SBIアルヒのフラット35の評判は、審査の通りやすさや店舗で相談できる体制を評価する声が多く、悪い評判として目立つのは融資事務手数料の高さです。というのも、2026年10月に資金を受け取る場合の借入金利は年3.830%（借入期間21〜35年・融資率9割以下・団信加入）で、主な取扱金融機関とほぼ同じ水準のため、総支払額の差は事務手数料2.20%（税込・最低220,000円）から生まれるからです。
※フラット35を取り扱う金融機関は300を超えるため、このシェアは際立っています。
※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
利用者が多いぶん、インターネット上にはSBIアルヒのフラット35の口コミや評判があふれており、良い声と悪い声の両方が見つかります。この特集では、当サイトに寄せられた口コミを交えながら評判を整理し、「手数料は安くはない」という声が金額にしてどれくらいの差なのかを、2026年10月の条件で検証します。
SBIアルヒはフラット35の専門店という印象が強い会社ですが、自己資金を用意した人向けの「スーパーフラット」や、金利タイプを変動・固定から選べる住宅ローン【SBI信用保証】も扱っており、一つの窓口で固定と変動を並べて検討できます。店舗によって取扱商品が異なるため、相談先の店舗で扱いを確かめてから来店予約をすると話が早く進みます。
店舗に行かずに手続きしたい人向けには、2026年3月からWeb申込が始まっています。かつての「Web申込で事務手数料が半額（1.10%）」という割引は終了しており、現行の融資事務手数料は借入額の2.20%（税込・最低220,000円）です。
現在の割引は、Web申込（本申込）と電子契約を利用した場合の1債権あたり33,000円（税込）の定額引きで、2027年3月31日までに融資実行した人が対象です（2026年10月時点）。
評判を見る前に、商品の位置づけと会社の成り立ちを簡単に押さえておくと、口コミの背景が読み取りやすくなります。
フラット35の実行件数で1位を続ける理由
フラット35を取り扱う金融機関のなかで、実行件数で大きなシェアを持っているのがSBIアルヒです。
SBIアルヒは、SBIグループから一度離れたあとに再びSBIグループ入りした経緯がありますが、SBIモーゲージの時代からフラット35の実行件数で1位の座を守り続けています。
フラット35はメガバンクや地方銀行、ネット銀行も扱っており、全国で300を超える金融機関から申し込めます。それでもSBIアルヒに申込が集まるのは、商品の差がつきにくいフラット35で、相談体制と審査の進め方に違いを出してきたからです。その実態を、口コミからたどっていきます。
この特集では、時期によって入れ替わるキャンペーンや新規出店の情報にはあまり触れていません。近くに店舗があるかどうかは、SBIアルヒの店舗一覧で事前に調べられます。
SBIアルヒとは？2001年創業の住宅ローン専門会社
”SBIアルヒ”という社名になったのは近年ですが、2001年に日本で初めて住宅ローンを専門に取り扱う金融機関として営業を開始しています。また、2001年11月には日本で初めて「インターネットで繰上返済可能な住宅ローン」の提供を始めた実績もあります。
2001年といえばiPhoneもAndroidもなく、インターネットの中心はパソコンで、携帯電話はi-modeが全盛でした。インターネット銀行がようやく誕生したころだったので、住宅ローンの繰上返済をネットで受け付けた取り組みは当時の最先端だったといえます。
フラット35のルーツは、2003年10月に始まった住宅金融公庫の証券化支援事業（買取型）です。その後、2007年4月1日に住宅金融公庫の業務を引き継ぐ形で独立行政法人 住宅金融支援機構が発足し、長期固定金利の資金を住宅購入者に届ける仕組みが今のフラット35につながっています。
SBIアルヒは、フラット35が誕生して間もない2004年から取扱いを始めており、取扱開始から20年以上が経っています。民間銀行の変動金利に不安がある人の受け皿として、全期間固定のフラット35は今も一定の役割を担っています。
