約30年続いた超低金利の時代が終わり、日本も「金利のある世界」に入りました。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0%程度へ引き上げ、約31年ぶりの高水準となっています。こうしたなか、住宅ローンの借り換えを考える人が増えています。 借り換えとは、より条件のよい住宅ローンを新たに借り入れ、返済中の住宅ローンを一括返済することです。かつては「金利が下がったから返済額を減らす」ための借り換えが中心でしたが、いまは
「これ以上の金利上昇に備えて固定金利に切り替える」という目的も重要になっています。 ただし、借り換えは誰でも得をするわけではありません。この記事では、借り換えの目安・条件と、見直しを検討すべきタイミングを、
諸費用を含めた「総支払額」の視点で整理します。
2026年8月時点の金利はどうなっているか
借り換えの判断は、まず「いま何が動いているか」を正確につかむところから始まります。2026年8月時点の事実を整理します。
| 指標 | 2026年8月時点の状況 | 住宅ローンへの効き方 |
|---|
| 短期プライムレート | 三菱ＵＦＪ銀行・みずほ銀行が2026年8月3日から年2.375%へ（従来2.125%） | 変動金利の基準。引き上げは各行のルールに沿って時間差で返済額に反映 |
| 長期金利（新発10年国債利回り） | 8月18日に一時2.945%まで上昇したあと、8月20日は一時2.830%まで低下と数日で上下（報道ベース） | 固定金利・フラット35の基準。日々動くため「上がり続ける」とも「下がり始めた」とも言えない |
| フラット35（買取型・9割以下・21〜35年） | 2026年6月 年3.210% → 7月 年3.140% → 8月 年3.290% | 資金を受け取る月の金利が適用される（毎月見直し） |
| 2026年8月の各行の改定 | 10年固定は主要13行中13行、35年固定は主要7行中7行が引き上げ。変動は主要14行中4行が引き上げ・9行が据え置き（ダイヤモンド不動産研究所調べ） | 固定と変動で動きがはっきり分かれている |
押さえるべきは、変動金利と固定金利では基準になる指標が違うという一点です。変動金利は短期プライムレート、固定金利は長期金利に連動します。
長期金利が数日下がったからといって変動金利が下がるわけではなく、逆に短期プライムレートが上がっても固定金利がすぐ動くとは限りません。「金利が上がった」というニュースを見たら、それがどちらの話なのかを確認する習慣をつけてください。 なお、各行が公表しているのは基準金利（店頭表示金利）で、実際に適用されるのは引き下げ後の金利です。たとえば三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンの店頭表示金利は変動（毎月型）で年3.125%（2026年8月1日現在）ですが、これは引き下げを適用しない場合の数字です。
自分の適用金利は「ご返済のお知らせ」や各行の会員ページで確認するのが確実です。
借り換えでメリットが出やすい条件は？
まず、借り換えで返済総額を減らせる代表的な条件を確認しましょう。
メリットが出やすい3つの条件
- ローン残債が1,000万円以上ある（残債が多いほど効果が大きい）
- 返済期間が10年以上残っている（残りの期間が長いほど効果が大きい）
- 今の金利と借り換え後の金利に差がある（金利差が大きいほど効果が大きい）
この3つを満たすと、借り換えに必要な諸費用を負担しても返済総額を減らせるケースが多いと言われます。一般的な目安として
「金利差1%以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上」が知られていますが、借入条件によっては金利差がそれより小さくても効果が出ることがあります。まずは各銀行のシミュレーターで試算してみましょう。
借り換えを検討すべきタイミング
当初固定（固定期間選択型）の優遇期間が終わる時
「当初10年固定」などの固定期間選択型は、当初期間が終わると金利の引き下げ幅（優遇）が縮小し、
適用金利が大きく上がることがあります。とくに足元は基準金利そのものが上昇しているため、優遇終了後の金利は以前よりも高くなりやすい状況です。固定期間が終わったあとなんとなく返済を続けている場合は、借り換えで条件を見直す価値があります。
変動金利の上昇が不安な時
変動金利で借りていて将来の金利上昇が不安な場合、固定金利への借り換えで返済額を確定させる方法があります。ただし注意したいのは、
「変動が上がってから固定に切り替えよう」と待っていると、その頃には固定金利もすでに上がっている可能性が高いことです。2026年8月の改定実績が示すとおり、固定金利のほうが先に、しかも広い範囲で動いています。切り替えるなら待ちすぎないことが大切です。 なお、変動金利には「5年ルール（一定期間は毎月返済額を据え置く）」「125%ルール」がある銀行が多く、三菱ＵＦＪ銀行も公式サイトで
「変動金利かつ元利均等返済の場合、基準日から5年間は返済額に変更はない（返済額の元金分と利息分の割合は変わる）」「元金均等返済にはこのルールはない」と案内しています。これは負担増を先送りする激変緩和措置にすぎず、返済額が変わらなくても
金利が上がれば利息の割合が増えて元金が減りにくくなります（ソニー銀行・SBI新生銀行・PayPay銀行など一部のネット系にはこのルールがありません）。
「金利が上がった」と聞いてから慌てない
短期プライムレートの引き上げは、すぐに毎月の返済額に反映されるわけではありません。三菱ＵＦＪ銀行の案内では、基準金利の見直し日から
「毎月型」はおよそ2か月後の約定返済分から、「年2回型」はさらに遅れて反映されるという時間差のある仕組みになっています（反映月は改定のたびに異なるため、実際の時期は「ご返済のお知らせ」や各行の案内で確認してください）。 つまり、
