ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローンで審査のハードルが高いのは、主力の「WEB申込コース」です。年収やアルバイト・パートの可否といった個別の基準は公表されていませんが、商品概要説明書には「安定かつ継続した収入があるかた」「当社指定の団体信用生命保険に加入を認められるかた」が条件として明記されており、実質的にこの2点で先に絞られます。一方、同じ銀行が扱うフラット35は住宅金融支援機構の基準で審査されるため、年収100万円台や転職直後でも対象になります。つまり「厳しいかどうか」は、同じ銀行のどちらに申し込むかでほぼ決まります。
2026年8月3日の商号変更にあわせて商品内容も更新されており、新規借入の返済期間は最長50年、融資金額は500万円以上3億円以下になりました（商品概要説明書：住宅ローン／2026年8月3日現在）。借りられる枠は広がっている一方で、「通るか」よりも「返し切れるか」を自分で確かめる必要は大きくなっています。
ドコモSMTBネット銀行の主力は上記のWEB申込コースで、このほかにフラット35と、店舗で相談・手続きをする住宅ローン（対面相談コース）も扱っています。住宅ローン専門店舗「ローンプラザ」も各地に出しており、対面で相談できるのは「対面相談コース」とフラット35のみ（WEB申込コースは店舗では取り扱いません）。
ここでは、WEB申込コースとフラット35の審査基準を商品概要説明書ベースで並べたうえで、審査は本当に厳しいのか、審査期間はどれくらいか、落ちた場合にどう立て直すかを整理します。
毎月の金利水準を追いたい場合はドコモSMTBネット銀行の住宅ローン金利とスゴ団信もあわせてご覧ください。
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ドコモSMTBネット銀行では、複数の種類の住宅ローンに同時に審査申し込みをすることができません。「WEB申込コース」「対面相談コース」「フラット35」は同時申込ができず、商品を変えたい場合は先に申込を取り下げて再提出することになります（すでに出した書類は商品間で共有されません）。時間にたっぷり余裕がある人は別ですが、審査を急ぎたい人は、対面サービスが受けられるSBIアルヒ、変動金利が低水準なauじぶん銀行などと同時に審査申し込みをするようにしましょう。
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンの特徴をおさらい
| WEB申込コース | ドコモSMTBネット銀行のフラット35 | |
金利 | 毎月見直され、借入実行日の金利が適用されます（申込時の金利ではありません）。適用金利には①審査結果による年0.100%〜年0.300%②団信プランによる年0.200%〜年0.400%③借入期間35年超による年0.150%、の上乗せが加わる場合があります。具体的な水準は上記の詳細ページでご確認ください。 | 返済期間20年以下と21〜35年で金利が異なります。2026年9月実行分の最頻金利（融資率9割以下・新機構団信付き）は21〜35年が年3.460%、20年以下が年3.140%です。 |
| 団信 | スゴ団信（全疾病保障＋3大疾病50%保障）を上乗せなしで基本付帯（3大疾病50%保障は借入実行時50歳以下が基本付帯） | 任意加入（加入しない場合には金利が年0.200%引き下げ） |
| 疾病保障 | 全疾病保障（団体信用就業不能保障保険）が上乗せなしで基本付帯。引受は SBI生命保険 | 公式サイトでフラット35の特徴として全疾病保障が案内されています（付帯条件の詳細は公式で確認） |
| ワイド団信 | あり（上乗せ年0.300%）。健康上の理由で通常の団信に加入できない場合の受け皿になります | 団信そのものが任意のため、加入しない選択肢で借りられます |
| 保証料 | 無料（審査結果により保証会社＝MG保証を利用する場合も保証料は銀行負担） | 無料 |
| 融資事務手数料（税込） | 2.20% | 2.20%（最低110,000円） |
| 対面での相談・手続き | 不可（WEBで完結。対面希望なら別商品の「対面相談コース」へ） | 可（ローンプラザ等の店舗で相談・手続きができます） |
| 貸し出し銀行 | ドコモSMTBネット銀行 | ドコモSMTBネット銀行（住宅金融支援機構が債権買取） |
| 融資金額 | 500万円以上3億円以下（10万円単位。担保評価額＋500万円の範囲内） | 1億2,000万円 |
| 返済期間 | 新規は1年以上50年以内（借換は［35年−経過期間］が上限） | 15年以上35年以内 |
| 一部繰上返済手数料 | 無料（1円以上1円単位。ただし固定金利特約期間中の全額繰上返済は33,000円（税込）） | 無料 |
