楽天銀行の住宅ローンは、2つの商品で審査の通りやすさがはっきり分かれます。金利選択型（変動金利・固定特約付き）は年収400万円以上が申込要件で、住宅ローンのなかでも厳しめの部類です。一方のフラット35には最低年収の定めがなく、雇用形態や勤続年数の要件もありません。「楽天銀行の審査は甘いのか厳しいのか」という問いの答えは、どちらの商品を見ているかで変わります。
以下では、金利の数字だけでなく「誰が申し込めて、いくら借りられるのか」という属性と総支払額の視点から、2つの商品の審査基準を並べて比較していきます。
楽天銀行はイーバンク銀行として2001年に開業したインターネット銀行で、2010年に楽天グループ入りしました。2024年7月にはネット銀行として初めて1,600万口座を突破し、預金残高も同時期に11兆円を超えています（いずれも当時の公表値）。2023年4月には東証に株式上場しました。外貨預金・FX・投資信託・カードローンまで幅広く扱う、国内有数の規模のネット銀行です。
楽天銀行の住宅ローン戦略について
楽天銀行は2023年11月7日に2023年4～9月期（上期）の決算を発表しています。その際、楽天銀行の社長は「金利が上がれば、住宅ローン関連の貸し倒れが増える可能性が高い。もともと、中所得・高所得の顧客に絞って住宅ローンを提供していたが、今後はターゲットとする所得層をもう一段上げる」と説明しています。また、楽天銀行の住宅ローン残高は2023年3月末から9月末にかけて46億円減少しているのですが、それに対しては「金利が上がったとしても確実に返済できる顧客に絞った結果、住宅ローンの実行件数が減った」とコメントしています。
あくまでも、2023年11月7日の楽天銀行の決算説明発表から当サイトが推察したものですし、戦略や考え方が変わる可能性がありますが、楽天銀行は住宅ローンの審査を厳しくして住宅ローンの貸出を絞っていると考えることがわかります。
SBI新生銀行・ドコモSMTBネット銀行など、住宅ローン利用者の獲得に積極的な銀行の住宅ローンに申し込んだ方がより良い条件で借りられる可能性が高いと考えられますので、これから住宅ローンを申し込む人、借り換えを検討中の人はそれらの住宅ローンの申込を検討すると良いでしょう。これらの銀行は住宅ローンに積極的でキャンペーンも頻繁に行っています。
なお、楽天銀行でも取り扱っているフラット35業界の実行件数1位は、日本最大手の住宅ローン専門金融機関であるSBIアルヒ（旧ARUHI）です。SBIアルヒの【フラット35】実行件数シェアは2025年度で27.7％、16年連続でNo.1を維持しています。
※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
SBIアルヒは、楽天銀行などが扱う一般的なフラット35だけでなく、スーパーフラットという一般的なフラット35より金利が低いタイプや、ワイド団信・豊富な疾病保障、地域連携型に対応した商品も取り扱っています。圧倒的な商品ラインナップと店舗網で件数No.1を維持しており、フラット35を探している人はチェックしておくとよいでしょう。
なお、SBIアルヒの事務手数料は借入金額×2.20％（税込・最低22万円）が基本で、Web申込＋電子契約による割引（1債権あたり33,000円〈税込〉の定額引き。スーパーフラットの新規借入を除く）も用意されています（かつての「手数料半額」割引は終了しています。手数料は2026年9月時点の内容です）。
SBIアルヒのもう一つのメリットは、直営店舗で「ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン」「auじぶん銀行の住宅ローン」「ソニー銀行の住宅ローン」の相談・申込みができることです。auじぶん銀行もソニー銀行も低金利かつ優れた商品性で人気の高い住宅ローンです。一方でSBIアルヒが取り扱うフラット35は、申込人の職業や年収、物件の条件が幅広く、他の金融機関で住宅ローンの審査が通らなかった人でも利用できる可能性があるため、申込に少しでも不安のある方には併せて検討してほしい住宅ローンです。SBIアルヒの店舗が近くにある人は、フラット35の相談という名目で来店予約をして、これらの住宅ローンについても店舗で相談してみるとよいでしょう。
金利選択型とフラット35は商品の性格がまったく違う
審査の話に入る前に、2つの商品の違いを確認しておきます。ここを取り違えると、審査基準の比較そのものが意味を失います。
金利選択型は、変動金利と固定金利（2年・3年・5年・7年・10年）から金利タイプを選べる住宅ローンです。基本的には変動金利で借り入れをスタートし、金利を固定したいときに金利タイプを変更できると考えてください。
