ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）のフラットパッケージローン｜10割借入の仕組みと総コスト

ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）のフラットパッケージローンは、【フラット35】買取型を借入割合9割以下に抑えたうえで、不足分を別建てのローンで補い、物件価格の10割まで借りられるようにする商品です。2016年10月に「ミスターパッケージローン」の名称で始まり、2026年10月時点では、借入割合10%以下と50%（愛称ゴーゴー）の2プランが用意されています。

単独では借りられず、借換えにも使えない点は当初から変わっていません。というのも、この商品はフラット35側の融資率を9割以内に収めるための組み合わせ専用の位置づけだからです。選ぶ際の決め手は金利よりも、2本分かかる事務手数料と全疾病保障の扱いを合わせた総コストにあります（内容は2026年10月時点の公式サイトの案内に基づきます）。

なぜ「9割」にこだわるのか｜融資率で金利が変わる仕組み

フラット35の金利は、借入期間（20年以下か21年以上か）に加えて融資率でも分かれ、借入額が物件価格の9割を超えると金利が一段高くなります。この差は完済まで続くので、頭金を1割用意できるかどうかが、そのまま総返済額の差につながるわけです。住宅金融支援機構が公表している2026年10月資金受取分の水準は次の表のとおりです。

※出典は住宅金融支援機構「最新の金利情報」（2026年10月資金受取分・新機構団信付き）。金利は毎月見直され、実際の適用金利は取扱金融機関ごとに異なります。

9割以下と9割超の差は年0.110%で、数字だけを見ると小さく感じられます。それでも最長35年にわたって上乗せが続くため、借入額が大きいほど利息の差は膨らんでいきます。フラットパッケージローンは、この9割の壁を頭金ではなく別建てのローンで越えるという発想から生まれた商品です。

表からもう一つ読み取れるのは、同じ融資率でも金融機関によって金利の範囲が年2%近く開いていることです。フラット35は住宅金融支援機構と提携した商品ですが、適用金利と手数料を決めるのは取扱金融機関であり、どこで借りても同じ条件になるわけではありません。

2つのプランの違い｜頭金の代わりか、金利タイプの分散か

フラットパッケージローンには、組み合わせる割合の異なる2つのプランがあります。どちらも変動金利と固定金利から選べますが、選ぶタイプによって金利の引下げ幅が変わる仕組みです。

※ドコモSMTBネット銀行「【フラット35】金利一覧」の2026年10月1日時点の適用金利。固定金利（2〜35年）も選択でき、ゴーゴーの固定金利は借入割合10%以下と同じ水準です。

ゴーゴーは固定と変動を半分ずつ持つミックスローンに近い使い方になり、10%以下のプランが頭金の代わりだったのに対して、こちらは金利タイプの分散を目的にしています。

金利が上昇している局面では全額を変動にも固定にもしたくない、という判断に応える設計だといえます。ただし変動部分は将来の見直しで返済額が増えうるため、その上昇に耐えられる家計かどうかを借りる前に試算で確認しておくと判断を誤りにくくなります。

物件価格の10割を借りれば、そのぶん返済負担は重くなります。自己資金をまったく用意できない状態での満額借入は、収入の増加が見込める人や、現在の収入に対して返済額に余裕がある人に限って検討したい選択肢です。理想の物件に出会った時期と貯蓄のペースが合わなかったときに、待たずに動けるという使い方が本来の役割です。

申込条件と、審査で見られる点

フラットパッケージローンの申込条件は、公式サイトで次のように案内されています（2026年10月時点）。

• 年齢が満18歳以上満65歳以下、かつ完済時年齢が満80歳未満であること（申込時ではなく借入時の年齢が基準）
• 【フラット35】買取型を借り入れること（親子リレー返済の場合は利用不可）
• 新規の借入れであること（借換えの場合は利用不可）
• 指定の団体信用生命保険に加入できること（健康上の理由などで加入できない場合はパッケージローンを利用できない）

