火災保険と地震保険｜住宅ローン諸費用で損しない選び方

住宅を購入すると、ほぼすべてのケースで火災保険への加入が必要になります。住宅ローンを申し込むと金融機関から「火災保険への加入が条件です」と案内されるため、契約手続きの流れのなかで、すすめられた保険にそのまま加入してしまう人が少なくありません。 しかし火災保険料は、事務手数料や登記費用と並ぶ住宅ローンの「諸費用」の一角で、契約内容によっては数十万円単位で差がつく出費です。金利の小数点以下を熱心に比べる一方で、火災保険は言われたとおりに決めてしまう——総支払額という観点では、もったいない選び方といえます。 現在、火災保険でもっとも普及しているのは、さまざまな補償がまんべんなく付帯した「オールリスクタイプ」と呼ばれるパッケージ型の火災保険です。補償が充実している反面、人によっては使う可能性が極めて低い補償まで含まれているため、その分の保険料が無駄になることがあります。こうしたケースでは、必要な補償を自分で選ぶカスタマイズ型（選べる型）の火災保険を活用することで保険料を抑えられます。 また、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする損害は、火災保険では補償されません。地震によって起きた火災も、火災保険ではなく地震保険の対象です。火災保険の保険料に無駄がないかを点検したうえで地震保険にも加入しておけば、地震による経済的リスクを抑えることができます。

火災保険料は「住宅ローンの総支払額」で考える

住宅ローンを比較するとき、多くの人は表面金利に目を向けます。しかし実際に家計から出ていくお金は、金利のほかに融資事務手数料・保証料・印紙税・登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）・火災保険料といった諸費用を合わせた総額です。火災保険料は、このなかで自分の判断で最も大きく動かせる項目にあたります。 事務手数料や登記費用は金融機関・物件が決まればほぼ自動的に決まりますが、火災保険は補償範囲・保険期間・保険会社を自分で選べるからです。水災補償を外すかどうか、家財の補償額をいくらに設定するか、といった判断で保険料は大きく変わります。 なお、住宅ローンの契約条件として求められるのは一般に「火災保険に加入すること」であり、提携先の保険会社で加入することまでを条件としている金融機関は多くありません。ただし、必要な補償の範囲や保険金額の下限、保険金請求権への質権設定の要否は金融機関によって異なります。提携先以外で加入したい場合は、必ず契約前に金融機関へ条件を確認してください。 諸費用の全体像を見比べるという意味では、住宅ローン側の費用構造も同じ視点で点検したいところです。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、融資事務手数料が借入金額×2.20%（税込）の定率型で、保証料と一部繰上返済手数料が0円、一般団信の上乗せ金利も0円と、費用の内訳が把握しやすい構成になっています。金利だけでなく「何にいくらかかるか」が見える商品は、火災保険を含めた総支払額の試算がしやすいという利点があります。

火災保険の契約期間は最長5年——2022年10月に10年契約が廃止された

火災保険を検討するうえで、まず押さえておきたいのが保険期間のルールが変わったことです。 かつて火災保険は最長36年の長期契約が可能で、住宅ローンの返済期間に合わせて設計されていました。それが2015年10月に最長10年へ、さらに2022年10月には最長5年へと短縮されています。自然災害の頻発により、保険会社が長期の収支を見通すことが難しくなったためです（損害保険料率算出機構が参考純率の適用期間を10年から5年へ短縮したことを受けた各社の対応）。 したがって、「10年契約で一括払いすればいちばん割安」という選び方は、現在はできません。長期契約ほど1年あたりの保険料が割安になる傾向自体は残っていますが、上限が5年になったことで、その割引効果は以前より小さくなっています。 一方で、期間が短くなったことには次のような利点もあります。

• 更新のたびに補償内容・保険金額を見直しやすい（子どもの独立や家財の入れ替え、周辺環境の変化を反映できる）
• 1回あたりの支払額を抑えやすく、住宅取得直後の資金繰りをコントロールしやすい
• 保険会社を乗り換えて保険料を比較する機会が増える

支払い方法は、一括払・年払・月払から選べるのが一般的で、同じ補償内容なら一括払がもっとも総額が安くなる傾向があります。ただし初期費用が重くなるため、頭金や引越し費用とのバランスで判断してください。なお、長期一括払をしたあとに中途解約しても、未経過期間に応じた保険料は解約返戻金として戻ります（返戻額は月割計算より少なくなるのが原則です）。