※出典：ドコモSMTBネット銀行「商品概要説明書：住宅ローン」（2026年8月3日現在）、同行フラット35。フラット35の金利は住宅金融支援機構の2026年9月の最頻金利（2026年9月1日確認）。
上乗せは3種類あり、表面の金利だけでは総支払額が読めない
ドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースでは、表示されている最優遇金利に対して上乗せが三重に効く可能性があります。①審査結果による年0.100%〜年0.300%、②選ぶ団信プランによる年0.200%〜年0.400%（3大疾病100プランやワイド団信を選んだ場合など）、③借入期間を35年超にした場合の年0.150%です。仮に①と③が重なれば、表示金利から年0.450%離れた金利で借りることになります。
借入3,000万円クラスであれば、この差は総支払額で百万円単位に育ちます。だからこそ比較は「表示金利」ではなく「自分に提示された適用金利」で行う必要があります。仮審査の結果が出た段階で、上乗せの有無と団信プランの選択をセットで確認してください。
保証料は無料、ただし固定特約期間中の全額繰上返済には手数料がある
WEB申込コースもフラット35も保証料はかかりません。審査の結果によって保証会社（MG保証）の保証を利用することがありますが、その保証料も銀行負担です。一部繰上返済も1円から何度でも無料です。見落としやすいのは固定金利特約期間中の全額繰上返済で33,000円（税込）がかかる点で、固定期間中に借り換えや売却で完済する可能性がある人は頭に入れておくと安心です。
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンは、ネットで申し込む「WEB申込コース」のほか、銀行代理業者のSBIマネープラザで、店頭やオンラインで専門スタッフに相談しながら申し込むこともできます。
物件価格の80％以下で借りる場合の金利優遇は、WEB申込コースでは2026年8月実行分で終了しましたが、SBIマネープラザで申し込む住宅ローンでは、2026年9月時点でも物件価格80％以内の金利が案内されています。頭金を入れる予定の人は、WEB申込コースとあわせて比べてみましょう。
- 審査や金利タイプの選び方を、専門スタッフに対面で相談できる
- 借り換えやペアローンも、シミュレーションで比べられる
- ドコモSMTBネット銀行のフラット35（買取型）も相談できる
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ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンの審査基準の違いは？
さっそく、本題の住宅ローン審査についてです。WEB申込コースとフラット35、2つの住宅ローンについて審査基準の重要な項目を比較してみました。
フラット35は日本政府が100％出資している住宅金融支援機構と民間金融機関が提携・供給している住宅ローンであり、民間金融機関のプロパー住宅ローンと比較して審査が寛容とされています。フラット35の審査基準はドコモSMTBネット銀行が定めるものではなく、住宅金融支援機構が定めているものです。
WEB申込コースでは、年収や勤続年数の審査基準が明確に開示されていないため一概に比較はできませんが、年収100万円やアルバイト・パートなどの方が住宅ローンを組むのは難しいと考えられ、この点ではフラット35のほうが審査に通りやすいと言ってよいでしょう。
また、勤続年数についてもフラット35は転職直後・起業直後でも借りられますが、WEB申込コースでは難しい・厳しいと思われます。
健康状態については、WEB申込コースはワイド団信（上乗せ年0.300%）を用意しているため、通常の団信に加入できない場合でも道が残ります。フラット35はそもそも新機構団信への加入が任意で、加入しなければ金利は年0.200%引き下げになります。健康状態に不安があるからといって、この銀行が最初から選べないわけではありません。
| WEB申込コース | フラット35 | |
| 年収 | 未開示（安定かつ継続した収入があること） | 100万円程度でも利用可能 返済負担率：年収400万円未満は30%、400万円以上は35% |
| 職業 | 未開示（アルバイトやパートは不可） | 派遣社員、契約社員、アルバイト・パート、年金受給者でも可 |
| 勤続年数 | 未開示（安定かつ継続した収入があること） 本年もしくは昨年に転職した場合には、転職後3ヵ月が経過し必要書類を提出できること | 転職直後、起業直後でも可 |
| 年齢 | 借入時満18歳以上満65歳以下、完済時満80歳未満 | 借入れ時年齢70歳未満、完済時80歳未満 |
