住宅ローン借り換えで返済期間は延ばす？短くする？総返済額で検証

住宅ローンの借り換えでは、返済期間を短くすれば総返済額が減り、延ばせば毎月の返済額が下がるかわりに総返済額は増えます。ただし、どちらに寄せるかを決めるのは好みではなく、借り換え諸費用を含めた総コストと、完済時年齢・借入期間の上限という2つの制約です。延ばしたくても上限に当たって延ばせない、短くしたつもりが返済負担率で引っかかる——といった形で、後から効いてきます。

金利環境も判断材料のひとつです。日本銀行は2024年3月のマイナス金利解除後も利上げを進め、2026年6月16日の金融政策決定会合で政策金利（無担保コールレート・オーバーナイト物）の誘導目標を1.0％程度としました（日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2026年6月16日）。ただし、政策金利が動いてから短期プライムレート、各行の基準金利、自分の適用利率、そして毎月の返済額へ届くまでには段階と時間差があります。利上げが決まった翌月に返済額が上がるわけではなく、返済額の見直しルール（いわゆる5年ルール）が付いた契約では、適用利率が上がっても当面は返済額そのものが変わらず、利息と元金の内訳だけが動くこともあります。焦って借り換えを急ぐより、まず返済予定表と契約書で残高・残り期間・次回の金利見直し時期を確かめるのが先です。

返済期間を短くした場合

金利の低い住宅ローンへ借り換えると、返済総額や月々の返済額を減らせます。そのため、借り換える前と同じ額を毎月の返済に充てるだけで、返済期間を短くすることも可能になります。

借り換えで返済期間を短くした場合のメリット

• 返済総額が減る
• 完済が早まり、老後のライフプランに余裕を持てる

借り換えで返済期間を短くした場合のデメリット

• 月々の返済負担はそのまま、もしくは増える
• いったん短くした期間は、あとから元に戻せないことがある

返済期間を短縮できれば、借り入れている期間が減るぶん、必然的に総返済額を抑えられます。つまり「これまでより低い金利＋返済期間の短縮」という2つの効果で総返済額を減らせるわけです。完済が早まれば老後資金もためやすく、返済終了後のライフプランも立てやすくなります。現在の返済額に負担を感じていない人は、借り換えで期間を短くする選択を検討してみましょう。

注意したいのは、短縮が「片道切符」になる場合があることです。【フラット３５】の借換融資では、20年以下の借入期間を選んだ場合、原則として返済の途中で21年以上に変更できません（住宅金融支援機構）。教育費のピークがこれから来る世帯など、数年先に家計の余裕が減る見込みがあるなら、期間を詰めきらずに繰上返済で調整する余地を残しておくほうが安全です。

返済期間を延ばした場合

実際に借りてみると思ったより返済がきつい、転職などで収入が減ってしまった——そうした事態にも、借り換えは対応策になります。低い金利への借り換えで返済額は下がりますが、さらに月々の負担を軽くしたい場合は、返済期間を延ばすことで対応できます。

借り換えで返済期間を延ばした場合のメリット

• 月々の返済額を減らし、家計に余裕が出る

借り換えで返済期間を延ばした場合のデメリット

• 総返済額は増える
• 完済年齢が上がり、老後の資金計画に影響することも

せっかく購入したマイホームを手放すくらいであれば、総返済額が増えても月々の返済額を下げるために期間を延ばすのは十分「アリ」です。ただし注意したいのは完済する年齢。あまり高すぎるとそもそも審査に通りにくく、退職後も返済が続くなら収入減に備えて貯蓄を厚くするか、退職後も働く前提が必要になります。

「短縮」と「延長」を総返済額で比べる

どちらを選ぶかは、目先の月々の負担と、生涯で払う総額（総コスト）のどちらを優先するかで決まります。表面金利だけでなく、借り換え時にかかる諸費用まで含めて判断しましょう。

なお、どちらを選ぶにしても効果の大きさは借り換え前後の金利差で決まります。金利差がどれくらいあれば動く価値があるかは、住宅ローン借り換えの金利差の目安で整理しています。

「延ばす」には上限がある——借入期間の決まりを先に確認する

ここが見落とされがちな点です。返済期間の延長は、希望すれば通るものではなく、商品ごとに決められた上限の範囲内でしか選べません。とくに借り換えでは、当初の借り入れから経過した年数が上限を押し下げます。

【フラット３５】の借換融資の場合、借入期間の上限は次の3つのうち最も短い年数です（住宅金融支援機構「借換融資のご利用条件」／2026年9月確認）。

• 「80歳」－「借換融資の申込時の年齢（1年未満切上げ）」
• 「40年」－「住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間（1年未満切上げ）」
  ※長期優良住宅、予備認定マンションまたは管理計画認定マンションの場合は50年
• 35年（上記と同じく、長期優良住宅などの場合は50年）

2つ目の条件が効くため、たとえば取得時のローンから10年が経過していれば、その時点で上限は「40年－10年＝30年」まで下がります。「借り換えればまた35年に戻せる」わけではないと考えておきましょう。申込時の年齢は満70歳未満（親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上も申込可）です。

