外国人の住宅ローン審査条件は？永住権なしでも借りられる？銀行比較

日本で暮らす外国人は増え続けています。出入国在留管理庁の発表によると、2025年（令和7年）末時点の在留外国人数は412万5,395人で、前年末から35万6,418人（9.5%）増え、初めて400万人を超えて過去最高を更新しました。人口減少が進む日本全体の動きとは対照的です。

在留資格別で最も多いのは「永住者」で94万7,125人。これに特別永住者26万6,896人を加えると、長期にわたり日本に住むことを選んだ方だけで約121万人にのぼります。こうした方々の中には、日本でマイホーム購入を考えている人も少なくありません。

この記事では、外国人の住宅ローン審査条件を銀行ごとに比較し、必要書類・住宅ローン控除・永住権なしでも使える選択肢まで、「表面金利」だけでなく審査の通りやすさと総コストの視点で整理します。

主要銀行の外国人の住宅ローン審査条件とは？

まず、銀行ごとの外国人の審査条件を一覧にしました。多くの銀行は永住者・特別永住者を審査対象としていますが、ご本人に永住権がなく配偶者が日本人というケースでは、対象外とする銀行が目立ちます。その中で永住権がなくても配偶者要件を満たせば対象になり得るのがSBI新生銀行で、主要銀行の中では外国人の住宅ローン審査に比較的門戸が広いと言えます。

なお、下表は各行の一般的な取扱方針をまとめたものです。審査条件は改定されることがあるため、最新の取扱条件は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。

なぜ永住権の有無でここまで差が付くのでしょうか。住宅ローンは20年・30年という長期の貸出で、途中で国外へ移ってしまうと回収が難しくなります。銀行から見れば、永住許可は「日本に住み続ける蓋然性」を裏づける最も分かりやすい材料です。逆にいえば、永住権がない場合でも「日本での勤続年数」「在留資格の種類と残存期間」「日本人配偶者の有無」「頭金の厚さ」といった、定着の見込みを補強する材料をそろえられるかが審査の分かれ目になります。

外国人の住宅ローン審査に必要書類とは？

永住権のない方が申し込む場合は、上記に加えて在留資格・在留期間がわかる在留カードや、配偶者要件がある銀行では配偶者の国籍・永住許可の確認書類、連帯保証に関する書類が必要になります。必要書類は銀行・雇用形態によって異なるため、申込前に各行で確認しましょう。

SBI新生銀行 住宅ローンのメリット・特徴とは？

SBI新生銀行は日本長期信用銀行を前身とする銀行で、外貨商品の取り扱いやコールセンターの英語対応など、日本で暮らす外国人にも利用しやすいサービスを整えてきました。ホームページの一部が英語でも提供されており、日本語に不安がある方にも心強い存在です。永住権がない場合でも、配偶者が日本国籍または永住許可を持ち連帯保証人になる等の要件を満たせば審査対象になり得る点も、外国人にとって有力な選択肢となる理由です。最新の取扱条件は必ず公式サイトでご確認ください。

事務手数料は借入額×2.20%（税込）の定率型・保証料は原則0円

SBI新生銀行の融資事務手数料は、現在は借入金額×2.20%（税込）の定率型です（2026年8月時点）。かつて提供されていた定額型の事務手数料や「安心パック」系の定額プランは取扱が変更されているため、古い記事にある「55,000円から」といった定額の記載は現在の内容とは異なります。保証料は原則0円（審査結果により全国保証の保証を付す場合を除く）で、電子契約を利用すれば印紙税は不要（別途電子契約利用手数料5,500円・税込）です。諸費用の考え方は各行で異なるため、事務手数料の型（定率か定額か）まで含めて総支払額を比較することが大切です。

団信・保障が充実

SBI新生銀行では、上乗せ金利0円の一般団信のほか、ガン団信、そして2026年3月に取り扱いを開始した上乗せ金利0円の全疾病保障付団信など、保障のラインナップが充実しています。もしもの備えを金利負担を抑えて手当てできる点は、長期にわたり日本で暮らす外国人にとっても安心材料になります。保障内容は改定されることがあるため、最新の団信ラインナップは公式サイトでご確認ください。

SBI新生銀行の住宅ローンの詳細はこちらから確認ください。　SBI新生銀行 住宅ローン

永住権、未取得者向けの住宅ローンは存在する？

永住権のない外国籍の方向けの住宅ローンとしては、東京スター銀行の「スター住宅ローン（永住権のない外国籍の方向け）」が現在も取り扱われています（将来的な永住権の取得を念頭にした商品です）。同行の公式サイトで公表されている主な条件は次のとおりです。

注目したいのは、金利そのものより事務手数料です。2.20%〜3.30%（税込）という幅は、3,000万円を借りた場合に66万円〜99万円（税込）の違いになります。一般的な住宅ローンの多くが2.20%（税込）前後であることを踏まえると、上限に振れた場合は初期費用が30万円以上重くなる計算です。金利が高めに決まったうえで手数料も上限だと、総支払額の差はさらに開きます。仮審査で提示される金利と手数料率の両方を確認してから判断してください。

なお、公式サイトでは「お借り入れ期間中に永住許可を受け、当行にご連絡いただいた場合、所定の審査のうえ、お借り入れ金利を優遇できる場合がございます」と案内されています。永住許可を取得したら銀行に連絡する——これは覚えておく価値のあるポイントです。具体的な金利・条件は変更されることがあるため、必ず東京スター銀行の公式サイトで最新情報をご確認ください。

