2017年10月から「フラット35」機構団信がリニューアル｜金利と団信はどう変わった？

※本記事は、2017年9月に「2017年10月からの『フラット35』機構団信のリニューアル」についてお伝えした記事です。記載の時期・金利・数値は当時のものです。現在の「フラット35」の金利や団信の内容はフラット35公式サイトや各取扱金融機関でご確認ください。

住宅ローンを契約すると必須になるのが団信(団体信用生命保険)です。団信とは、契約者が死亡または所定の高度障害状態になったときに、その保険金で残りの住宅ローン残高を返済するための生命保険です。実質的にその保険料は金利等に含まれており、多くの民間住宅ローンでは団信の保険料は銀行が負担し、実質無料となっています。

しかし「フラット35」はこの団信の加入が必須ではなく任意になっています。機構が提供する団信に加入しないかわりに、生命保険の住宅ローン特約などで万が一の事態に備えている方も多いかもしれませんが、10月1日からこの「フラット35」の団信(機構団体信用生命保険特約)がリニューアルされます。
どのように変わるのでしょうか。

リニューアルの内容は？

2017年10月1日申込受付分からリニューアルされるポイントは2つになります。

保険料の支払方法が変わる

これまで「フラット35」で住宅ローンを借り入れて団信に加入していた場合、月々の住宅ローンの返済とは別に、団信保険料を住宅ローン残高の0.358%分、年1回支払っていました。リニューアル後は、この保険料が「フラット35」の金利に0.28%上乗せされ、月々の返済に含まれることになります。

今後も「フラット35」の団信の加入は任意ですので、生命保険の特約などで対処することも可能です。しかしこれまでと違い、団信に加入しない場合の借入金利は『新機構団信付き「フラット35」の借入金利−0.2%』となります。
新機構団信付き「フラット35」の借入金利は+0.28%ですので、団信に加入しない場合にはこれまでより0.08%借入金利が上がることになります。

金利1.100%・借入金額3,000万円・返済期間35年・ボーナス返済なしの元利均等返済で「フラット35」を借り入れした場合の、リニューアル前とリニューアル後の返済総額を比較してみましょう。

「フラット35」で団信に入らない方は、リニューアル後には返済総額が約50万円増える計算になります。つまり団信の保険料は実質値下げ、しかし団信に入らない場合の金利は実質値上げになります。

団信に入らずに「フラット35」での借入れを考えている方は、9月中に借り入れると良さそうです。
一方、機構が提供する団信に入る予定の方は、10月からのリニューアル後には費用面でも30万円ほどお得になり、補償内容が拡充される10月まで待ったほうが良いことは言うまでもありません。

団信の補償内容が拡充

これまでの団信では保障範囲は「高度障害と死亡」でしたが、これに加えて「身体障害(身体障害者福祉法に定められている1級または2級の障害に該当した場合)」も保障の範囲に拡充されることになりました。

この身体障害保障とは

• 保障開始日以後の傷害または疾病を原因として、身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級の障害に該当したこと。
• 身体障害者福祉法に基づき、障害の級別が1級または2級である身体障害者手帳の交付があったこと。

となり、「ペースメーカーを植え込み、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている」「人工透析を受けており、自己の身辺の日常生活が極度に制限されている」など、身体障害者福祉法に定められた障害等級1級・2級の身体障害者手帳が交付された場合に保険が適用になります。
これまでより軽い障害であっても保険が適用される事になります。

10月から機構団信特約料は値下げ、金利は引上げ

「フラット35」は返済最終まで金利が変わらないことで人気の住宅ローンです。しかも当時は金融緩和の影響で史上空前の低金利となっていたため、このリニューアルが気になっている方も多かったのではないでしょうか。

10月から各銀行が「フラット35」の金利表記をどうするのかはわかりませんが、『21年～35年固定：1.360%(機構団信特約料込み)』といった表記になると予想されます。これまでは『21年～35年固定：1.100%』でしたので、一見すると大幅な金利引き上げに見えますが、これまで団信に加入した場合に月々の返済額とは別に支払っていた保険料を含んだ金利ということを覚えておきましょう。

今回のリニューアルで、「フラット35」では団信への加入は任意とはいえ、補償内容の拡充と実質的な保険料の値下げにより、加入するほうがお得になったと筆者個人は考えています。その場合には、生命保険の住宅ローン特約などの見直しが必須です。

ただ、9月か10月に融資の実行を受けようという方は迷ってしまいますね。

団信に加入せず生命保険の特約でカバーしようと思っている方は、10月になれば実質的に金利が上がるため、9月中に融資の実行を受けるのが良さそうです。

一方、10月以降に「フラット35」の借入れや借り換えを検討していた方にとっては、保険料が実質値下げされ補償も拡充されたリニューアルはうれしい内容です。この場合には生命保険の見直しを行うと、余計な出費も抑えられそうです。

住宅ローン選びの参考にしてみてください。
最後に、「フラット35」を「金利」と「手数料」のどちらも低い水準で借り入れられる、人気の高い金融機関を紹介しておきましょう。

楽天銀行「フラット35」の注目ポイント

「フラット35」はトップクラスの低金利

保証料・一部繰上返済手数料無料

つなぎ融資も利用可能

「フラット35」は販売している銀行によって金利に幅がありますが、楽天銀行はその中でも低い水準の金利となっています。
その上、事務手数料も楽天銀行を支払口座に指定すると1.100%（税込）、借り換えであればさらに割安な0.990%（税込）と、一般的な銀行の事務手数料2.20%（税込）と比較しても低水準です。

また、ネット銀行では珍しく、土日を含めて相談ができる点もうれしいところです。
特に住宅ローンの借り換えでは、何度シミュレーションをしても専門家の意見を聞きたくなるものですから、ぜひ活用しましょう。

さらに、楽天銀行の住宅ローンに借り換えると、楽天市場などでの買い物ポイントが優遇されるキャンペーンを行っている時期もあります。
楽天市場などで頻繁に買い物をする方にはメリットになりますね（最新のキャンペーン内容は公式サイトでご確認ください）。

楽天銀行は、低金利・低水準の手数料で「フラット35」を提供しています。
「フラット35」で借り入れを考えている方は候補にすべき銀行です。

楽天銀行「フラット35」のメリット・デメリットを徹底分析したこちらの特集記事も参考にしてみてください。
>>楽天銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリット（フラット35）

楽天銀行 公式サイト

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