個人事業主の住宅ローン審査｜フラット35と所得の見られ方

個人事業主・自営業でも住宅ローンは組めます。ただし審査で「年収」として扱われるのは年商ではなく確定申告書の所得金額で、多くの金融機関は2〜3期分の申告書と、黒字が続いていることを確認します。

なかでも全期間固定のフラット35は、返済負担率などの基準が公表されていて、住宅金融支援機構の申込要件に事業歴の年数が入っていないため、個人事業主にとって有力な選択肢です。というのも、数千万円を30年以上かけて返す住宅ローンでは継続的な収入が期待できる人かどうかが審査の軸になり、その判断材料が確定申告書だからです。

個人事業主・自営業の住宅ローン審査は本当に厳しいのか？

住宅ローン審査で最も重く見られるのは、安定・継続した収入があるかどうかです。

給与所得者（サラリーマン）は会社から給与を受け取り、その額が大きく変動することは多くありません。会社が倒産しても雇用保険があり、転職も比較的可能です。こうした点から、給与所得者は「安定・継続した収入がある」とみなされやすいといえます。

一方、個人事業主・自営業者は、事業がうまくいけば利益は自分のものになりますが、うまくいかなければ収入が減ったり赤字になったりするリスクがあります。雇用保険（失業給付）もなく、病気やケガで働けなくなったときの保障も手薄です。

住宅ローンは長期にわたり毎月返済が続くため、収入の変動が大きい個人事業主・自営業者は、給与所得者よりも審査が慎重になる傾向があります。

個人事業主・自営業者の住宅ローン審査基準とは？

金融機関が個人事業主・自営業者向けに特別な審査基準を設けているわけではありません。メガバンクとネット専業銀行の住宅ローン基準は次の一覧のとおりです。

銀行名	年収	職業・雇用形態	勤続年数
auじぶん銀行	200万円	個人事業主でも可能	規定なし（個人事業主、会社役員は3年）
	安定かつ継続的な収入があること	規定なし	規定なし（個人事業主、会社役員は3年）
フラット35	100万円程度でも可能	パート、アルバイト、個人事業主、契約社員、派遣社員、会社役員でも可能	規定なし（個人事業主、会社役員は2年）
	200万円以上	正社員、契約社員	規定なし
	300万円以上	個人事業主、契約社員、会社役員でも可能	2年以上
	100万円以上	個人事業主、契約社員、派遣社員、会社役員でも可能	半年以上（個人事業主、会社役員は3年）
	400万円以上	個人事業主、会社役員でも可能	規定なし（個人事業主、会社役員は3年）
	200万円以上	個人事業主でも可能	1年（個人事業主、会社役員は3年）
※2023年2月、当サイト調べ。

年収は、サラリーマンであれば税込年収を指しますが、個人事業主の場合は確定申告上の「所得金額」が年収にあたります。

また、個人事業主・自営業者には過去数年分の確定申告書の提出を求める金融機関が多いことも、給与所得者との大きな違いです（必要年数は金融機関により異なります）。

「年商1,000万円」でも審査で見られるのは所得

ここが給与所得者と最も大きく違うところです。SBI新生銀行が公表している例では、事業収入（年商）1,000万円・必要経費700万円なら、審査で見られるのは差し引き後の事業所得300万円です。金融機関は「年商1,000万円」ではなく「所得300万円」を年収として扱います。

普段は年商を基準に事業の調子を測っていても、住宅ローンでは所得（＝利益）が返済力の物差しになります。この違いを理解しないまま「年収1,000万円のつもり」で資金計画を立てると、審査の段階で借入可能額が想定の3分の1しかなかった、ということが起こります。

起業後3年未満で利用できる住宅ローンは？

一般に、メガバンクは事業歴3年以上を条件とすることが多く、起業後まもない個人事業主は利用しにくい傾向があります。一方、「フラット35」は公的な住宅ローンという位置づけがあり、比較的寛容な基準とされ、事業歴が浅くても利用できる場合があります。公表されている条件を並べると次のとおりです。

SBI新生銀行の条件は同行の商品説明書・審査申込条件に基づくもので、法人の経営者が申し込む場合も同じく「業歴2年以上・2年平均300万円以上の所得」が求められます（2026年10月確認）。業歴と所得の下限が数字で示されているため、独立してから何期分の申告をそろえれば申し込めるかの目安になります。

このほか、PayPay銀行は個人事業主・法人経営者向けの住宅ローンを別に用意しています。審査の考え方はPayPay銀行の住宅ローン審査基準と個人事業主の扱いで詳しく解説しています。

個人事業主・自営業者の借入可能額はどう決まる？

個人事業主・自営業者の借入可能額は、「所得（確定申告上の所得金額）」「返済負担率」「適用金利」の3つでおおよそ決まります。返済負担率は年収に占める年間返済額の割合で、フラット35では年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下が基準です。

ここで注意したいのは、同じ所得でも、金利が上がると借入可能額は小さくなるという点です。住宅金融支援機構の公表によると、2026年10月のフラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多い金利は年3.830%で、前月から0.370%上昇し3か月連続の上昇となりました。

