総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（確報集計）によると、2023年10月1日現在の全国の総住宅数は6,504万7千戸と過去最多になる一方、空き家は900万2千戸と過去最多、空き家率は13.8％と過去最高を更新しました。住宅の供給が積み上がる一方で新築価格の高騰が続いていることもあり、中古住宅（既存住宅）への注目はますます高まっています。
今後も流通の拡大が見込まれる中古住宅ですが、購入する側から見たメリットとデメリットはなんでしょうか。価格の安さだけでなく、修繕費用・諸費用・税制・住宅ローンまで含めた「総コスト」の視点で整理します。
まず数字で確認｜新築と中古では取得資金がどれだけ違うのか
感覚論を避けるために、まず公的統計で差額を押さえておきます。国土交通省が2026年7月17日に公表した「令和7年度 住宅市場動向調査」（令和6年度に住み替え・建て替えを行った世帯が対象）によると、住宅購入資金の平均値は次のとおりです。
| 住宅の種類 | 住宅購入資金の平均 | 同じ形態の新築との差 |
|---|---|---|
| 注文住宅（全国） | 7,646万円 | ― |
| 分譲戸建住宅 | 5,099万円 | ― |
| 既存（中古）戸建住宅 | 2,966万円 | 分譲戸建より約2,133万円低い |
| 分譲集合住宅（新築マンション） | 6,443万円 | ― |
| 既存（中古）集合住宅 | 3,321万円 | 分譲集合より約3,122万円低い |
※注文住宅は全国、その他は三大都市圏（首都圏・中京圏・近畿圏）の平均値。出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」
戸建で約2,100万円、マンションで約3,100万円という差は、リフォーム費用を積んでもなお埋まりにくい水準です。中古住宅の最大のメリットが「価格」であることは、統計上もはっきりしています。ただしこの数字は取得時点の話であり、入居後にかかる費用まで含めて初めて「総コスト」になります。以下で順に見ていきましょう。
中古住宅のメリット
物件価格が安い
上記のとおり、同じ形態の新築と比べた取得資金の差は数千万円規模になります。同じ予算ならより広い・より立地のよい物件を選べることが多く、逆に同じ広さ・立地なら借入額を抑えられます。
気になるリフォーム（リノベーション）費用は工事の範囲によって幅がありますが、内装・水回りを一新する規模でも、トータルでは同条件の新築を下回るケースが多いのが実態です。金利上昇局面では「借入額そのものを小さくできる」ことの価値が相対的に大きくなる点も見逃せません。
自由なリフォームが可能
中古住宅なら間取りを変えるリフォーム、いわゆる「リノベーション」を行っても、新築の平均購入金額よりも安く上がるケースが多くなります。そのため、同じ価格帯の新築物件よりも、より自分の好みに合った家を手に入れやすくなります。断熱・耐震といった性能面も、購入時にまとめて手を入れれば費用対効果が高くなります。
完成しているのですぐに入居可能
中古住宅はすでに完成している建物です。そのため、気に入ればすぐに住むことができ、実物を見て日当たりや騒音、周辺環境まで確認したうえで判断できます。図面や完成予想図だけで決める新築の青田買いと比べ、「住んでみたら想像と違った」というリスクを減らせるのは見逃せない利点です。
中古住宅のデメリット
築年数に応じた経年劣化がある
中古住宅で真っ先に挙げられるデメリットといえば、やはり傷や汚れでしょう。築年数が少ない家ならまだしも、数十年もたっているような場合、無視できないほどに古びていることもあります。
また、築年数によっては耐震基準が現在の基準を満たしていないこともあるため、耐震改修や建て替えが早期に必要となる可能性も考慮しなければなりません。
メンテナンス費用が必要になるタイミングが早い
新築戸建の場合、最初に行うメンテナンスは概ね10年後とされています。
中古の戸建てならば、売りに出された時にはそのタイミングを迎えている可能性もあります。買った時にはすぐに手入れをしなければならないことも考えられます。中古物件、特に戸建てを購入する場合は、物件価格にメンテナンス費用を上乗せした総額で予算を組む必要があります。
住宅ローン審査に通りにくくなることがある
中古物件は、担保評価額が低いことで、借入れ額が希望より下げられてしまうことがあります。そのため、頭金を多めに準備しなければならないことがあります。
