住宅購入にかかる消費税｜課税・非課税の境界と軽減策を整理

住宅は人生でいちばん大きな買い物といわれます。物件価格そのものに目が行きがちですが、消費税をはじめとする税金や諸費用まで含めた「総支払額」で考えないと、資金計画は思わぬところで狂ってしまいます。消費税率は2019年10月から10％となっています。ここでは、住宅を購入する際に消費税がどこにかかり、どこにかからないのかを改めて整理しておきましょう。

消費税の課税の対象は？

消費税は建物分の価格に課税

物やサービスを買うときにかかる消費税は、住宅を購入するときにもかかりますが、住宅価格のうち土地代は非課税となっています。つまり、新築マンションや一戸建ての「建物分の価格」にのみ消費税は課税されます。
例えば、3,500万円の物件のうち、建物の価格が2,000万円（土地1,500万円）であれば、消費税は税率10％で200万円となり、税込みの総額は3,700万円となります。物件価格に占める建物と土地の割合によって消費税額は大きく変わるため、価格の内訳を確認しておくことが大切です。

売り主が個人の中古住宅は非課税

不動産会社が買い取ってリフォームをして販売する中古住宅（買取再販物件）は課税されますが、個人が売主の中古住宅を購入する場合には、建物にも消費税は掛かりません。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料や、登記を依頼する司法書士への報酬には消費税が課税されます。

課税されるもの・されないものの整理

住宅購入に関わる主な費用を、課税・非課税で整理すると次のようになります。

同じ「諸費用」でも課税されるものとされないものが混在しています。見積書では税込・税抜のどちらで表示されているかを必ず確認しましょう。

消費税が課税されるタイミングは？

住宅の売買や新築などで消費税が課税されるのは、住宅の引き渡し時点です。売買契約を結んだ日ではなく、引き渡しを受けた時点の税率が適用されるのが原則です。現在は税率10％が定着していますが、注文住宅のように契約から引き渡しまで期間が空く場合は、この「引き渡し時点課税」という考え方を覚えておくと、将来もし税制が変わったときにも慌てずに済みます。

消費税引き上げ後の負担軽減策はどうなった？

消費税率の引き上げに合わせて設けられた負担軽減策は、現在は次のような状況です。

「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」は現在も利用できます。年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税（一部は住民税）から最大13年間控除する制度で、2026年度税制改正により適用期限が5年間延長され、2030年12月31日までの入居が対象となりました。借入限度額は住宅の省エネ性能や子育て世帯かどうかによって異なるため、ご自身の場合の上限は国土交通省・国税庁の最新情報でご確認ください。

一方、「すまい給付金」はすでに制度が終了しており、申請受付は2024年3月で締め切られています。これから住宅を購入する方は利用できませんのでご注意ください。

よくある質問

Q. リフォーム費用にも消費税はかかりますか？

かかります。リフォームは工事というサービスへの対価のため、工事費に対して10％の消費税が課税されます。中古住宅を購入してリフォームする場合は、物件が個人売主なら建物は非課税でも、リフォーム費用には課税される、という組み合わせになります。

Q. 消費税がかからない個人売主の中古住宅の方が必ずお得ですか？

一概にはいえません。個人売主の物件は消費税こそかかりませんが、仲介手数料がかかるのが一般的で、住宅ローン控除の借入限度額の扱いも新築や買取再販と異なる場合があります。税金・諸費用・控除まで含めた総額で比較することが大切です。

住宅の購入では、物件価格だけでなく消費税・諸費用・税制優遇まで含めて資金計画を立てることが、後悔しないための第一歩です。最新の制度内容は国土交通省や国税庁の公式情報でご確認ください。