住宅購入の消費税はどこにかかる？家の課税・非課税と控除

家を買うときの消費税は、建物の価格にだけかかり、土地の価格にはかかりません。さらに個人が売主の中古住宅なら建物にも消費税はかからないため、同じ価格帯の物件でも、新築か中古か、建物と土地の割合がどうなっているかで税負担は大きく変わります。

物件価格だけを比べていると、こうした差が資金計画から抜け落ちてしまいます。消費税率は2019年10月から10%で、この記事では住宅購入の費用ごとに課税・非課税の線引きを整理し、あわせて2026年時点の住宅ローン控除と、話題の食料品の消費税引き下げとの関係も確認しました。

住宅購入の消費税は建物にかかり、土地にはかからない

消費税は建物分の価格に課税

物やサービスを買うときにかかる消費税は住宅の購入にもかかりますが、住宅価格のうち土地代は非課税です。というのも、土地は使っても減らない資産で、その売買は消費とはみなされないため、消費税法で非課税取引とされているからです。新築マンションや一戸建てでは、建物分の価格にだけ課税されます。

たとえば3,500万円（税抜）の物件のうち、建物の価格が2,000万円、土地が1,500万円であれば、消費税は税率10%で200万円となり、税込みの総額は3,700万円です。物件価格に占める建物と土地の割合によって消費税額は大きく変わるため、価格の内訳を確認しておく必要があります。

どれくらい変わるのかを、税抜3,500万円の物件で建物の割合だけを動かして比べると、下の表のようになります。

（税抜3,500万円の物件で、建物と土地の割合だけを変えて計算した例です。）

同じ3,500万円の物件でも、建物の比率が40%と70%では消費税に105万円の差が出ます。一般に、土地の比率が高い郊外の戸建てより、建物比率の高いマンションや都市部の狭小地の戸建てのほうが消費税額は大きくなりやすいという見方ができます。広告の税込価格だけを見比べていると、この差は見えてきません。

売り主が個人の中古住宅は非課税

不動産会社が買い取ってリフォームしてから販売する中古住宅（買取再販物件）には消費税がかかりますが、個人が売主の中古住宅を購入する場合は、建物にも消費税はかかりません。消費税は事業者が事業として行う取引に課される税で、個人が自宅を売るのは事業に当たらないからです。

ただし、不動産会社に支払う仲介手数料や、登記を依頼する司法書士への報酬は、事業者のサービスへの対価なので消費税が課税されます。物件本体が非課税でも、取引に伴う費用の一部には税がかかる点に注意が必要です。

課税されるもの・されないものの整理

住宅購入に関わる主な費用を課税・非課税で分けると、次のようになります。

同じ諸費用でも、課税されるものとされないものが混在しています。住宅ローンの事務手数料は借入額の2.20%（税込）のように税込で示されるのが一般的な一方、保証料や団信の保険料は非課税なので税込の表記は付きません。見積書を比べるときは、各項目が税込・税抜のどちらで書かれているかを確認すると、金額の食い違いに気づきやすくなります。

借入額が3,000万円なら、定率型の事務手数料は66万円（税込）で、このうち6万円が消費税分です。保証料型の商品では保証料に消費税がかからないため、同じ総額に見えても税の内訳は違ってきます。

消費税が課税されるタイミングは引き渡し時点

住宅の売買や新築で消費税が課税されるのは、原則として住宅の引き渡しを受けた時点です。売買契約を結んだ日ではなく、引き渡し時点の税率が適用されます。現在は税率10%が定着していますが、注文住宅のように契約から引き渡しまで期間が空く場合は、この考え方を知っておくと、税制が変わる局面でも判断を誤らずに済みます。

食料品の消費税1%は住宅に関係しない

政府は2026年8月5日に飲食料品の消費税率を引き下げる基本方針を、9月15日に制度の大綱を閣議決定し、10月9日には関連法案を閣議決定して国会に提出しました。内容は、2027年4月から2年間、飲食料品の税率を8%から1%に引き下げるものです。ただし2026年10月時点では法案は国会で審議中で、まだ成立していません。

押さえておきたいのは、引き下げの対象は軽減税率が適用されている飲食料品で、住宅（建物）の売買は含まれていないという点です。国税庁も消費税率引下げ特設サイトで、法案が成立した場合の内容として飲食料品の税率を案内しています。住宅購入の消費税が下がる話ではないため、引き下げを待って家を買うという判断の材料にはなりません。

