低金利が続いている現在、金利の低さから変動金利の住宅ローンで借入れを考えている方も多いのではないでしょうか。変動金利の特徴と注意点を抑えておきましょう。すでに変動金利で住宅ローンを借りている方もあらためて確認しておきましょう。
変動金利の特徴
- 住宅ローンの中では最も低金利
- 金利の見直しがある(半年ごと)
- 返済額も見直しがある(5年ごと)
- 5年ごとの返済額見直しで返済額は125%以上にならない
これが一般的な変動金利の特徴です。
変動金利のメリットは、低金利で住宅ローンを借り入れでき、借りた当初の返済総額を抑えられることと、他の金利タイプより元金の減りが早いことがあげられます。
変動金利の落とし穴
変動金利で気をつけなければならないことは何でしょうか。金利の低さだけで変動金利を選ぶと後々大変な事になるかもしれません。
金利の変動がある
変動金利は、その言葉通り金利が変動します。金利の下落局面では最大のメリットですが、上昇局面ではデメリットでもあります。しかも、金利の予測は専門家でも不可能と言わるほど困難で、正確な返済総額の計算ができません。
未払い利息
変動金利は、毎月の返済額は5年間変わりませんが、半年ごとに金利に応じて、毎月の返済額の元金と利息の割合が見直され変更されます。
金利が下がっている時には、月々の返済額から元金の割合が増えて元金が減っていきますが、急激に金利が上がった場合には月々の返済額から利息の割合が増え、元金の返済が進まなくなることがあります。これが進み月々の返済額でも利息分を全て補えずに、支払えていない利息が積み上がっていくことを未払い利息と言います。
さらに、未払い利息が続く状態では、月々返済しても元金は1円も減りません。
考えると恐ろしいですね。
しかし、バブル景気のような金利の急上昇がない限り、この未払い利息が起こる可能性はほぼ無いですが、変動金利の仕組み的にこのようなことが起こることがあると覚えておきましょう。
「変動金利で借りておいて、上がってきたら固定金利に切り替えよう」は無理
変動金利と固定金利では、固定金利のほうが先に上がります。
つまり、変動金利が上がってきたから固定金利に切り替えようと思った時には、固定金利は上がっている状態です。
記憶に新しいのは、4月のメガバンクの適用金利の発表です。
住宅ローン金利が上がる局面ではないにもかかわらず、10年固定金利を利上げを行いました。
長期の固定金利の指標となる、国債金利は流動性が強く、金利が実際に上る前に「これから金利が上がりそうだ」と予想されれば、国債金利が高くなって固定金利の住宅ローンが上がります。変動金利と固定金利の金利決定の仕組みから、変動金利で借りておいて金利が上がってきたら固定金利に切り替えはできないということを覚えておきましょう。
変動金利で住宅ローンを借りてもよい人
共働きで安定収入がある人
将来にわたって多めの収入が見込める場合には、貯蓄も可能でしょうし、住宅ローンの返済に余力があれば、返済額が上がった場合でも繰上返済で返済期間を短縮したり、月々の返済額を減らすことできます。
つまり、金利が上昇しても、返済できる余力がある方ならば、住宅ローンの返済が破綻することは無いでしょう。
借入額が少なく、返済期間が短い人
借入金額が多く、返済期間が長いほど、金利が上昇した時の返済額の増加は大きくなります。
しかし、借入金額が少ない場合や、返済期間が短い場合には、金利の上昇による返済額の増加は少ないので、リスクは少なくなります。目安としては、期間は20年以下、借入額は2,000万円程度でしょうか。
金利の動向に敏感な人
金融機関に勤めている方や、株や為替の投資を行っているなど、常に世界の経済状況にアンテナを張っているような方には、金利の動向をいち早く察知し、固定金利に借り換えなどの金利上昇リスクの回避に向けた行動を取ることができるかもしれません。
もし、あまりこういった知識がなく変動金利を借りたい・借りてしまった方は、少額で構わないので、株や為替の投資を行ってみましょう。これは儲けを出すためではなく、あくまでも世界の経済状況を少しでも把握し金利の動向に注意を向けるためです。
リスクを把握して住宅ローンを選ぼう
住宅ローンを選ぶときに、変動金利と固定金利のどちらが得なのかは、変動金利の未来を予測できないため禅問答のように答えが出ない問いです。
この記事を読んで変動金利では不安という方は固定金利を選択した方がいいかもしれません。ただ、はっきりしているのは、変動金利のリスクは借り手にあり、固定金利のリスクは貸し手にあるということです。
全期間固定金利であれば返済額は変動するリスクはありませんし、全期間固定の代表であるフラット35は過去最低金利に下がっています。
住宅ローンは長い返済期間が続きます。
そのため、リスクをいかに減らすかを考えるのも住宅ローン選びの大事な点です。
住宅ローン選びで失敗しないためにも、それぞれの住宅ローンの仕組み、特徴、計算方法、メリット・デメリットを理解した上で住宅ローンを選びましょう。