フラット35は、借入期間を通じて金利が変わらない全期間固定型で、住宅ローンそのものの仕組みを国土交通省所管の住宅金融支援機構が用意しています。審査基準を決めているのも楽天銀行ではなく機構です。そのため「楽天銀行のフラット35が利用しやすい」というより、「フラット35という制度そのものの要件が幅広い」と表現するのが正確です。
楽天銀行の金利選択型の変動金利は、2026年9月時点で年1.557％〜です（公式金利ページにて確認）。適用金利は申込人の属性や物件の審査結果によって決まるため、実際に何％で借りられるかは審査が終わるまで分かりません。
ネット銀行の住宅ローンやフラット35の融資事務手数料は借入金額×1.100％（税込）〜2.200％（税込）が一般的で、借入額が大きくなるほど手数料も増えます。これに対して金利選択型は事務手数料が定額です。ただし定額なのは単独申込と連帯債務の場合で、ペアローンでは495,000円（税込・1件あたり247,500円）になります。
| フラット35 | 金利選択型 | |
|---|---|---|
適用金利 | ・融資率（9割以下か9割超か）と借入期間で異なる ・審査結果は金利に影響しない | ・頭金の有無は影響しない ・審査の結果で引下げ幅が決まる |
団信 | 任意加入（未加入でも利用可。加入する場合の保険料は借入金利に含まれる） | 加入必須（保険料は楽天銀行が負担＝上乗せなし） |
| 疾病保障 | 取扱金融機関の用意する特約に加入（有料） | がん保障特約（50％保障）と全疾病特約が上乗せ0円。がん100％保障は年0.200％上乗せ |
| 保証料 | 不要 | 不要 |
| 融資事務手数料 | 楽天銀行の場合は新規1.100％（税込）／借換0.990％（税込）※返済口座の指定条件あり | 単独申込・連帯債務は330,000円（税込）／ペアローンは495,000円（税込） |
| 融資金額 | 100万円以上1億2,000万円以下 | 500万円以上3億円以内（ペアローンは2本合計で3億円以内） |
| 諸費用の借り入れ | 可能 | 可能 |
| つなぎ融資 | 可能 | 可能（最大3回まで分割） |
※フラット35の条件は2026年4月1日現在（住宅金融支援機構）、金利選択型は商品詳細説明書の基準日2026年9月8日時点。金利・手数料は改定されることがあります。
なお、従来の記載では金利選択型の融資限度額を1億円としていましたが、公式の商品詳細説明書では500万円以上3億円以内です。高額の借り入れを検討している人は、この上限で比較してください。
金利選択型は「審査で金利が決まる」商品
楽天銀行のフラット35は審査結果で金利が変わりませんが、金利選択型は基準金利からの引下げ幅が審査結果等によって決まります。審査に通っても、適用金利が高めに決まれば楽天銀行を選ぶ理由が薄れます。
そのため、審査結果で金利が変わらないソニー銀行や、諸費用の考え方が分かりやすいSBI新生銀行などにも同時に審査を申し込んでおくと、提示された金利を比べたうえで選べます。
もう一点、金利選択型で見落とされやすいのが返済口座です。返済用口座は全国の金融機関から選べますが、楽天銀行以外を指定すると借入金利に年0.300％が上乗せされます。給与振込口座を動かしたくない人は、この条件も含めて総支払額を比べてください。
審査基準を項目ごとに比較すると、差は「年収」と「雇用形態」に出る
それでは具体的な要件を並べます。公表されている申込要件のうち、合否を左右しやすい項目をまとめました。
| フラット35 | 金利選択型 | |
|---|---|---|
| 年収 | 最低年収の定めなし（返済負担率で判定） | 400万円以上（連帯債務は合算400万円以上／ペアローンは各自400万円以上） |
| 返済負担率 | 年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下 | 30％〜35％以下（申込内容に応じて楽天銀行が審査の過程で決定） |
| 職業・雇用形態 | 要件の定めなし（パート・アルバイト・派遣・契約社員も対象になりうる） | 公表要件に雇用形態の定めはないが、年収400万円以上が実質のハードル |
| 勤続年数 | 要件の定めなし（年収の確認方法は取扱金融機関により異なる） | 公表要件に定めなし（審査の総合評価で判断される） |
| 資金用途 | 本人または親族が住む住宅。セカンドハウスは別メニューで対応。投資用は不可 | 本人が住む住宅のみ。セカンドハウスは不可 |
