

じぶん銀行の住宅ローン

三菱UFJ銀行とKDDIという国内でも屈指の大企業2社が共同出資して作られたインターネット専業銀行がじぶん銀行です。
じぶん銀行オリジナルの疾病保障「がん50%保障」が無料で付帯する新しい住宅ローンは2016年のサービス開始以来、住宅ローンの台風の目と言っても過言ではありませんでした。人気の高い変動金利・10年固定金利の業界最低水準の低金利に加えて、「がんと診断される」と残りの住宅ローン残高が半分になる明瞭な保障条件は、2018年も住宅ローンの新規借入れや借り換えユーザーに高い支持を受ける事間違いなしです。

住信SBIネット銀行の住宅ローン

住信SBIネット銀行は、2017年12月には住宅ローン取扱額3兆9,000億円を達成するなど、ネット銀行でありながら大手地方銀行に匹敵する規模を誇る国内最大手のインターネット専業銀行です。
その人気の秘訣は、やはり低金利と無料で付帯する「全疾病保障」です。8疾病に加えてそれ以外の病気やケガまで保障する「全疾病保障」が無料で付帯するのは住信SBIネット銀行だけの特徴です。
2018年も多くの住宅ローンの新規借入れや借り換えユーザーの支持を受けることになるでしょう。

2018年5月 住信SBIネット銀行の詳細
金利変動金利:0.428%
10年固定金利:0.760%
20年固定金利:1.140%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.16% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「全疾病保障」が無料で付帯
※ 借り換えでの利用時の金利になります。新規借入れで諸費用を含まない場合は0.457%
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