返済額が上がってから動き出すと、その時点ではすでに数か月前の金利上昇が確定しているということです。ニュースで短期プライムレートの引き上げを知った時点が、借り換えを試算する最初のタイミングになります。
独立・転職・収入が下がる前
近いうちに独立・転職の予定がある、収入が減りそうといった場合は、借り換えを考えているなら早めに動きましょう。借り換えには新規借入と同じ審査があり、勤続年数や年収が重要な項目です。
会社を辞める前・収入が減る前のほうが審査に通りやすい傾向があります。自営業・個人事業主の方は、確定申告の内容（直近の所得）が審査に影響します。
毎月の返済が厳しくなった時
支出が増えて毎月の返済が負担になってきたときは、借り換えで返済期間を延ばし、月々の返済額を抑える方法もあります（その分、総返済額は増えやすい点に注意）。
借り換え先は「総支払額」で選ぶ
借り換えでは、はじめに住宅ローンを借りたときと同じように、
事務手数料・登記費用（登録免許税・司法書士報酬）・印紙税などの諸費用がもう一度かかります。とくに事務手数料は、借入額に一定率をかける「定率型（2.20%程度）」と金額固定の「定額型」があり、借入額が大きいほど定率型の負担は重くなります。 住宅金融支援機構も、定額型は借入時の諸費用が少なくて済むかわりに金利が高めに設定され、定率型は手数料が大きいかわりに金利が低く総支払額は少なくなりやすい、と説明しています。
この関係があるため、残債と残期間しだいで有利なタイプが入れ替わります。残債が少なく残期間も短いなら定額型、残債が大きく残期間が長いなら定率型が効いてくる、というのが基本的な見方です。 そのため、借り換え先は表面金利だけでなく、
「金利＋事務手数料＋保証料＋団信」を合わせた総支払額で比べることが何より重要です。金利がわずかに低くても、諸費用が高ければメリットが相殺されることもあります。
全期間固定に切り替えるならフラット35も候補
借り換え先を全期間固定にするなら、フラット35も選択肢に入ります。
借り換えの場合は融資率にかかわらず9割以下の借入金利が適用されるのが特徴で、2026年8月なら年3.290%（21〜35年・新機構団信付き）が目安です。返済期間20年以下なら年2.970%とさらに下がります。 一方で、フラット35も金融機関によって借入金利と融資事務手数料が違い、機構が公表する2026年8月の金利は年3.290%〜年5.570%と幅があります。
「フラット35だから同じ」ではないので、借り換え先も総支払額で比較してください。借り換え先の選択肢の一つ：SBI新生銀行
借り換え先を検討するなら、SBI新生銀行の住宅ローンも選択肢の一つです。
保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信は上乗せ0円で、変動金利の水準にも競争力があります。審査は原則として仮審査がなく
本審査のみで完結し、自営業や転職直後の方にも比較的柔軟とされています。 なお、SBI新生銀行の
事務手数料は借入金額の2.20%（税込）の定率型です（電子契約を利用する場合は別途、電子契約利用手数料5,500円（税込））。以前のような定額型は現在取り扱っていないため、借入額が大きい場合は事務手数料の負担も大きくなります。保証料0円などの強みと事務手数料を合わせた
諸費用の総額で、他行と比較して判断するとよいでしょう。
住宅ローン借り換えのよくある質問
Q. 金利が上がっている今でも借り換えのメリットはありますか？
あります。借り換えのメリットは「今の金利」と「借り換え後の金利」の差で決まるため、当初固定の優遇終了などで現在の金利が高くなっている場合は、いまの水準でも返済総額を減らせる可能性があります。また、変動から固定への借り換えのように「将来の金利上昇リスクを抑える」ことを目的とする借り換えも、金利上昇局面では有効な選択肢です。まずはシミュレーションで諸費用を含めた損得を確認しましょう。
Q. 借り換えずに、いまの銀行で固定金利へ変更する方法はありますか？
多くの銀行が「金利タイプの変更」を用意しており、三菱ＵＦＪ銀行はインターネットから手数料無料で手続きできると案内しています。
借り換えと違って登記費用や事務手数料がかからないのが最大の利点ですが、選べるのはその銀行が用意している金利タイプに限られ、他行のほうが有利でも移れません。
まず自行の金利タイプ変更で試算し、その数字を基準に他行への借り換えと比べる——この順番なら、余計な諸費用をかけずに判断できます。
Q. 借り換えにかかる諸費用はどのくらいですか？
借入額や金融機関によりますが、事務手数料（定率型なら借入額の2.20%程度）・登記費用・印紙税などで、一般に数十万円規模になります。借り換えで得られる利息軽減額が、この諸費用を上回るかどうかが判断の分かれ目です。
「金利差」ではなく「諸費用を引いた後の手残り」で比べるのが正しい見方で、複数の金融機関で総支払額を試算して比べましょう。
Q. 自営業・個人事業主でも借り換えできますか？
可能です。ただし審査では直近の所得（確定申告の内容）が重視されます。会社員に比べて審査のハードルが上がることもあるため、所得が安定しているタイミングで申し込むのがポイントです。フラット35のように、雇用形態よりも返済負担率を中心に審査する商品は、自営業・個人事業主の方の借り換え先としても検討しやすい選択肢です。
Q. 借り換えの手続きにはどのくらい時間がかかりますか？
金融機関や書類の準備状況によりますが、審査から実行まで
1か月前後を見込んでおくのが一般的です。フラット35のように資金を受け取る月の金利が適用される商品では、
申込時の金利ではなく実行月の金利が適用される点に注意が必要です。金利が動く局面では、この1か月の差が条件を左右することもあるため、必要書類は早めにそろえておきましょう。
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