また、中古住宅でも利用できることで人気のフラット35ですが、いくつかの技術基準をクリアしなければなりません。
- 建築確認日が昭和56年6月1日以後（新耐震基準）であること
- 耐火構造、準耐火構造等に適合していること
- 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと
など
基準の詳細は改定されることがあるため、最新の条件は住宅金融支援機構（フラット35）の公式サイトでご確認ください。
中古を買った人が「実際に不満だった」ことは何か
カタログ的なデメリット論より参考になるのが、実際に取得した世帯の回答です。前掲の令和7年度 住宅市場動向調査では、建築・購入・入居した住宅について「満足していないもの」を聞いています。中古住宅取得世帯の回答で目立つのは次の点です（複数回答・％）。
| 満足していない点 | 既存（中古）戸建 | 既存（中古）集合 | （参考）注文住宅 |
|---|---|---|---|
| 特になし | 38.3 | 44.4 | 32.9 |
| 価格（予定より高くなった） | 13.8 | 15.0 | 36.1 |
| 交通の利便性 | 13.0 | 12.8 | 9.4 |
| 気密性、断熱性能 | 10.7 | 3.2 | 5.8 |
| 浴室の設備、広さ | 9.1 | 7.7 | 4.6 |
| 防犯性能 | 5.9 | 3.5 | 2.4 |
読み取れることは2つあります。第一に、「特になし」が最も多く、価格への不満は注文住宅（36.1％）より大幅に少ないこと。予算面では中古は期待どおりの結果になりやすいといえます。第二に、中古戸建では「気密性・断熱性能」への不満が10.7％と、注文住宅（5.8％）の約2倍である点です。中古住宅で後悔が生まれやすいのは価格ではなく「住まいの性能」——ここに予算を配分できるかどうかが、満足度を分ける現実的な分かれ目になります。断熱改修は光熱費という毎月のコストに直結するため、購入時のリフォーム計画に最初から織り込んでおくのが得策です。
出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」（注文住宅は全国、その他は三大都市圏）
諸費用と住宅ローンも「総コスト」で考える
見落としがちですが、中古住宅は新築よりも諸費用の割合が高くなりやすい点にも注意が必要です。仲介手数料がかかるケースが多いためで、諸費用の目安は新築が物件価格の約3～5％に対し、中古は約6～8％といわれます。物件価格が安くても、諸費用と当面の修繕費を足すと差が縮まることもあるため、住宅ローン選びでは金利だけでなく諸費用まで含めて比較しましょう。
例えばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料が原則0円、一部繰上返済手数料も0円と諸費用面の分かりやすさに特徴があり、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しています。中古購入では物件の状態確認や資金計画の相談事項が多くなりがちなので、こうした相談しやすい金融機関を選択肢に入れておくのも一つの方法です。最新の金利・手数料・団信の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
2026年入居からは中古住宅の住宅ローン減税が手厚くなった
総コストを考えるうえで、2026年（令和8年）は中古住宅の購入者にとって追い風の年です。令和8年度税制改正により住宅ローン減税の適用期限が5年延長され、令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合が対象になりました（関連税制法は2026年3月31日に成立）。国土交通省によれば、既存住宅について次の拡充が行われています。
- 省エネ性能の高い既存住宅について、借入限度額を引き上げ
- 子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せ措置
- 控除期間を13年に拡充（従来、既存住宅は10年）
- 床面積要件を新築・既存とも40㎡以上に緩和（合計所得金額1,000万円超の人、子育て世帯等への上乗せ措置を使う人は50㎡以上）
ここで効いてくるのが、前章の「断熱性能」の話です。省エネ性能を満たす中古住宅を選ぶ（あるいは性能を満たすように手を入れる）ことが、住み心地だけでなく減税額にも直結する構図になりました。借入限度額や上乗せ額は住宅の区分・世帯の条件で細かく分かれるため、具体的な金額は国土交通省「住宅ローン減税」と国税庁の最新情報でご確認ください。