外国人は住宅ローン控除を利用できるか？

外国人でも、日本で所得税や住民税を納めていれば、要件を満たすことで住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられます。国籍による制限はなく、判断されるのは「日本に居住しているか」「住み続けているか」です。

国税庁が示す共通の要件のうち、外国人の方がとくに意識しておきたいのは次の点です（令和4年〜令和7年に入居した場合）。

• 取得等の日から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで引き続き住んでいること——年内に帰国すると、その年の控除は受けられません
• 床面積が50平方メートル以上（一定の要件を満たす40〜50平方メートル未満の住宅は別枠）で、2分の1以上が自己の居住用であること
• その年の合計所得金額が2,000万円以下であること（40〜50平方メートル未満の特例では1,000万円以下）
• 返済期間が10年以上に分割されている借入金であること
• 控除額は年末残高等×0.7%で、控除期間は住宅の性能区分に応じて最長13年

また、配偶者や扶養親族が母国に住んでいる（非居住者である）場合は、親族関係書類・送金関係書類の提出が必要になることがあります。家族を呼び寄せる前に住宅を購入するケースでは、書類の準備に時間がかかりがちなので早めの確認をおすすめします。

控除の要件・控除額・対象となる住宅の性能要件は税制改正で変わります。とくに2026年（令和8年）以降に入居する場合の取扱いは、必ず国税庁の最新情報でご確認ください。

外国人で永住権ありの場合、オススメの住宅ローンは？

永住権がある方に有力な選択肢となるのが、日本政府が100%出資する住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供するフラット35です。全期間固定金利で返済計画が立てやすく、個人事業主・自営業・派遣社員・パートなどの方でも利用しやすい住宅ローンです。勤続年数や雇用形態そのものより、返済負担率と物件の技術基準が重視されるため、民間ローンで不利になりがちな属性の方にも検討しやすいのが特長です。

そのフラット35で16年連続を誇るのがSBIアルヒです。

SBIアルヒが人気なのは、フラット35を金利・事務手数料ともに低い水準で提供していることと、全国の店舗で専門家に相談できる体制を整えていることです。事務手数料は借入額の2.20%(税込・最低金額あり)が基本で、Web申込・電子契約による割引など時期ごとのプログラムが用意されることもあります（内容・期間は変わるため、最新の手数料・キャンペーンは必ずSBIアルヒ公式サイトでご確認ください）。フラット35での借り入れを検討している場合は、候補に入れておきたい選択肢です。

SBIアルヒ 公式サイト

外国人の住宅ローンでよくある質問

Q. 在留期間が3年や5年でも、35年の住宅ローンは組めますか？

A. 在留期間が返済期間より短いこと自体が直ちに否決の理由になるわけではありません。ただし、永住許可を求める銀行が多いのが実情で、永住権がない場合は日本人配偶者の連帯保証（SBI新生銀行など）か、永住権のない方向けの専用商品（東京スター銀行のスター住宅ローン）が現実的な選択肢になります。在留資格の種類・更新実績・日本での勤続年数は、いずれも審査で見られる材料です。

Q. 永住権を取ってから借りるのと、今すぐ借りるのはどちらが有利ですか？

A. 金利・諸費用だけで見れば、永住権を取得してから一般の住宅ローンを使うほうが有利になりやすいのは確かです。永住権がない方向けの商品は金利が高めに設定され、事務手数料も上限で3.30%（税込）と重くなり得ます。一方で、永住許可には在留年数などの要件があり、待つ間の家賃負担や物件相場の変動も無視できません。「待つコスト」と「金利差・手数料差」を金額に置き換えて比べるのが、後悔しない判断の仕方です。なお、借入後に永住許可を得た場合に金利優遇の可能性がある商品もあります。

Q. 途中で母国に帰ることになったら、住宅ローンはどうなりますか？

A. 返済義務がなくなるわけではありません。多くの住宅ローンは「本人が居住すること」を前提にしており、居住しなくなる場合は銀行への連絡が必要です。売却して残債を一括返済する、あるいは銀行と相談して取扱いを決めるのが一般的な流れになります。売却額が残債を下回れば差額は自己資金で埋める必要があるため、頭金を厚くしておくことはこのリスクへの備えにもなります。取扱いは金融機関ごとに異なるので、契約前に確認しておきましょう。

Q. 日本語の読み書きに不安があります。相談できる銀行はありますか？

A. SBI新生銀行はコールセンターの英語対応やウェブサイトの一部英語提供など、外国人が利用しやすい体制を整えてきました。ただし、住宅ローンの契約書類そのものは日本語であることが一般的です。金利タイプ・団信の保障範囲・繰上返済の条件など、後から効いてくる条件は日本語を読める家族や専門家と一緒に確認することをおすすめします。対面で相談したい場合は、店舗を持つ銀行やSBIマネープラザのような相談窓口も選択肢になります。

Q. 配偶者が日本人なら、ペアローンや収入合算は使えますか？

A. 銀行によって扱いが異なります。永住権がない方の場合、そもそも「日本人配偶者が連帯保証人になること」が申込の条件になっているケースがあり、この場合は実質的に配偶者を巻き込む形になります。ペアローン（夫婦それぞれが債務者になる）が使えるかは各行の取扱い次第で、使える場合は住宅ローン控除を二人分使えるメリットがある一方、事務手数料が2件分かかる点に注意が必要です。総コストで比べてから決めましょう。

※本記事の金利・手数料・審査条件は2026年8月時点の各社公表内容です。条件は改定されることがあるため、最新の取り扱い状況は必ず各金融機関の公式サイトをご確認ください。

住宅ローン比較・ランキング記事