マイホームの購入や住宅ローンの総返済額に大きく影響するのが、自己資金や頭金の有無です。住宅ローンは借入金額が大きく、返済期間も長いため、頭金をどの程度用意できるかによって、毎月の返済額や総返済額に大きな差が生じます。
たとえば、フラット35のように、自己資金の割合によって適用金利が変わる住宅ローンがあります。また、金融機関によっては、一定以上の自己資金を用意できる人に対して、金利を優遇するプログラムを用意している場合もあります。
頭金を用意できると、住宅ローンの借入金額を抑えられるだけでなく、借入可能額に頭金を加えた金額の住宅を購入できるため、マイホーム選びの選択肢を広げることにもつながります。さらに、金融機関から見ても、自己資金を用意できる人は返済計画に余裕があると判断されやすく、審査面でもプラスに働く可能性があります。
この記事では、自己資金・頭金を用意できる人におすすめの住宅ローンを紹介します。頭金を用意できる方は、自己資金による金利優遇がある住宅ローンを必ずチェックしておきましょう。
低金利の時代が長く続いたことで、頭金をあまり用意せずに住宅ローンを組む人も増えてきました。実際、諸費用まで含めて借り入れできる住宅ローンも増えており、以前よりも少ない自己資金でマイホームを購入しやすくなっています。
しかし、自己資金や頭金を用意できる方が、住宅ローン審査で有利になりやすいことは変わりません。また、このページで紹介するように、自己資金を用意することで金利優遇を受けられる住宅ローンもあります。
また、借入希望金額が少ないほど住宅ローン審査に通りやすくなります。さらに、自己資金・頭金がある人向けの金利優遇がある住宅ローンを選べば、より低い金利で借りられる可能性があります。
頭金を用意できる方は、自己資金による金利優遇がある住宅ローンを選択肢に入れておくことが大切です。
それでは、自己資金・頭金を用意することで、より有利な条件で借り入れできる住宅ローンを確認していきましょう。
目次
自己資金と頭金の違い
最初に、「自己資金」と「頭金」の違いについて整理しておきます。似た意味で使われることも多い言葉ですが、住宅ローンでは少し意味が異なります。
「自己資金」と「頭金」の違い
| 頭金 | 購入する物件価格のうち、住宅ローンで借りずに手元資金で支払うお金のこと。物件価格から住宅ローン借入額を差し引いた金額を指します。 |
| 自己資金 | 頭金に加えて、登記費用、事務手数料、火災保険料、仲介手数料など、住宅購入や住宅ローン契約に必要な諸費用も含めて用意するお金のことです。 |
少しわかりにくいですが、一般的には「頭金」は物件価格に対して自分で支払う部分、「自己資金」は頭金と諸費用を含めた手元資金全体を指します。
ただし、自己資金や頭金の定義は金融機関によって異なることがあります。金利優遇の条件として「自己資金10％以上」「融資比率90％以下」などと表現される場合もありますので、実際に申し込む際には、どの金額を基準に計算するのかを必ず確認しましょう。
自己資金で金利優遇があるおすすめの住宅ローン
ここからは、自己資金を用意することで金利優遇を受けられる住宅ローンを紹介します。
自己資金がある場合に金利が優遇されるだけでなく、もともとの商品性や金利水準、団信、手数料などの面でも魅力がある住宅ローンを中心に取り上げます。
SBI新生銀行のパワースマート住宅ローン
自己資金を用意できる方に特に注目してほしいのが、SBI新生銀行のパワースマート住宅ローンです。
SBI新生銀行では、一定の条件を満たす場合、自己資金10％以上で年0.05％の金利優遇を受けられるプログラムが用意されています。自己資金をしっかり用意できる方にとっては、借入金額を抑えながら、さらに金利面でも有利になる可能性がある住宅ローンです。
住宅ローンは、借入額が大きく返済期間も長いため、年0.05％の金利差でも総返済額に影響します。特に、固定金利タイプで長期間借り入れる場合は、金利優遇の効果を長く受けやすくなるため、自己資金を用意できる方はSBI新生銀行を有力候補に入れておきたいところです。
ただし、自己資金による金利優遇には対象外となる金利タイプや条件があります。変動金利やステップダウン金利タイプなど、すべての商品で利用できるわけではありません。また、優遇の対象が当初借入金利に限られる場合があるため、5年固定や10年固定のような当初固定期間が短い商品では、優遇効果が限定的になる可能性があります。
