住宅は人生でいちばん大きな買い物といわれます。物件価格そのものに目が行きがちですが、消費税をはじめとする税金や諸費用まで含めた「総支払額」で考えないと、資金計画は思わぬところで狂ってしまいます。消費税率は2019年10月から10％となっています。ここでは、住宅を購入する際に消費税がどこにかかり、どこにかからないのかを改めて整理しておきましょう。
消費税の課税の対象は？
消費税は建物分の価格に課税
物やサービスを買うときにかかる消費税は、住宅を購入するときにもかかりますが、住宅価格のうち土地代は非課税となっています。つまり、新築マンションや一戸建ての「建物分の価格」にのみ消費税は課税されます。
例えば、3,500万円の物件のうち、建物の価格が2,000万円（土地1,500万円）であれば、消費税は税率10％で200万円となり、税込みの総額は3,700万円となります。物件価格に占める建物と土地の割合によって消費税額は大きく変わるため、価格の内訳を確認しておくことが大切です。
どれくらい変わるのかを、税抜3,500万円の物件で建物の割合だけを動かして比べてみます。
同じ「3,500万円の物件」でも、建物の比率が高いほど消費税の負担は重くなります。一般に土地の比率が高い郊外の戸建てより、建物比率の高いマンションや都市部の狭小地の戸建てのほうが消費税額は大きくなりやすい、という見方ができます。広告の「〇〇万円（税込）」だけを見比べていると、この差が資金計画から抜け落ちます。
売り主が個人の中古住宅は非課税
不動産会社が買い取ってリフォームをして販売する中古住宅（買取再販物件）は課税されますが、個人が売主の中古住宅を購入する場合には、建物にも消費税は掛かりません。ただし、不動産会社に支払う仲介手数料や、登記を依頼する司法書士への報酬には消費税が課税されます。
課税されるもの・されないものの整理
住宅購入に関わる主な費用を、課税・非課税で整理すると次のようになります。
| 費用の項目 | 消費税 | 備考 |
|---|---|---|
| 建物の価格（新築・買取再販） | 課税 | 税率10％ |
| 土地の価格 | 非課税 | 土地の譲渡は消費税の課税対象外 |
| 中古住宅（個人が売主） | 非課税 | 建物分も非課税 |
| 仲介手数料 | 課税 | 不動産会社のサービスへの対価 |
| 住宅ローンの事務手数料 | 課税 | 金融機関の手数料は税込表示が一般的（例：借入額の2.20％〈税込〉） |
| 保証料・団体信用生命保険料 | 非課税 | 手数料に見えるが消費税は課されない |
| 登録免許税・印紙税・不動産取得税 | 非課税 | 税金そのものには消費税はかからない |
| 住宅ローンの利息 | 非課税 | 利息は消費税の課税対象外 |
同じ「諸費用」でも課税されるものとされないものが混在しています。見積書では税込・税抜のどちらで表示されているかを必ず確認しましょう。とくに住宅ローンの事務手数料は「借入額の2.20％（税込）」のように税込で示されるのが一般的な一方、保証料や団信の保険料は非課税なので「（税込）」は付きません。表記が混在した見積書を見比べるときのチェックポイントになります。
消費税が課税されるタイミングは？
住宅の売買や新築などで消費税が課税されるのは、住宅の引き渡し時点です。売買契約を結んだ日ではなく、引き渡しを受けた時点の税率が適用されるのが原則です。現在は税率10％が定着していますが、注文住宅のように契約から引き渡しまで期間が空く場合は、この「引き渡し時点課税」という考え方を覚えておくと、将来もし税制が変わったときにも慌てずに済みます。
「食料品の消費税1％」は住宅に関係する？
2026年8月5日、政府は飲食料品の消費税率を2027年4月から2年間に限って1％へ引き下げる基本方針を閣議決定しました。ただし決まっているのは基本方針までで、制度の詳細は今後の法改正で確定します。
ここで押さえておきたいのは、議論の対象は飲食料品であり、住宅（建物）の売買は含まれていないという点です。住宅の購入にかかる消費税が下がるという話ではないため、「税率が下がるまで待とう」といった判断材料にはなりません。最新の内容は財務省・国税庁の公式情報でご確認ください。
消費税引き上げ後の負担軽減策はどうなった？
消費税率の引き上げに合わせて設けられた負担軽減策は、現在は次のような状況です。
住宅ローン控除は2030年入居分まで延長された
