住宅ローンを借り入れる際に必要な諸費用で、大きな額を占めるのが住宅ローン保証料と事務手数料です。

大手銀行や地方銀行の住宅ローンで必要になることが多い保証料ですが、最近ではネット銀行の住宅ローンを中心に保証料が必要ない代わりに事務手数料が必要になる住宅ローンが出てきています。

保証料や事務手数料とは一体なんのための料金なのでしょうか。

今回は保証料と事務手数料について解説してみます。

住宅ローン保証料とは?

住宅ローン保証料とは、住宅ローンを借りる際に必要な「信用」を得るためのお金です。
万が一、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、保証会社が契約者にかわり銀行に対してローンの返済を保証してくれるための料金です。

保証料は2つの支払いパターンがある

保証料の支払い方法は2つの方法があります。

  • 一括方式(外枠方式)
    契約時に現金一括で支払う方法
  • 分割方式(内枠方式)
    契約した金利に保証料分を上乗せして支払う方法

一括方式は、借入額の2%程度を保証料として契約時に支払うことになります。
分割方式は、適用金利に0.2%程度を上乗せし月々の返済時に支払うことになります。

返済ができなくなった時に返済が免除されるわけではない

住宅ローンの返済ができなくなった時には、契約者に代わって保証会社が残債を支払ってくれます。

しかし、返済が免除されるわけではなく保証会社は残債を金融機関に一括返済した後、契約者のもとに資金を回収しにきます。

住宅ローン保証料とは、ローン契約者のためではなく金融機関が資金回収のリスクを負わないために支払っているもので、その保証料を契約者が負担している事になります

大手銀行とネット銀行の住宅ローン保証料の違いは?

メガバンク、三菱UFJ銀行の場合には住宅ローン保証料の支払方法には一括前払い型と利息組込み型があります。

  1. 一括前払い型
  2. 借入時に住宅ローン契約者から保証会社へ一括で支払う方式

  3. 利息組込み型
  4. 銀行へ支払う金利に上乗せして、銀行から保証会社へ支払う方式 (適用金利に0.2%上乗せ)

3,000万円を元利均等返済で借入れた場合には保証料がどのくらい必要なのか試算してみましょう。
ぐんとうれしい住宅ローン10年固定金利の場合 (2019年8月時点の適用金利は0.990%)
 一括前払い型 → 618,360円
 利息組込み型 → 1,227,545円
一括で用意できれば一括で支払ったほうが半分程度に抑えられるようです。
ただ、住宅ローンの契約時に現金を手元に残しておきたい場合や、自己資金があまりなく払えない場合など、状況によって使い分ける事ができるのが保証料です。

この住宅ローン保証料に加えて、保証取扱手数料33,000円(消費税込み)が必要になります。

対して、当サイトでもおすすめしているネット銀行の住宅ローン保証料は0円です。銀行が住宅ローン保証料を負担するため、契約者が支払う必要はありません。
その代わり、住宅ローン保証料は0円でも事務手数料が借入額の2.20%(消費税込み)必要になることに注意が必要です。

事務手数料の借入額の2.20%(消費税込み)はどのくらいの金額になるのか?

借入れ額 事務手数料
2,000万円432,000円
3,000万円648,000円
4,000万円864,000円
5,000万円1,080,000円

事務手数料は住宅ローンを契約する際に一括で払う必要があるので、頭金とは別に用意しておく必要があります。

住宅ローン保証料が必要な大手銀行と保証料は0円でも事務手数料が必要なネット銀行では、どちらが良いのか?となりますが、住宅ローンを選ぶときには金利や諸費用を考慮したトータルコストで考えることが重要になります。

借り換えた場合には保証料が返ってくる

住宅ローンを借りる際にかかる諸費用の中で大きな額を占める保証料ですが、この保証料を一括で支払っていた場合には、借り換えを行った時には返還されます。

住宅ローンを借りる際に、一括前払いで保証料を納めた場合には、借り換え時や繰上げ返済によって返済期間が短縮された時には返還されます。しかし、返還される保証料はそれほど多くはありません

返還金額の計算方法は金融機関や保証会社によってことなりますが、一般的に、返済を始めて5年であれば50%程度、10年であれば多くて30%程度です。この計算方法は、住宅ローンの契約書の「繰上返済・一括返済の場合の保証料の返戻についての契約条項」に説明がありますが、契約時に金融機関から説明されないことが多いようです。契約時には確認しておきましょう。

金利上乗せ型の保証料の場合は、その都度、保証料を毎月分支払っていることになるので返還はされません。
また、事務手数料は文字通り、契約時に支払う手数料なので返ってくることはありません。

保証料が必要ない住宅ローンは?

前述した通り、保証料とは契約者にとって全く必要のないものです。
できれば払いたくない物ですが保証料が必要ない銀行や住宅ローンも存在します。それがネット銀行の住宅ローンです。

当サイトのランキングを見てもわかりますが、金利や諸費用を考慮したランキングで上位を占めているのはネット銀行ですね。

住宅ローン借り換え比較ランキング<2019年10月金利更新>
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330,000円
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0.800%
55,000円

165,000円
0円公式サイト
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※1 機構団信に加入した場合の金利です。団信に加入しない場合には0.2%金利引下げとなります。
※2 借り換えの際にアルヒダイレクトから申込を行った場合の事務手数料です。
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元々の金利が低いため大手銀行よりもトータルコストを低く抑えることが可能なネット銀行がおすすめです。

特に諸費用を抑えられる住宅ローンとしては、「フラット35」で有名な楽天銀行の金利選択型住宅ローンは、いくら借入れても事務手数料が330,000円新生銀行であれば更に低いいくら借入れても事務手数料が330,000円と低く抑えられます。

初期費用を抑えつつトータルコストでも低く抑えられるネット銀行の住宅ローンを借入先として検討してみてはいかがでしょうか。

ネット銀行の住宅ローンを諸費用にポイントを置いて比較したこちらの記事も参考にしてみてください。
>>住宅ローンの諸費用っていくら?借入額から試算して比較

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