2016年のマイナス金利政策以降、長く続いた超低金利のもとで住宅ローンの借り換えは大きなトレンドになりました。しかし局面は変わり、2026年は金利が上昇する時代に入っています。日本銀行は2026年6月16日に政策金利を年0.75％から1.0％程度へ引き上げ、7月30・31日の会合では据え置きました（次回の金融政策決定会合は9月17・18日）。長期固定の代表であるフラット35（買取型）も、2026年8月資金受取分では返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下の最も多い金利が年3.290％と、現行制度で過去最高の水準です（住宅金融支援機構公式）。
それでも、借入時期や金利タイプ・残高によっては、いまでも借り換えで返済額を減らせる人はいます。大切なのは「金利が下がるか」だけで判断せず、借り換えにかかる諸費用まで含めて総コストで損得を見極めることです。ここでは借り換えのデメリットと、その対策を当サイトの視点で整理します。
デメリット1：諸費用がもう一度かかる
住宅ローンを借り換えるということは、いまのローンを完済して別のローンを新たに借り入れることです。そのため、新規借入時に必要だった保証料・事務手数料・登記費用・印紙税などの諸費用が、再びかかります。
借り換えで発生する主な諸費用は、次のように性格が分かれます。「借入額に比例して増えるもの」と「定額に近いもの」を分けて見ると、自分の残高でどれが効いてくるかがつかみやすくなります。
| 費用の種類 | 見るポイント | 備考 |
|---|---|---|
| 融資事務手数料 | 定率型（借入額×2.20％〈税込〉が標準）か定額型か | 残高が大きいほど負担が増える。諸費用の中で最も大きくなりやすい |
| 保証料 | 0円の商品か、金利上乗せ型か、一括前払い型か | 前払い型を選んでいた場合、旧ローン側で未経過分が戻ることがある |
| 抵当権の抹消・設定登記費用 | 登録免許税と司法書士報酬 | おおむね定額に近く、残高が小さい人ほど相対的に重い |
| 印紙税 | 紙の契約か電子契約か | 電子契約なら不要。借入1,000万円超5,000万円以下の紙契約は2万円（国税庁） |
| 団信の上乗せ金利 | 一般団信は0円か、疾病・がん保障の上乗せ幅はいくらか | 毎年かかるため、総返済額への影響は一時金より大きくなることがある |
諸費用への対策
借り換えを検討するときは、諸費用を含めたトータルコストで考え、諸費用を払ってもなお借り換えメリットが残るのかを確認することが欠かせません。一般に「借り換えで得をしやすい」とされる目安は、金利差・残高・残り返済期間で変わります。
諸費用の中で大きいのが事務手数料です。低金利をうたう住宅ローンでは借入額の2.20％（税込）が一般的ですが、事務手数料の抑えられる商品を選べば、借り換え時の出費を小さくできます。たとえばSBIアルヒ（旧ARUHI）はWeb専用の「SBIアルヒ ダイレクト」で借り換え・申込・契約を行うと、対象商品の事務手数料は2.20％（税込・最低220,000円）です（以前あったWeb申込での半額優遇は終了しています）（ARUHIスーパーフラットの新規借入は除く）。ただし現在は、2026年3月2日から2027年3月31日までにWeb申込（本申込）と電子契約を利用してフラット35・スーパーフラットを借り入れた場合、1債権あたり融資事務手数料が33,000円（税込）引き下げられるキャンペーンが実施されています（同社公式）。借入額が大きいほど、この差は無視できません。
諸費用とコストで選ぶ住宅ローンは？
諸費用の安さに加えて、返済中のコストや保障も含めて比べることが大切です。SBI新生銀行の住宅ローンは、保証料が原則0円・一部繰上返済手数料0円（1円から何度でも）・一般団信の上乗せ0円と、返済中のコストを抑えやすい点が魅力です（事務手数料は借入額の2.20％・税込の定率型。電子契約利用時は別途5,500円・税込）。団信は一般団信に加え、年0.100％上乗せのガン団信（がん診断確定で残高0円）や、就業不能まで広く備える全疾病保障付団信から選べます（ガン団信と全疾病保障付団信は併用できません）。借り換え時は新規借入より年齢が上がるため、こうした保障の手厚さは安心材料になります。