「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」は現在も利用できます。年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税（控除しきれない分は住民税の一部）から差し引く制度で、令和8年度（2026年度）税制改正により適用期限が5年間延長され、入居日が2026年1月1日から2030年12月31日までであれば適用を受けられます（関連税制法は2026年3月31日に成立）。
2026年以降に入居する場合の主な変更点は次のとおりです。
- 省エネ性能の高い既存住宅（中古）への支援が拡充：借入限度額の引き上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ、控除期間を10年から13年へ拡充。
- 床面積要件を新築・既存とも40㎡以上に緩和（ただし合計所得金額1,000万円超の人と、子育て世帯等への上乗せ措置を使う人は50㎡以上）。
- 2028年（令和10年）以降に建築確認を受ける「省エネ基準適合住宅」は対象外（登記簿上の建築日付が2028年6月30日までのものは対象）。
- 2028年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンにある新築住宅は対象外（建替え・既存住宅・リフォームは対象）。
ポイントは、中古住宅を買う人にとって条件がよくなった一方、新築側では省エネ性能の要件が段階的に厳しくなることです。消費税が非課税になる「個人売主の中古住宅」と、消費税がかかる新築・買取再販を比べるときは、この控除の差まで含めて見る必要があります。借入限度額は住宅の省エネ性能や子育て世帯かどうかで異なるため、ご自身の場合の上限は国土交通省・国税庁の最新情報でご確認ください。
すまい給付金は終了している
一方、「すまい給付金」はすでに制度が終了しており、申請受付は2024年3月で締め切られています。これから住宅を購入する方は利用できませんのでご注意ください。住宅取得を支援する制度は入れ替わりが早いため、購入時点で使える制度を国土交通省の公式情報で確認するようにしてください。
よくある質問
Q. リフォーム費用にも消費税はかかりますか？
かかります。リフォームは工事というサービスへの対価のため、工事費に対して10％の消費税が課税されます。中古住宅を購入してリフォームする場合は、物件が個人売主なら建物は非課税でも、リフォーム費用には課税される、という組み合わせになります。
Q. 消費税がかからない個人売主の中古住宅の方が必ずお得ですか？
一概にはいえません。個人売主の物件は消費税こそかかりませんが、仲介手数料がかかるのが一般的で、住宅ローン控除の借入限度額や控除期間の扱いも新築や買取再販と異なります。税金・諸費用・控除まで含めた総額で比較することが大切です。なお2026年以降は、省エネ性能の高い既存住宅について控除期間が13年に拡充されているため、中古側の条件は以前より改善しています。
Q. 建物と土地の価格の内訳がわからないときは？
売買契約書に消費税額が記載されていれば、そこから逆算できます。消費税額が200万円なら、税率10％なので建物価格は2,000万円（税抜）です。内訳が明示されていない場合は、不動産会社に確認しましょう。建物価格は住宅ローン控除や不動産取得税、将来の売却時の減価償却の計算にも関わるため、契約書で確認しておく価値があります。
Q. 注文住宅で、契約と引き渡しが年をまたぐ場合はどうなりますか？
原則は引き渡し時点の税率が適用されます。住宅ローン控除についても、適用の判定は原則として「入居した年」で行われます。2026年度改正では2028年以降に建築確認を受ける住宅の要件が変わるため、注文住宅では「いつ建築確認を受け、いつ引き渡し・入居になるか」のスケジュールが控除の可否を左右します。着工前に工務店・ハウスメーカーと確認しておきましょう。
Q. 自宅の一部を事務所として使う場合、住宅ローン控除は使えますか？
店舗等併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が居住用であることが住宅ローン控除の要件のひとつとされています。自営業・個人事業主が自宅兼事務所として使う場合は、居住用部分の割合によって控除額の扱いが変わることがあるため、事前に国税庁の公式情報や税務署で確認してください。
住宅の購入では、物件価格だけでなく消費税・諸費用・税制優遇まで含めて資金計画を立てることが、後悔しないための第一歩です。消費税は「建物だけ」にかかり、住宅ローンの事務手数料は課税、保証料や団信・印紙税は非課税——この線引きを押さえておくと、見積書の比較がぐっと楽になります。最新の制度内容は国土交通省や国税庁の公式情報でご確認ください。
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