属性の面で見逃せないのは、この商品が【フラット35】買取型の取扱い基準で申し込める点です。公式サイトでも職業や雇用形態に制限がなく、年金受給者やパートタイマーなど幅広い層が申し込みやすいと案内されています。勤続年数や雇用形態が民間ローンでネックになりやすい人にとっては、現実的な選択肢になりえます。ただし所定の審査はあり、結果によっては希望どおりに借りられない場合もあります。

ドコモSMTBネット銀行のフラット35で総コストに効く項目

当初5年間の引下げはフラット35側だけに付く

フラット35買取型（借入割合90%以下・返済期間21年以上35年以下）の適用金利は、2026年10月実行分で引下げ期間終了後の6年目以降が年3.83%です。金利引下げメニューの条件を満たせば当初5年間は最大年1.0%引き下げられ、その場合は年2.83%になります。

この引下げはポイント制の対象外であるパッケージローンには適用されないため、合計の返済額を見積もるときは2本のローンを分けて計算する必要があります。

保証料は0円、事務取扱手数料は2本とも2.20%

保証会社を利用しないため保証料はかからず、フラット35の全額繰上返済にも手数料はかかりません。一方で事務取扱手数料は、フラット35買取型が借入額の2.20%（税込・最低110,000円）、パッケージローンも借入額の2.20%（税込）です。保証料0円という見出しだけで判断せず、2本の事務取扱手数料を合計した初期費用で比べることが欠かせません。

また、パッケージローンは変動金利期間中の全額繰上返済が無料ですが、固定金利特約期間中に全額を繰上返済すると33,000円（税込）がかかります。早めに手元資金で返し切る予定がある場合は、パッケージ部分を変動にしておくか固定にするかで、この費用の有無が変わってきます。

全疾病保障は「どちらで借りるか」で費用が変わる

同じ全疾病保障でも、2つの商品で費用の扱いが異なります。総コストを比べる際に見落とされやすいのがこの差で、借入額が大きいほど影響も大きくなります。

全疾病保障は、病気やケガで就業不能状態になった場合に月々の返済相当額が保障され、状態が続けばローン残高が保障される仕組みです。8疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎）とそれ以外の病気・ケガで保障の条件が異なり、融資日から3か月間は待機期間として保障の対象外になります。

引受保険会社はSBI生命保険で、加入しない場合でもフラット35とパッケージローンの借入れ自体は可能です。

物件価格4,000万円・自己資金ゼロで見る初期費用の例

たとえば物件価格4,000万円を全額借りる場合、フラット35を3,600万円（9割）、借入割合10%以下のパッケージローンを400万円にすると、フラット35は9割以下の金利で借りられます。事務取扱手数料はどちらの組み方でも借入総額の2.20%になるため、差が出るのは金利と全疾病保障の扱いだからです。仮の条件で初期費用を並べると次のようになります（登記費用・印紙代などの実費は含みません）。

手数料だけを見ると両者はほぼ同額で、全疾病保障を付けるならパッケージを組むほうがわずかに安くなります。その一方で、パッケージ部分には変動金利の見直しや、固定特約期間中の全額繰上返済手数料といった別の要素が加わるので、金利の動き方まで含めて比べる必要があります。

2026年の変更点｜ペアローンの借入可能額が最大4億8,000万円に

2026年7月1日から、住宅金融支援機構の制度改定に伴ってペアローン利用時の借入可能額が拡大されました。お二人それぞれが【フラット35】とフラットパッケージローン「ゴーゴー」を組み合わせて利用できるようになり、借入可能額は従来の最大3億6,000万円から最大4億8,000万円へ広がっています。

高額物件を検討する共働き世帯向けの改定ですが、ペアローンはお二人がそれぞれ個別に契約するため、抵当権の設定登記や事務取扱手数料もそれぞれに発生します。団信もそれぞれで加入するので、一方に万一のことがあっても、もう一方は自分の債務の返済を続けることになります。借入可能額が増えることと、無理なく返せる額であることは分けて考える必要があります。

