※以前実施されていた「ARUHIダイレクト（WEB申込）で事務手数料が半額になる」割引は終了しています。ここでは、全期間固定で根強い人気の「フラット35」と、取扱実績No.1のSBIアルヒの現在の特徴を、金利だけでなく事務手数料などの諸費用も含めて解説します。
金利上昇局面で見直される「フラット35」
「フラット35」は返済終了まで金利が変わらない全期間固定の住宅ローンで、金利の上下を気にせずに済む安心感が魅力です。長らく「金利が高め」がデメリットとされてきましたが、2026年に入り金利上昇局面となったことで、全期間固定の価値が改めて見直されています。
住宅金融支援機構によると、2026年9月のフラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・団信あり）の最も多い金利は年3.460％です。前月の年3.290％から0.170％幅の引き上げで、2か月連続の上昇となり、金利の算出方法が変わった2017年10月以降ではもっとも高い水準です。
ただし「フラット35の金利は3.46％」とだけ覚えると誤解のもとです。借入期間・融資率・団信の有無で適用される金利は変わります。2026年9月実行分の主な区分は次のとおりです。
| 商品・区分 | 2026年9月の最頻金利（団信込） | 備考 |
|---|---|---|
| フラット35（21年以上35年以下）／融資率9割以下 | 年3.460% | もっとも一般的な区分。前月比＋0.170% |
| フラット35（21年以上35年以下）／融資率9割超 | 年3.570% | 頭金が1割に満たないと上がる |
| フラット20（20年以下）／融資率9割以下 | 年3.140% | 期間を短くすると金利は下がる |
| フラット50（36年以上50年以下）／融資率9割以下 | 年3.700% | 長期優良住宅などが対象 |
なお2026年7月にはいったん金利が下がっており（6月3.210％→7月3.140％→8月3.290％→9月3.460％）、一本調子で上がり続けているわけではありません。適用されるのは申込時ではなく資金を受け取る月の金利なので、最新の水準は住宅金融支援機構および取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。
団信を付けるかどうかでも金利は変わる
上表は団信（新機構団体信用生命保険）に加入する場合の金利です。夫婦で加入する「デュエット」は年0.18％、3大疾病付機構団信は年0.24％が上乗せされます。団信に加入しない場合の金利は別に設定されているため、「団信なしのほうが金利が低い＝有利」と単純に比べず、万一のときに残債が残るリスクとセットで判断してください。
2026年9月から、中古住宅＋簡易リフォームをまとめて借りられるように
2026年9月1日のお借入れ分から、中古住宅の購入資金と簡易なリフォーム費用を一体で融資できるようになりました。対象となるのは適合証明の内容に影響を与えない内装変更・設備設置などで、間取りの変更・床面積の増減・断熱材の交換などは対象外です。中古を買って手を入れたい人にとっては、リフォームローンを別途組まずに全期間固定でまとめられる点が利点になります。取扱いの詳細は機構および各金融機関にご確認ください。
フラット35は「どこで借りるか」で総額が変わる
「フラット35」は300を超える金融機関が提供しており、金利や事務手数料に違いがあります。商品そのものは同じでも、融資事務手数料は取扱金融機関ごとに大きく差が出るため、実質的な負担は借入先で変わります。なかでもSBIアルヒは、フラット35の実行件数で2025年度27.7％・16年連続でシェアNo.1のモーゲージバンクです。
※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
なお、特定の金融機関がフラット35を扱っているかどうかは、銀行のサイトの商品一覧に載っていないことをもって「取扱いなし」と判断できません。店頭のみで受け付けている金融機関もあるため、取扱いの有無は住宅金融支援機構の金融機関別の検索で確認するのが確実です。
SBIアルヒの事務手数料（現在は借入金額×2.20%）
ここは注意が必要なポイントです。かつてはARUHIダイレクト（WEB申込）で借り換え時の事務手数料が「融資金額×1.1%」に半額になる割引がありましたが、この半額割引は終了しています。現在のSBIアルヒの事務手数料は、原則借入金額×2.20%（税込・最低22万円）です。
現行の割引としては、Web申込＋電子契約の利用で、1債権あたり33,000円の定額を差し引く割引が実施されています（2026年3月2日〜2027年3月31日の予定。内容・期間は変更されることがあるため、最新は必ず公式サイトでご確認ください）。
金額に置き換えると次のようになります。事務手数料は元金が減るわけではない出費なので、金利だけでなくここまで含めて比べてください。
| 借入金額 | 事務手数料（借入金額×2.20%・税込） | Web申込＋電子契約の割引後 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 440,000円（税込） | 407,000円（税込） |
| 3,000万円 | 660,000円（税込） | 627,000円（税込） |
| 4,000万円 | 880,000円（税込） | 847,000円（税込） |
※上記は事務手数料のみの試算です。ほかに印紙代・登記費用・司法書士報酬・火災保険料などがかかります。抑えられた分は繰上返済や貯蓄に回したいところです。
最新のSBIアルヒのフラット35適用金利は次のとおりです（借入額の占める割合が90%以内の場合）。
15〜20年固定金利：3.510% 21〜35年固定金利：3.830%
自己資金が多い人向けの「スーパーフラット」
SBIアルヒには、自己資金（手持金）の割合が多いほど金利が下がる「スーパーフラット」もあります。融資率（借入額が物件価格に占める割合）に応じて金利が段階的に変わるため、頭金を多めに用意できる人ほど有利になる設計です。
