年収200万円台の住宅ローン｜借入可能額の目安と審査の通し方

このページでは年収200万円台（200万円〜300万円程度）の人の住宅ローン審査と、いくら借りられるのか（借入可能額）についてまとめています（内容は2026年8月時点の情報です）。

まず押さえておきたいのは、年収200万円台でも審査に通る可能性のある住宅ローンと、無理のない借入額の考え方です。マイホーム購入時の住宅ローン選びの参考になればと思いますので、長文ですが最後まで読んでみてください。

記事を読む時間があまりないという人や、とりあえず年収200万円台に合った住宅ローンを知りたいという人は、以下を確認してみてください。

※2026年8月時点。フラット35の申込条件は住宅金融支援機構公式、イオン銀行の条件は同行の商品概要説明書にて確認。最新の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

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年収200万円台の平均的な住宅ローン借入額は？

フラット35を提供する住宅金融支援機構の「民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、住宅ローン利用者の多くが返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を20％程度以下に抑えています。

年収200万円であれば、返済負担率20％は年間の住宅ローン返済額40万円（月々33,000円強）という計算になります。

民間住宅ローンの実態調査より

では、返済負担率20％で、長期固定型の定番であるフラット35を組んだ場合の借入可能額を算出してみます。注意したいのは、フラット35の金利が高い水準で推移していることです。フラット35（買取型・融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下）の最も多い金利は2026年8月資金受取分で年3.290％（新機構団信付き）。金利が上がると、同じ返済額でも借りられる金額は以前より小さくなります。

なお、フラット35の金利は毎月1日ごろに改定され、融資率が9割を超えると年3.400％、借入期間20年以下の【フラット20】なら年2.970％というように条件で変わります（いずれも2026年8月・融資率9割以下）。申込前に必ず公式サイトで最新の金利を確認してください。

下表は、2026年8月時点のフラット35金利（年3.290％・35年・元利均等）で当編集部が試算した、返済負担率20％のときの平均的な借入可能額の目安です。

年収200万円台では、おおむね830万円〜1,160万円程度が平均的な借入可能額の目安といえます。

※2026年8月時点のフラット35金利（年3.290％・35年・元利均等・ボーナス返済なし）での当編集部による概算。10万円未満は切り捨て。金利は毎月改定されるため、最新値で再計算してください。

年収200万円台で住宅ローンはいくら借りられる（上限額）？

次に、金融機関が定める上限はいくらかを見てみます。フラット35では、年収400万円未満の方の総返済負担率の上限は30％と公式に定められています（年収400万円以上は35％）。前述の平均値20％と比べると、かなり大きな金額まで「借りられる」計算になります。

返済負担率30％・2026年8月時点のフラット35金利（年3.290％・35年）で試算した上限の目安は次のとおりです。

※2026年8月時点のフラット35金利（年3.290％・35年・元利均等）での当編集部による概算。10万円未満は切り捨て。最新値で再計算してください。より細かい年収で計算したい方は住宅金融支援機構やSBIアルヒなどの公式シミュレーションをご利用ください。

「平均（20％）」と「上限（30％）」を並べると、同じ年収でも借入可能額に400万円以上の開きが出ることがわかります。この差はそのまま毎月の返済負担の差になります。

注意したいのは、税込み年収には社会保険料や住民税・所得税が含まれており、手取りはもっと少ないという点です。たとえば年収240万円の手取りは188万円程度（月15万円あまり）。そこから上限いっぱいの月6万円を返済し、さらに固定資産税・火災/地震保険、マンションなら管理費・修繕積立金まで払うとなると、上限額での借り入れは現実的とはいえません。

考え方としては、

①返済負担率は税込み年収の20％程度を上限の目安にする

②手取り年収をベースに、生活費・諸費用も差し引いて無理のない返済額を考える

のが堅実です。「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別物だと意識しておきましょう。

年収200万円台の住宅ローン、頭金なしは危険？

住宅ローンを組む際は頭金が必要というのが定説ですが、実態はどうでしょうか。フラット35を提供する住宅金融支援機構の調査資料から、融資率（住宅価格に対してどの程度を住宅ローンで調達しているか）のデータを見てみます。

中古住宅であれば不動産の仲介手数料、住宅ローンを組む場合は保証料や融資事務手数料などの諸費用があり、一般的に物件価格の1割程度の諸費用が必要とされています。

頭金なしで融資率が100％を超えるケースも一定割合存在しており、頭金がほとんどない方もある程度いることがわかります。とはいえ、物件価格の1割程度の頭金を用意しているケースが最も多くなっています。金利が上昇している局面では、頭金を入れて借入額を抑えるほど総返済額・毎月返済額の負担を下げられるため、無理のない範囲で頭金を準備する意義は大きくなっています。