そのため、SBI新生銀行の自己資金優遇は、特に20年固定金利タイプや35年固定金利タイプなど、長めの固定金利を検討している方と相性がよい住宅ローンと言えます。
また、SBI新生銀行は住宅ローンの商品性そのものも魅力的です。金利水準に加えて、保証料が不要で、一部繰上返済手数料も無料です。高額借入にも対応しやすく、団信の保障限度額も引き上げられているため、自己資金を用意してしっかり返済計画を立てたい方にとって、総合力の高い住宅ローンです。
自己資金を用意できる方は、「借入額を減らす」「審査を有利に進める」「金利優遇を受ける」という3つのメリットを同時に狙えます。こうした点を考えると、SBI新生銀行の住宅ローンは、頭金を準備できる方にとってかなり相性のよい選択肢です。
住信SBIネット銀行（WEB申込コース）
住信SBIネット銀行の住宅ローン（WEB申込コース）にも、自己資金を用意できる方に有利な金利優遇があります。
住信SBIネット銀行では、物件価格の80％以下で住宅ローンを借り入れる場合に、金利が優遇される仕組みがあります。優遇幅はSBI新生銀行と比べると大きくはありませんが、自己資金を多めに用意できる方にとっては、少しでも返済負担を抑えられるメリットがあります。
下記の画面キャプチャーは、住信SBIネット銀行の住宅ローン金利の一例です。
※物件価格の80％以下で住宅ローンを借り入れる場合の金利優遇です。審査結果によっては、表示金利に年0.1％〜年0.30％が上乗せされる場合があります。また、借入期間を35年超とする場合は、住宅ローン金利に年0.15％が上乗せされます。
住信SBIネット銀行は、ネット銀行らしい低金利に加えて、団信や疾病保障の充実度でも知られています。自己資金を用意できる方が金利面の優遇を受けられる可能性があるため、SBI新生銀行とあわせて比較しておきたい住宅ローンです。
ただし、住信SBIネット銀行の住宅ローンは、審査結果によって表示金利に上乗せが発生する場合があります。最終的にどの金利が適用されるかは、正式な審査結果を確認する必要があります。
SBIアルヒのスーパーフラット
全期間固定金利を希望する方にとって、SBIアルヒの「スーパーフラット」も自己資金の割合が重要になる住宅ローンです。
SBIアルヒは、フラット35の取扱実績が豊富な金融機関で、独自商品として「スーパーフラット」を提供しています。スーパーフラットは、自己資金の割合に応じて金利が変わる商品で、自己資金を多く用意できる人ほど有利な条件で借りやすい仕組みになっています。
たとえば、住宅ローンの借入希望額が住宅購入価額の5割以下の場合、「スーパーフラット5」という商品を利用できる場合があります。自己資金をしっかり用意できる方にとっては、全期間固定金利で金利上昇リスクを抑えながら、低い金利水準を狙える点が魅力です。
以下の表は、フラット35とスーパーフラットの金利を比較した表です。
※フラット35自体も融資率によって適用金利が異なりますが、スーパーフラットは自己資金をしっかり用意できる方に対して、さらに有利な金利を提示しやすい商品設計になっています。
| アルヒ(ARUHI)のスーパーフラットの金利比較 | ||
|---|---|---|
| 商品名 | 借入期間 | 金利 (団信加入あり) |
| フラット35 (借入額の占める割合が90%以内の場合) | 21年～35年 | 2.710% |
| スーパーフラット5 | 15年～35年 | 2.610% |
| スーパーフラット6 | 2.620% | |
| スーパーフラット7 | 2.630% | |
| スーパーフラット8 | 2.640% | |
| スーパーフラット9 | 2.690% | |
| スーパーフラット借換 | 2.560% | |
| 2026年5月の金利 | ||
フラット35やスーパーフラットは、変動金利タイプの住宅ローンとは異なり、完済までの金利を固定できる住宅ローンです。将来の金利上昇リスクを避けたい方や、毎月返済額を長期的に安定させたい方に向いています。
特に、自己資金を多く用意できる方は、全期間固定金利でも比較的有利な条件で借りられる可能性があります。金利上昇が気になる方は、変動金利だけでなく、SBIアルヒのスーパーフラットも比較対象に入れておきましょう。
続いて、スーパーフラットの主な融資条件を紹介します。
| アルヒ(ARUHI)のスーパーフラットの融資条件 | ||
|---|---|---|
| 手持金の割合 | 借入額の割合 | |
