住宅ローン審査では、職業によって審査の通り易さが大きく異なります。住宅ローンというローンがカードローンなどの短期貸し出しのローンと異なり、30年など長期間に及び返済を継続しなければならなく、借りる金額も数千万になる場合もあるため、住宅ローンを貸し出す金融機関としては継続的な収入を得られるかを重視した住宅ローン審査を行います。個人事業主は収入がご自身の成果で決まるため金融機関としても審査に慎重になってくるのは仕方ないことでしょう。しかし、個人事業主・自営業者だからといって、住宅ローンを利用しマイホームを購入することをあきらめる必要はありません。多くの個人事業主・自営業者の方々が住宅ローンを組んでマイホームを購入しています。(とりあえず個人事業主・自営業者でも審査に通りやすい住宅ローンを知りたいという方はコチラを参照ください)

 

個人事業主、自営業の住宅ローン審査は通りにくい・厳しいは本当か?

住宅ローン審査で、最も重要な事は「安定・継続した収入のある事」であることです。 給与所得者(サラリーマン)は、基本的に会社から給与を支給され、その額は大きく変動することはあまり無いでしょうし、もし会社が倒産しても、雇用保険もありますし、普通に仕事をしている方であれば条件の良し悪しを別にすれば転職も難しいことではないでしょう。 こうした点で給与所得者(サラリーマン)は、収入が無くなるリスクが少なく、「安定・継続した収入がある」と考えられやすいといえます。

一方で、個人事業主・自営業者の方は、事業がうまく行けば得られた利益はご自身のものとなりますが、反対にうまくいかない場合には収入が0円、悪ければマイナスになってしまいかねないと考えられてしまいます。また、サラリーマンのように雇用保険や失業保険もないため、個人事業主・自営業をなされているご本人が病気やケガで働けなくなった時には何の保障もありません。

住宅ローンは長期に渡り、返済が毎月続くものなので、月ごとに収入の変動が大きい個人事業主や自営業者は、不安定な職業とみられ、住宅ローン審査も給与所得者(サラリーマン)よりも厳しくなる傾向があります。

 

個人事業主・自営業者の住宅ローン審査基準とは?

金融機関で個人事業主・自営業者向けの特別な住宅ローン審査基準を設けているわけではありません。

ここでメガバンクとネット専業銀行の住宅ローン基準を確認してみましょう。

年収についてはサラリーマンであれば税込み年収を指しますが、個人事業主の場合、確定申告上の所得金額が年収にあたります。また、個人事業主・自営業者には過去3年分の確定申告書の提出を義務付けている金融機関が多いことも分かりますね。

銀行名年収職業・雇用形態勤続年数
jibun_bank_83x42200万円個人事業主でも可能規定なし(個人事業主、会社役員は3年)
au_housingloan_83x42200万円個人事業主でも可能規定なし(個人事業主、会社役員は3年)
sumishinsbi_bank_83x42安定かつ継続的な収入があること規定なし規定なし(個人事業主、会社役員は3年)
楽天銀行のロゴ画像です
金利選択型
400万円以上個人事業主でも可能1年(個人事業主、会社役員は2年)
楽天銀行のロゴ画像です
フラット35
100万円程度でも可能パート、アルバイト、個人事業主、契約社員、派遣社員、会社役員でも可能規定なし(個人事業主、会社役員は2年)
ARUHIのロゴ画像です
フラット35
100万円程度でも可能パート、アルバイト、個人事業主、契約社員、派遣社員、会社役員でも可能規定なし(個人事業主、会社役員は2年)
300万円以上個人事業主、契約社員、会社役員でも可能2年以上
100万円以上個人事業主、契約社員、派遣社員、会社役員でも可能半年以上(個人事業主、会社役員は3年)
ソニー銀行400万円以上パート、アルバイト、個人事業主、契約社員、派遣社員、会社役員でも可能規定なし(個人事業主、会社役員は3年)
三菱UFJ銀行200万円以上個人事業主でも可能1年(個人事業主、会社役員は3年)
※2018年5月9日、当サイト調べ。

 

個人事業主・自営業の起業後3年未満で利用できる住宅ローンは?

前述の一覧から、個人事業主・自営業の起業後3年未満で利用できる住宅ローンを抜粋してみました。メガバンクは3年以上を条件としており、利用できないようですね。

フラット35は公的な住宅ローンという位置づけがあるため審査基準もかなり寛容になっていることが分かりますね。

金融機関名起業後の年数
楽天銀行(フラット35)2年
住信SBIネット銀行(フラット35)2年
ARUHI(アルヒ)2年
楽天銀行(金利選択型)2年
新生銀行2年以上

 

個人事業主・自営業者の年収ごとの住宅ローン借入限度額は?

次に個人事業主・自営業者の年収ごとの住宅ローン借入限度額をご紹介したいと思います。算出にあたっては、楽天銀行の住宅ローンシミュレーションを活用しました。同シミュレーションツールでは1万円刻みの年収より借り入れ限度額の算出が可能ですので活用してみてください。

年収借り入れ限度額
100万円836万円
200万円1,672万円
300万円2,509万円
400万円3,903万円
500万円4,879万円
600万円5,854万円
700万円6,830万円
800万円7,806万円
900万円8,000万円
1000万円8,000万円 

フラット35の借り入れ限度額は8,000万円となっており、年収が820万円を超えるとこの借入限度額に達することとなります。

 

個人事業主・自営業者の住宅ローン審査、必要書類は?