数年前のシミュレーション結果よりも借入可能額は控えめになりやすいので、具体的な金額は、SBIアルヒの住宅ローンシミュレーションなど各社のツールで、最新の金利をもとに試算してください（1万円刻みの年収から借入可能額を確認できます）。

なお、フラット35の融資限度額は1億2,000万円です（2005年以来の引き上げで、2026年4月実行分から従来の8,000万円から拡大されました）。年収が一定水準を超えると、返済負担率よりもこの融資限度額が上限として効いてきます。ただし取扱金融機関が独自に上限を設けている場合もあるため、大きめの借入れを考えているなら申込先の商品概要も確認しておく必要があります。

借入可能額が伸びないときは「金利引下げメニュー」を確認する

所得が思うように出ておらず借入可能額が伸びない場合、フラット35の金利引下げメニューを確認する価値があります。フラット35には「家族構成」「住宅性能」「維持管理」「地域連携」の4つのカテゴリーに応じた引下げメニューがあり、獲得したポイント数に応じて一定期間 最大で年▲1.0%の金利引下げが受けられます（一部、組み合わせできないメニューがあります）。

たとえば【フラット35】子育てプラスは、借入申込時に18歳未満のこどもがいる世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の若年夫婦世帯を対象に、こども1人につき1ポイント（当初5年間 年0.25%引下げ）を付ける制度です。2026年3月の融資実行分からは、借り換えでも子育てプラスを使えるようになりました。

省エネ性・耐震性に優れた住宅を取得する場合の【フラット35】S、長期優良住宅などを取得する場合の維持保全型なども組み合わせられます。金利が下がれば同じ所得でも借入可能額は増え、毎月の返済も軽くなります。要件は住宅の仕様や自治体の制度と結びつくため、物件を決める前に住宅金融支援機構の【フラット35】商品案内で確認しておくのが得策です。

SBIアルヒ 公式サイト

個人事業主・自営業者の住宅ローン審査、必要書類は？

個人事業主・自営業者の住宅ローン審査では、サラリーマンより多くの書類の提出を求められます。代表的な必要書類は次のとおりです（詳細は金融機関により異なります）。

法人の経営者はこれに加えて、法人の決算報告書（直近2年分）と法人税の納税証明書その1・その2（直近2年分）を求められるのが一般的です。確定申告の期限を落とすと必要書類がそろわず申込みそのものができなくなるため、住宅取得を考えているなら申告のスケジュール管理も審査対策の一部だと考えてください。

個人事業主・自営業者の審査はどこが違うのか

個人事業主・自営業者の住宅ローン審査は、どの部分が厳しくなりやすいのでしょうか。

返済負担率が低めに見られやすい

返済負担率とは「年収に占める住宅ローン返済額の割合」のことです。個人事業主・自営業者は事業の利益が収入にあたるため、事業が黒字であることが前提になります。給与所得者では35%〜40%が目安になることもありますが、個人事業主・自営業者は30%程度に抑えて審査されることが多いとされています。

事業歴（確定申告の年数）を重視される

事業の安定性を判断するため、数期分の確定申告書の提出を求め、「事業歴3年以上」を条件にする金融機関が多いとされます。重視されるのは直近の決算内容ですが、継続して黒字であることが望ましく、赤字の期があると審査で不利になりやすい点に注意が必要です。

頭金を用意すると審査に通りやすくなる

頭金0円や諸費用込みの借り入れも可能になっていますが、個人事業主・自営業者の場合は、頭金を多めに用意することで審査に通りやすくなる傾向があります。最低でも物件価格の1割、余裕を持って臨むなら2割程度の頭金があると、審査と金利の両方で有利になります。

フラット35は融資率9割以下だと金利も低くなり、2026年10月時点では9割以下が年3.830%、9割超が年3.940%と0.110%の差がついています。頭金を用意するメリットは、審査だけでなく金利面にもあるということです。

個人事業主・自営業者が審査に落ちる主な理由

個人事業主・自営業者が審査に落ちやすい主な要因は次のとおりです。

過去の申告に赤字の年があった

金融機関は数期分の確定申告書の内容を確認します。継続して収入を得られているかを見ているため、赤字の年があると審査でマイナスに働きやすくなります。提出を求められる期間を見ても、一般にメガバンクよりネット銀行やフラット35の方が事業歴の条件がゆるやかな傾向です。

節税のため所得（年収）を低く抑えすぎている

課税額を減らすために経費を増やし、所得を抑えているケースは少なくありません。節税にはなりますが、住宅ローン審査では所得＝返済力とみなされるため、過度に所得を抑えていると不利になります。数期分の申告が審査に影響するため、住宅購入を予定しているなら、2〜3年前から所得の出し方を考えておく必要があります。

個人名義の借り入れがある

住宅ローン以外の借り入れがある場合、事業資金であっても個人名義であれば「個人の借金」として返済負担率に算入されます。返済負担率が上がると、借入可能額が減るだけでなく審査に落ちることもあります。可能であれば申し込み前に整理しておくと、借入可能額を確保しやすくなります。

