新築住宅の不動産取得税は、多くのケースで0円になります。税額は「固定資産税評価額×税率」で計算しますが、住宅と土地の税率は特例で3％に下がり、さらに新築住宅は評価額から1,200万円が控除されるためです。東京都主税局が示す建売住宅の例では、住宅の評価額1,400万円・土地4,800万円（120㎡・住宅の床面積100㎡）で住宅も土地も納税額は0円になります。
一方で、評価額が1,200万円を大きく超える家や、床面積が50㎡未満・240㎡超の家は課税されます。注文住宅で土地を先に買う場合も、期限までに家を建てなければ土地の軽減が受けられません。「ほとんどの新築は0円」と「うちは課税される」を分けるのは、税率ではなく要件の満たし方です。以下で計算の順番と要件を整理します。
不動産取得税とは
不動産取得税とは、土地や住宅などを購入・贈与で取得したり、住宅を建築したりして不動産を取得したときに、その不動産が所在する都道府県に納める地方税です。取得のときに1度だけ課され、固定資産税のように毎年かかるものではありません。例外として、相続による取得は課税されません。登記の有無とは関係なく、不動産を取得したすべての個人・法人に課されます。
住宅の取得後、6カ月～1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使って、記載の納期限までに納付します（納期は都道府県により異なります）。なお軽減措置が効いて税額が0円になる場合、納税通知書そのものが送られてこないことがあります（東京都の場合）。「通知が来ないから払い忘れている」のではなく、課税されていないという意味です。
免税点＝そもそも課税されない金額のライン
課税標準となるべき額が次の金額に満たないときは、不動産取得税は課税されません。
- 土地：10万円
- 家屋（新築・増築・改築）：23万円
- 家屋（売買など上記以外）：12万円
不動産取得税の計算
不動産取得税は、次のように算出されます。
土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
本則の税率は4％ですが、特例により、土地および住宅（家屋）は税率が3％に軽減されます（平成20年4月1日から令和9年〈2027年〉3月31日までの取得）。住宅以外の家屋（店舗・事務所など）は本則どおり4％です。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの計算のもととなる評価額です。購入価格や建築工事費ではありません。3年に1度「評価替え」が行われ、直近の基準年度は令和6年（2024年）度で、次の評価替えは令和9年（2027年）度です。宅地は地価公示価格等の7割を目途に評定されるため、評価額は実際の売買価格より低く出ます。ここを購入価格で計算してしまうと、税額を大きく見誤ります。
不動産取得税の軽減措置（控除）
建物への軽減措置
特例の税額
不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 － 1,200万円） × 3％
新築住宅では、課税標準となる評価額から1,200万円が控除されます（評価額が1,200万円未満の場合はその額まで）。つまり評価額が1,200万円以下なら建物の税額は0円で、1,200万円を超えた部分にだけ3％がかかります。
認定長期優良住宅を新築した場合は控除額が1,300万円に拡大されます（令和13年〈2031年〉3月31日までに新築した場合。軽減を受けるには長期優良住宅認定通知書を添えた申告が必要です）。
軽減の条件
- 居住用その他も含め住宅全般に適用（マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション）
- 課税床面積が50㎡以上240㎡以下（一戸建て以外の貸家住宅は1戸あたり40㎡以上）
床面積は登記床面積ではなく現況の床面積で判定され、マンションなどは共用部分を専有面積の割合であん分した面積も含みます。「登記簿では49㎡台でも、共用部分のあん分を加えると50㎡以上になる」ケースがあるため、境界線上の物件は自分で切り捨てず都道府県税事務所に確認する価値があります。
土地への軽減措置
特例の税額
不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1/2 × 3％） － 控除額
宅地（宅地比準土地を含む）を令和9年（2027年）3月31日までに取得した場合、課税標準となる評価額が2分の1になります。そのうえで、次のうち多い金額を税額から控除します。
- 45,000円
- （土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2） ×（課税床面積 × 2〈200㎡を限度〉） × 3％
②は「家の床面積の2倍（最大200㎡）ぶんの土地は実質的に非課税にする」という設計です。一般的な戸建て（床面積100㎡前後・敷地120㎡前後）では②が土地の税額そのものを上回るため、土地の納税額が0円になりやすくなっています。
軽減の条件
- 「建物」の軽減の要件を満たすこと
- 土地を先に取得した場合は、取得から3年以内に建物を新築すること（1棟100戸以上の共同住宅等でやむを得ない事情があると認められる場合は4年以内）
- 土地を借りるなどして住宅を新築した人が、新築後1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合）
【計算例】新築住宅の不動産取得税はいくらになるか
東京都主税局が示している建売住宅の例（住宅の床面積100㎡・土地120㎡）で、実際の金額を追ってみます。
| 区分 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 住宅の評価額 | — | 1,400万円 |
| 住宅の税額 | （1,400万円 − 1,200万円）× 3％ | 6万円 |
| 土地の評価額 | — | 4,800万円 |