築年数の要件は「昭和57年1月1日以後」が分かれ目
かつて中古住宅の住宅ローン控除には「耐火住宅は築25年以内、非耐火住宅は築20年以内」という築年数要件がありましたが、令和4年度税制改正で「昭和57年1月1日以後に建築されたもの（新耐震基準適合住宅）」に緩和されています。この条件を満たせば、登記事項証明書で要件を確認できます。
昭和56年12月31日以前に建築された住宅の場合は、次のいずれかの書類が必要です（国税庁）。
- 建築士等が発行した耐震基準適合証明書（取得の日前2年以内に調査が終了したもの）
- 登録住宅性能評価機関の建設住宅性能評価書の写し（耐震等級1・2・3のいずれか）
- 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書（取得の日前2年以内に締結したもの）
いずれも売買契約の前後で段取りが必要になるため、築古物件を検討するなら「証明書をどう用意するか」を不動産会社と早い段階で確認しておくことが重要です。なお、リフォーム促進税制（所得税）の適用を「受けた・受ける予定」と答えた世帯は、中古戸建取得世帯で14.7％、中古集合住宅取得世帯で12.2％にとどまります（令和7年度 住宅市場動向調査）。使える制度を取りこぼしている人は少なくないということです。
中古住宅を購入する際の注意点
後悔しないために注意するポイント
- なるべく築浅の物件にする
- 1981年（昭和56年）6月1日以降の新耐震基準に適合しているか確認する
- 頭金は多めに準備する必要がある
- 事前にホームインスペクション（住宅状況調査）などを利用して状態を細部まで確認しておく
- リフォーム・メンテナンス費用まで含めた総額で予算を立てる
- 断熱・気密の性能を必ずチェックする（満足度にも減税にも効く）
- 情報収集には時間をかける
よくある質問（FAQ）
Q. 中古のほうが安いのに、借入額を減らさず「浮いた分」を使ってもいい？
A. 資金計画としては危うい考え方です。中古は入居後の修繕・設備更新が新築より早く訪れるため、手元資金を残しておく必要があります。物件価格が抑えられた分は、まず修繕予備費と諸費用（中古は物件価格の約6～8％が目安）に配分し、残りで借入額を圧縮するのが総コスト上は有利です。
Q. 自営業や転職直後でも中古住宅のローンは組めますか？
A. 収入面の審査基準は新築・中古で共通ですが、中古では「担保評価」という別の関門が加わる点が違います。担保評価が物件価格に届かないと、収入に問題がなくても希望額に届かないことがあります。勤続年数や所得の安定性に不安がある場合は、勤続年数を要件にしないフラット35を含めて複数の選択肢を並行して検討し、購入申込みの前に事前審査で借入可能額の見当をつけておくと安全です。
Q. リフォーム費用も住宅ローンにまとめられますか？
A. 金融機関によっては物件購入費とリフォーム費用を一体で借り入れできる商品があります。リフォームローンを別に組むより金利が低くなることが多い一方、工事の見積書を売買契約と同じタイミングで用意する必要があるなど段取りの制約があります。取扱いの有無・条件は金融機関ごとに異なるため、各社の公式サイトで確認してください。
Q. 中古マンションで特に確認すべきことは？
A. 建物本体より管理状況です。修繕積立金の総額と滞納の有無、長期修繕計画の更新時期、直近の大規模修繕の実施履歴は必ず確認しましょう。積立金が不足していれば、購入後に一時金の負担や積立金の値上げという形で自分に返ってきます。毎月の管理費・修繕積立金は返済額と同じく固定費なので、住宅ローンの返済比率とあわせて資金計画に組み込んでください。
まとめ
新築住宅も中古住宅もそれぞれメリット・デメリットがあるので、購入する方に合わせた選択が必要です。統計で見れば中古の取得資金は同じ形態の新築より戸建で約2,100万円・マンションで約3,100万円低く、価格面の優位は明確です。一方で、実際の購入者が不満を挙げたのは価格ではなく断熱性能などの住まいの質でした。
物件価格・リフォーム費用・諸費用・住宅ローンの金利と手数料、そして2026年入居から手厚くなった住宅ローン減税まで含めた「総コスト」で比較する——これが中古住宅で失敗しないための最短ルートです。ライフスタイルや資金の計画、家族の意見など総合的に見極めましょう。