| 団信への加入審査 | 任意加入なので、加入を希望する場合に審査がある | 加入必須なので必ず実施される |
| 年齢 | 申込時70歳未満（親子リレー返済なら70歳以上も可） | 借入時65歳6ヶ月未満で完済時80歳未満。親子リレー返済は利用不可 |
| 諸費用 組み込み | 可能 | 可能 |
| ペアローン・収入合算 | 収入合算・ペアローンの取扱いあり（申込は連帯債務者を含め2名まで） | 連帯債務は配偶者のみ、ペアローンは配偶者・親子・兄弟姉妹 |
| 対象地域 | 取扱金融機関による | 北海道・本州・四国・九州・沖縄本島・淡路島（離島を除く） |
※フラット35は住宅金融支援機構の公表条件（2026年4月1日現在）、金利選択型は楽天銀行の商品詳細説明書（基準日2026年9月8日）にもとづきます。
差が最も大きいのは年収です。金利選択型の年収400万円以上は、住宅ローン業界のなかでも厳しめの基準で、比較的高所得の給与所得者に向けた商品設計になっています。フラット35には最低年収の定めがなく、代わりに返済負担率で判定されます。
なお「勤続1年以上」「パート・アルバイトは不可」といった条件は、楽天銀行が公表している商品詳細説明書には記載がありません。実際には年収400万円以上という要件と審査の総合評価が効くため、雇用形態を理由に一律で門前払いされると断定するのは正確ではありません。従来この記事で勤続年数の基準として挙げていた数値は、公式に確認できなかったため削除しました。
結論として、楽天銀行は「やや厳しめの金利選択型」と「要件の幅広いフラット35」を組み合わせて、広い層に住宅ローンを提供していると言えます。
フラット35には床面積の基準がある
年収や雇用形態の要件がない代わりに、フラット35には住宅側の要件があります。住宅金融支援機構の技術基準に適合していることに加えて、床面積が一戸建て・連続建て・重ね建ては50㎡以上、マンションなどの共同建ては30㎡以上である必要があります。
小さめのワンルームマンションや狭小住宅を検討している場合、属性ではなく物件の条件で対象外になることがあります。敷地面積の要件はありません。
また、融資率が9割を超える場合は返済の確実性などがより慎重に審査されます。頭金を1割用意できるかどうかは、金利だけでなく審査の通りやすさにも関わります。
どちらもワイド団信の取扱いはない
楽天銀行ではフラット35でも金利選択型でもワイド団信の取扱いがありません。健康状態に不安がある人は、ワイド団信を扱う金融機関で申し込むほうが確実です。
フラット35は団信に加入せずに申し込むことも可能ですが、万が一への備えがなくなります。フラット35の団信審査に通らなかった場合は、ワイド団信にも対応するSBIアルヒのスーパーフラットが選択肢になります。
金利選択型を希望している場合は、同じネット銀行でワイド団信を扱うauじぶん銀行やPayPay銀行が代替候補です。ソニー銀行もワイド団信を扱っており、こちらは年0.200％の金利上乗せで利用できます（PayPay銀行のワイド団信は年0.300％の上乗せなので、上乗せ幅ではソニー銀行が有利です）。
楽天銀行に申し込んで団信で審査落ちしてから他行に申し込むのは時間の無駄になりますし、住宅の売買契約への影響も考えると、複数の金融機関へ同時に審査申込しておくほうが安全です。
フラット35の審査基準そのものについてはフラット35の審査は甘い？通りやすい？を参考にしてください。金利選択型の注意点をもう少し掘り下げたい場合は楽天銀行の住宅ローンの落とし穴を整理した記事が役立ちます。
年収ごとに「いくら借りられるか」でもフラット35が有利
住宅ローンは「審査に通るか」だけでなく「希望する金額を貸してもらえるか」も重要です。審査に通っても借入希望額の半分しか出なければ、計画は成り立ちません。
借入可能額を左右するのが返済負担率です。フラット35では年収400万円未満なら年間返済額が年収の30％以下、400万円以上なら35％以下と明確に定められています。金利選択型も30％〜35％以下の範囲ですが、上限は申込内容に応じて楽天銀行が審査の過程で決めます。
年収別の借入可能額は次のとおりです。この表は当サイトが試算した参考値で、試算に用いる金利によって金額は大きく変動します。実際の金額は、現在の適用金利を使って各社の公式シミュレーションで確認してください。
| 年収 | フラット35 | 金利選択型 |
|---|---|---|
| 100万円 | 844万円 | ― |
| 200万円 | 1,689万円 | ― |
| 300万円 | 2,533万円 | ― |
| 400万円 | 3,941万円 | 3,262万円 |
| 500万円 | 4,926万円 | 4,758万円 |
