住宅ローン金利は史上最低水準なこともあり少ない利息で住宅ローンを借りることができる状況で、夢のマイホームの購入を検討している方も多いのではないでしょうか。金利的には住宅を購入する絶好のタイミングと言えます。

その反面住宅価格は東京だけでけでなく全国の都市部で高騰しているため、住宅の購入には多くのお金を借り入れる必要があります。
この記事では、住宅ローンで3000万円を借りれた場合、審査に通るにはどのくらいの年収が必要なのかを検証してみます。

住宅ローン3000万円と返済負担率

3000万円を住宅ローンで借りるにはどのくらいの年収があれば審査に通ることができるのかを考えてみましょう。

住宅ローンの審査で最も重要視されるのは「返済負担率」です。民間の銀行では審査の基準は最大の秘密とされていますので。年収の何倍まで、返済負担率は何%までといったことがわかりません。したがって唯一判明しているこの「フラット35」の返済負担率を基準に目安を算出してみましょう。

年収400万円未満 年収400万円以上
30%以下35%以下

ここでは借入額3000万円、返済期間35年間、元利均等返済、ボーナス返済なし、金利は1.0%で固定した条件で試算します。
年収をもとにそれぞれの返済負担率と月々の返済額を見てみましょう。

借入条件返済額返済負担率年収 (月収)
借入額:3,000万円
返済期間:35年間
返済方法:元利均等返済
ボーナス返済:なし
金利:1.0%
返済総額:35,567,795円
利息分:5,567,795円
年間額返済額:1,016,232円
月々の額返済額:84,686円
40.65%250万円(20,8万円)
33.87%300万円 (25万円)
29.04%350万円 (29.1万円)
25.41%400万円 (33.3万円)
22.58%450万円 (37.5万円)
20.32%500万円 (41.6万円)
18.48%550万円 (45.8万円)
16.94%600万円 (50万円)

「フラット35」の返済負担率の基準では3000万円を借り入れるには年収350万円でも借り入れが可能なことがわかります。しかし年収から税金や年金の保険料など諸々の費用を差し引いた手取りは更に少なくなることを考えると、年収450万円以上はないと生活面での心配が出てきそうです。

「フラット35」を提供している住宅金融支援機構が変動型・固定期間選択型・全期間固定型の金利タイプごとにどのくらいの返済負担率で住宅ローンを借りれているのかを調査した結果がグラフになっています。

民間住宅ローン利用者の実態調査における返済負担率の調査結果のグラフです。

返済負担率はどの金利タイプでも15%超20%以内が一番多く、負担率が上がるに連れて割合が減っているのがわかります。30%超35%以内で全期間固定型の割合が多いのは、金利変動がないため金利上昇リスクを考えなくてもよいためと思われます。返済負担率は低ければ低いほど返済に余裕が生まれますが、これを見ても返済を継続できる負担率は30%以内が限界、さらに余裕を持った返済を行うには25%以内が望ましいと言えそうです。

住宅ローンの返済以外の支出を考えるべき

住宅ローンの返済できるかどうか不安になるのは、返済をしつつ生活していけるのか?に尽きると思います。
3000万円を借りた場合の返済額は各銀行のシミュレーターで簡単に確認することができます。その返済額に加えて食費などの生活費や子供の教育費、将来に備えた貯蓄などの支出を考えて検討する必要があります。
住宅ローン契約者が独身の場合と家族がいる場合、更に夫婦で共働きなのかなどそれぞれの環境により支出内容が変わります。しかしどんな方にも言えるのは余裕を持った返済額に設定することでしょう。そのためには返済負担率が1つの目安になります。

住宅ローンで3000万円を借りるには?

3000万円を借り入れるには返済負担率から考えると年収450万円以上、更に安全マージンをとり余裕を持った返済を行おうとすると年収500万円が必要になることがわかりました。
それでは

融資希望額に足りない場合には?