個人事業主・自営業者の住宅ローン審査時にはサラリーマンより多くの書類を提出を求められます。必要書類をご紹介していきたいと思います。

必要書類備考
身分証明書運転免許証、パスポートなど
印鑑証明原本
住民票原本
確定申告書および明細3年分(フラット35は2年分)
納税証明書原本2年分(フラット35は2年分)

 

個人事業主・自営業者の住宅ローン審査はどこが違うのか

個人事業主・自営業者の住宅ローン審査は、どの部分が厳しくなっているのでしょうか。

返済負担率が低めに設定されている

返済負担率とは、「年収に占める住宅ローン返済額の割合」のことです。個人事業主・自営業者は、「事業の利益」が収入にあたるので、まず事業が黒字であることが大前提です。給与所得者(サラリーマン)であれば、35%~40%が目安となりますが、個人事業主・自営業者の場合は、30%程度に設定されることが多いようです。

事業歴が3年以上

事業の安定性を判断するために、審査の必要書類として3期分の確定申告書の提出を求められ、「事業歴3年以上」を融資条件にしている金融機関が多いようです。 重視されるのはあくまで直近の決算書ですが、3期とも黒字であることが重要で、この中に1期でも赤字があると、間違いなく都市銀行では住宅ローン審査に落ちてしまいます。 住宅ローンを使って住宅購入を考えている方は、赤字決算を出さないように注意が必要です。

頭金が物件価格の2割ほど必要

最近では、頭金0円や諸費用込での借入れが可能になっていますが、個人事業主・自営業者の場合には、頭金を多めに用意することで審査を通りやすくすることが可能です。最低でも、物件価格の1割、審査に万全を期して臨むなら2割程度の頭金を用意しておくことで審査に安心して望めるでしょう。  

 

個人事業主・自営業者が審査に落ちる理由

個人事業主・自営業者の方が審査に落ちてしまう要因として考えられるのは以下のような場合です。

過去3年の中で赤字の年があった

金融機関が個人事業主・自営業者の住宅ローン審査を行う際には、メガバンクでは過去3年分、このページで紹介しているネット銀行では2期分の確定申告書を必要書類として審査時にその内容を確認しています。継続的な収入を得る個人事業主としての力を審査しているとも言えますので、赤字の年があることは住宅ローン審査にマイナスとなります。 提出する確定申告書の期間を見ても比較的に個人事業主や自営業者の方が住宅ローンを借り入れようとした場合、メガバンクよりもネットバンクのほうが審査がゆるい事がわかりますね。

節税のため所得(年収)を低く抑えている

個人事業主・自営業者の多くの方が、課税額を少なくするために経費を増やし年収を抑えているケースがあると思います。経費を増やすことで節税になりますが、過度に年収(所得)を抑えていると、住宅ローン審査では不利になります。 また、個人事業主・自営業者の場合には3期分の決算が審査に影響するので、計画的に準備する必要があります。

個人名義の借り入れがある

住宅ローン以外に借入れがある場合には、事業資金の借入れといえども、個人名義であれば「個人の借金」として計算され、返済負担率に影響を与えます。返済負担率が上がれば、借入金額が減るばかりでなく、審査に落ちてしまうことも考えられます。

point_icon 個人事業主・自営業者の住宅ローン審査は、入念な計画と準備が必要である  

 

個人事業主・自営業者におすすめの住宅ローン

個人事業主・自営業者の方には、どうしても審査が甘くなってしまうフラット35をおすすめします。 フラット35は、独立行政法人の住宅金融支援機構が提供している全期間固定金利タイプの住宅ローンです。住宅金融支援機構が単独で提供しているわけではなく、民間銀行やモーゲージバンクが提携して販売しています。 銀行は、自身の資金を住宅ローンとして貸し付けているため、貸し倒れにならないように細心の注意を払います。しかし、モーゲージバンクは、融資の案件を取り扱うことで「事務手数料」という利ざやを稼ぐビジネスモデルのため、とにかく多くの方に借りてもらおうとするのです。 また、通常の金融機関の住宅ローンであれば、融資した金融機関が貸し倒れなどの損失が発生するリスクを負いますが、証券化を利用した買取型のフラット35の場合は、リスクを住宅金融支援機構と投資家が負うことになり、販売しているモーゲージバンクや金融機関はどうしても審査が甘くなってしまう仕組みになっているのです。 さらに「フラット35」は融資の条件が明確になっていることも利用者にとってはありがたいですね。それが以下の返済負担率です。

年収400万円未満 年収400万円以上
30%以下35%以下

この返済率を超えないように借入額を調整すれば審査を通りやすくなるでしょう。  

おすすめ!楽天銀行「フラット35」

“「フラット35」といえば楽天銀行”というほど高いシェアを持っている銀行が楽天銀行です。「フラット35」は住宅金融支援機構が金如庵と提携して提供している住宅ローンで、提供している金融期間は300を超えます。しかし『金利』と『手数料』には差があり、最安で「フラット35」を借り入れるにはこの2つのポイントを抑えることが重要ですが、楽天銀行の人気はこのポイントを抑えていることが要因です。

 楽天銀行「フラット35」のここがメリット!
 ・金利は「フラット35」の最低水準
 ・事務手数料も「フラット35」の最低水準
 ・自営業、個人事業主の方やアルバイトでも借入れ可能
 ・審査も早くつなぎ融資にも対応
 ・楽天スーパーポイントが貯まりやすい

融資事務手数料も通常1.414%、楽天銀行を支払口座にすると割安な1.080%借り換えであればさらにお得な0.972%と、普通の銀行の融資事務手数料2.16%と比較しても最低水準です。さらにインターネット専業銀行なので、来店不要で電話と郵送のみで借入れが完結できるのも忙しい方にはありがたいサービスです。
新規の借入れでも借り換えでもおすすめの楽天銀行の「フラット35」が気になった方は気軽に公式サイトで借入れシミュレーションを行ってみましょう。

2018年11月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.350%
21~35年固定金利:1.450%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.080% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.972% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.414% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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