さらにフラット35では融資率が9割を超えると金利が上がります（2026年8月なら9割以下 年3.290％に対し9割超は年3.400％）。頭金1割は「金利そのものを下げるライン」でもあるという点は、金利上昇の影響を受けやすい年収200万円台の方こそ意識しておきたいポイントです。

民間住宅ローンの実態調査より

年収200万円台の住宅ローン審査対策（収入合算）

共働き家庭が増える中、ご夫婦の年収を合算して住宅ローンを借りられる「収入合算」という方法があります。主要な金融機関で取り扱いがあります。

たとえば夫の年収200万円、妻の年収100万円の場合、合算して年収300万円として借入限度額を増やせる仕組みです。ただし、合算者も返済義務や連帯保証を負う点、片方が働けなくなったときのリスクなど、メリット・デメリットを理解したうえで利用しましょう。

なお、フラット35で申し込めるのは連帯債務者を含めて2名までと定められています。また、審査で見られる借入れは住宅ローンだけではありません。自動車ローン・教育ローン・カードローン（クレジットカードのキャッシングやリボ払い・分割払いを含む）も総返済負担率の計算に含まれるため、申込前に他の借入れを整理しておくことが、借入枠の小さい年収200万円台では特に効きます。

年収200万円台で選ばれている住宅ローンとは？

民間の住宅ローンは「年収300万円以上」などの申込基準を設けていることが多く、年収200万円台では選択肢が限られます。そのため、年収そのものの下限基準がないフラット35の利用を検討するのが現実的です。フラット35は年収の下限を定めておらず、総返済負担率の基準（年収400万円未満は30％以下）を満たせば申し込めます。

民間ローンのなかでも、イオン銀行のように前年度年収100万円以上を申込条件とする銀行はあります。ただし年収基準を満たすことと審査に通ることは別で、勤続年数（イオン銀行は給与所得者で6か月以上）・他の借入れ・物件の担保評価なども合わせて判断されます。できれば複数の住宅ローンで事前審査を受け、通過したなかから納得できるものを選ぶのが安全です。

※2026年8月時点。フラット35の申込条件は住宅金融支援機構公式、イオン銀行は同行の商品概要説明書で確認。

フラット35の実績豊富なSBIアルヒ

フラット35の取扱い実績で長年トップクラスを誇るSBIアルヒ（旧ARUHI）は、全国に約90拠点（2026年3月末現在）を構え、対面での相談・申込が可能なほか、来店不要のWeb申込・電子契約にも対応しています。自己資金の割合に応じて金利が下がる「ARUHIスーパーフラット」など、商品ラインナップが豊富なのも魅力です。

フラット35の実行件数シェアは2025年度で27.7％、16年連続でNo.1となっています。※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

借入額が小さいほど「事務手数料の型」で総額が変わる

年収200万円台の借入額は1,000万円前後になることが多く、この規模では事務手数料（取扱手数料）の決め方が総支払額に効いてきます。銀行によっては、手数料の型を2つから選べます。

• 定額型…借入額にかかわらず定額（例：イオン銀行は110,000円・税込）。そのかわり金利は高めに設定される
• 定率型…借入額×一定率（例：イオン銀行・SBIアルヒとも2.20％・税込／最低220,000円）。そのかわり金利が低い（イオン銀行は定額型より年0.20％低い）

ここで注意したいのが、定率型には「最低◯◯円」という下限が設定されていることです。借入1,000万円なら2.20％＝220,000円で下限とちょうど同額ですが、それより少額を借りる場合は「率で計算した額」より下限額のほうが高くなり、率で見ると割高になります。

逆に、金利差0.20％は35年という長い期間で効き続けます。イオン銀行の条件（定率型は定額型より年0.20％低い）をもとに、借入1,000万円・35年・元利均等で当編集部が試算すると次のようになります。

※イオン銀行の2026年8月適用の変動金利（新規・年1.040％）と、同行が公表する「定率型は定額型より年0.20％低い」という条件をもとにした当編集部の試算。元利均等・ボーナス返済なし・借入1,000万円・35年、全期間金利が変わらないと仮定。変動金利は見直しがあり、実際の適用金利・手数料は各行公式でご確認ください。

この例では、手数料が11万円高くても、金利が0.20％低い定率型のほうが総額で約29万円安くなりました。一方で、数年で繰上返済して完済する予定がある人や、借入額が数百万円と小さい人は、逆に定額型が有利になることがあります。「手数料が安い型＝得」と決めつけず、自分の借入額と返済期間で総額を出して比べるのが確実です。