| 土地の税額（軽減前） | 4,800万円 × 1/2 × 3％ | 72万円 |
| 土地の軽減額 | （4,800万円 × 1/2 ÷ 120㎡）× （100㎡ × 2）× 3％ | 120万円 |
| 土地の税額 | 72万円 − 120万円（マイナスは0円） | 0円 |
この例では土地の軽減額が税額を上回るため土地は0円、住宅は6万円です。さらに東京都主税局の別の設例（住宅の評価額1,180万円・土地7,200万円／住宅の延床面積100㎡・土地125㎡）では、住宅の評価額が控除額1,200万円に届かないため住宅も0円、土地も軽減額が上回って0円＝合計0円になります。マイナスになっても還付されるわけではない点に注意してください。
逆に課税されやすいのは、①建物の評価額が1,200万円を大きく超える（広い家・高仕様の家）②床面積が50㎡未満または240㎡超で建物の軽減が使えない③建物の軽減が使えないため土地の軽減も連動して使えない、というケースです。固定資産税の負担も同じ評価額から計算されるため、あわせて住宅購入後の固定資産税はいくら？計算方法と減税措置も確認しておくと資金計画が立てやすくなります。
注文住宅で土地を先に買う場合の注意点
注文住宅では「土地を買ってから数か月〜1年以上かけて建てる」流れになるため、不動産取得税の扱いが建売と変わります。押さえるのは次の3点です。
- 土地の取得時点では、まだ建物の軽減要件を満たしていない。土地の軽減は「その土地の上の住宅が軽減の要件を満たすこと」が前提なので、家が建つまで確定しません。
- 土地の取得から3年以内に住宅を新築する必要がある。設計変更や着工の遅れで期限を越えると、土地の軽減が受けられません。
- 徴収猶予を申請できる。住宅の新築までの期間を限度に納税を待ってもらう制度があり、東京都では「住宅用土地の取得に対する軽減」の要件に該当する予定の土地について申請できます。これを知らないまま先に土地の税を納め、後から軽減を受ける手続きをする人も少なくありません。
土地と建物で住宅ローンを2回に分けて借りる（土地先行融資・つなぎ融資）場合は、税金の納期と融資のタイミングが前後します。「土地だけ取得した年に、軽減前の税額の納税通知書が届く可能性がある」ことを資金計画に入れておくと安心です。
申告と手続き
不動産を取得したときは、原則として取得した日から30日以内に「不動産取得税申告書」を不動産の所在地を所管する都道府県税事務所へ提出します（東京都の場合。未登記物件も同様）。ただし取得した日から30日以内に登記を申請した場合は、原則として申告は不要です。
一方、軽減措置を受けるための申告は別立てです。東京都では住宅や住宅用土地を取得した日から原則60日以内に、登記事項証明書（建物）・建築工事請負契約書・検査済証などを添えて申告します。認定長期優良住宅の場合は認定通知書も必要です。自動的に軽減されるわけではないという点が、この税金でもっとも損をしやすいところです。期限や必要書類は都道府県によって異なるため、取得したら早めに所管の税事務所に確認してください。
総コストの視点で押さえておきたいこと
住宅ローンを検討するときは、金利や毎月の返済額に目が行きがちですが、不動産取得税のような取得時の一時的な諸費用も資金計画に組み込んでおくことが大切です。不動産取得税は多くの新築で0円〜十数万円におさまりますが、同じ取得時には登録免許税・司法書士報酬・火災保険料・融資事務手数料（借入金額の2.20%（税込）とする金融機関が多い）などが重なります。金利差0.100%の有利不利よりも、取得時の現金支出のほうが手元資金を直接圧迫するのが実情です。
住宅取得の支援制度も時期によって入れ替わるため、すまい給付金は終了｜代わりに使える住宅取得の支援制度もあわせて確認しておくと、使える制度を取りこぼしにくくなります。中古住宅を検討している場合は控除額が新築年月日に応じて変わるため、中古住宅のメリット・デメリットの総コスト比較も参考になります。
新築住宅の不動産取得税によくある質問
Q. 新築の不動産取得税はいつ払いますか？
A. 取得後おおむね6カ月〜1年半の間に都道府県から届く納税通知書で、記載の納期限までに納めます。軽減措置で税額が0円になる場合は納税通知書が送られてこないことがあります（東京都の場合）。
Q. 建物の評価額はどうやって分かりますか？
A. 新築時は固定資産課税台帳に登録される前なので、都道府県が再建築価格方式（同じ建物をその場所に新築する場合の建築費を求め、経年減価を考慮する方式）で評価して決めます。建築工事費そのものではなく、一般に工事費より低い金額になります。
Q. 床面積が50㎡未満のマンションでも軽減は受けられますか？
A. 自分で住む場合、新築住宅の軽減は50㎡以上が条件です（貸家として取得する一戸建て以外の住宅は40㎡以上）。ただし判定は登記床面積ではなく共用部分をあん分した現況の床面積で行うため、登記簿上50㎡を下回っていても要件を満たす場合があります。
Q. 土地を買ったあと、家が建つまでに3年を超えてしまいそうです。
A. 原則として土地の軽減は受けられません（1棟100戸以上の共同住宅等でやむを得ない事情がある場合に限り4年以内）。着工が遅れそうな段階で、所管の税事務所に徴収猶予や取扱いを相談しておくのが現実的です。
Q. 相続で取得した家にも不動産取得税はかかりますか？
A. かかりません。相続（包括遺贈および被相続人から相続人への遺贈を含む）による取得は非課税です。ただし死因贈与は相続に含まれず、課税対象になります。
※本記事の内容は2026年9月時点で東京都主税局の公表資料にて確認したものです。税率の特例や控除の適用期限・要件は改正されることがあり、申告期限や手続きは都道府県によって異なります。実際の税額・軽減の適用については、必ず各都道府県（都税事務所・県税事務所）などの公式情報でご確認ください。出典：東京都主税局「不動産取得税」、同「認定長期優良住宅にかかる固定資産税・不動産取得税が軽減されます」。