借りたあとの備え＝団信は「所得補償の代わり」として考える

審査に通ることばかりに目が向きがちですが、個人事業主・自営業者にとって本当に重いのは借りたあとのリスクです。会社員と違い、有給休暇も、病気やケガで働けないときに健康保険から支給される傷病手当金もありません。数か月働けない期間が生じると、返済原資が直接止まってしまいます。

そこで意味を持つのが、住宅ローンに付く団体信用生命保険（団信）の保障範囲です。一般的な団信は死亡・高度障害が対象で、疾病の保障は付いていません。主な上乗せ条件を整理すると次のようになります。

金利の上乗せは借入期間を通じて効くため、0.1%でも総返済額では数十万円単位の差になり得ます。それでも傷病手当金が出ない働き方だからこそ、金利をいくら下げるかと同じだけ、どこまで保障を付けるかを検討する価値があります。

比べるときは、上乗せ金利だけでなく、保証料・事務手数料を含めた総支払額と、加入できる年齢の条件まで比べてください。

個人事業主・自営業者におすすめの住宅ローンは？

個人事業主・自営業者には、比較的審査基準が寛容とされるフラット35が有力な選択肢です。フラット35は独立行政法人の住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンで、民間銀行やモーゲージバンクが提携して販売しています。

証券化を利用した買取型のフラット35では、貸し倒れリスクを住宅金融支援機構と投資家が負う仕組みのため、販売する金融機関が過度に貸し倒れを恐れる必要がなく、結果として給与所得者以外にも門戸が開かれやすいと言われています。さらにフラット35は融資条件が明確で、次の返済負担率の基準が公表されています。

この返済負担率を超えないように借入額を調整すると、審査に通りやすくなります。

おすすめ！ SBIアルヒの「フラット35」

「フラット35」は住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供する住宅ローンで、全国の多くの金融機関が取り扱っています。そのなかでSBIアルヒは16年連続で取り扱いシェアNo.1を続けている人気の金融機関です。

※シェアの根拠：2010年度〜2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）。

SBIアルヒの事務手数料は借入額の2.20%（税込・最低220,000円）です。以前あったWeb申込での半額（1.10%）優遇は終了していますが、現在はWeb申込（本申込）＋電子契約の利用で1債権あたり事務手数料を33,000円（税込）引き下げるキャンペーンを実施中です（2026年3月2日〜2027年3月31日／スーパーフラットの新規借り入れ時を除く）。

専門家に対面で相談できる店舗網と、ネット完結のどちらも選べるのはSBIアルヒの強みです。

SBIアルヒの「フラット35」や独自商品「スーパーフラット」が気になった方は、公式サイトの借り入れシミュレーションで、自分の所得からの目安を出せます。審査の進み方はSBIアルヒの住宅ローン審査基準の検証記事でも詳しく解説しています。

開業から申込みまでの時期と、申告で注意すること

開業したばかりの人は、SBI新生銀行が「業歴2年以上」を公表し、他の金融機関では3年以上を求めるケースも多いことから、確定申告書を求められる年数がそのまま待つべき年数の目安になり、独立から最初の確定申告を終えるまでは申込み自体が難しいと考えて資金計画を立てるのが現実的です。

青色申告特別控除などの扱いは金融機関によって判断が分かれるため、ぎりぎりの所得水準で申し込むより、余裕を持った水準を数期そろえるほうが確実で、節税と住宅ローンは目的が正反対になりやすい以上、購入を決めた年から逆算して申告内容を組み立てる必要があります。

自宅の一部を事務所にする場合は、住宅ローン控除を受けるには居住部分の床面積が50%以上必要とされ、自営業者は2年目以降も毎年確定申告で控除の手続きをするため、事業用と分かる区画が間取りにあるなら計画の段階で税務署に確認しておくと手戻りを防げます（国税庁 No.1213）。

書類と所得の見られ方を店舗で相談する

確定申告書のどの数字が審査に使われるのか、何期分の書類が必要なのかは金融機関ごとに違うため、申込み前に窓口で確認しておくと書類の取り直しを避けられます。銀行代理業者のSBIマネープラザでは、ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の対面相談コースを店舗で相談でき、相談と申込みは無料です（2026年10月28日確認）。

相談時には収入が分かる書類と購入予定の物件資料を持参すると資金計画から返済シミュレーションを作ってもらえ、仮審査（任意）は3営業日程度で終わるため、所得の水準で借入れがどこまで見込めるかを早めに知ることができます。ただし審査結果によっては表示金利に年0.1〜0.55%が上乗せされることがあるので、フラット35の見積りと総額で比べたうえで決めてください。

自営業者の申込条件はSBIマネープラザ（対面相談コース）の審査基準でも解説しています。

確定申告書を持って店舗で相談する

※PR　SBIマネープラザは、SBI新生銀行・ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。

手数料・団信の条件は改定されることがあります（本記事の金利・条件は2026年10月時点）。総額で比べる際は、各金融機関の最新の条件表を基にしてください。

SBIアルヒ 公式サイト