実行件数1位の座を支えているのは、2001年から続く住宅ローン専門会社としての実績と、全国の店舗網です。店舗は約90拠点（2026年3月末現在）で、ビデオチャットによるリモート相談にも対応しています。
SBIアルヒのフラット35の評判・口コミ
フラット35を日本一取り扱っている会社なので、利用者も多く、さまざまな場面で評判や口コミを目にします。ここでは、実際にアルヒを利用した人たちの声をいくつか紹介します。
2023年8月に発表されたオリコン顧客満足度調査では、当時のARUHIがモーゲージバンク部門で2位に選ばれていました。利用者の評価を指標化した調査なので満足度の目安にはなりますが、調査は毎年行われ、順位は年ごとに入れ替わります。
インターネット上には信ぴょう性の低い評判も多く、情報の確かさは慎重に見極める必要があります。以下は、当サイトに寄せられた口コミのなかから信ぴょう性が高いものに絞って紹介しています（アルヒの評判を無理に良くするつもりも、低くするつもりもありません）。
※口コミは投稿当時の内容です。文中の金利・手数料・商品名は現在の内容とは異なる場合があります。
- 2016年にフラット35Sをアルヒで契約しました。不動産会社から最初に勧められたのが某地方銀行の住宅ローンとアルヒのフラット35Sだったのがその理由です。金利は某地方銀行の住宅ローンの方が低かったのですが、「途中で金利が上がるかもしれない」という点と購入した物件が通常のフラット35ではなく金利が有利なフラット35Sを利用できるのでフラット35Sにした方が良いといった内容の説明があったのでアルヒにしました。実際はアルヒにしか申し込んでいないので審査結果はわかりませんが、私の職歴では某地方銀行(地元では最大手)の住宅ローンの審査は通らないかもしれないと言われたことも記憶に残っています。職歴・年収のどちらも自信がある方ではなかったので不安でしたが、仮審査が通ったという連絡が入って安心して家族にすぐに電話したのはよく覚えています。不動産会社経由でのやり取りが多かったので、実際にアルヒの人と話した回数はほとんどありませんので、何か特別なアドバイスをもらえたということもなかったです。
- 住宅を購入した際は会社員で、何の迷いもなく日本で一番大きい銀行の住宅ローンを契約できたのですが、その後、脱サラして自営業を営んでいました。住宅ローンの金利がかなり下がっているのは知っていたのですが、自営業では住宅ローンの審査が厳しいと言われていたので諦めていました。たまたま友人からフラット35なら自営業でも審査に通りやすいよという話を聞いてフラット35に借り換えたいと考えるようになって、店舗を見つけて相談した先がアルヒでした。アルヒに相談した理由は近くに店舗があって相談しやすかったからです。それまではフラット35はどこで借りても一緒だと思っていたのですが、アルヒの社員さんがそんなことはないと熱弁していました。今の住宅ローンよりも金利が低くなれば満足だった私はあまり話を聞いていませんでしたが、必要な書類については話を聞いて、2日後に書類を持参して申し込みました。あまり期待していなかったのですが、1週間もたたないうちに審査が通ったと連絡があり、そのまま契約しました。
- 某メガバンクの住宅ローンの審査に落ちた。フラット35にしたいわけではなかったがフラット35は審査が通りやすいと聞いたのでアルヒに申し込んでみたら審査が通った。ものすごく満足しているわけではないですが、とりあえず一安心。審査手続きはスムーズだった。
- ネット銀行にフラット35を申し込んだら事前審査に落とされた。その後、アルヒの店舗で事情を説明したら審査に通過。本審査も通って、無事フラット35を利用することができた。ネット銀行は便利だがアルヒのように店舗で相談して親身に対応してくれるサービスの魅力を改めて知った。
- 不動産会社経由でアルヒを紹介してもらえた。フラット35の審査が通った後にソニー銀行の住宅ローンにも同時に申し込んでくれた。残念ながらソニー銀行の審査に落ちてしまったが、丁寧に対応してもらえたのは良かった。ただ、不動産会社経由だと細かいことを教えてもらえない（不動産会社に遠慮しているのか、連絡をあまりしてもらえない）ので、住宅ローンを本当に借りられるのか不安に感じることがあった。
