住宅ローン借り換えのススメ｜得する条件と総コストの見極め方

住宅ローンの借り換えで得をするかどうかは、金利差によって減る利息が、借り換えにかかる諸費用を上回るか——この一点で決まります。月々の返済額が下がる見た目に反して、諸費用や住宅ローン控除の目減りを合わせると得にならない、という逆転が実際に起こるためです。判断の順番は「残債と残り期間」「金利差」「諸費用」「団信」「控除の扱い」の5つ。数字を並べる前に、この順番を押さえておくと迷いません。

日本の住宅ローン金利は長く最低水準付近で推移してきましたが、2024年3月のマイナス金利解除以降は日本銀行の利上げによって「金利のある世界」へと局面が変わりました。政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）の誘導目標は、2026年6月16日の金融政策決定会合で1.0％程度とされています（日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2026年6月16日）。それでも、数年前より高い金利で借りている人にとっては、借り換えでより条件の良いローンに乗り換え、負担を軽くできる余地は残っています。

住宅ローンの借り換えとは、新たに借り入れた資金で今の住宅ローンを一括返済し、条件の良いローンへ組み替えること。すでに返済中の人でも、低い金利の恩恵を受け直せるのがこの仕組みの要点です。

借り換えでメリットが出やすい条件

1. ローン残債が1,000万円以上ある
2. 返済期間が10年以上残っている
3. 今の金利と借り換え後の金利に差があり、総返済額を減らせる
4. 今の住宅ローンに疾病保障（団信）が付いていない

一般に「残債」「残りの返済期間」「金利差」「疾病保障」の条件が好転するほど、借り換えメリットを受けやすいと言われます。かつては「残債1,000万円以上・残期間10年以上・金利差1％以上」が一つの目安とされてきましたが、諸費用が下がった今は金利差が小さくても総返済額を減らせるケースがあり、目安に届かなくても試算してみる価値があります。

逆に、残債が小さい・残りの期間が短いほど、金利差で取り戻せる利息の総額が小さくなり、諸費用に食われやすくなります。「2番目の条件＝残期間10年以上」が効くのは、後述する住宅ローン控除の要件とも重なるためです。

諸費用まで含めた「総コスト」で判断する

借り換えの損得は、金利差で減る利息と、借り換えでかかる諸費用の差し引きで決まります。表面金利の低さだけで飛びつかず、下の観点をトータルで見比べましょう。

なお、住宅ローンの金利は審査時ではなく融資実行時の金利が適用されます。希望のタイミングで借り換えるために、先に審査を通しておいて契約時期を調整するのが賢い方法です。審査に落ちる可能性もあるので、複数の金融機関に申し込んでおくと安心です。金利差がどの程度あれば動く価値があるかは、借り換えのメリット・デメリットの整理とあわせて確認してください。

諸費用が下がった今は、少しの金利差でも総返済額を減らせる可能性があります。

試算に入れ忘れやすい3つのコスト

金利差と事務手数料までは誰でも計算します。差がつくのは、この先の3つです。

1. 住宅ローン控除が目減りすることがある

借り換えによる新しい住宅ローンは、本来「従前のローンを消滅させるための借入金」にあたるため、原則として住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象になりません。ただし、①新しいローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかであること ②新しいローンの償還期間が10年以上であることなどの要件をすべて満たせば、引き続き控除を受けられます（国税庁 タックスアンサー No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき）。

注意点が2つあります。ひとつは、控除を受けられる年数は入居した年から数えた一定期間で、借り換えても延長されないこと。もうひとつは、控除の対象になる年末残高の計算です。借り換え直前の旧ローン残高をA、新しいローンの当初借入額をBとすると、B がA を上回る場合は、年末残高に「A÷B」を掛けた金額しか控除の対象になりません。つまり、諸費用を借入額に上乗せして借りると、その分だけ控除対象が圧縮されます。手元資金を温存したいときほど見落としやすいので、控除の残り年数が長い人は必ず試算に入れてください。