民間の住宅ローンも同様に上限を設けています。たとえばSBI新生銀行は、申込時の年齢が20歳以上65歳以下で、かつ完済時年齢が80歳未満であることを条件としています（SBI新生銀行 住宅ローン 審査のお申し込み方法および条件／2026年9月確認）。同行は2025年11月から変動金利（半年型）で最長50年の借入期間を扱っていますが、これは新規に住宅を購入・建設する資金の場合に限られ、借り換えは5年以上35年以内です。「50年ローンがあるなら借り換えでも使えるはず」と考えないよう注意してください。

借り換え先を絞り込む段階では、金利の数字より先にこの欄を見ておくと無駄足が減ります。各社の条件を横並びで確認したい場合は住宅ローン借り換え比較ランキングもあわせてご覧ください。

借り換えで見落としがちな「総コスト」の注意点

借り換えには、新たに事務手数料・保証料・登記費用・印紙税などの諸費用がかかります。金利差で減る利息よりも諸費用が大きければ、借り換えても得になりません。とくに事務手数料は「借入額×2.20％（税込）」の定率型が多く、借入額が大きいほど高額になります。金利の低さだけで飛びつかず、諸費用を含めたトータルコストで「本当に総返済額が減るか」を必ず試算しましょう。あわせて、団信（とくに疾病・がん保障）の内容が変わる点も、金利以外の価値として見落とせません。

諸費用の扱いは商品によって差があります。【フラット３５】の借換融資では保証料と繰上返済手数料が不要で、印紙代・融資手数料・登録免許税・司法書士報酬・物件検査手数料・借換前ローンの繰上返済手数料・火災保険料などを借入額に含めることができます（借入額の上限は「借換対象ローンの残高」または「機構による担保評価額の200％」のいずれか低い額で、100万円以上1億2,000万円以下）。手元資金が薄くても動けるのは利点ですが、諸費用を借入額に上乗せすればその分の利息も増える点は忘れないでください。期間を延ばすかどうかを考えるときは、この上乗せ分まで含めて比べるのが正確です。借り換えの判断材料をひととおり押さえたい方は、借り換えの比較ポイントも参考にしてください。

おすすめの借り換え先は？

「変動金利のままでは今後の金利上昇が気になる」という方には、返済終了まで金利が変わらないフラット35が有力な選択肢です。【フラット35】を数多く取り扱う住宅ローン専門金融機関（モーゲージバンク）のSBIアルヒは、借り換えにも対応しています。

SBIアルヒの事務手数料は借入額×2.20％（税込・最低220,000円）で、以前あった「Web申込で半額（1.10％）」の優遇は終了しています。現在は、2026年3月2日〜2027年3月31日の期間中に「Web申込」（本申込）と電子契約を利用して【フラット35】・スーパーフラットを借り入れた人を対象に、1債権あたり事務手数料を33,000円（税込）引き下げるキャンペーンが実施されています（借り換えも対象）。

SBIアルヒ 申込み

諸費用の分かりやすさや団信の手厚さを重視するなら、事務手数料が定率で保証料0円、全疾病保障付団信（上乗せ0円）などをそろえるSBI新生銀行も、借り換え先の候補として比較しておくとよいでしょう。いずれにせよ、借り換えのメリットは「金利差」「諸費用」「返済期間の調整」を合わせて最大化するもの。目先の金利だけで決めず、総返済額で判断してください。動き出す時期の考え方は借り換えのタイミングと目安で詳しく扱っています。

返済期間の調整についてよくある質問

Q. 借り換えで返済期間は何年まで延ばせますか？

A. 商品ごとの上限までです。【フラット３５】の借換融資なら「80歳－申込時の年齢」「40年－取得時ローンの経過期間」「35年」の最も短い年数が上限で、取得から年数が経つほど短くなります。民間ローンも完済時年齢（80歳未満とする例が多い）で頭打ちになります。

Q. 返済期間を延ばすと、総返済額はどのくらい増えますか？

A. 期間を延ばすほど利息を払う期間が長くなり、総返済額は増えます。増える金額は金利・借入残高・延長する年数で大きく変わるため、月々の負担軽減と総額増のトレードオフを、借り換え前に必ずシミュレーションで確認しましょう。

Q. 借り換えと同時に返済期間を短くすると、審査は厳しくなりますか？

A. 期間短縮で月々の返済額が増えると、年収に対する返済負担率が上がり、審査に影響する場合があります。【フラット３５】の借換融資では、すべての借入れを合わせた年間返済額が年収に占める割合の基準が、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下と定められています。短縮は無理のない範囲で行い、負担率に不安があるなら期間はそのままにして金利差だけでメリットを取る方法も検討しましょう。

Q. 借り換えたあとで、返済期間だけ変更できますか？

A. 金融機関への申し出による条件変更の扱いになり、手数料や審査が必要な場合があります。【フラット３５】の借換融資で20年以下の借入期間を選んだ場合は、原則として返済の途中で21年以上に変更できません。期間を短く設定するときは、後戻りできない前提で決めてください。

Q. 自営業でも、借り換えで返済期間を調整できますか？

A. 期間の上限は勤務形態にかかわらず同じですが、返済負担率を判定する年収の見方が変わります。給与収入のみの人は給与収入金額、それ以外の人は事業所得・不動産所得などの所得金額の合計で判定されるため、経費を差し引いた後の数字で基準を満たすかを先に確かめておくと、期間の設計もぶれません。

※本記事の金利・手数料・利用条件は2026年9月時点で公式サイトにて確認したものです。条件は改定されることがあるため、申し込み前に各金融機関・住宅金融支援機構の公式サイトで最新の内容をご確認ください。

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