住宅ローンを契約すると必須なのが団信(団体信用生命保険)です。団信とは契約者が死亡または所定の高度障害状態になった時に、その保険金で残りの住宅ローン残高を返済するための生命保険です。実質的にその保険料は金利等に含まれていることになりますが、今の住宅ローンでは団信の保険料は銀行が負担し無料となっています。

しかし「フラット35」はこの団信の加入が必須ではなく任意になっています。機構が提供する団信に加入しないかわりに生命保険の住宅特約などで万が一の自体に備えている方も多いかもしれませんが、10月1日からこの「フラット35」の団信(機構団体信用生命保険特約)がリニューアルされます。
どのように変わるのでしょうか。

リニューアルの内容は?

2017年10月1日申込受付分からリニューアルされるポイントは2つになります。

保険料の支払方法が変わる

これまで「フラット35」で住宅ローンを借入れて団信に加入していた場合、月々の住宅ローンの返済とは別に団信保険料を住宅ローン残高の0.358%分を年1回支払っていましたが。リニューアル後はこの保険料が「フラット35」の金利に0.28%上乗せになり月々の返済に含まれることになります。

ただ今後も「フラット35」の団信の加入は任意ですので、生命保険の特約などで対処することは可能ですね。しかしこれまでと違い借入金利は『新機構団信付き「フラット35」の借入金利−0.2%』となります。
新機構団信付き「フラット35」の借り入れ金利は+0.28%ですので、団信に加入しない場合にはこれまでより0.08%借入れ金利が上がることになります。

金利1.080%で借入金額3,000万円、返済期間35年、ボーナス返済なしの元利均等返済で「フラット35」を借り入れした場合の、リニューアル前とリニューアル後の返済総額を比較してみましょう。

 9月までの
「フラット35」
10月からの
「フラット35」
団信に未加入団信に加入団信に未加入団信に加入
金利1.080%1.080%1.160%
(1.080%に0.08%上乗せ)
1.360%
(1.080%に0.28%上乗せ)
保険料-約204万円
(住宅ローン残高の0.358%分を年1回支払い)
-保険料は金利に0.28%上乗せされる
月の返済額8.6万円8.6万円8.7万円9万円
保険料を含めた支払総額3,604万円3,808万円
(3,604万円に保険料204万円)
3,652万円3,773万円

「フラット35」で団信に入らない方はリニューアル後には返済総額が約50万も増えてしまう事になりますね。つまり団信の保険料は値下げ、しかし金利は値上げになります。

団信に入らずに「フラット35」での借入れを考えている方は9月中に借り入れると良さそうです。
対して機構が提供する団信に入る予定の方は、10月からのリニューアル後には費用面でも30万円ほどお得ですし、リニューアルで補償内容が拡充されることを10月まで待ったほうが良いことは言うまでもありませんね。

団信の補償内容が拡充

これまでの団信では保障範囲は「高度障害と死亡」でしたが、これに加えて「身体障害(身体障害社福祉法に定められている1級または2級の障害に該当した場合)」についても保障の範囲が拡充されることになりました。

この身体障害保障とは

  • 保障開始日以後の傷害または疾病を原因として、身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級の障害に該当したこと。
  • 身体障害者福祉法に基づき、障害の級別が1級または2級である身体障害者手帳の交付があったこと。


となり、「ペースメーカーを植え込み、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている」や「人工透析を受けており、自己の身辺の日常生活が極度に制限されている」など、身体障害者福祉法に定められた障害等級1級、2級の身体障害者手帳が交付された場合に保険が適用になります。
これまでより軽い障害であっても保険が適用される事になります。

10月から機構団信特約料は値下げ、金利は引上げ

「フラット35」は返済最終まで金利が変わらないことで人気の住宅ローンです。しかも金融緩和の影響で金利は史上空前の低金利となっている現在はこのリニューアルが気になっている方も多いのではないでしょうか。
そこで10月からどう変わるのかを簡単に表にまとめてみましょう。

 9月まで10月から変更点
団信への加入任意任意団信の加入が任意なのは変更なし
団信に加入した場合の
保険料の支払方法
住宅ローン残高の0.358%を年に1回、現金で支払い適用金利に0.28%上乗せされ、毎月の返済額に含めて支払い団信の保険料は0.078%分値下げ
団信に加入しない場合金利に変更はなし新機構団信付き「フラット35」の借入金利から−0.2%0.08%金利引上げ

10月から各銀行が「フラット35」の金利表記をどうするのわかりませんが、『21年~35年固定:1.360%(機構団信特約料込み)』といった感じになるのではと思います。これまでは『21年~35年固定:1.080%』でしたので一見すると大幅な金利引き上げに見えますが、これまで団信に加入した場合に月々の返済額とは別に支払っていた保険料を含んだ金利ということを覚えておきましょう。
今回のリニューアルで、「フラット35」では団信への加入は任意とは言え補償内容の拡充と実質的な保険料の値下げにより、加入するほうがお得になったと筆者個人は思っています。そしてその場合には生命保険の住宅ローン特約などの見直しが必須です。

しかし9月か10月に融資の実行を受けようという方は迷ってしまいますね。
「フラット35」で団信を付帯する方の割合がどのくらいなのかは資料が出回っていないためわかりませんが、団信に加入せずに生命保険の特約でカバーしようと思っている方は、10月になれば実質的に金利が上がるため9月中に融資の実行を受けるのが良さそうです。

対して10月以降に「フラット35」の借入れや借り換えを検討していた方は、保険料が実質値下げされ補償も拡充されたリニューアルはうれしいですね。この場合には生命保険の見直しを行うと余計な出費も抑えられそうです。

住宅ローン選びの参考にしてみて下さい。
最後に「フラット35」を「金利」と「手数料」のどちらも最低水準で借り入れることが出来る人気の高い2つの金融機関を紹介しておきましょう。

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「フラット35」は販売している銀行によって金利の幅があるのですが、楽天銀行はその中でも最低水準の金利となっています。
その上、事務手数料も通常1.5%、楽天銀行を支払口座にすると割安な1.08%と借り換えであればさらに割安な0.972%と、普通の銀行の事務手数料2.16%と比較しても最低水準です。

そして、ネット銀行では珍しいskypeで土日を含む22時まで相談が可能な点もうれしいですね。
特に住宅ローンの借り換えでは、何度シミュレーションをしても専門家の意見を聞きたくなるものですから是非活用しましょう。

さらに、楽天銀行の住宅ローンに借り換えると、楽天市場などでお買い物をした際のポイントが5倍になるキャンペーンを行っています。
楽天市場などで頻繁にお買い物をする方にはメリットになりますね。

楽天銀行は、最低金利手数料も最低水準で「フラット35」を提供しています。
「フラット35」で借り入れを考えている方は候補にするべき銀行です。

楽天銀行「フラット35」のメリット・デメリットを徹底分析したこちらの特集記事も参考にしてみて下さい。
>>楽天銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリット(フラット35)

 

ARUHI「フラット35」の注目ポイント

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そして最大の特徴は、専門家に対面相談できる店舗を全国に150以上も展開している点ですね。
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ARUHIのフラット35の評判や口コミから分析したこちらの特集記事も参考にしてみて下さい。
>>アルヒ(ARUHI)の住宅ローン(フラット35)の評判・口コミについて

 

 

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