- フラット35を利用するつもりでSBIアルヒに来店予約したが、変動金利タイプの住宅ローンを取り扱っていたのでそっちにした。
- セカンドハウスローンでフラット35を申し込んだ。セカンドハウスローンの必要性など住宅金融支援機構に対するアピールもしてもらえたり、私の立場に立って住宅金融支援機構と調整してもらえて非常にありがたかった。
ほかにも口コミはありましたが、紹介できそうなものを選んで掲載しました。最初の2つは、筆者がアルヒを利用している友人から実際にコメントしてもらったものです。これらの評判を整理すると、次のようにまとめられます。
- 審査が通りやすい
- 店舗が近くにあって相談しやすい
- 審査が早い（店舗の場合）
- 手数料は安くはない
- 商品の選択肢が多い
目を引くのは、金利の低さを挙げる声が見当たらないことです。フラット35の借入金利は、主な取扱金融機関では機構が公表する最頻金利に並ぶことが多く、差がつくのは融資事務手数料のほうだからです。次の章で、その差を金額に置き換えて確かめます。
「手数料が高い」という口コミを2026年10月の金額で検証
SBIアルヒのフラット35は手数料が高い、という口コミはネット上で繰り返し見かけます。実際、融資事務手数料は借入額の2.20%（税込・最低220,000円）で、取扱金融機関のなかでは高い部類に入ります。
かつてはWeb申込で1.10%（税込）に半額となるサービスがありましたが、この半額サービスは終了しており、現行の割引はWeb申込と電子契約の利用による1債権あたり33,000円（税込）の定額引きです。
2026年10月に資金を受け取る場合、フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の借入金利は、下表の金融機関（イオン銀行はAタイプ）でいずれも年3.830%です。
前月から0.370%上がり、現行の新機構団信付きの制度になってから最も高い水準ですが、各社横並びである点は変わりません。そのため総支払額の差は、そのまま融資事務手数料の差になります。3,000万円を借りた場合で並べると、次のとおりです。
| 金融機関 | 融資事務手数料（税込） | 3,000万円借入時の手数料 | SBIアルヒとの差 |
|---|---|---|---|
| SBIアルヒ（店舗・Web共通） | 2.20%（最低220,000円） | 660,000円 | 基準 |
| SBIアルヒ（Web申込＋電子契約の割引適用時） | 2.20%－33,000円 | 627,000円 | −33,000円 |
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行／買取型） | 2.20%（最低110,000円） | 660,000円 | 0円 |
| イオン銀行 イオン【フラット35】Aタイプ | 1.87%（最低110,000円） | 561,000円 | −99,000円 |
| 楽天銀行（住宅購入・建築／返済口座を楽天銀行に指定） | 1.10%（最低110,000円） | 330,000円 | −330,000円 |
※2026年10月資金受取分。借入金利は住宅金融支援機構の【フラット35】最新の金利情報と取扱金融機関の掲載内容で確認。楽天銀行は楽天銀行以外を返済口座にすると1.430%（税込）、ドコモSMTBネット銀行は条件により手数料が引き下げられる場合があります。
金利が同じなら、3,000万円の借入で最大33万円の差が生じます。これが「手数料は安くはない」という口コミの実態で、ネットで手続きを完結でき、相談窓口を必要としない人にとっては、この33万円の差は軽くありません。
その一方で、口コミに並んでいたのは「審査が通りやすかった」「店舗で相談できた」「審査が早かった」という声でした。ネット銀行の事前審査に落ちた人が、店舗で事情を説明して通ったという例もあります。つまり、33万円を払ってでも相談体制と審査の進めやすさを取るのか、自分で判断できるから手数料の安さを取るのかで、SBIアルヒを選ぶかどうかが分かれるわけです。