| スーパーフラット5 | 建設費または購入価額の50%以上 | 50%以下 |
| スーパーフラット6 | 建設費または購入価額の40%以上 | 50%超60%以下 |
| スーパーフラット7 | 建設費または購入価額の30%以上 | 65%超70%以下 |
| スーパーフラット8 | 建設費または購入価額の20%以上 | 75%超80%以下 |
| スーパーフラット9 | 建設費または購入価額の10%以上 | 85%超90%以下 |
| スーパーフラット借換 | 借換対象となる住宅ローン残高と 諸費用の10%以上 | - |
| ※ 住宅の建設費（土地取得費がある場合はその費用を含む）または購入価額に対するスーパーフラットの借入額を含めた本件住宅取得とその諸費用にかかる借入額の割合が以下の基準内であること。 | ||
なお、自己資金割合や融資比率の計算方法は、商品や物件条件によって異なる場合があります。住宅購入価格だけでなく、諸費用や住宅ローン契約にかかる費用との関係も確認する必要があります。
自己資金割合による金利優遇を狙う場合は、早い段階で「いくらの現金を用意すれば、どの商品を利用できるのか」を確認しておくことが大切です。申し込み後に、SBIアルヒの店舗スタッフやコールセンターなどで具体的な条件を確認するようにしましょう。
自己資金・頭金による金利優遇のまとめ
今回は、自己資金を用意することで金利優遇を受けられる住宅ローンを紹介しました。
自己資金を用意できると、住宅ローンの借入金額を減らせるだけでなく、審査面でも有利に働きやすくなります。さらに、自己資金の割合に応じて金利優遇を受けられる住宅ローンを選べば、総返済額を抑えやすくなります。
特に注目したいのは、SBI新生銀行のパワースマート住宅ローンです。自己資金10％以上で金利優遇を受けられる可能性があり、固定金利タイプを検討している方にとっては、かなり魅力的な選択肢になります。
SBI新生銀行は、金利水準だけでなく、保証料不要、一部繰上返済手数料無料、高額借入への対応力など、住宅ローン全体のバランスが良い銀行です。頭金を用意して、無理のない返済計画を立てたい方は、まず候補に入れておきたい住宅ローンと言えるでしょう。
また、住信SBIネット銀行やSBIアルヒのスーパーフラットも、自己資金を用意できる方にとって比較する価値があります。変動金利で低金利を狙うのか、固定金利で返済額の安定を重視するのかによって、選ぶべき住宅ローンは変わります。
自己資金による金利優遇がない住宅ローンでも、もともとの金利や団信、手数料が魅力的な商品はあります。ただし、自己資金を用意できる方であれば、金利優遇のある住宅ローンを優先的に確認しておくことで、より有利な条件で借りられる可能性が高まります。
自己資金を用意できれば審査も通りやすくなる
自己資金を用意できると、金融機関から「計画的に貯蓄できる人」「返済余力がある人」と見られやすくなります。そのため、住宅ローン審査においてプラス材料になる可能性があります。
また、自己資金を入れることで借入金額が少なくなり、返済負担率も下がります。返済負担率が下がると、金融機関から見た貸し倒れリスクも小さくなるため、審査に通りやすくなったり、より良い条件を提示されやすくなったりする可能性があります。
自己資金を用意することは、将来の資産価値下落リスクを抑える意味でも重要です。住宅購入後に物件価格が下がった場合、借入額が大きすぎると、住宅ローン残高が物件の売却価格を上回る「オーバーローン」の状態になる可能性があります。
頭金を多めに入れておけば、住宅ローン残高を抑えられるため、将来売却や住み替えを検討する際にも柔軟に対応しやすくなります。
さらに、借入金額が少なければ、事務手数料や保証料、総返済額も抑えやすくなります。特に、事務手数料が借入金額に対する定率型になっている住宅ローンでは、借入額を減らすことで初期費用も減らすことができます。
自己資金を準備しておくことには、借入額を抑える、審査に通りやすくする、金利優遇を受けやすくする、将来の売却リスクを抑えるなど、多くのメリットがあります。
これからマイホームを購入したいと考えている方は、できるだけ早い段階から頭金や諸費用を意識して貯蓄を進めておきましょう。そして、自己資金を用意できる方は、SBI新生銀行のように自己資金による金利優遇がある住宅ローンをしっかり比較して、より有利な条件で借り入れできるように準備することをおすすめします。