消費税10%引き上げ後の負担軽減策はどうなったか

消費税率の引き上げに合わせて設けられた負担軽減策は、住宅ローン控除が延長・見直しを重ねて続いている一方、すまい給付金はすでに終了しています。

住宅ローン控除は2030年入居分まで延長された

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は現在も利用できます。年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税（控除しきれない分は住民税の一部）から差し引く制度で、令和8年度（2026年度）税制改正により適用期限が5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居すれば適用を受けられます（関連税制法は2026年3月31日に成立）。

2026年以降に入居する場合の主な変更点は次のとおりです（国土交通省「住宅ローン減税」）。

• 省エネ性能の高い既存住宅（中古）への支援を拡充：借入限度額の引き上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ、控除期間を10年から13年へ拡充
• 床面積要件を新築・既存とも40㎡以上に緩和（合計所得金額1,000万円超の人と、子育て世帯等への上乗せ措置を使う人は50㎡以上）
• 2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅の新築は対象外（2027年末までに建築確認を受けたもの、または登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものは対象）
• 2028年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンにある新築住宅は対象外（建替え・既存住宅・リフォームは対象）

この改正で中古住宅を買う人の条件がよくなった一方、新築側は省エネ性能の要件が段階的に厳しくなります。消費税がかからない個人売主の中古住宅と、消費税がかかる新築・買取再販を比べるときは、この控除の差まで含めて総額を見る必要があります。借入限度額は住宅の省エネ性能や世帯の区分によって異なるため、自分の場合の上限は国土交通省・国税庁の案内で確かめておくと安全です。

すまい給付金は終了している

一方、すまい給付金は制度がすでに終了しており、国土交通省によると申請の受付は2024年3月で締め切られました。これから住宅を購入する人は利用できません。住宅取得を支援する制度は入れ替わりが早いため、購入の時点で使える制度を国の公式情報で確認しておく必要があります。

購入後にかかる税金も含めて資金計画を立てたい場合は、住宅購入後の固定資産税の計算例と新築の減額措置もあわせて見ておくと、毎年の負担まで見通せます。

よくある質問

Q. リフォーム費用にも消費税はかかりますか？

A. かかります。リフォームは工事というサービスへの対価なので、工事費に10%の消費税が課税されます。個人売主の中古住宅を買ってリフォームする場合、建物の購入代金は非課税でも、リフォーム費用には課税される組み合わせになります。

Q. 消費税がかからない個人売主の中古住宅のほうが必ず得ですか？

A. 一概にはいえません。消費税はかからなくても仲介手数料がかかるのが一般的で、住宅ローン控除の借入限度額や控除期間も新築・買取再販と扱いが異なります。2026年以降は省エネ性能の高い既存住宅の控除期間が13年に拡充されたため、中古側の条件は以前より改善しています。

Q. 建物と土地の価格の内訳がわからないときは？

A. 売買契約書に消費税額が書かれていれば逆算できます。消費税額が200万円なら、税率10%なので建物価格は2,000万円（税抜）です。建物価格は住宅ローン控除や将来売却するときの計算にも関わるため、記載がなければ不動産会社に確認しておくと後で困りません。

Q. 注文住宅で、契約と引き渡しが年をまたぐ場合はどうなりますか？

A. 消費税は原則として引き渡し時点の税率が適用され、住宅ローン控除の判定は原則として入居した年で行われます。2028年以降に建築確認を受ける新築は省エネ要件が変わるため、建築確認・引き渡し・入居の時期を着工前に工務店やハウスメーカーとすり合わせておく必要があります。

Q. 自宅の一部を事務所として使う場合、住宅ローン控除は使えますか？

A. 店舗等併用住宅では、床面積の2分の1以上が居住用であることが控除の要件の一つです。自営業の人が自宅兼事務所にする場合は、居住用部分の割合によって控除の対象額が変わることがあるため、国税庁の案内や税務署で事前に確認してください。

住宅の購入では、物件価格だけでなく消費税・諸費用・税制優遇まで含めて資金計画を立てることで、契約後に想定外の出費に驚く事態を防げます。消費税は建物にだけかかり、住宅ローンの事務手数料は課税、保証料や団信・印紙税は非課税という線引きを押さえておけば、見積書どうしの比較もしやすくなるはずです。

手数料・団信の条件は改定されることがあります。総額で比べる際は、各金融機関の最新の条件表を基にしてください。