今年も残すところ1ヶ月を切りました。
12月は指標と関係ない変動金利の引下げが相次いでいます。住信SBIネット銀行は借り換えで0.439%とこれまでにない超低金利となり、新規借入れでも0.477%、それに対抗したのかじぶん銀行も変動金利を0.05%引下げて0.457%とこちらもこれまでにない超低金利となっています。変動金利で住宅ローンの借入れを予定していた方には絶好のタイミングとなっています。

しかし変動金利で気になるのが「金利上昇リスク」ですね。さらに来年、新規に借り入れる人、借り換えをしたい人を中心に2018年の住宅ローン金利がどうなるのか気になるところでしょう。そこで今年の住宅ローンが超低金利になっている要因と、2018年の住宅ローン金利がどうなるのかを予想してみましょう。

 

住宅ローン金利の基準となるのは?

住宅ローン金利は何を基準に決められるのでしょうか。
長期の固定金利 → 国債金利(新発10年国債利回り)
変動金利・短期固定金利 → 短期プライムレート
固定金利・変動金利はそれぞれに連動して決定されると言われています。

固定金利を決定する国債金利(新発10年国債利回り)とは

新発10年物国債とは、新規発行される償還年限が10年の国債のことで、日本では毎月入札によって発行されています。信用度が高く売買も活発なため、その 流通利回りが長期金利の代表的指標となっていて、新発10年物国債流通利回りが過去最低を更新した影響は長期金利にも現れる事になります。そして、この長期金利は住宅ローンの金利に連動する重要な指標です。

銀行は、この国債金利に1.0%前後の銀行の利ざやを載せた金利を住宅ローンの固定金利として提供しています。そのため国債金利が上昇すれば固定金利も上昇します。

変動金利・短期固定金利を決定する短期プライムレートとは

銀行が最優良の企業に貸し出す際の最優遇貸出金利(プライムレート)のうち、1年以内の短期貸出の金利を「短期プライムレート」といいます。一般に短期プライムレートは、全国的にはメガバンクのレートが一つの基準となり、個人向けの変動金利型の住宅ローンや教育ローンなどの貸出金利は、短期プライムレートを基準として半年ごとに利率の見直しが行われます。この短期プライムレートは、政策金利に連動しています。

銀行は、この短期プライムレートに1.0%前後の銀行の利ざやを載せた金利を住宅ローン金利の変動金利・短期固定金利として提供しています。そのため短期プライムレートが上昇すれば変動金利・短期固定金利も上昇します。

 

2017年の住宅ローン金利を振り返る

まずは過去1年の住宅ローン金利の推移を振り返って見ましょう。
当サイトでも断トツでアクセス数の多いじぶん銀行の変動金利と10年固定金利、さらに超長期の固定金利「フラット35」の金利をグラフにまとめてみました。

2017年のじぶん銀行とフラット35の金利推移のグラフです

特にじぶん銀行の変動金利はグラフの始まる2016年8月から0.497%で1年以上も変動していない事に驚きですね。さらに10年固定金利も0.6%を超えること無く低水準を維持していていることが人気の集める要因のようです。
「フラット35」は2017年10月に金利が上がっているため全体的に右肩上がりに見えますが、10月から機構団信がリニューアルされたためです。
2017年は金融緩和のお陰で、金利の変動幅も少なく住宅ローン金利は低金利を維持していると言えますね。

そこで住宅ローン金利の重要な指標であり、日銀が0%程度でコントロールしている長期金利の1年間の推移も確認しておきましょう。

長期金利の推移グラフです

日本相互証券株式会社HPより引用

北朝鮮によるミサイル発射や核実験の実行が行われるたびに長期金利が低下していますが、基本的にはプラス0.05%程度で推移しているのは、日銀による金融緩和策である「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」により0%程度に維持されているからですね。
2018年の住宅ローン金利を予想するには、この日銀による緩和策がどうなるのかが重要なキーとなりそうです。

 

2018年の住宅ローン金利はどうなる?

前置きが長くなりましたが、2017年の住宅ローンが超低金利になっている理由が金融緩和によるものであるとわかったともいます。それが2018年も続くのかは金融緩和がどうなるのかにかかっています。ここで金融緩和の目標をおさらいしておきましょう。

金融緩和の目的は?