金利・諸費用・団信を含めてトータルで返済総額や月々の返済額が減るのかを必ず確認したうえで、借り換え先の候補として検討してみる価値があります。最新の金利・条件は公式サイトでご確認ください。
デメリット2：金利タイプの選び方が難しい
固定金利から変動金利に借り換えると、足元の金利は下がり返済額は減りますが、金利上昇リスクを抱えることになります。とくに2026年は日銀の利上げで金利が上がっている局面のため、変動金利は今後の見直しで上昇する可能性があります。実際、変動金利の基準となる短期プライムレートは、三菱ＵＦＪ銀行・みずほ銀行がともに2026年8月3日に年2.125％から年2.375％へ引き上げています（両行公式）。
「金利上昇」をひとまとめにしない
借り換えの判断で誤解が生まれやすいのが、「金利が上がっている」と言っても、変動と固定では動く理由も改定の時期も別だという点です。変動金利は短期プライムレート（＝政策金利の影響を受ける）が基準、全期間固定やフラット35は長期金利（10年国債利回り）が基準で、片方が動いてももう片方がすぐ追随するとは限りません。
この違いは当月の実績にも表れています。民間調査（ダイヤモンド不動産研究所）によると、2026年8月の新規借入の改定は、10年固定が調査対象13行すべてで引き上げだったのに対し、変動は14行中4行が引き上げ・1行が引き下げ・9行が据え置きでした。固定はほぼ全行が上げ、変動は据え置きが多数という当月の姿は、「固定へ借り換えるなら早いほうがよいのか」「変動のまま様子を見るか」を考えるときの材料になります（民間調査・2026年8月時点）。なお、9月以降の金利は決まっていません。日銀の追加利上げをめぐる報道は観測であって決定ではないため、予想を前提に借り換えを急がないことも大切です。
金利上昇リスクへの対策
変動金利は金利が低く借り換えメリットが出やすいぶん、将来金利が上がると返済額が増えるリスクがあることを頭に入れておきましょう。逆に、変動金利から全期間固定金利へ借り換えれば、残りの返済期間の金利を固定でき、金利上昇リスクを避けられます。
金利上昇に備える固定金利は？
残りの返済期間の金利を固定すれば、その後の金利上昇を気にする必要はなくなります。ただしフラット35・フラット20などの長期固定金利は、かつての「過去最低水準」から一転して上昇しています。2026年8月資金受取分の買取型・最も多い金利は、返済期間21年以上35年以下（融資率9割以下）で年3.290％、返済期間20年以下のフラット20で年2.970％と高めです（住宅金融支援機構公式）。それでも「将来の金利上昇に左右されない安心」を重視するなら、固定への借り換えは有力な選択肢です。
また、住宅金融支援機構は楽天グループと連携し、2026年10月1日以降にフラット35を借り入れた人（借換えも対象）に楽天ポイントを進呈する「フラットすまい・るポイント」を開始します。借入日から6か月を経過する日までに専用サイトから申請が必要で、自動では付きません（楽天IDが必要。進呈ポイント数は借入金額に応じて異なり、所定の条件・手続き・審査があります）。ただしポイントは判断材料の主役ではありません。金利水準・融資事務手数料・団信を含めた総コストで比べたうえで、条件が近い場合の後押しとして捉えるのが健全です。詳しい条件は機構の特設サイトでご確認ください。
フラット20・フラット35で金利と事務手数料を抑えて提供しているのがSBIアルヒです。借り換えでもWeb申込（SBIアルヒ ダイレクト）なら対象商品の事務手数料は2.20％（税込・最低220,000円）です（以前あったWeb申込での半額優遇は終了しています）。借り換え時の諸費用は各社で比較しましょう。まずは公式サイトで借り換えシミュレーションを行い、固定化による安心と総返済額のバランスを確認してみましょう。
デメリット3：団信の再審査が必要
住宅ローンの契約には原則として団体信用生命保険（団信）の加入が必要です。借り換えでは団信に入り直すため、年齢とともに健康状態が変わり、団信の審査に通らない可能性が出てきます。
