住宅ローン借り換えのタイミングと目安｜金利上昇局面の判断

住宅ローンの借り換えのタイミングは、金利が下がったときだけではありません。当初固定期間が終わる前、短期プライムレートの引き上げが発表された直後、転職や独立で収入が変わる前が、試算を始める目安です。日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25%程度へ引き上げ（9月24日適用）、三菱ＵＦＪ銀行・みずほ銀行は短期プライムレートを11月2日から年2.625%へ上げると発表しているため、変動金利で借りている人ほど早めの試算が意味を持ちます。 借り換えとは、より条件のよい住宅ローンを新たに借り入れ、返済中の住宅ローンを一括返済することです。かつては「金利が下がったから返済額を減らす」ための借り換えが中心でしたが、いまはこれ以上の金利上昇に備えて固定金利に切り替えるという目的も重要になっています。 ただし、借り換えは誰でも得をするわけではありません。諸費用がもう一度かかるため、判断は金利差ではなく諸費用を含めた総支払額で行う必要があります。

2026年10月時点の金利はどうなっているか

借り換えの判断は、いま何が動いているかを正確につかむところから始まります。2026年10月時点の事実は、下の表のようになっています。

指標	2026年10月時点の状況	住宅ローンへの影響
政策金利	日本銀行が2026年9月18日に1.25%程度への引き上げを決定（9月24日から適用）	短期プライムレートを通じて変動金利に波及
短期プライムレート	三菱ＵＦＪ銀行・みずほ銀行は年2.375%で、11月2日から年2.625%へ引き上げ予定（9月18日発表）	変動金利の基準。引き上げは各行のルールに沿って時間差で返済額に反映
長期金利（新発10年国債利回り）	10月20日は2.9%前後（報道ベース・報道により値に幅あり）	固定金利・フラット35の基準。日々動くため、1日の値動きで先行きは判断できない
フラット35（買取型・9割以下・21〜35年）	2026年10月資金受取分は年3.830%（最頻金利）	資金を受け取る月の金利が適用される（毎月見直し）
各行の10月の改定	当社編集部が10月1日に主要14の金融機関などの公式サイトで確認したところ、前月と比べられた127件のうち121件が引き上げ、6件が据え置き（当社編集部調べ）	変動・固定ともに引き上げが大半

変動金利と固定金利では、基準になる指標が違います。変動金利は短期プライムレート、固定金利は長期金利に連動します。長期金利が数日下がったからといって変動金利が下がるわけではなく、逆に短期プライムレートが上がっても固定金利がすぐ動くとは限りません。金利が上がったというニュースを見たら、それがどちらの話なのかを確認する習慣をつけてください。 各行が公表しているのは基準金利（店頭表示金利）で、実際に適用されるのは引き下げ後の金利です。自分の適用金利は「ご返済のお知らせ」や各行の会員ページで確かめられます。

借り換えでメリットが出やすい条件は？

借り換えで返済総額を減らせるかどうかは、次の3つの条件でおおむね決まります。

メリットが出やすい3つの条件

• ローン残債が1,000万円以上ある（残債が多いほど効果が大きい）
• 返済期間が10年以上残っている（残りの期間が長いほど効果が大きい）
• 今の金利と借り換え後の金利に差がある（金利差が大きいほど効果が大きい）

この3つを満たすと、借り換えに必要な諸費用を負担しても返済総額を減らせるケースが多いと言われます。一般的な目安として「金利差1%以上・残債1,000万円以上・残期間10年以上」が知られていますが、借入条件によっては金利差がそれより小さくても効果が出ることがあります。

金利差0.5%でも元が取れるかの試算例

たとえば、残債2,000万円・残り20年・元利均等返済で、いまの金利が年2.0%、借り換え後が年1.5%だったとします（いずれも仮定の金利で、期間中は一定とします）。毎月の返済額は約101,177円から約96,509円へ約4,700円下がり、残り20年の総返済額は約112万円少なくなります。 一方、事務手数料が借入額の2.20%の定率タイプなら手数料だけで44万円かかり、登記費用や印紙税などを仮に20万円とすると、諸費用は約64万円です。諸費用を差し引いても、この例では約48万円得になり、金利差1%に届かなくても借り換えの意味はあります。ただし残り期間が10年なら利息の軽減額は半分以下になるため、同じ金利差でも結論が変わることがあります。

借り換えを検討すべきタイミング

当初固定（固定期間選択タイプ）の優遇期間が終わる時

「当初10年固定」などの固定期間選択タイプは、当初期間が終わると金利の引き下げ幅（優遇）が縮小し、適用金利が大きく上がることがあります。とくに足元は基準金利そのものが上昇しているため、優遇終了後の金利は以前よりも高くなりやすい状況です。固定期間が終わったあとなんとなく返済を続けている場合は、借り換えで条件を見直す価値があります。

変動金利の上昇が不安な時

変動金利で借りていて将来の金利上昇が不安な場合、固定金利への借り換えで返済額を確定させる方法があります。ただし注意したいのは、変動が上がってから固定に切り替えようと待っていると、その頃には固定金利もすでに上がっている可能性が高いことです。というのも、固定金利は長期金利の動きを受けて毎月見直されるため、短期プライムレートの引き上げが返済額に届く前に動くことが多いからです。 変動金利には「5年ルール（一定期間は毎月返済額を据え置く）」「125%ルール」がある銀行が多く、三菱ＵＦＪ銀行も公式サイトで、変動金利かつ元利均等返済の場合は10月1日を基準とした5年間は返済額に変更がない（返済額の元金分と利息分の割合は変わる）、元金均等返済にはこのルールはないと案内しています。これは負担増を先送りする激変緩和措置にすぎず、返済額が変わらなくても金利が上がれば利息の割合が増えて元金が減りにくくなります。このルールの有無は銀行や商品によって異なるため、契約書や各行の案内で確認が必要です。

