国税庁が発表した平成27年分の「民間給与実態統計調査」によると日本には5600万人あまりの給与所得者がいるとされており、男女合算した全体の平均年収は420万円とされています。

住宅ローンを組む中心の年齢層は30代の男性だと言われていますが、この年齢層に絞ると450万円から500万円程度がその平均値と言えることが同調査でも発表されてます。

下記のグラフは「民間給与実態統計調査」の19ページより引用しています。この調査によると40代後半で年収が600万円を越え、50代前半に670万円のピークを迎えることも明らかになっています。30代の我々からすると先のこと過ぎて想像がつかないというのが正直な印象ではないでしょうか。

本ページをごらんの方は年代を問わず年収400万円台の方々で住宅ローンを借りることを検討されていると思います。住宅に関し購入と賃貸どちらが良いのかは考え方で大きく変わると思いますが、マイホーム購入をお考えの方に少しでも有意義な情報を提供できればと考え、本ページを編集しました。

長文ですが最後までお付き合いいただけると幸いです。

日本人の年代別の平均年収

 

年収400万円台のみんなの平均的な住宅ローン借入額は?

フラット35を提供している住宅金融支援機構が平均的な住宅ローン借入額を計算できる調査を出しています。民間住宅ローン利用者の実態調査における返済負担率であり、この調査項目によると全体の7割以上の住宅ローン利用者が20%以下に抑えています。これは年収400万円の方であれば年間の住宅ローン返済額を80万円以下にしているという意味合いです。

では、返済負担率を20%とし、35年ローンの変動金利で住宅ローンを組んだ場合の平均的な借入額を算出してみたいと思います。

変動金利は2018年11月現在国内金融機関で最も低い金利を提示している三菱UFJ銀行とKDDIが出資しているじぶん銀行の年0.457%より算出しています。

年収400万円台ですと2,500万円から3,000万円が平均的な借り入れ額といえるでしょう。

年収

年間返済額(月々の返済額)

想定される平均的な借入額
400万円

80万円(約6.6万円)

 約2,561万円
 420万円

84万円(7万円)

 約2,700万円
 440万円

88万円(約7.3万円)

 約2,832万円
460万円 

92万円(約7.6万円)

 約2,949万円
 480万円

96万円(8万円)

 約3,100万円

 

年収400万円台の適正および上限となる住宅ローン借入可能額は?

年収400万円台の方の返済負担率の上限は35%とされています。前述の平均値20%以下とは大きな乖離がありますね。

では実際に返済負担率35%で計算するとどの程度の借り入れが可能なのでしょうか?住宅ローン審査に最も寛容といえる公的な住宅ローンフラット35より借入れ可能額を算出してみました。

より細かい年収で計算したい方は楽天銀行の公式サイトを確認をお願いします。 https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/

税込み年収借り入れ可能上限額月々の返済額
400万円3,840万円約11.6万円
420万円4,033万円約12.4万円
440万円4,225万円約12.8万円
460万円4,417万円約13.4万円
480万円4,609万円約14万円

いかがでしょうか。年収460万円は税込みですので、手取りであれば360万円程度となり、月々では30万円あまりですね。30万円の手取りから13万円以上も住宅ローン返済をすると生活がなりゆかないのは容易に想像ができますね。

マイホームを購入するということは住宅ローンの返済だけではありません。固定資産税、火災・地震保険、マンションであればこれに管理費・共益費、修繕積立金 が必要になりますので、手取りの50%は住宅関連費用として消えていくことになります。これはやはり現実的ではないでしょう。

では、手取りベースで考えるとどうでしょうか?次に手取り年収で計算を行ってみました。

計算にあたっては楽天銀行フラット35の2018年11月の適用金利1.450%より算出しています。

年収上限月々の返済額
400万円(手取り320万円)2,633万円約8万円
420万円(手取り330万円)2,716万円約8.2万円
440万円(手取り350万円)2,880万円約8.7万円
460万円(手取り360万円)2,963万円約9万円
480万円(手取り370万円)3,045万円約9.2万円

いかがでしょうか。いずれも前項の平均的な借入額に近い上限額、月々の返済額となりました。

結果、金融機関が提示する借り入れ可能額と実際に返済している金額では違うということが理解いただけれると思います。

考え方としては

①税込み年収の20%の返済負担額の上限と考える

②手取りの年収を用い金融機関が提示する借入れ可能額を算出する

が適正といえ、間違いなさそうですね。

 

【判定】年収400万円台の住宅ローン借入額を判定!

インターネット上ではご自身の「年収+借り入れ可能額」で検索し、情報を得る方が多いようです。またそういったテーマのブログも多く目にします。

せっかくですので、今回は実際のインターネットユーザーが検索している「年収400万円+○○○○万円」というキーワードごとに借り入れ可能なのかを判定したいと思います。

※いずれも頭金なしを前提で試算しています。

 判定コメント
年収400万 住宅ローン 2000万余裕を持った返済が可能だと思われます。
年収400万 住宅ローン 2500万余裕を持った返済が可能だと思われます。
年収400万 住宅ローン 2700万余裕を持った返済が可能だと思われます。
年収400万 住宅ローン 3000万年収400万円台後半であれば可能と思われます。
年収400万 住宅ローン 3500万年収500万円近い方であれば検討の価値アリ 
年収400万 住宅ローン 4000万×住宅ローン破綻予備軍となる可能性が高い

 

年収400万円台の方々が選んでいる人気の住宅ローンとは?