| 居住・国内要件 | 国内にお住まいのかた。賃貸目的は不可（事業併用は居宅部分が延床面積の1/2以上） | 本人または親族が住む住宅であること |
| 保証人 | 不要（収入合算者は連帯保証人、担保提供者は物上保証人） | 不要 |
| ペアローン・収入合算 | 可能（同性パートナーも可。ただし連帯債務型は不可で、夫婦・親子は原則ローンを分けます） | 収入合算・ペアローンとも可能 |
| 健康状態 | 団信加入が必須（加入できない場合はワイド団信＝上乗せ年0.300%） | 団信への加入が必須ではない |
| 仮審査期間 | 最短即日（営業日）〜数日。結果はLINEまたはメールで通知 | 当日から3営業日 |
| 本審査期間 | 書類到着後1週間から10日程度 | 7営業日〜14営業日程度 |
| 物件 | 自宅のみ（借地上・保留地・共有仮換地上・離島の物件は取扱不可） | セカンドハウスや別荘での利用も可 |
同性パートナーとのペアローン・収入合算は書類が1段増える
ドコモSMTBネット銀行は、同性パートナーをペアローンの相手・収入合算者（連帯保証人）・担保提供者に指定できます。ただし正式審査の申込時に、任意後見契約および合意契約に係る公正証書の謄本と、任意後見契約に係る登記事項証明書の提出が求められます。公正証書には、二人が真摯な関係であること、同居して共同生活の費用を分担する義務を負うことが記載されている必要があります（同行よくあるご質問）。
つまり「審査が厳しい」のではなく公正証書の作成という準備期間が余分にかかるという性質の話です。公証役場での手続きに日数がかかるため、物件の引渡し日から逆算して早めに動くのが現実的です。
Web申込による所定の手数料割引もありますが、割引内容は変わることがあるため公式サイトでご確認ください。来店予約して店舗相談する場合は、「通常のフラット35」と「ARUHIスーパーフラット」の違いを確認しながら申し込めます。さらに一部の店舗ではソニー銀行やauじぶん銀行の住宅ローンも取り扱っているので、いろいろな住宅ローンを店舗スタッフに相談しながら申し込むことができます。
ドコモSMTBネット銀行のフラット35も悪くはありませんが、SBIアルヒの提供するフラット35と比較してから決めることをおすすめします。
借入限度額は3億円、ただし「借りられる額」は返済負担率と金利で決まる
WEB申込コースの融資金額は500万円以上3億円以下（10万円単位）で、担保評価額に500万円を加算した金額が上限です。ペアローンなら二人合計で1,000万円以上6億円以下、1契約あたり500万円以上になります。フラット35は1億2,000万円（2026年4月実行分から従来の8,000万円より引き上げ）です。
ただし、実際に借りられる金額（借入可能額）は上限額とは別で、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）と、その時点の金利で決まります。フラット35の返済負担率は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下が基準です。
ここで注意したいのが金利の影響です。同じ年収・同じ返済負担率でも、金利が上がると毎月の返済に占める利息が増えるため、借入可能額は下がります。2026年は金利が上昇に向かう局面のため、数年前の低金利で試算した借入可能額はあてになりません。最新の金利で、必ず各金融機関やフラット35の公式シミュレーターで試算してください。
返済期間50年は「毎月の返済額を下げる」だけの道具ではない
WEB申込コースは新規借入で返済期間を最長50年まで選べるようになりました。期間を延ばせば毎月の返済額は下がりますが、利息を払う期間が延びるため総支払額は増え、完済年齢も後ろへずれます。完済時は満80歳未満という条件があるため、50年を選べるのは実質的に30歳前後までの人に限られます。
この超長期の住宅ローンについては、2026年9月8日の閣議後記者会見で金融担当相が、返済期間40年・50年といった住宅ローンを扱う銀行に対し「顧客への説明や審査体制について注視していく」と述べたと報じられています（金融庁／2026年9月時点では方針の取りまとめ前で、規制や制度変更が決まったわけではありません）。借りられる枠が広がることは、返せる額が増えることと同じではありません。期間を延ばして通した借入可能額ではなく、「繰上返済を織り込んで何年で終えるつもりか」まで決めてから申し込むほうが、後から効いてきます。
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンの審査期間
WEB申込コースの流れと目安は次の4段階です。公式サイトでは仮審査の申込から融資実行まで最短1カ月程度が目安とされています。