この場合は、金利を上乗せして加入条件を緩和した「ワイド団信」を利用するのも手段です。ソニー銀行のワイド団信は上乗せ幅が比較的抑えめとされています（上乗せ金利は時点で変わるため、最新は公式でご確認ください）。健康に不安がある方は、借り換え前に団信の引受条件を確認しておくと安心です。
なお、フラット35は新機構団信に加入しない選択もでき、その場合の金利は掲載金利から差し引かれます（健康上の理由などで加入できない場合の取扱いは機構公式をご確認ください）。「団信に通らない＝借り換えができない」とは限らないため、あきらめる前に選択肢を確認しておきましょう。
デメリット4：契約に時間と労力がかかる
住宅ローンを借りるには手続きや必要書類が多く、一度経験した方なら手間の大きさはご存じでしょう。借り換えは新たに住宅ローンを借り入れるため、この手間をもう一度行うことになります。
手間を減らす対策
一度借入の手続きを経験して勝手がわかっているなら、ネット銀行を活用すると来店不要で、申込から契約までオンラインで完結できます。いまではメガバンクも含めて住宅ローンの電子契約が一般的になり、収入印紙が不要になるなど手間とコストを抑えられます。大手銀行に比べて金利が低めで、無料の疾病保障が付くネット銀行も多く、借り換え先として検討する価値があります。
ただし、手続きの重さは属性によっても変わります。自営業・フリーランスの方は確定申告書の必要年数や見られ方が金融機関ごとに異なり、転職直後の方は勤続年数の扱いが商品ごとに違います。ペアローンや収入合算で借りている場合は、書類も団信も2本分になり、借り換え後の持分や返済負担の割り振りも整理が必要です。こうしたケースは「ネットで完結できるか」より「事前に条件を確認できる窓口があるか」で申込先を絞るほうが、結果的に手間も少なく済みます。
よくある質問（FAQ）
Q. 2026年でも借り換えで得する人はいる？
A. います。借入時期が古く金利が高めの方、残高や残り返済期間が大きい方は、金利差で諸費用を上回るメリットが出ることがあります。一般に「金利差・残高・残り期間」が大きいほど効果が出やすいので、シミュレーションで確認しましょう。
Q. 変動と固定、借り換えるならどっち？
A. 一概には言えません。足元の返済額を抑えたいなら変動、将来の金利上昇に備えたいなら固定です。2026年は金利上昇局面のため、固定化の安心を取るか、低い変動金利＋繰上返済で備えるかを、総返済額で比較して判断しましょう。
Q. 諸費用を抑えるコツは？
A. 事務手数料の料率（2.20％が標準。優遇の有無は各社公式で確認）・保証料の有無・電子契約での印紙代節約をチェックしましょう。金利だけでなく、これら諸費用と団信まで含めた総コストで比べるのが失敗しないコツです。
Q. 借り換えると住宅ローン控除はどうなる？
A. 借り換え自体で控除が打ち切られるわけではありませんが、借り換え後の残高・返済期間などが要件を満たす必要があり、控除の対象になる残高の考え方も変わります。借入額を増やす「上乗せ借り換え」をすると計算方法が変わる点にも注意が必要です。個別の適用可否は税務署または国税庁の案内でご確認ください。
Q. 借り換えの手続きにはどれくらいかかる？
A. 事前審査から本審査、契約、実行までを踏むため、書類の準備を含めて数週間から1〜2か月程度みておくと安心です。実行日の金利が適用される商品が多いため、申込時点の金利がそのまま適用されるとは限らない点も、上昇局面では押さえておきたいところです。
借り換えのデメリットと対策のまとめ
借り換えはメリットが注目されがちですが、諸費用・金利タイプ・団信の再審査・手続きの手間といったデメリットもあります。その多くは回避・軽減の方法があり、ポイントを押さえれば借り換えメリットを最大化できます。
2026年は金利が上昇する局面に入りました。「とりあえず借り換えれば得」という時代ではなくなったぶん、金利だけでなく諸費用・団信を含めた総コストで損得を見極めることがいっそう重要です。気になった方は、各銀行の公式サイトで最新の金利を確認し、借り換えシミュレーションをしてみることをおすすめします。
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