火災保険を選ぶポイント

1.補償内容 カスタマイズ型の火災保険では、原則として主契約のみのプラン(ストレートファイヤー)があり、自分のライフスタイルに合わせてどの特約を追加するかを選んでいくことになります。とくに保険料への影響が大きいのが水災補償です。お住まいの自治体が公表しているハザードマップで浸水想定を確認し、リスクが低いと判断できる立地であれば、外すことで保険料を下げられる場合があります。反対に、河川の近くや低地では外すべきではありません。 2.補償対象(建物と家財) 火災保険には、住宅の建物部分にかける補償と家財部分にかける補償があります。建物と家財では必要な補償内容や補償額が異なる点に注意が必要です。マンションの区分所有では、専有部分（内装・設備）が自分の火災保険の対象で、共用部分は管理組合の保険がカバーするのが一般的です。建物と家財のどちらを、いくらでかけるのかを最初に切り分けて考えると、過不足のない設計がしやすくなります。 3.補償額 建物部分の補償額については、原則的に経過年数を考慮しない再調達価額によって補償額を決める方法が主流となっています。再調達価額とは「同等の建物を今もう一度建て直すのに必要な金額」のことで、購入価格や土地代とは異なります。 家財の補償額については、その世帯が持っている家財の総合評価額を基準に設定するのが基本です。家族構成・年代別の目安表を保険会社が用意していることが多いので、実感と大きくずれていないかを確認しましょう。 4.保険期間と支払い方法 前述のとおり、火災保険の保険期間は1年から最長5年まで、1年単位で選びます。長期契約の一括払ほど1年あたりの保険料は割安になりますが、住宅購入の初期費用を抑えたい場合や、リフォーム・周辺環境の変化などで補償内容を早めに見直す予定がある場合は、短めの期間で契約するほうが有利なケースもあります。 短期でかけるメリットは、月払や年払を選択できる点、補償内容や補償額のこまめな見直しが可能になる点です。なにかと出費が多い住宅購入直後は、1回の支払い額を抑えられる月払・年払を利用して保険料の支出をコントロールする方法もあります。   ・カスタマイズ型の火災保険を活用すると保険料を減らすことができる ・火災保険の契約期間は2022年10月から最長5年（10年契約は廃止） ・火災保険の保険料を抑えて地震保険にも加入しておけば地震による経済的リスクも抑えることができる   ＜主なカスタマイズ型の火災保険＞ ＳＯＭＰＯダイレクト損害保険「じぶんでえらべる火災保険」 SOMPOグループのダイレクト型損害保険会社が提供する火災保険。必要な補償を自分で選ぶタイプ。※同社は2024年10月1日に「セゾン自動車火災保険株式会社」から商号変更しています。 AIG損害保険「ホームプロテクト総合保険」 AIG損保が提供する住まいの総合保険。※旧AIU保険の「スイートホームプロテクション（ホームライフ総合保険）」は、AIU保険会社とアメリカンホーム保険会社の統合によって発足したAIG損害保険の現行商品に引き継がれています。

地震保険は火災保険とセットでしか契約できない

地震保険は「地震保険に関する法律」に基づく制度で、政府と民間の損害保険会社が共同で運営しています。そのため、以下のルールはどの保険会社で契約しても共通です。

• 地震保険だけを単独で契約することはできない（必ず火災保険とセット）
• 保険金額は火災保険の保険金額の30％〜50％の範囲内で設定する
• 上限は建物5,000万円・家財1,000万円
• 補償内容・保険料は保険会社によって変わらない（同じ条件なら同じ保険料）

保険料が各社共通である以上、「地震保険を安く探す」という発想は成り立ちません。比較すべきなのはセットで契約する火災保険のほうであり、地震保険で検討すべきは「付けるか付けないか」「保険金額を30％〜50％のどこに置くか」という点になります。 地震保険の保険金は、実際の修理費ではなく損害の程度を4区分に判定し、それぞれの割合で支払われる仕組みです。

上限が火災保険の50％である以上、地震保険だけで建物を元どおりに建て直すことはできません。地震保険は住まいの完全復旧ではなく、被災後の生活の立て直し（当面の生活費・仮住まい・住宅ローンの返済継続）を支える一時金と位置づけられています。住宅ローンを抱えている世帯にとっては、「家を失っても住宅ローンの返済は残る」というリスクへの備えという意味合いが大きい保険です。 なお、地震保険の保険期間は火災保険とそろえるのが原則です。近年は自動継続特約を廃止し、火災保険の保険期間（1〜5年の整数年）と一致させる方式に一本化する動きも出ています（損保ジャパンは2025年9月1日以降始期の契約から一本化）。契約や更新の際は、地震保険が自動で継続されるかどうかを保険会社に確認しておくと安心です。

地震保険料を抑える4つの割引と地震保険料控除

地震保険は保険料が各社共通ですが、建物の免震・耐震性能に応じた割引が用意されています。割引率は次のとおりで、複数の要件に該当しても重複適用はできず、いずれか1つ（もっとも有利なもの）が適用されます。