SBIアルヒでは仲介手数料や融資事務手数料などの諸費用の一部を借入額に含められるため、手元資金を残したい人は手数料の重さを当面やわらげられます。ただし、借入額が増えるぶん利息の総額も増える点は割り引いて考える必要があります。
SBIアルヒの住宅ローン(フラット35)の特徴
SBIアルヒの公式サイトで案内されている特徴を、2026年10月時点の内容で整理すると次のとおりです。
| 特徴 | 内容（2026年10月時点） | どう効くか |
|---|---|---|
| 勤務形態・勤続年数の制限なし | パート・契約社員・派遣社員、転職・就職・起業後まもない方も申込可（給与所得者は1回以上の給与支払、自営業者は確定申告1回以上） | 口コミの「審査が通りやすい」の正体。民間ローンで不利になりやすい属性でも申し込める |
| 総返済負担率の基準 | 年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下（自動車ローン・カードローン・リボ払いなども合算） | 年収より他の借入の有無が効く |
| 金利引き下げ制度 | 省エネ性・耐震性に配慮した住宅などは【フラット35】S等で一定期間引き下げ | 4ポイント割引なら当初5年間 年1.00%引き下げ |
| 保証人・保証料・繰上返済手数料 | いずれも不要 | 事務手数料の高さを一部相殺する要素 |
| 諸費用の一部を融資対象にできる | 仲介手数料・融資事務手数料・登記費用・火災保険料など（疎明資料が必要） | 自己資金が薄い人の現実的な選択肢。ただし借入額は増える |
| 返済口座 | 全国1,000以上の金融機関から選択可能 | 口座を新設せずに済む |
| 審査対応 | 売買契約締結前でも審査可能（別途念書の提出が必要） | 物件を押さえる前に見通しを立てられる |
| 相談方法 | 店舗相談・ビデオチャット相談・Web申込 | 約90拠点（2026年3月末現在） |
2026年10月実行金利の一例として、フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下・団信加入）に4ポイント割引（当初5年間 年1.00%引き下げ）が適用される場合、当初5年間の金利は年2.830%、割引がない場合は年3.830%です。
借り換えでは住宅性能などに関する引き下げメニューは使えず、子育てプラスで2ポイント割引を適用する場合に21〜35年で当初5年間 年3.330%・6年目以降 年3.830%（団信J加入）と案内されています。適用されるのは申込時ではなく資金受取時の金利で、金利は毎月見直されます。
あわせて見ておきたいのがSBIアルヒ独自の「スーパーフラット」で、自己資金の割合が高いほどフラット35より低い金利が適用される商品です。2026年10月の金利（借入期間21〜35年・引下げ期間終了後・団信込み）は自己資金の割合に応じて年3.780%〜3.820%で、フラット35の年3.830%との差は月によって小さくなります。
公式サイトにも金利情勢によってはフラット35より高くなる場合があると注記されているため、自己資金を厚く用意できる人は、毎月の金利表で通常のフラット35と並べて比べるのが確実です。
スーパーフラットの仕組みはスーパーフラットとフラット35の金利差を解説した記事で詳しく扱っています。
SBIアルヒの商品ラインナップ（2026年10月時点）
SBIアルヒはフラット35以外にも複数の住宅ローンや付帯保険を扱っています。公式サイトの商品一覧に掲載されている主な商品は次のとおりで、一部の商品は一部店舗のみでの取扱いです。
- フラット35（新規借入・借換）
- フラット50
- フラットα
- スーパーフラット（新規借入・借換）
- リ・バース60（満60歳以上向けのリバースモーゲージ型住宅ローン）
- フラットつなぎ・変動つなぎ
- 住宅ローン【SBI信用保証】（金利タイプを変動・固定から選択、全疾病付団信が基本付帯）
- 団体信用生命保険J・団体信用生命保険C