年収400万円以上であれば富裕層を対象とした住宅ローン以外であれば国内ほぼすべての住宅ローンの利用を検討できます。過度に住宅ローン審査を心配する必要も無いと思われますので、低金利、疾病保障などメガバンクでは実現できていないコストパフォーマンスのよい住宅ローンの是非選んでみてはいかがでしょうか?

住宅ローン申し込み時にはぜひ複数の住宅ローンに申し込み、仮審査・本審査を通過した後にご自身が納得いくもの1つに絞るのがよいでしょう。仮審査に通っても、本審査で落ちる可能性もある点は注意しておきたいですね。

 

①がんと診断されるだけで住宅ローン残高が半分に減額されるじぶん銀行の住宅ローン

三菱UFJ銀行とKDDIが出資しているネット専業銀行のじぶん銀行が提供しているのが手続きがネット完結型になっている住宅ローン。金利も2018年11月現在変動金利10年固定金利とともに国内最低水準の金利を実現しています。

じぶん銀行の住宅ローンの特徴はがんと医師に診断されるだけで住宅ローン残高が半分になる疾病保障が無料で付帯される点です。

http://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/

じぶん銀行のがん50%保障団信付き住宅ローンの説明

 

②全疾病を無料で付帯し、事務手数料が格安な楽天銀行の金利選択型

楽天グループで有名な楽天銀行ではプロパー住宅ローンを扱っており、変動金利をメガバンクを下回る国内最低水準の金利で提供し、融資事務手数料も一律324,000円と、2.16%を必要とする他のネット専業銀行やメガバンク(メガバンクの場合には保証料の名目)と比べてかなりのお得感がありますね。

また、全疾病保障が無料で付帯するなどネット専業銀行の住宅ローンの特徴である、低金利、ローコスト、疾病保障の無料付帯とすべてを兼ね備えた住宅ローンとなってります。

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/

楽天銀行の全疾病保障付きの住宅ローン

 

 

③すべてのケガや病気を保障する全疾病保障を無料で付帯する住信SBIネット銀行

メガバンクに次ぐ住宅ローンシェアを拡大しているのが住信SBIネット銀行。2018年2月には住宅ローンの累計取扱額4兆円を突破し、勢いに陰りはありません。

低金利はもちろんすべての病気や怪我を保障する全疾病保障を無料で付帯させています。

https://www.netbk.co.jp/

住信SBIネット銀行の全疾病保障付き住宅ローン

 

年収400万円台の住宅ローン控除

住宅ローン控除は納めた所得税や住民税が住宅尾ローン残高に応じて還付される仕組みです。具体的には住宅ローン残高の1%(年間40万円)まで控除が受けれます。

ただし、ここで重要なのは住宅ローン控除は納めた税金が還付される仕組みであること。

では、年収400万円台の方はどの程度の税金を納め、また住宅ローン控除を得ることができるのでしょうか。

住宅ローン減税(控除)

年収400万円台の方が住宅ローンを3,000万円組んだ場合の初年度の住宅ローン控除(減税)で還付される金額を試算してみました。

【前提】扶養家族2名(配偶者および18歳未満の子供1名)の家族構成で、生命保険・地震保険、個人年金などの保険控除、医療費控除、ふるさと納税が無いものとする。 

年収納める所得税納める住民税住宅ローン控除額・還付(減税額)使えない枠
400万円約6.6万円約14万円約16万円(所得税6.6万円+住民税10万円)24万円
420万円約7.3万円約15.6万円約18万円(所得税7.3万円+住民税11万円)12万円
440万円約7.9万円約16.9万円約19万円(所得税7.9万円+住民税11.9万円)10万円
460万円約8.6万円約18.2万円約21万円(所得税8.6万円+住民税12.7万円)9万円
480万円約9.2万円 約19.5万円約23万円(所得税9.2万円+住民税13.7万円)7万円

※住民税からの還付は課税所得の7%が上限となります。

 

なお、年収400万円台ですと、住宅ローン控除枠を使い切れない問題があり、国では「すまい給付金」という制度を導入しています。手続きが多少手間ですが、最大30万円の給付が受けれますのでぜひご自身がいくら給付されるか確認してみてください。

簡単ですが、年収ごとの給付金をご紹介します。

年収すまい給付金の給付額
400万円30万円
420万円30万円
440万円30万円
460万円30万円
480万円20万円

 

国土交通省「すまい給付金」

国土交通省「すまい給付金」

http://sumai-kyufu.jp/

 

【最後に】年収400万円で頭金なしの住宅ローンは危険?

最後に年収400万円の方が頭金なしで住宅ローンを組むことが危険なのかを考えて見たいと思います。結論から申し上げると頭金なしでも問題ないと思われます。住宅ローンの本質は頭金があるかないかではなく、借りたローンを完済時まで滞りなく返済できるか?です。つまり、適切な金額を借りるのであれば頭金なしでも問題ないでしょう。

本ページでも頭金なしを前提で各種シュミレーションや判定の記事をご紹介しています。

無理をして頭金を貯めることで購入に適したタイミングを逃すリスクもありますので適正な物件を適正なタイミングで購入することを優先されてはいかがでしょうか。

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