返済負担率を考えると借入希望額である3000万円に足りない場合にはどうしたら良いでしょうか。

頭金を多めに用意して返済負担率を下げる

借入額を減らすことができれば返済負担率は低下して月々の返済額にも余裕がでます。返済負担率を25%より下げる事ができれば、住宅ローンの返済にも余裕がでるでしょう。

返済期間を伸ばして返済負担率を下げる

毎月の支払い額を減らすには低い金利の住宅ローンを選ぶことも重要ですが、借入期間を延長することも一番効果的な方法です。最近では最長50年の返済期間を要する住宅ローンも用意されていますし、短い返済期間での借入を想定している場合などは、期間を長くしてみることで3000万円の借入が可能になるかしれません。

全期間固定金利を選ぶ

先程の民間住宅ローンの返済負担率調査結果では全期間固定型だけが30%超35%以下の割合が多かったのを覚えているでしょうか。
全期間、返済の開始から終了まで金利が変わらないことで月々の返済額も金利が上昇しても増えず、変わらないことが全期間固定金利の魅力です。上で説明してきた返済負担率に余裕をもたせる理由の1つは、金利上昇による返済額の増加に対応できるようにしておくためです。この金利上昇リスクの心配がない「フラット35」などの全期間固定金利は返済負担率が高めでも対応できる可能性があります。

まとめ

あくまで目安としてですが、3000万円を借り入れる場合は返済負担率から考えると年収450万円程度あれば返済負担率も低く住宅ローンの審査にも問題なさそうです。返済負担率が低いと月々の返済にも余裕が生まれることもわかりました。
今回の試算では金利1.0%で行いましたが、今の変動金利はこの半分程度ですしボーナス返済や繰り上げ返済を考慮していません。また独身なのか家族ありなのかで返済に対する余裕は変化します。
1つ注意しておきたいのは返済負担率は高くても30%以下に抑えておくことを心がけることです。それ以上の借入額の融資を受けられるとしても、借りられる額と返済できる額がイコールではないことを覚えておきましょう。返済負担率を計算して借りすぎに注意しましょう。

もし返済負担率が高くなり融資希望額に足りない場合には、頭金を多めに用意して返済負担率を下げるか、返済期間を伸ばす、さらに「フラット35」など返済終了まで金利が上がることがない全期間固定型の住宅ローンを選ぶことで住宅ローン破綻の可能性を下げつつ3000万円の融資を受けられそうです。「フラット35」は融資額の1割の頭金を用意すればより低い金利で借りることができます。返済終了まで金利が変わらない「フラット35」こそ少しでも低い金利で借入れましょう。

とにかく気になる住宅ローンがある場合にはその銀行の公式サイトでシミュレーションを行い、より具体的な返済額を確認することをおすすめします。

3000万円を借り入れるためのおすすめの住宅ローン

借りる金額に関係なく少しでも金利の低い住宅ローンで借入を行痛いですよね。金利が低ければ返済負担率が変わらないにもかかわらずより多い金額を借り入れることが可能です。3000万円を借りるためのおすすめの住宅ローンを紹介しておきましょう。

じぶん銀行の住宅ローン

三菱UFJ銀行とKDDIが出資したネット銀行のじぶん銀行は低金利と団信に加えて無料で付帯する「がん50%保障団信」が特徴の住宅ローンです。変動金利でも10年固定金利でも最低水準の金利を実現し、ネット銀行らしく住宅ローン契約の手続きがインターネットで完結する手軽さで人気を高めています。

2019年8月 じぶん銀行の詳細
金利変動金利:0.457%
10年固定金利:0.590%
15年固定金利:0.850%
20年固定金利:0.940%
30年固定金利:1.580%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.16% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「がん50%保障団信」

「全疾病保障」が無料で付帯
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楽天銀行の「フラット35」

「フラット35」の実行件数銀行1位が楽天銀行です。
住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供される「フラット35」は多くの金融機関から提供されていますが、商品性が同じにも関わらず「金利」と「手数料」に違いがあります。
楽天銀行の「フラット35」の人気の秘密はこの「金利」と「手数料」が「フラット35」を提供する金融期間の中でも最低水準で有あることです。そして楽天グループで使える楽天スーパーポイントが溜まりやすいことも楽天市場をよく利用する方には見逃せません。こちらもインターネットで手軽に申込みを行えるのも嬉しいですね。

2019年8月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.110%
21~35年固定金利:1.170%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.080% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.972% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.414% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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