一般的な住宅ローンは、購入した物件の引き渡し時に融資の実行を受けます。
しかし、購入した土地や住んでいた土地に注文住宅を建てる場合には、土地の購入資金や着工金・中間金など、建物の完成の前にある程度の資金が必要になります。
このときに自己資金で足りない資金を調達するのがつなぎ融資です。

今回はつなぎ融資ができる住宅ローンを金利などで比較して最適な銀行を選んでみましょう。

つなぎ融資とは

冒頭でも少し触れましたが、つなぎ融資は融資が実行されるまでのあいだに組むことができるローンのことをいいます。

住宅ローンは、分譲住宅や建売住宅を購入した住宅の引き渡しと同時に融資の実行を受けます。しかし、注文住宅の場合には契約してから住宅の建築が始まります。この建築に必要な資金を自己資金で用意できれば何も問題ありませんが、そうでない場合には住宅ローンを建物の完成前に借り入れる必要があります。

住宅が完成するまでに一時的に建築資金を融資指定くれるのがつなぎ融資になります。

つなぎ融資が必要になる場合

つなぎ融資が必要になる具体的な例をあげてみましょう。

  • 土地の購入資金が必要
  • 住宅建設の着工金・中間金が必要
  • 住宅の引き渡し時に融資の実行が間に合わない場合

土地購入資金は、新しく購入した土地に注文住宅を建てる場合には土地を購入してからでないと建築が行なえません。そのときに土地の代金を支払うためにつなぎ融資を行います。

注文住宅を建てる場合

注文住宅を建てる場合には、着工時に3割、上棟時に3割、完成後に残りの4割と段階的に建物の代金を支払う必要があります。
着工金・中間金を自己資金で都合できなければつなぎ融資で資金を用意することができます。

つなぎ融資が必要な場合のイメージ図です

引き渡しに融資の実行が間に合わない場合

建売住宅や分譲マンションの場合には住宅の引き渡し時に融資の実行が行われます。

住宅の引き渡しに融資の実行が間に合わない場合というのは、申込みが遅れたり審査に予想よりも時間がかかるなど何らかの理由で融資の実行が、購入した住宅の引き渡しに間に合わない場合や、住宅を売却した資金で新しい住宅を購入しようとしたものの売却が遅れてしまった場合などににつなぎ融資を行うことがあります。

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資には回数や金額に制約があり金融機関により違いがあることに注意しましょう。
つなぎ融資の回数は3回まで、融資金額は住宅ローン借入金額の3割〜4割が上限、金利は2%〜4%としている銀行が多くなっています。

楽天銀行のつなぎ融資の割合

<土地代金>
土地購入資金:100%以内

<建物代金>
着工金:建築請負契約金額の30%以内
中間金:建築請負契約金額の60%以内

また、つなぎ融資の金利分は融資金額から差し引かれるため、融資された金額は金利分少なくなって振り込まれます。この金利分は自分で用意する必要があるので注意しましょう。

つなぎ融資の金利は

つなぎ融資を取り扱っている銀行はほぼ「フラット35」での借り入れが前提となっています。

つなぎ融資の金利と、その後返済を行うもの住宅ローンの金利をあわせて比較する必要があります。
つなぎ融資は返済まで最高で1年弱と金利が高くでもその影響は大きくありません。問題は本体の住宅ローン金利になります。

このポイントに重点をいてつなぎ融資を取り扱っている銀行を比較してみましょう。

つなぎ融資の住宅ローンを比較

あまり多くないつなぎ融資を取り扱っている銀行を比較してみましょう。
今回比較するのは、ネット銀行の楽天銀行・イオン銀行とメガバンクの三井住友銀行の3行です。

銀行楽天銀行イオン銀行三井住友銀行
つなぎ融資の金利2.63%2.975%2.475%
つなぎ融資の事務手数料110,000円・3ヶ月~6ヶ月以内
借入額の1.100%
・6ヶ月超~1年未満
借入額の1.65%
33,000円
つなぎ融資の融資金額フラット35の借入限度額まで
つなぎ融資後の
住宅ローンの金利
フラット35:1.170%
(融資率90%以内)
フラット35:1.170%
(融資率90%以内)
フラット35:1.870%
(融資率90%以内)
つなぎ融資後の
住宅ローンの事務手数料
借入額の1.100%融資額の1.836%33,000円

一見、つなぎ融資の金利や事務手数料に目が行きがちですが、つなぎ融資は金額も少なく、借入期間も長くて1年と金利が高くても対して影響はありません。
問題は、つなぎ融資後の住宅ローンです。

今回比較した3行はすべてフラット35の借り入れを前提としてつなぎ融資を行っています。
つなぎ融資後の「フラット35」の金利と事務手数料を比較すると、利用するべき銀行は楽天銀行がつなぎ融資で利用するべき1番手の候補となることがわかります。

つなぎ融資のおすすめ住宅ローンは

通常は購入した物件の引き渡し時に融資を受ける住宅ローンですが、注文住宅では土地の購入や住宅の建設にあたり事前に親近を都合する必要があります。こういったときに、引き渡し時に融資を受ける資金を前借り的に都合するつなぎ融資になります。

つなぎ融資自体は長くて1年と借入期間が短く金利が高くてもそれほど影響はありません。つまり、つなぎ融資の金利を比べてもあまり意味がありません。問題は住宅の引き渡し後に、30年以上も返済を行う住宅ローンのほうです。

今回つなぎローンを取り扱う銀行の比較を行った結果、すべての銀行が「フラット35」をベースとしてつなぎ融資を行っていました。ということは、「フラット35」でおすすめの住宅ローンで、かつ、つなぎ融資をしている銀行を選べばよいわけです。

それは楽天銀行にほかなりません。
楽天銀行の「フラット35」は金利と事務手数料を最低水準で提供していることで、高い取扱いシェアをもっています。
注文住宅を建てるのにつなぎ融資が必要な場合には、楽天銀行のつなぎ融資を候補に検討してみることをおすすめします。

楽天銀行のつなぎ融資のバナーです

楽天銀行のつなぎ融資と「フラット35」

“「フラット35」といえば楽天銀行”というほど高いシェアを持っている銀行が楽天銀行です。

「フラット35」は住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供している住宅ローンで、提供している金融期間は300を超えます。
しかし『金利』と『手数料』には提供する金融機関で差があり、最安で「フラット35」を借り入れるにはこの2つのポイントを抑えることが重要ですが、楽天銀行の人気はこの金利と事務手数料を最低水準で提供していることが要因です。

 楽天銀行「フラット35」のここがメリット!
 ・金利は「フラット35」の最低水準
 ・事務手数料も「フラット35」の最低水準
 ・自営業、個人事業主の方やアルバイトでも借入れ可能
 ・審査も早くつなぎ融資にも対応
 ・楽天スーパーポイントが貯まりやすい

事務手数料も通常1.430%、楽天銀行を支払口座にすると割安な1.100%借り換えであればさらにお得な0.990%と、普通の銀行の事務手数料2.20%と比較しても最低水準です。さらにインターネット専業銀行なので、来店不要で電話と郵送のみで借入れが完結できるのも忙しい方にはありがたいサービスです。

新規の借入れでも借り換えでもおすすめの楽天銀行の「フラット35」が気になった方は気軽に公式サイトで借入れシミュレーションを行ってみましょう。

楽天銀行の「フラット35」を分析したこちらの記事も参考にしてみてください。
>>楽天銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリット(フラット35・金利選択型)

2019年11月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.120%
21~35年固定金利:1.170%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.100% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.990% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.43% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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