フラット35の手続きの流れ｜物件検査・適合証明と費用まで解説

この記事では、住宅ローン「フラット35」の申込みから融資実行までの手続きの流れを解説しています。

フラット35を含む住宅ローンの手続きは共通している点が多くありますが、フラット35には「物件検査」「適合証明書」というフラット35特有の手続きがあります。

フラット35は住宅金融支援機構が定めた基準を満たす住宅でなければ利用できません。具体的には「住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅」であることを金融機関に証明して提出する必要があります。

新築物件を購入する場合や建築する場合、検査機関による検査に合格して適合証明書を交付してもらい、それを金融機関に提出することになります。

「フラット35」の手続きの流れ

新築住宅を建築する場合、建売住宅を購入する場合、中古住宅を購入する場合とそれぞれの手続の流れを確認していきましょう。

住宅建設（注文住宅）の場合

1. 借入れの申込み
2. 審査結果の通知 (申込みから1～2週間)
3. 設計検査の申請・合格 (検査機関に依頼)
4. 工事着工
5. 中間現場検査の申請・合格
6. 竣工
7. 竣工現場検査の申請・合格 (適合証明申請・適合証明書交付)
8. 融資計画・資金受け取り・登記・抵当権設定
9. 引き渡し・入居

建売住宅の場合

1. 設計検査の申請・合格 (検査機関に依頼)
2. 工事着工
3. 借入れの申込み
4. 審査結果の通知 (申込みから1～2週間)
5. 中間現場検査の申請・合格
6. 竣工
7. 竣工現場検査の申請・合格 (適合証明申請・適合証明書交付)
   
8. 融資計画・資金受け取り・登記・抵当権設定
9. 引き渡し・入居
   

中古住宅の場合

1. 借入れの申込み
2. 審査結果の通知 (申込みから1～2週間)
3. 竣工現場検査の申請・合格 (適合証明申請・適合証明書交付)
4. 融資計画・資金受け取り・登記・抵当権設定
5. 引き渡し・入居
   

※住宅金融支援機構が技術基準への適合をあらかじめ確認した「中古マンションらくらくフラット35」に登録されているマンションは、「適合証明省略に関する申出書」を取扱金融機関に提出することで物件検査を省略できます。このほか、築20年以内で長期優良住宅の認定を受けた住宅や、新築時にフラット35を利用した築10年以内の住宅なども、所定の確認書の提出で物件検査を省略できる場合があります（2026年7月時点。最新の要件は住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください）。

「フラット35」の物件検査とは

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構の定める建築技術基準に適合するものか、検査機関による物件検査を受け合格する必要があります。適合検査に合格した時に交付される「適合証明書」は、審査に合格し融資を受ける際に取扱金融機関に提出することになります。

なお、通常は不動産事業者と検査機関によるやり取りになるので、住宅を購入する人が検査機関とやり取りすることはありません。

ひとつ知っておきたいのは費用面です。物件検査には物件検査手数料がかかり、費用は申込者の負担となります。手数料の金額は適合証明検査機関・適合証明技術者によって異なるため、諸費用を見積もる際はこの費用も忘れずに織り込んでおきましょう。

「フラット35」の適合証明とは

適合証明とは、住宅金融支援機構が定める物件検査方法で物件を確認して、フラット35の融資条件である技術基準の適合の可否を判断して、その適合性を証明するためのものです。

なお、この証明書は金融機関に対して証明する位置づけなので、住宅を購入する私たちに対して住宅の瑕疵がないことや、住宅の性能を保証する位置づけのものではありません。

繰り返しですがフラット35の融資を受けるためには検査に合格している必要があります。

「フラット35」の手続きの流れまとめ

このように「検査」とか「適合証明」という言葉で不安になってしまいそうですが、検査のためのほとんどの作業は施工者や販売業者が行ってくれるため、構える必要はありません。

※適合検査などは不動産会社や工務店が手配してくれるのでフラット35に申し込む段階で特別な手続きを行う必要もありません。

建売戸建てやマンションであればすでに適合検査に合格しているかどうか購入前にわかっているので、以降は通常の住宅ローンと同じように申込みを行うだけです。

手続きは同じでも「どこで借りるか」で総コストが変わる

ここまで見てきた手続きの流れ自体は、どの金融機関でフラット35を申し込んでも大きくは変わりません。一方で、金利と融資事務手数料は金融機関ごとに異なります。フラット35は全期間固定で長く付き合うローンだからこそ、入口の手数料の差が総支払額に効いてきます。

金利の目安として、住宅金融支援機構が公表する2026年7月の最頻金利は、フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）で年3.140%、借入期間20年以下のフラット20で年2.820%です（2026年7月資金受取分。実際の適用金利は金融機関により異なるため、最新は住宅金融支援機構・各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

融資事務手数料は同じフラット35（買取型）でも金融機関でこれだけ違います。

※2026年7月時点の各社公式サイトの情報にもとづきます。手数料率・条件は変更されることがあるため、申込前に必ず各社公式サイトでご確認ください。

また、注文住宅では融資実行が竣工後になるため、着工金・中間金の支払いにつなぎ融資や分割実行が必要になる場合があります。つなぎ融資の金利・手数料も金融機関で異なるので、注文住宅の方は「フラット35の手数料＋つなぎ融資のコスト」をセットで比較するのが失敗しないコツです。

フラット35の手続きに関するよくある質問

適合証明書の取得費用は誰が払うのですか？

物件検査手数料は申込者（購入者）の負担です。金額は適合証明検査機関・適合証明技術者によって異なります。新築の建売住宅やマンションでは事業者側が検査手続きを進めていることが多いため、負担の有無や金額は売買契約前に確認しておくと安心です。

中古住宅でも物件検査を省略できますか？

できる場合があります。「中古マンションらくらくフラット35」に登録されたマンションは「適合証明省略に関する申出書」の提出で省略できます。また、築20年以内で長期優良住宅の認定を受けた住宅、新築時にフラット35を利用した築10年以内の住宅なども所定の確認書の提出で省略できる場合があります（2026年7月時点）。該当するかどうかは住宅金融支援機構のサイトか取扱金融機関でご確認ください。

フラット35はいくらまで借りられますか？

フラット35の融資限度額は1億2,000万円です（2026年4月実行分から、従来の8,000万円から引き上げられました）。ただし建設費・購入価額の範囲内であることなどの条件があります。

審査結果はどのくらいで出ますか？

目安は申込みから1〜2週間程度ですが、金融機関や申込内容によって前後します。物件検査と融資審査は並行して進むため、引き渡し希望日から逆算して早めに動き出すのがおすすめです。

おすすめのフラット35

フラット35は住宅金融支援機構と提携する全国の銀行・信用金庫・住宅ローン専門金融機関（モーゲージバンク）で申し込むことができますが、重要な比較ポイントである「金利」や「事務手数料」には違いがあるため、どの金融機関で借りても同じというわけではありません。

「金利」と「事務手数料」を業界内でも有利な条件で借り入れることで返済総額を減らすことができるわけです。

フラット35を専門的に取り扱う業界最大手がSBIアルヒです。フラット35実行件数シェアは2025年度27.7%で16年連続No.1※と、フラット35利用者の4人に1人以上が選んでいる計算になります。

※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）

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