| 600万円 | 5,912万円 | 5,710万円 |
| 700万円 | 6,897万円 | 6,661万円 |
| 800万円 | 7,882万円 | 7,613万円 |
年収400万円未満の欄が「―」になっているのは、金利選択型の申込要件（年収400万円以上）を満たさないためです。どの年収帯でもフラット35のほうが借入可能額は大きく、とくに年収400万円では約700万円（約20％）の差がつきます。
審査日数の目安は、フラット35のほうが1週間ほど長い
申込から契約完了までの期間も比べておきましょう。事前審査は最短で翌日に回答が出ますが、本審査以降はフラット35のほうが時間がかかります。
| フラット35 | 金利選択型 | |||
| 新規 | 借り換え | 新規 | 借り換え | |
| 仮審査 | 最短翌日 | 最短翌日 | 最短翌日 | 最短翌日 |
| 本審査 | 7日~14日 | 7日~14日 | 2日~10日 | 3日~7日 |
| 融資実行まで | 最短35日 | 最短35日 | 最短20日 | 最短20日 |
※本審査以降の日数は書類の不備や物件の状況で変わる目安です。
フラット35は融資実行日が決まっている点に注意
金利選択型は銀行の営業日であれば融資を実行できますが、楽天銀行のフラット35は融資実行日が毎月決まった日程に限られます。審査期間だけでなくこの実行日も踏まえ、引き渡し日から逆算して余裕をもって申し込む必要があります。実行日カレンダーは楽天銀行の住宅ローンページで毎月公開されています。
事前審査の段階で信用情報の照会は行われる
楽天銀行の審査は「事前審査（仮審査・簡易審査）」と「本審査」の2段階です。事前審査の段階で信用情報機関への照会などが実施されるとされています。
信用情報とは、返済の遅延・延滞の有無や、破産・任意整理などの記録のことで、基本的に最低5年間は残ります。信用情報機関はこれらを収集・管理し、融資やクレジットカードの審査時の判断材料として金融機関に提供しています。
国内には次の3つの信用情報機関があります。いわゆる「ブラック登録」が不安な人は、自分の信用情報を開示請求して確認しておくと、申し込み前に手を打てます。記録に誤りがあれば修正を依頼することも可能です。
審査の必要書類は属性によって変わる
| 必要書類 | 正社員・契約社員・派遣社員 | 自営業・個人事業主 | 会社役員 |
| 住民票原本 | ○ | ○ | ○ |
| 運転免許証など | ○ | ○ | ○ |
| 源泉徴収票 | ○ | △ | △ |
| 住民税特別徴収税額の通知書（納税義務者用）原本 住民税課税証明書原本 | ○ | ○ | ○ |
| 確定申告書および付表 | 不要 | ○ | ○ |
| 所得税納税証明書 | 確定申告している方は必要 | ○ | ○ |
| 法人の決算報告書コピー | 不要 | 不要 | ○ |
| 法人の法人確定申告書コピー | 不要 | 不要 | ○ |
| その他物件に関する書類 | ○ | ○ | ○ |
自営業・個人事業主や会社役員は、確定申告書や法人の決算書まで求められます。金利選択型の年収要件は、自営業の場合「申告所得」で判定される点にも注意してください。節税のために所得を圧縮していると、実際の事業規模に関わらず要件を満たせなくなります。
保証会社を使わないため保証料はかからない
メガバンクや地銀・信金の住宅ローンでは、系列の保証会社による保証が融資の条件になります。一般的には「事前審査は銀行」「本審査は保証会社」という分担ですが、楽天銀行は保証会社を利用していないため、保証会社による審査も保証料も発生しません。
諸費用を比べるときは、事務手数料だけでなくこの保証料の有無まで含めて総額で見る必要があります。
金利選択型の審査に落ちる主な理由と、その先の選択肢
ここまで見てきたとおり、金利選択型の審査基準は厳しめです。ネット上の口コミでも、楽天銀行の住宅ローンの審査に落ちたという声は珍しくありません。考えられる理由は次のとおりです。
- 年収が400万円未満、または400万円ぎりぎり
- 年収に対して高額の借り入れで申し込んだ（返済負担率が上限を超えた）
- 健康上の理由で団信や疾病保障に加入できなかった（ワイド団信の取扱いなし）
- 物件の評価額が借入希望額に届かなかった
- 信用情報に問題があった
住宅ローンの審査は総合評価です。個々の項目の基準は満たしていても、ぎりぎりの項目が重なると、否決や減額につながることがあります。