- 就業不能保険 スタンダード／スタンダード連生
- 住宅ローン専用火災保険
全期間固定のフラット35だけでなく、変動・固定から選べる住宅ローン【SBI信用保証】も同じ窓口で相談できるため、固定と変動を並べて総額で比べたい人には使い勝手のよい相談先になります。金利と手数料を月ごとに追った検証は、SBIアルヒのフラット35を総コストで解説した記事にまとめています。
商品の詳細や店舗ごとの取扱いは、SBIアルヒの公式サイトに掲載されています。
キャンペーンコードは入力しなくても申し込める
SBIアルヒの住宅ローンの申込画面にはキャンペーンコードの入力欄があるため、お得なコードがあるのではと気になる人もいるはずです。
当サイトの調べでは、一般に公開されているキャンペーンコードが前提のキャンペーンは確認できていません。一部の人に限った小規模なキャンペーンが実施されている可能性はありますが、コードを受け取った覚えがなければ、気にせず申込手続きを進めて差し支えありません。
過去には、すでにSBIアルヒで住宅ローンを利用している人が知人を紹介すると、双方がギフト券を受け取れる紹介キャンペーンが実施されていた時期もあります。現在わかっている手数料の割引は、前述のWeb申込と電子契約による33,000円の定額引きです。
キャンペーンコードの入手方法については、アルヒのキャンペーンコードの入手方法を解説した記事で詳しく紹介しています。
SBIアルヒのフラット35についてよくある質問
Q. アルヒのフラット35が「やばい」と言われるのはなぜですか？
A. 多くは事務手数料の高さを指しています。2026年10月の借入金利は主な取扱金融機関と同じ年3.830%で、事務手数料2.20%（最低220,000円）が総額の差になるためです。3,000万円の借入なら、手数料1.10%の金融機関との差は33万円です。
Q. 「フラット35は審査が甘い」というのは本当ですか？
A. 甘いというより、見ている基準が違うと考えるほうが正確です。勤続年数や雇用形態より、総返済負担率（年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下）と物件の技術基準が重視されます。自動車ローンやリボ払いも合算されるため、他の返済が多いと年収が高くても通らないことがあります。
Q. スーパーフラットは誰に向いていますか？
A. 頭金を一定以上用意できる人です。自己資金の割合に応じて金利が下がるSBIアルヒ独自の商品ですが、2026年10月はフラット35との金利差が年0.010%〜0.050%と小さく、月ごとに両方の金利を見比べてから選ぶのが確実です。
Q. 外国籍でもSBIアルヒのフラット35は使えますか？
A. 外国籍の方がフラット35（買取型）を申し込む場合、通常の要件に加えて「永住者」または「特別永住者」の資格が必要です。永住権がない場合の選択肢は、外国人の住宅ローン審査条件を比較した記事で整理しています。
Q. 手数料の安い楽天銀行とどちらを選ぶべきですか？
A. 手続きを自分で進められるなら、返済口座を楽天銀行にすると手数料1.10%の楽天銀行が総額では有利です。店舗で相談しながら進めたい人や審査に不安がある人はSBIアルヒが候補になります。両社の比較は楽天銀行とSBIアルヒのフラット35を比べた記事にまとめています。
まとめ
SBIアルヒが扱うフラット35は、住宅金融支援機構と提携して提供される住宅ローンで、金融機関が独自の商品性を付けにくい商品です。そのなかでSBIアルヒは、手続きの簡素化と審査のスピード、全国の店舗網で他社との違いを作ってきました。その積み重ねが、実行件数1位という結果に表れています。
ただし、本記事で見たとおり借入金利が横並びの月には、総支払額の差はほぼ融資事務手数料の差になります。相談体制に価値を感じるならSBIアルヒ、自分で比較して手続きできるなら手数料の低い金融機関というように、何にお金を払っているのかを意識して選ぶことが、後悔しないための近道です。
手数料・団信の条件は改定されることがあります。総額で比べる際は、各金融機関の最新の条件表を基にしてください。