ここで当サイトの視点から一つ付け加えておきます。2026年9月時点では、通常のフラット35との金利差はそれほど大きくありません。SBIアルヒの公式金利ページで確認した2026年9月の水準（引下げ期間終了後・団信込）は次のとおりです。
| 商品（借入期間21〜35年） | 自己資金の割合 | 2026年9月の金利 |
|---|---|---|
| スーパーフラット5（SF5） | 5割以上 | 年3.410% |
| スーパーフラット6（SF6） | 4割以上 | 年3.420% |
| スーパーフラット7（SF7） | 3割以上 | 年3.430% |
| スーパーフラット8（SF8） | 2割以上 | 年3.440% |
| スーパーフラット9（SF9） | 1割以上 | 年3.450% |
| （参考）フラット35 融資率9割以下 | 1割以上 | 年3.460% |
つまり自己資金を1割用意した場合の差は年0.010％、5割を用意しても年0.050％にとどまります（2026年9月時点）。頭金を厚くする効果は「金利が下がること」よりも「借入額そのものが減って利息と事務手数料の両方が小さくなること」のほうが大きい、というのが実際のところです。金利差の大きさだけを理由に、生活防衛資金まで頭金に回すのは避けましょう。金利は毎月見直されるため、最新の水準は公式サイトでご確認ください。
専門家に対面相談できる店舗を全国に約90拠点（2026年3月末現在）展開している点もSBIアルヒの特徴です。金利と諸費用の両面でフラット35を検討したい方に注目の金融機関です。
「フラット35」がおすすめの理由は？
「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している長期固定金利の住宅ローンです。その「フラット35」をおすすめする理由を、当サイトの視点（金利以外の総コストと属性別の通りやすさ）から整理します。
返済計画が圧倒的に立てやすい
最大の特徴は、返済終了まで返済額が変わらないことです。返済額が一定なので返済計画を立てやすく、その計画どおりに返しやすいのが強みです。長い返済期間でも返済額が読めれば、教育費・老後資金などのライフプランも組み立てやすくなります。
金利上昇のリスクがない
返済終了まで金利が変わらないため、変動金利のように金利上昇による返済額の増大を気にする必要がありません。日本銀行は2026年6月に政策金利を年1.0％程度へ引き上げており、変動金利の基準となる短期プライムレートを通じて各行の金利改定も続いています。金利上昇リスクを避けたい人にとって全期間固定は大きなメリットになります。
属性に不安がある方でも検討しやすい
フラット35は、住宅金融支援機構の「国民の住宅取得を支援する」という目的のもと、返済負担率など一定の基準を満たせば、雇用形態を問わず申し込めるのが特徴です。そのため、契約社員や自営業の方でも、収入や返済比率の条件を満たせば利用しやすい住宅ローンといえます。また、フラット35は団信が任意加入のため、健康上の理由で団信に加入できない方でも融資を受けられます（ただし団信なしの場合は万一への保障がない点に注意が必要です）。
物件の基準を満たす必要がある点は理解しておく
一方で、フラット35は物件が住宅金融支援機構の技術基準に適合していることを、適合証明書で確認する必要があります。中古住宅では検査や証明書の取得に費用と時間がかかることがあるため、「人（属性）の審査は通りやすいが、物件の要件は明確にある」と理解しておくと、スケジュールを組みやすくなります。
借り換えで総支払額を抑えたい場合は、諸費用の分かりやすい銀行系ローン（たとえば事務手数料が借入金額×2.20%〈税込〉の定率型で保証料や一部繰上返済手数料が無料のSBI新生銀行など）も含めて、フラット35と比べてみるとよいでしょう。
よくある質問（FAQ）
Q. SBIアルヒ（旧ARUHI）はWEB申込で事務手数料が半額になりますか？
A. 以前あった「WEB申込で事務手数料が半額（1.1%）」の割引は終了しています。現在は原則、借入金額×2.20%（税込・最低22万円）です。現行の割引はWeb申込＋電子契約で1債権あたり33,000円の定額引き（2026年3月2日〜2027年3月31日の予定）です。最新の取扱いは公式サイトでご確認ください。
Q. 自営業や契約社員でもフラット35は借りられますか？
A. フラット35は雇用形態そのものよりも返済負担率など収入面の基準で審査されるため、条件を満たせば自営業・契約社員の方でも申し込みやすい住宅ローンです。ただし物件が機構の技術基準に適合していることなどの要件もあります。
Q. フラット35とスーパーフラットはどう違いますか？
A. スーパーフラットは自己資金（手持金）の割合が多いほど金利が下がるSBIアルヒの商品です。ただし2026年9月時点の金利差は年0.010〜0.050％程度で、頭金を増やす効果は金利差よりも借入額そのものが減ることのほうが大きいと考えておくとよいでしょう。
Q. どの金融機関で借りても金利は同じですか？
A. いいえ。フラット35の金利は取扱金融機関がそれぞれ設定しており、融資事務手数料の水準（定額型・定率型の別）も金融機関ごとに異なります。金利が同じでも手数料が数十万円違うことがあるため、金利＋事務手数料の合計で比べてください。
Q. 中古住宅を買ってリフォームしたい場合もフラット35を使えますか？
A. 2026年9月1日のお借入れ分から、中古住宅の購入資金と簡易なリフォーム費用を一体で融資できるようになりました。ただし対象は適合証明の内容に影響しない内装変更・設備設置などで、間取り変更・床面積の増減・断熱材の交換などは対象外です。
大人気の「フラット35」の楽天銀行とSBIアルヒを比較したこちらの記事も住宅ローン選びの参考にしてみてください。
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