WEB申込コースの受付終了と、フラット35の申込窓口

ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン（変動金利・当初固定などの銀行独自商品）は、WEB申込コースの仮審査申込の受付を2026年10月30日（金）17時で終了します。それ以降の新しい申込は、銀行代理業者が窓口となる対面相談コースで受け付けられます。フラット35とフラットパッケージローンはこれとは別の商品で、2026年10月時点の公式サイトでは事前審査のWEB申込が引き続き案内されています。

フラットパッケージローンは銀行代理業者を通じた申込にも対応しており、SBIマネープラザなどの店舗やオンラインで、フラット35との組み合わせ方を担当者と相談しながら決めることもできます。

自分で借入割合や金利タイプを組み立てる自信がない場合は、対面で試算を並べてもらうほうが判断の材料をそろえやすいはずです。銀行独自の住宅ローンとの違いはドコモSMTBネット銀行の対面相談コースの解説で、当月の金利水準はドコモSMTBネット銀行の住宅ローン金利のページで確認できます。

フラット35「保証型」は公式サイトで新規受付をしていない

ドコモSMTBネット銀行の公式サイトでは、フラット35「保証型」について現在は新規の申込を受け付けていないと案内されています（2026年10月時点）。買取型は引き続き取り扱われており、フラットパッケージローンも買取型と組み合わせる場合だけが対象です。保証型を前提に書かれた古い情報を見かけても、公式サイトの申込先としては選べない点に注意が必要です。

よくある質問（FAQ）

Q. フラットパッケージローンだけを単独で借りられますか？

A. 借りられません。【フラット35】買取型とのセット利用が前提の商品で、フラット35側の借入割合を9割以下に抑える目的で作られているため、単独では成立しないからです。

Q. フラット35への借換えでもパッケージローンは使えますか？

A. 使えません。パッケージローンは新規の借入れ専用です。フラット35への借換え自体はドコモSMTBネット銀行でも取り扱われているので、借換えの場合はフラット35単独で検討することになります。

Q. 親子リレー返済と組み合わせられますか？

A. 組み合わせられません。公式サイトで親子リレー返済の場合は利用できないと明記されています。返済期間を親子で引き継ぐ設計とは併用できないので、資金計画の段階で返済期間の決め方を見直しておく必要があります。

Q. 頭金を入れるのと、パッケージローンで10割借りるのはどちらが得ですか？

A. 手元資金に十分な余裕があるなら、頭金を入れてフラット35を9割以下にするほうが借入総額も手数料も小さくなります。パッケージローンが生きるのは、手元資金を残しておきたい、今の物件を逃したくないといった資金繰りの事情があるときです。

Q. WEB申込コースの受付終了はフラットパッケージローンにも影響しますか？

A. 2026年10月30日に受付を終えるのは銀行独自の住宅ローンのWEB申込コースで、フラット35とフラットパッケージローンは別の商品です。10月時点の公式サイトではフラット35の事前審査WEB申込が継続して案内されており、銀行代理業者の窓口でも相談できます。

まとめ｜「金利」と「事務手数料」を合わせた総コストで比較する

フラットパッケージローンは、頭金1割の壁に悩んでいる人や、固定と変動を組み合わせたい人にとって現実的な選択肢です。

ただし事務取扱手数料はフラット35とパッケージの2本とも借入額の2.20%（税込）で、全疾病保障をフラット35側に付ければさらに0.55%が上乗せされます。金利差だけでなく、2本の手数料と保障の上乗せまで合わせた総コストで比較することが判断の軸になります。デメリット全般はドコモSMTBネット銀行の住宅ローンのデメリットと落とし穴でも整理しています。

手数料・団信の条件は改定されることがあります。総額で比べる際は、各金融機関の最新の条件表を基にしてください。

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