「金利が上がった」と聞いてから慌てない

短期プライムレートの引き上げは、すぐに毎月の返済額に反映されるわけではありません。三菱ＵＦＪ銀行の案内では、毎月見直すタイプの変動金利は毎月1日を基準日として基準金利を見直し、新しい利率は翌月の返済日の翌日から適用されるため、返済額に反映されるのは基準日からおよそ2か月後の約定返済分からです。年2回見直すタイプは4月1日・10月1日が基準日のため、さらに遅れて反映されます（反映月は改定のたびに異なるため、実際の時期は「ご返済のお知らせ」で確認してください）。 返済額が上がってから動き出すと、その時点で数か月前の金利上昇はすでに確定しています。ニュースで短期プライムレートの引き上げを知った時点が、借り換えを試算する最初のタイミングです。11月2日の引き上げも、10月の時点ではまだ返済額に表れていません。

独立・転職・収入が下がる前

近いうちに独立・転職の予定がある、収入が減りそうといった場合は、借り換えを考えているなら早めに動くほうが有利です。借り換えには新規借入と同じ審査があり、勤続年数や年収が重要な項目だからです。会社を辞める前・収入が減る前のほうが審査に通りやすい傾向があります。自営業・個人事業主の方は、確定申告の内容（直近の所得）が審査に影響するため、所得が安定している年度の申告書で申し込めるかどうかも時期の判断材料になります。

毎月の返済が厳しくなった時

支出が増えて毎月の返済が負担になってきたときは、借り換えで返済期間を延ばし、月々の返済額を抑える方法もあります（その分、総返済額は増えやすい点に注意）。

借り換えの前に自行の金利タイプ変更と比べる

多くの銀行は、借り換えをしなくても「金利タイプの変更」で変動から固定へ移れる仕組みを用意しており、三菱ＵＦＪ銀行はインターネットから手数料無料で手続きできると案内しています。借り換えと違って登記費用や事務手数料がかからないのが利点ですが、選べるのはその銀行が用意している金利タイプに限られ、他行のほうが有利でも移れません。 そのため、自行の金利タイプ変更で試算した数字を基準にして、他行への借り換えと比べる順番にすると、余計な諸費用をかけずに判断できます。借り換えの手続きは審査から実行まで1か月前後を見込むのが一般的で、フラット35のように資金を受け取る月の金利が適用される商品では、申込時ではなく実行月の金利が適用される点にも注意が必要です。

借り換え先は「総支払額」で選ぶ

借り換えでは、はじめに住宅ローンを借りたときと同じように、事務手数料・登記費用（登録免許税・司法書士報酬）・印紙税などの諸費用がもう一度かかります。とくに事務手数料は、借入額に一定率をかける「定率タイプ（2.20%程度）」と金額固定の「定額タイプ」があり、借入額が大きいほど定率タイプの負担は重くなります。 住宅金融支援機構も、定額タイプは借入時の諸費用が少なくて済むかわりに金利が高めに設定され、定率タイプは手数料が大きいかわりに金利が低く総支払額は少なくなりやすい、と説明しています。この関係があるため、残債と残期間しだいで有利なタイプが入れ替わります。一般に、残債が少なく残期間も短いなら定額タイプ、残債が大きく残期間が長いなら定率タイプが有利です。 そのため、借り換え先は表面金利だけでなく、金利＋事務手数料＋保証料＋団信を合わせた総支払額で比べることが何より重要です。金利がわずかに低くても、諸費用が高ければメリットが相殺されることもあります。借り換え先の候補は、住宅ローン借り換え比較ランキングで紹介しています。比べるときの注意点は住宅ローン借り換えの比較ポイント、損をしやすいケースは住宅ローン借り換えのデメリットと対策の記事で解説しています。

全期間固定に切り替えるならフラット35も候補

借り換え先を全期間固定にするなら、フラット35も候補に入ります。借り換えの場合は融資率にかかわらず9割以下の借入金利が適用されるのが特徴で、2026年10月なら年3.830%（21〜35年・新機構団信付き・最頻金利）が目安です。返済期間20年以下なら年3.510%とさらに下がります。 一方で、フラット35も金融機関によって借入金利と融資事務手数料が違い、機構が公表する2026年10月の金利は年3.830%〜年5.840%と幅があります。フラット35だから同じではないので、借り換え先も総支払額で比較してください。2026年10月1日以降の借入（借換えを含む）は、住宅金融支援機構の「フラットすまい・るポイント」の対象にもなりますが、借入日から6か月以内に申請しないと受け取れません。

借り換え先の候補の一つになるSBI新生銀行

借り換え先を検討するなら、SBI新生銀行の住宅ローンも候補の一つです。保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信は上乗せ0円で、審査は原則として仮審査がなく本審査のみで完結します。 一方、SBI新生銀行の事務手数料は借入金額の2.20%（税込）の定率タイプです（電子契約を利用する場合は別途、電子契約利用手数料5,500円（税込））。以前のような定額タイプは現在取り扱っていないため、借入額が大きい場合は事務手数料の負担も大きくなります。保証料0円などの長所と事務手数料を合わせた諸費用の総額で、他行と比較して判断してください。 手数料・団信の条件は改定されることがあります。総額で比べる際は、各金融機関の最新の条件表を基にしてください。  

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