「フラット35」は借入時から完済まで金利が変わらない全期間固定型のため、契約後は金利動向を気にせずそのまま返済している方も多いのではないでしょうか。実は「フラット35」から「フラット35」へ借り換えることも可能で、条件によっては返済負担を軽くできる場合があります。ただし、2026年に入って住宅ローン金利は上昇局面にあり、フラット35の金利も数年ぶりの高水準です。借り換えで得をするかどうかは、今の適用金利と借換後の金利をきちんと比べて判断する必要があります。
目次
「フラット35」から「フラット35」へ借り換えるメリット
- 固定金利どうしなので、借り換え後も金利上昇リスクがない
フラット35は全期間固定金利のため、借り換えても「今後さらに金利が上がって返済額が膨らむ」リスクを負いません。返済総額が契約時に確定するわかりやすさは、フラット35ならではの安心感です。 - 返済期間を20年以内に短縮できれば、より低い金利で借りられる
フラット35は返済期間20年以下（フラット20）と21年以上で金利が異なり、2026年7月時点では20年以下2.820％・21年以上3.140％（いずれも融資率9割以下・新機構団信付き）と約0.32％の差があります。当初35年で借りた方でも、借り換え時に残り20年以内で組めれば、より低い金利を狙えます。 - 団信の保障が拡充。借り換えで最新の「新機構団信」に入り直せる
2017年10月にフラット35の団信は「新機構団信」へと保障が拡充され、特約料も借入金利に含まれる形になりました。それ以前に契約した方は、借り換えによって保障範囲の広い最新の団信に加入し直せるメリットがあります。
デメリットは「借り換え手続きの手間」と「登記費用・事務手数料などの諸費用がかかる」点です。手続きの手間は、申込みから借入れまでネットで完結できる金融機関を選べば最小限に抑えられますが、諸費用を上回るだけの利息軽減効果があるかは事前に必ず試算しましょう。
今は「フラット35」の金利が上昇局面にある点に注意
かつて（2016〜2021年頃）はフラット35の金利が1％前後まで下がり、借り換えの好機といわれた時期もありました。しかし、2026年に入り日本銀行の利上げを背景に長期金利が上昇し、フラット35の金利も年3％台まで上がっています（2026年7月：融資率9割以下・21年以上35年以下で年3.140％）。
そのため、「フラット35→フラット35」の借り換えで返済額を減らせるかは、今の適用金利と借換後の金利の大小しだいです。次のように考えると分かりやすいでしょう。
- 比較的高い金利（おおむね年3％台後半〜）でフラット35を借りている方は、現在の金利で借り換えると利息を減らせる可能性があります。
- 逆に、直近の低金利期（1％前後）にフラット35を借りた方は、今借り換えるとかえって金利が上がってしまうため、原則メリットは出ません。
フラット35は金利上昇リスクがない安心感ゆえに、借入時の金利のまま放置している方が少なくありません。まずはご自身の現在の適用金利を確認し、各金融機関の公式シミュレーションで「借り換え後の返済総額（諸費用込み）」を試算してから判断しましょう。
借り換えでいくら変わる？の考え方
借り換えの効果は「現在の適用金利」「ローン残高」「残りの返済期間」で大きく変わります。目安として、金利差が年1％以上・ローン残高1,000万円以上・残り返済期間10年以上のいずれも満たすと、諸費用を差し引いても効果が出やすいとされています。逆に金利差が小さい・残高が少ない・残り期間が短い場合は、諸費用倒れになることもあります。数値は必ず借入先・借換先双方の条件で試算して比較してください。
借り換え先の「フラット35」は金利と手数料で選ぶ
多くの金融機関がフラット35を提供していますが、どの金融機関でも商品性は同じでも、金利と事務手数料は同じではありません。借り換えでも「金利」と「事務手数料」の両方で総支払額を比べることが大切です。事務手数料は借入額×0.99〜2.20％程度と幅があり、借入額が大きいほど差が総額に効いてきます（フラット35の融資限度額は2026年4月実行分から1億2,000万円に引き上げられました）。
なお、2026年3月以降は借り換えでも金利引下げ制度「フラット35 子育てプラス」が利用できるようになり、若年夫婦・子育て世帯は一定期間金利の引下げを受けられます。あわせて借入期間の上限も最長40年に延長されています（いずれも住宅金融支援機構の制度変更。適用条件は公式でご確認ください）。
SBIアルヒ「フラット35」の注目ポイント
「フラット35」はトップクラスの低金利
フラット35を提供する金融機関のなかでも最低水準の金利（2026年7月時点で融資率9割以下・21年以上35年以下は年3.140％）。
保証料・一部繰上返済手数料が無料
保証料は不要、一部繰上返済手数料も無料。事務手数料は借入額の2.20％（税込・最低22万円）が標準です。
対面で専門家に相談できる
全国に店舗を構え、対面での相談にも対応しています（拠点数は約90拠点＝2026年3月末現在）。
フラット35は住宅金融支援機構が金融機関と提携して提供する住宅ローンで、取扱金融機関は300を超えます。そのなかでSBIアルヒは、フラット35の実行件数で16年連続No.1（2025年度）のシェアを獲得しています。※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
以前は「ネット申込・電子契約で事務手数料が半額（1.10％）」といった割引もありましたが、こうした割引は終了しており、現在の標準的な事務手数料は借入額の2.20％（税込）です（時期により内容が変わるため、最新の手数料・割引は公式サイトでご確認ください）。対面相談にも対応しているため、借り換えの手続きに不安がある方にも向いています。
SBIアルヒの「フラット35」「スーパーフラット」が気になった方は、公式サイトで借入れシミュレーションを試してみましょう。
フラット35の借り換えに関するよくある質問（FAQ）
Q. 今の金利でフラット35からフラット35に借り換えると得ですか？
A. 借り換えで得をするのは「現在の適用金利＞借換後の金利」となる場合です。2026年7月時点のフラット35は年3.140％（9割以下・21年以上）と数年ぶりの高水準のため、直近の低金利期（1％前後）に借りた方は、今借り換えるとかえって金利が上がり原則メリットは出ません。一方、それより高い金利で借りている方は、諸費用を含めて試算したうえで検討する価値があります。
Q. 借り換えで返済期間を短くすると金利は下がりますか？
A. はい。フラット35は返済期間20年以下（フラット20）のほうが金利が低く、2026年7月時点では20年以下2.820％・21年以上3.140％と約0.32％の差があります。当初35年で借りた方でも、家計に無理のない範囲で残り20年以内に組み替えられれば、より低い金利を適用できます。ただし返済期間を短くすると毎月の返済額は増えるため、無理のない計画かを必ず確認しましょう。
Q. フラット35の借り換えでも「子育てプラス」や団信は利用できますか？
A. 2026年3月以降は借り換えでも金利引下げ制度「フラット35 子育てプラス」を利用できるようになりました（若年夫婦・子育て世帯が対象）。団信も、借り換えによって保障の広い最新の「新機構団信」に加入し直せます（特約料は借入金利に含まれます。健康上の理由などで加入しない場合は金利が年0.20％引き下げられます）。適用条件は住宅金融支援機構・各金融機関の公式サイトでご確認ください。