年収400万円近辺の人は、年収基準が楽天銀行より低く設定されているauじぶん銀行も視野に入れておくとよいでしょう。健康状態の問題で団信に加入できなかった人は、ワイド団信に対応する住宅ローン（ソニー銀行・auじぶん銀行）か、団信加入が任意のフラット35を検討することになります。
なお、SBIアルヒのスーパーフラットはワイド団信に対応したうえで審査基準が原則フラット35と同じなので、団信の審査に不安がある場合の有力な選択肢です。
【まとめ】楽天銀行の住宅ローン審査は厳しい？
さまざまな視点で比較した結果、フラット35は要件が幅広く利用しやすい一方で、金利選択型は厳しめという整理になります。年収が400万円前後の人、個人事業主・会社経営者の人は、フラット35にも申し込んでおくのが安全です。
金利選択型は、審査に通っても融資金額を減額されたり、適用金利が高く決まったりする可能性があります。「通ったのに金利が高い」というリスクを織り込んでおきましょう。返済口座を他行にする場合の年0.300％の上乗せも、ここに加わります。
年収500万円・600万円以上の給与所得者にとっては、事務手数料が定額で保証料もかからない魅力的な住宅ローンであることに変わりはありません。申し込みつつ、諸費用の考え方が異なる銀行も候補に入れておくのが現実的です。
たとえばSBI新生銀行は事務手数料が借入額×2.20％（税込）の定率型ですが、保証料がかからず団信の保障内容が分かりやすく、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、金利だけでなく手続きのしやすさまで含めて比べられます。
商品そのものの総コストを確認したい場合は楽天銀行の住宅ローンをフラット35と金利選択型で総コスト比較した記事を、他行の審査基準と並べたい場合はソニー銀行の住宅ローン審査の記事もあわせてご覧ください。
楽天銀行のフラット35はネット完結型のため、審査の手続きが煩雑、審査に時間がかかる、対面のモーゲージバンクと比べると審査が厳しく感じる、といった口コミも見られます。
こうした際の代替の候補となるのが、フラット35業界の実行件数1位であるSBIアルヒ（旧ARUHI）です。SBIアルヒの【フラット35】実行件数シェアは2025年度で27.7％、16年連続でNo.1を維持しています。
※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
SBIアルヒは、楽天銀行などが扱う一般的なフラット35だけでなく、スーパーフラットという一般的なフラット35より金利が低いタイプや、ワイド団信・豊富な疾病保障に対応した商品も取り扱うなど、圧倒的な商品ラインナップと店舗網で件数No.1を維持しています。
楽天銀行の住宅ローン審査についてよくある質問
Q. 楽天銀行の住宅ローンは年収いくらから申し込めますか？
A. 金利選択型は前年の年収（自営業は申告所得）が400万円以上必要です。連帯債務なら合算で400万円以上、ペアローンなら2人それぞれが400万円以上です。フラット35に最低年収の定めはありません。
Q. 楽天銀行のフラット35の審査にかかる時間はどのくらいですか？
A. 事前審査は最短で翌日に回答が出ます。本審査は7日〜14日、融資実行までは最短35日が目安です。フラット35は融資実行日が毎月決まった日程に限られるため、引き渡し日から逆算して申し込んでください。
Q. パート・アルバイト・派遣社員でも楽天銀行のフラット35は使えますか？
A. フラット35には雇用形態や勤続年数の要件がないため、対象になりえます。判定は年収に占める年間返済額の割合（年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下）で行われます。年収の確認方法は取扱金融機関によって異なります。
Q. 個人事業主でも金利選択型に申し込めますか？
A. 申込要件は個人であることと年収400万円以上で、自営業の場合は申告所得で判定されます。審査では確定申告書と付表、所得税納税証明書の提出が必要です。節税で所得を抑えていると要件を満たしにくくなります。
Q. 楽天銀行でワイド団信は使えますか？
A. フラット35・金利選択型のいずれもワイド団信の取扱いはありません。健康上の理由で団信に加入できない場合は、ワイド団信を扱うソニー銀行・auじぶん銀行・PayPay銀行や、団信加入が任意のフラット35を検討することになります。
参考・出典
- 楽天銀行｜変動金利（固定特約付き）新規お借り入れ・商品詳細説明書（基準日2026年9月8日）
- 【フラット３５】ご利用条件｜住宅金融支援機構（2026年4月1日現在）
審査基準・金利・手数料は改定されることがあります。申し込みの前に、最新の条件は公式サイトでご確認ください。