今年の住宅ローン金利が史上最低水準となったのは金融緩和政策のおかげですが、この金融緩和政策はどんなことを目的として行われているのでしょうか。

それは、デフレを脱却するためです。
さらに日銀はそのデフレ脱却のための目標を定めていますが、それが「消費者物価指数(CPI)2%」です。
つまり「消費者物価指数(CPI)2%」が達成されるまでは現在の金融緩和策が続くということですね。

ではその目標とされている消費者物価指数(CPI)を確認してみましょう。
総務省が発表した2017年10月の消費者物価指数(CPI)は、

  • 総合 → プラス0.7%
  • 生鮮食品を除く総合 → プラス0.7%
  • 食料及びエネルギーを除く総合 → プラス0.2%

直近の8ヶ月連続でプラスとなっていますが、目標の2%にはほど遠い数字ですね。

この目標が達成されるまでは長期金利を0%程度に維持する「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」が行われることになるので、仮に長期金利が上昇すれば日銀によるコントロールでプラス0.1%以上には上昇しませんし、住宅ローン金利も大きく上昇することはないということになります。

つまり2018年も変動金利・長期の固定金利ともに住宅ローンの超低金利は継続するということになります。
住宅ローンの利用を検討している方には絶好のタイミングで、マイホームを手に入れる大きなチャンスが継続することになりますね。ご自身に合った最適な住宅ローンを見つけましょう。

 

衆院選で与党圧勝 住宅ローン金利への影響は?(2017年10月23日追記)

22日に投票が行われた衆議院議員選挙は、自民党と公明党の連立与党が3分の2を超える議席を獲得するという結果となりました。
衆議院で3分の2となる310議席を超えたことは、憲法改正の発議だけでなく、国会運営でも決定的な要因です。参議院で否決された法案を衆院で再可決できる数字で、余裕をもって与党が議会を運営で切る状態となっています。

この選挙結果を受けて安倍首相はアベノミクスの信任を得たということになり、いままで推し進めている金融政策を継続していくことになるでしょう。
これまでデフレ脱却を目標として行なわれてきた金融緩和も当然継続となり、住宅ローンの超低金利が継続する事になります。衆議院の任期は4年間ですので、最長で2012年までは安倍首相、アベノミクス、金融緩和が継続、それに伴い住宅ローンの超低金利も2012年までは継続することが予想できます。

デフレ脱却の目標としている「消費者物価指数(CPI)2%を安定して達成」の状態がやって来れば、金融緩和を終了しアメリカのように出口戦略に向かうことになりますが、今のところ「消費者物価指数(CPI)」は8ヶ月連続で上昇してはいるものの「2%」には程遠い状態です。
つまり今回の結果で、細かい金利の上下はありつつも住宅ローンの超低金利が継続する期間が2021年まで伸びたと考えていいでしょう。

金利の行方もそうですが、これから住宅の購入を予定している方が気になるのがこれまで2回増税を延期している消費税の増税ですね。予定では2019年10月に8%から10%への増税が予定されています。
消費税は購入物件の建物部分にしか掛かりませんが、2%とは言え3,000万円の建物だと60万円も余計に支払うことになるため、買うなら増税前が良いのは言うまでも無いですね。今回の増税が予定どおり行なわれるのか、3回目の延期となるのかはまだわかりませんが、今から貯蓄など準備を始めておき余裕を持って行動しましょう。

 

次の日銀総裁は誰だ!?金融緩和の行方は?(2017年11月2日追記)

現在の日銀総裁である黒田東彦総裁は2018年4月で任期の満了となります。黒田総裁といえばマイナス金利などの強力な金融緩和作を実行するなど、これまで政府と連携し着実に金融緩和を実行していいる総裁です。その黒田総裁が退任した後の総裁が誰になるのかに注目が集まっています。

政府与党は、先の選挙で大勝し安倍晋三首相の経済政策「アベノミクス」の継続が決定したことで、2018年4月に任期が切れる黒田東彦日銀総裁の後任人事に「デフレ脱却に理解ある人」と言う要件でこの先5年間の金融政策を進める日銀総裁を決める事になります。
市場では、黒田総裁が日銀史上初の連続での総裁再任になるとの見方が強まっていますが、その理由は、安倍首相が次期総裁について「全くの白紙」としながらも、黒田総裁について「手腕を信頼している。政治の最も大切な責任である雇用において、日銀は大きな成果をあげてきたと思う。」と評価していることが要因のようです。