あわせて確認しておきたいのが保証料です。フラット35・イオン銀行・SBI新生銀行などは保証料が不要ですが、保証料が別途かかる住宅ローンでは、借入額が同じでも初期費用が数十万円変わります。金利だけでなく「金利＋事務手数料＋保証料」で比べるのが、借入額の小さい人ほど大事になります。

年収200万円台と住宅ローン控除

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末の住宅ローン残高に応じて所得税（控除しきれない分は一部住民税）が軽減される制度です。控除率は0.7％（一律）で、住宅の省エネ性能などに応じて借入限度額・控除期間が決まります。

令和8年度税制改正により、適用期限が5年間延長されました（入居日が2026年1月1日から2030年12月31日まで）。あわせて、省エネ性能の高い中古（既存）住宅への支援が拡充されています。2026年入居の場合の主な区分は次のとおりです。

※2026年（令和8年）入居の場合。子育て世帯＝19歳未満の扶養親族がいる方、若者夫婦世帯＝配偶者のいる40歳未満の方または40歳未満の配偶者のいる40歳以上の方。出典：国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）。

あわせて、床面積要件が新築・既存とも40㎡以上に緩和されました（合計所得金額1,000万円超の方、子育て世帯等の上乗せ措置を使う方は50㎡以上）。コンパクトな住宅を選びやすくなった点は、借入額を抑えたい年収200万円台の方には追い風です。なお省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として住宅ローン控除の対象外である点は変わりません。

ここで重要なのは、住宅ローン控除は「納めた税金が戻ってくる」仕組みだという点です。年収200万円台では、もともと納める所得税・住民税が少ないため、残高に対する控除可能額を使い切れない（減税メリットが小さくなる）ケースが多くなります。たとえば年末残高1,000万円なら計算上の控除額は年7万円ですが、その年に納めた所得税と控除対象になる住民税の合計がそれを下回れば、下回った分は戻ってきません。住宅ローン控除を前提に借入額を大きくしすぎないよう注意しましょう。

なお、かつて年収の低い層を補完する目的で実施されていた「すまい給付金」は終了しています（2021年末入居・一定要件で2022年末入居までが対象でした）。現在は時期に応じて子育て世帯向けの住宅取得支援などが実施されていますので、利用できる支援制度は国土交通省や自治体の公式情報で最新のものをご確認ください。

金利・諸費用・団信を通しで比べたうえで民間ローンも候補に入れたい場合は、SBI新生銀行も検討に値する選択肢のひとつです。保証料が0円、一部繰上返済手数料が0円で、一般団信に加えて全疾病保障付団信も上乗せ金利0円で選べるため、諸費用と保障の見通しが立てやすいのが特徴です。融資事務手数料は借入額の2.20％（税込）の定率型で、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。ただし民間の変動金利型は安定した収入が前提になりやすいため、年収200万円台ではまずフラット35を軸に、比較材料として民間ローンを見ていくのが現実的です。

よくある質問（FAQ）

Q. 年収200万円台でも住宅ローンは組めますか？

A. 年収の下限基準がないフラット35なら、総返済負担率の基準（年収400万円未満は30％以下）を満たせば申し込めます。民間ローンでもイオン銀行のように前年度年収100万円以上を条件とする銀行があります。ただし「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別です。返済負担率20％程度・手取りベースで考え、頭金や諸費用も含めて計画しましょう。

Q. 頭金と諸費用はどれくらい用意すればいいですか？

A. 目安として物件価格の1割程度の諸費用（仲介手数料・事務手数料・登記費用・火災保険料など）は自己資金で用意する必要があります。加えてフラット35では融資率が9割を超えると金利が上がる（2026年8月は9割以下 年3.290％／9割超 年3.400％）ため、頭金1割は金利面でも意味を持つラインです。諸費用と頭金は別物として、それぞれ見積もっておきましょう。

Q. 事務手数料は定額型と定率型のどちらを選べばよいですか？

A. 一概には決められません。定率型は手数料が高いかわりに金利が低く、借入額が大きく返済期間が長いほど有利になりやすい一方、定率型には「最低220,000円（税込）」などの下限があるため、借入額が小さいと率で見て割高になります。数年で完済する予定があるなら定額型が有利になることもあります。自分の借入額・返済期間で「金利＋手数料」の総額を計算して比べてください。

Q. 金利が上がっている今、借入額はどう考えればいい？

A. フラット35（融資率9割以下・35年）の金利は2026年8月時点で年3.290％と数年前より大きく上昇しており、同じ返済額でも借りられる金額は以前より小さくなっています。金利上昇局面では、頭金を入れて借入額を抑える・返済期間や物件価格を見直すなど、総返済額を意識した計画がより重要になります。フラット35の金利は毎月改定されるため、申込前に住宅金融支援機構の公式サイトで最新の金利をご確認ください。