2. 団信は「入り直し」になる

いま加入している団体信用生命保険の保障は、借り換えによって終了します。借り換え先で保障を持つにはあらためて加入を申し込む必要があり、健康状態によっては加入できないことがあります（【フラット３５】の借換融資では、団信に加入しない選択でも利用自体は可能です）。金利差だけを見て動いた結果、保障が手薄になったり、そもそも審査で止まったりするのが、借り換えでもっとも取り返しのつかないつまずきです。持病や通院歴が気になる人は、金利の比較より先に団信の引受条件を確認しておきましょう。

3. 借り換え先の「申込条件」で弾かれることがある

借り換えには、新規借り入れには無い固有の条件が付きます。たとえば【フラット３５】の借換融資では、住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入日から借換融資の申込日まで1年以上経過し、かつ申込日前日までの1年間を正常に返済していることが要件です（住宅金融支援機構「借換融資のご利用条件」／2026年9月確認）。借入額の上限も「借換対象となる住宅ローンの残高」または「機構による担保評価額の200％」のいずれか低い額までです。返済が一度でも遅れた記憶がある人、購入から日が浅い人は、ここで対象外になることがあります。

これら3点を含めた失敗パターンは借り換えのデメリットと対策でも扱っています。

借り換えの損得についてよくある質問

Q. 借り換えの目安「残債1,000万円・残期間10年・金利差1％」は今も当てはまりますか？

A. 目安としては今も有効ですが、事務手数料などの諸費用が下がったことで、金利差が1％未満でも総返済額を減らせるケースが増えています。目安に届かなくても、まずは諸費用込みで試算してみることをおすすめします。

Q. 借り換えにかかる諸費用はどのくらいですか？

A. 主なものは事務手数料（借入額×2.20％〔税込〕の定率タイプが多い）・保証料・抵当権の設定と抹消にかかる登記費用・印紙税などで、借入額によっては数十万円規模になります。この諸費用より、金利差で減る利息のほうが大きいかどうかが損得の分かれ目です。

Q. 借り換えると住宅ローン控除は使えなくなりますか？

A. 当初のローンの返済のための借り換えであることが明らかで、新しいローンの償還期間が10年以上あるなどの要件を満たせば、引き続き受けられます。ただし控除期間が延びることはなく、諸費用を上乗せして当初の残高より多く借りた場合は、控除対象の年末残高が按分で減ります。

Q. 疾病保障を付けるためだけに借り換える意味はありますか？

A. 今の住宅ローンにがん・疾病保障が付いていない場合、保障の手厚いローンへ乗り換える価値はあります。ただし金利や諸費用が増えることもあり、団信は健康状態の告知を伴う加入申込になります。保障の充実と総コストのバランスで判断しましょう。

Q. 自営業や転職したばかりでも借り換えできますか？

A. 申し込み自体は可能ですが、審査で見られる年収の考え方が変わります。給与収入のみの人は源泉徴収票などの給与収入金額、それ以外の人は事業所得・不動産所得などを合計した所得金額で返済負担率が判定されるため、経費を差し引いた後の数字で基準を満たすかを先に確認しておくと、無駄な申し込みを減らせます。返済実績を問う借り換え固有の条件もあるため、勤務先や働き方が変わった直後は条件を確かめてから動くのが安全です。

金利の低さだけでなく、事務手数料が定率でわかりやすく、保証料0円・全疾病保障付団信（上乗せ0円）などをそろえるSBI新生銀行のように、総コストで見て有利な借り換え先を比較検討してみてください。同行の借り換え条件はSBI新生銀行の住宅ローン借り換えでも整理しています。

※本記事の金利・手数料・利用条件・税制の取扱いは2026年9月時点で公式サイトにて確認したものです。条件は改定されることがあるため、申し込み前に各金融機関・住宅金融支援機構・国税庁の公式サイトで最新の内容をご確認ください。