次期総裁がこれまで継続してきた金融緩和をどうするのか、住宅ローン金利にも影響する重要な人事ということになりますね。
次期日銀総裁候補には、現黒田総裁や現副総裁の中曽氏が上がっていますが、基本的には政府の方針に沿った政策を実行できる人物が選ばれることになると思います。今回の選挙で任期を最大で4年確保した安倍首相がデフレ脱却のために推し進める金融緩和が継続となれば、住宅ローン金利がこのまま超低金利を維持する期間が伸びることになります。

 

北朝鮮リスクで住宅ローン金利はどうなる?(2018年11月22日追記)

2018年の住宅ローン金利を考える上で、外すことの出来ない要因が「北朝鮮リスク」です。
2017年の住宅ローン金利の指標となる長期金利の推移を見ても北朝鮮が弾道ミサイルを発射することで地政学リスクが高まり、そのたびに低下していることがわかります。

アメリカのトランプ大統領は20日、核・ミサイル開発などをめぐって国際的な批判が高まる北朝鮮をテロ支援国家に再び指定すると発表しています。アメリカ政府は1988年に北朝鮮をテロ支援国家に指定しましたが、2008年に当時のブッシュ政権が解除していました。アメリカが北朝鮮をテロ支援国家と位置づけるのは9年ぶりとなります。

アメリカのテロ支援国家への指定で何が変わるのでしょうか。
現在国連の全会一致で北朝鮮による様々な制裁措置が取られていますが、アメリカがテロ支援国家に指定したことで、以下の経済制裁を独自に行うことになります。

  • 指定国への武器関連の輸出・販売禁止
  • 指定国の軍事力・テロ支援能力を著しく増強する可能性のあるもの・サービスの輸出について30日前の議会への通知義務
  • 指定国への経済援助の禁止
  • 指定国への金融などの規制

このテロ支援国家への指定に続き、アメリカは北朝鮮との取引に関わってきたことなどを理由に中国人1人と中国の貿易会社4社を含む13団体、北朝鮮籍の船舶20隻を新たに独自の制裁対象に加えたと発表、さらに今後も断続的に制裁を強化する方針を示し、より一層北朝鮮への締め付けを強めています。
北朝鮮が強く反発するのは必至でしょう。新たな弾道ミサイルの発射などの軍事行動に出る可能性がありそうです。

今のところこの「北朝鮮リスク」は、長期金利の低下など表面化はしていませんが、何らかの解決をみるまでは潜在的な低下要因としてあり続けるため、2018年も北朝鮮とアメリカの行動は注視する必要があるでしょう。

 

2018年も注目の住宅ローンは?

大手銀行が相次いで行員や店舗の削減を打ち出していることで、これまで大手銀行の住宅ローンのメリットである店舗での専任の担当者による対面相談も縮小していくことは間違いなく、今後も超低金利の上に団信に加えて無料の疾病保障まで付帯する手厚い保障という、大手銀行にはマネの出来ない高い付加サービスを実現しているインターネット専業銀行の住宅ローンの優位姿勢が2018年以降ますます高まることになるでしょう。

そこで2018年も注目の「無料の疾病保障」を付帯するおすすめのネット銀行の住宅ローンを紹介しておきましょう。

じぶん銀行の住宅ローン

三菱東京UFJ銀行とKDDIという国内でも屈指の大企業2社が共同出資して作られたインターネット専業銀行がじぶん銀行です。
じぶん銀行オリジナルの疾病保障「がん50%保障」が無料で付帯する新しい住宅ローンは2016年のサービス開始以来、住宅ローンの台風の目と言っても過言ではありませんでした。人気の高い変動金利・10年固定金利の業界最低水準の低金利に加えて、「がんと診断される」と残りの住宅ローン残高が半分になる明瞭な保障条件は、2018年も住宅ローンの新規借入れや借り換えユーザーに高い支持を受ける事間違いなしです。

住信SBIネット銀行の住宅ローン

住信SBIネット銀行は、2017年10月には住宅ローン取扱額3兆8,000億円を達成するなど、ネット銀行でありながら大手地方銀行に匹敵する規模を誇る国内最大手のインターネット専業銀行です。
その人気の秘訣は、やはり低金利と無料で付帯する「全疾病保障」です。8疾病保障に加えてそれ以外の病気やケガまで保障する「全疾病保障」が無料で付帯するのは住信SBIネット銀行だけの特徴です。
2018年も多くの住宅ローンの新規借入れや借り換えユーザーの支持を受けることになるでしょう。

 

 

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