| ステップ | 期間の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 1. 仮審査 | 最短即日（営業日）〜数日 | スマホ・PCで入力。結果はLINEまたはメールで通知。口座がない場合は同時に口座開設 |
| 2. 正式審査 | 書類到着後1週間〜10日程度 | LINE上で申込・必要書類をアップロード。不備があると不備解消後から起算 |
| 3. 契約手続き | 数日〜 | WEB（または書面）で契約 |
| 4. 融資実行 | 仮審査から最短1カ月程度 | 適用金利は申込時ではなく借入実行日の金利 |
ネット銀行は「書類の往復が1回で終わらないと伸びる」のが実情です。期間が読めないと感じる原因のほとんどは審査そのものではなく、必要書類の不備と繁忙期の混み合いにあります。物件の契約日・引渡し日が決まっている人は、仮審査を急ぐより正式審査の書類を先にそろえておくほうが効果的です。
審査結果の有効期間は180日（保証会社利用なら365日）
仮審査の結果は通知日から180日間有効で、その間に正式審査の書類を提出します。正式審査の結果は終了日から180日、保証会社を利用する場合は365日有効です。ひとまずドコモSMTBネット銀行の審査には通ったけれど、他の銀行の審査にも申し込みたいというときにも十分な期間があると言ってよいでしょう。ただし同じ銀行のWEB申込コース・対面相談コース・フラット35は同時に申し込めないため、他行と並行させるのが現実的な比較手段になります。
WEB申込コースの審査基準は厳しい？審査に落ちた理由、落ちた場合の対策について
前項のようにWEB申込コースとフラット35を比較する場合、フラット35よりWEB申込コースのほうが審査は厳しいと言えます。フラット35は公的な性格の住宅ローンであるため、審査に通りやすい傾向があるのが実態です。
フラット35のより詳細な審査基準についてはフラット35の審査は甘い？通りやすい？ を参考にしてみてください。申し込み前に同行のデメリット側も押さえたい人はドコモSMTBネット銀行の住宅ローンの落とし穴・デメリットも確認しておくと判断がぶれません。
| 落ちた理由 | 住宅ローン審査対策 |
| 返済負担率が高すぎる（年収が少ない） | ・SBIアルヒのフラット35への申し込み ・頭金を用意する ・借入額そのものを下げる（期間を延ばして通すより総支払額が軽くなります） |
健康上の問題で団信に加入できなかった | ・同行のワイド団信（上乗せ年0.300%）で申し込み直す（まず同じ銀行の中に受け皿があります） ・ワイド団信を取り扱い、かつ変動金利がドコモSMTBネット銀行と同水準のauじぶん銀行に申し込む ・ARUHIスーパーフラットへの申し込み（ワイド団信の取扱いが可能） ・フラット35で団信に加入しない形にする（金利は年0.200%引き下げ。ただし保障は別途自分で備える必要があります） |
| 信用情報に問題があった（ブラック登録） | ・国内3つの信用情報機関へご自身の信用情報の内容を照会する（間違いがあるなら修正依頼をする） 日本信用情報機構(JICC) |
| 担保評価に問題があった | ・他の金融機関の住宅ローンを申し込む（借地上・保留地・共有仮換地上・離島の物件は同行では取扱対象外です） |
フラット35の審査基準は厳しい？審査に落ちた理由、落ちた場合の対策について
繰り返しになりますが、フラット35は国内で最も住宅ローン審査基準が寛容な公的な住宅ローンであり、どの金融機関で申し込みをしても審査基準は同じです。ドコモSMTBネット銀行のフラット35に落ちた後に他の金融機関でフラット35の審査を申し込んでも、原則として結果は同じになるはずですが、実際には対面サービスで審査のフォローをしてもらうことで通りやすいという口コミも見られます。対面のSBIアルヒへの申し込みも行いつつ、抜本的に落ちた理由を考え、対策を行うのがよいでしょう。
| 落ちた理由 | 住宅ローン審査対策 |
| 返済負担率が高すぎる（年収が少ない） | 頭金の用意 |
| 信用情報に問題があった（ブラック登録） | 国内3つの信用情報機関へご自身の信用情報の内容を照会する 日本信用情報機構(JICC) ①信用情報に間違いがあった場合、修正の依頼を行う ②ブラック登録されている場合には、登録が消えるまで（一般に5年程度）待つ |
| 担保評価に問題があった | 購入しようとしている物件価格が妥当かを冷静に考える必要がある |
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン審査によくある質問
Q. WEB申込コースは年収いくらから申し込めますか？
A. 年収の下限は公表されていません。商品概要説明書の条件は「安定かつ継続した収入があるかた」で、金額基準は示されていません。年収が低めで不安な場合は、返済負担率の基準が明示されているフラット35（年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下）のほうが見通しを立てやすいです。