割引の種類	割引率	対象・主な確認資料
免震建築物割引	50％	品確法に基づく免震建築物／住宅性能評価書・認定通知書 など
耐震等級割引	10％・30％・50％	耐震等級1＝10％、等級2＝30％、等級3＝50％／住宅性能評価書・適合証明書 など
耐震診断割引	10％	耐震診断・耐震改修の結果、現行の耐震基準に適合／耐震診断結果報告書 など
建築年割引	10％	1981年（昭和56年）6月1日以降に新築／建物登記簿謄本・建築確認書 など

新築で住宅性能評価を取得している住宅なら、耐震等級割引で30％〜50％の割引が受けられる可能性があります。割引の適用には所定の確認資料の提出が必要で、提出がなければ自動的には適用されません。住宅ローンの契約書類とあわせて、住宅性能評価書や適合証明書を手元に用意しておきましょう。 さらに、地震保険料は地震保険料控除の対象です。1年間に支払った地震保険料に応じて、所得税は最高5万円、住民税は最高2万5千円を所得から控除できます。年末調整または確定申告で申告してください（火災保険料の部分は控除の対象外です）。

火災保険・地震保険についてよくある質問

Q. 住宅ローンの返済中に被災した場合、返済はどうなりますか。 建物が損害を受けても、住宅ローンの返済義務は原則としてそのまま残ります。ただし、災害救助法が適用されるような自然災害で返済が困難になった場合には、「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」を利用して住宅ローン等の減額・免除を申し出る道があります。また住宅金融支援機構には返済方法の変更（返済期間の延長や一定期間の返済額の減額）の制度があり、各金融機関にも相談窓口があります。制度の要件は状況によって異なるため、まずは借入先の金融機関と公的機関の窓口にご相談ください。 Q. 火災保険の保険金額は、住宅ローンの借入額に合わせるべきですか。 いいえ。火災保険の保険金額の基準は建物の再調達価額であり、借入額や購入価格とは別物です。とくに土地代の比重が大きい都市部では、購入価格に合わせると大幅な過大契約になります。逆に建物代を下回る設定にすると、全焼時に建て直せません。見積書や建築費の内訳をもとに設定してください。 Q. 地震保険は「30％」と「50％」のどちらで契約すべきですか。 一律の正解はありませんが、判断材料になるのは住宅ローン残高と貯蓄額です。残高が大きく、被災後に手元資金が乏しい家庭ほど、上限の50％に近づける意味があります。反対に、預貯金で当面の生活再建をまかなえる見通しがあるなら30％に抑えて保険料を軽くする選択も成り立ちます。保険料は所在地と建物構造で大きく異なるため、実額を出したうえで比較してください。 Q. 火災保険の途中で地震保険だけを追加できますか。 できます。ただし、すでに加入している火災保険と同じ保険会社で手続きする必要があり、保険期間は火災保険の残り期間にそろえるのが原則です。中途で追加する場合も耐震性能などの割引は適用されるため、確認資料を用意して申し出てください。 Q. 自営業・フリーランスでも火災保険の選び方は変わりますか。 自宅の一部を事務所や店舗として使っている場合は、住居専用の火災保険では対象外になる部分が生じることがあります。店舗併用住宅は専用の商品・契約形態が必要になるケースがあるため、申込前に用途を正確に申告してください。なお、地震保険の対象は「居住用建物および生活用動産」で、事務所専用の建物や事業用什器は対象外です。

まとめ

火災保険は、住宅ローンの諸費用のなかで自分の判断でもっとも大きく動かせる項目です。2022年10月に契約期間が最長5年へ短縮されたことで、以前のように「10年一括で入って終わり」という選び方はできなくなりました。裏を返せば、数年ごとに補償と保険料を点検する前提で考えるべき保険になったということです。 一方の地震保険は、保険料・補償内容が各社共通で「安く探す」余地がありません。検討すべきは付帯の有無と保険金額、そして割引の確認資料をそろえられるかどうかです。住宅ローンを組む世帯にとっては、「住まいを失っても返済は残る」というリスクに備えるための保険だという点を押さえておいてください。 住宅ローンそのものを選ぶ段階でも、金利だけでなく事務手数料・保証料・繰上返済手数料・団信の上乗せまで含めた総支払額で比べることが大切です。費用の内訳がはっきりしている商品——たとえばSBI新生銀行のように保証料や一部繰上返済手数料が0円で、事務手数料が定率型に一本化されている商品——は、火災保険を含めた資金計画を立てやすい選択肢のひとつといえます。 ※火災保険・地震保険の商品内容、保険料、割引の適用条件は改定されることがあります。最新の取り扱い状況は必ず各保険会社・損害保険料率算出機構・財務省の公式サイトでご確認ください。