Q. 健康上の理由で団信に入れない場合でもWEB申込コースは使えますか？
A. 使える可能性があります。同行は上乗せ年0.300%のワイド団信を用意しており、通常の団信に加入が認められない場合の受け皿になります。加入できるかどうかは告知内容に応じた保険会社の査定次第です。団信に入らずに借りたい場合は、加入が任意のフラット35（非加入で金利年0.200%引き下げ）という選択肢もあります。
Q. 仮審査から融資実行までどのくらいかかりますか？
A. 公式の目安は最短1カ月程度です。仮審査は最短即日（営業日）から数日、正式審査は書類到着後1週間から10日程度です。書類に不備があるとその解消後から起算されるため、実際の期間は書類の準備状況で大きく変わります。
Q. 審査に通ったあと、他の銀行と比べる時間はありますか？
A. あります。正式審査の結果は終了日から180日間（保証会社を利用する場合は365日間）有効です。ただし同じ銀行のWEB申込コース・対面相談コース・フラット35は同時に申し込めないため、比較したい場合は他行と並行して申し込む形になります。
Q. 返済期間50年を選べば審査に通りやすくなりますか？
A. 毎月の返済額が下がるため返済負担率は下がりますが、総支払額は増え、完済時満80歳未満という条件に収まる年齢の人しか選べません。金融当局も超長期の住宅ローンについて銀行側の説明や審査体制を注視する姿勢を示していると報じられており、期間を延ばして借入額を通すという使い方は慎重に考えたいところです。
【まとめ】ドコモSMTBネット銀行 住宅ローンの審査は厳しいのか？
ドコモSMTBネット銀行は2007年9月から住宅ローンの取り扱いを本格的にスタートし、融資累計実行額ではネット銀行として初めて10兆円を突破しています。ここまでの実績を積んだ商品であることを考えると、審査基準が極端に厳しいと身構える必要はなさそうです。
そのうえで、この銀行で落ちる理由は返済負担率・団信・信用情報・担保評価の4つに集約されます。このうち団信については同行のワイド団信（上乗せ年0.300%）という受け皿があり、返済負担率は頭金と借入額で動かせます。事前に打てる手が残っている領域は意外と広い、というのが実態です。
注意したいのは、WEB申込コースは店舗では取り扱いがないため、対面でじっくり相談しながら進めたい人には向かない点です。対面で相談したい場合は同行の「対面相談コース」やフラット35（ローンプラザ）、あるいは店舗とオンラインの両方に対応するSBI新生銀行のように、相談窓口を持つ銀行も比較に入れておくと選択肢が広がります。SBI新生銀行は事務取扱手数料が借入金額×2.20%（税込）の定率型で保証料と一部繰上返済手数料がかからず、一般団信に加えて上乗せ0円の全疾病保障付団信を選べるため、団信の上乗せ金利を避けたい人にとっては総支払額を読みやすい相手になります。
また、住宅ローンの金利の低さと審査基準は表裏一体です。「転職する前に住宅ローンを申し込んでおく」「自己資金を用意する」など、事前の準備を怠らないようにしましょう。金利上昇局面では、金利だけでなく団信・事務手数料まで含めた総コストと、無理なく返せる借入額かどうかも合わせて確認するのがおすすめです。
※本記事の条件は2026年9月時点で各社公式サイト・商品概要説明書にて確認したものです。商品内容・金利・手数料は変更されることがあるため、申し込み前に各金融機関の公式サイトで最新情報をご確認ください。
【徹底解説】ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン関連特集
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- ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン（WEB申込コース）の詳細
- ドコモSMTBネット銀行 住宅ローンの審査基準とは？厳しい？期間、落ちた理由、年収は？
- 【最新】ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン金利動向・金利推移
- 【最新】ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンの累計取扱額
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- SBIマネープラザの住宅ローンを徹底解説！メリット・デメリット、評判は？
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