フラット35のメリット・デメリットとは？総コストで見る選び方【2026年版】

民間金融機関と、日本政府が100％出資する独立行政法人・住宅金融支援機構が提携して提供している全期間固定金利の住宅ローンが「フラット35」です。

長らく1％台で利用できた時期もありましたが、長期金利の上昇を受けて金利は大きく上がっています。2026年6月の最多金利（借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）は3.21％で、現行制度が始まった2017年10月以降で初めて3％を超えました（出典：住宅金融支援機構）。「金利のある世界」に入った今こそ、フラット35のメリット・デメリットを正しく理解しておきたいところです。

このページでは、金利の数字だけでなく保証料・事務手数料・団信を含めた「総コスト」の視点で、フラット35の長所と短所を整理します。

「フラット35」のメリットは？

「ずっと変わらない」のフレーズでおなじみのとおり、フラット35は金利が完済まで変わらないことが最大の特徴です。具体的なメリットを見ていきましょう。

メリット1.完済まで金利・返済額が変わらない

全期間固定金利なので、借りたときから完済まで金利と毎月の返済額が確定します。日銀が2026年6月に政策金利を1.0％程度へ引き上げるなど金利上昇局面に入った今、将来の金利上昇を気にせず家計設計ができる安心感は、これまで以上に価値が高まっています。

メリット2.保証料が不要

民間の住宅ローンでは数十万円（借入額の約2％前後）の保証料がかかることがありますが、フラット35は保証料が不要で保証人も必要ありません。ただし後述のとおり融資事務手数料はかかるため、「保証料ゼロ＝諸費用ゼロ」ではない点に注意しましょう。

メリット3.審査基準が比較的明快

住宅金融支援機構は、より多くの人に良質な住宅取得を後押しするため、長期固定型の住宅ローンを提供する公的な役割を担っています。返済負担率などの基準が明確で、勤続年数の条件が民間より柔軟なため、自営業・個人事業主・転職して間もない方でも申し込みやすいのが特徴です。

メリット4.団信への加入は任意

民間の住宅ローンは団体信用生命保険（団信）への加入が必須で、健康状態が理由で加入できないと審査に通りません。一方フラット35は団信が任意加入のため、健康に不安がある方でも住宅ローンを組めます。

ただし当サイトの「総コスト」視点で補足すると、健康に問題がない方は、団信＋無料の疾病保障が付く民間ローンのほうが保障面で手厚いケースもあります。団信に入れるかどうかで選択肢が変わるため、自分の状況に当てはめて検討しましょう。

「フラット35」のデメリットは？

メリットの裏返しでもあるデメリットを見ていきましょう。

デメリット1.金利は変動金利より高め

全期間固定のフラット35は、変動金利や固定期間選択型に比べて金利が高めです。とくに変動金利（新規・最優遇でおおむね0.85〜1.1％台）とは2倍以上の差があります。

かつての「マイナス金利・ゼロ金利政策」は2024年3月に解除され、現在は緩やかな金利上昇局面にあります。今後の金利低下の余地は小さく、むしろ上昇リスクを意識すべき局面です。金利が固定される安心料をどう評価するかが、フラット35を選ぶかどうかの分かれ目になります。

固定で借りたいなら、ネット銀行の長期固定も比較を

完済まで金利を固定したい場合、フラット35だけでなくネット銀行の20年・35年固定や10年固定も候補になります。ただし、固定金利は長期金利に連動するため近年は各行とも上昇傾向です（2026年7月時点では10年固定で3％台後半の銀行もあります）。ネット銀行の長期固定には金利上乗せなしの疾病保障が付く商品もあるため、「金利＋諸費用＋団信・保障」をあわせた総額で比較することをおすすめします。最新の金利は各行公式でご確認ください。

デメリット2.融資事務手数料が借入額の2.20％（税込）かかる

フラット35は保証料が不要な代わりに、借入額の2.20％（税込）の融資事務手数料（定率型）がかかる金融機関が多くなっています。たとえば2,000万円を借り入れると、契約時に約44万円（税込）が必要で、家計へのインパクトは小さくありません（定額型を選べる金融機関もありますが、その場合は金利がやや高めになる傾向があります）。

ただし、SBIアルヒのフラット35【買取型】は、融資事務手数料は借入額の2.20％（税込・最低220,000円）です（以前あったWeb申込での半額〈1.10%〉優遇は終了。最新は公式でご確認ください）。総コストは金利・手数料・団信を含めて比較しましょう。

デメリット3.一部繰上返済の最低額に決まりがある

民間ローンには1円から繰上返済できる銀行もありますが、フラット35の一部繰上返済は金融機関の窓口では100万円以上から。ただし、住宅金融支援機構のインターネットサービス「住・My Note」を使えば10万円以上から繰上返済が可能です（買取型の場合。出典：住宅金融支援機構）。こまめに繰り上げたい方はネット手続きを活用しましょう。

フラット35と民間ローンを「総コスト」で比べると

金利の高低だけで判断せず、諸費用や保障まで含めて比べるのがポイントです。

「フラット35」メリット・デメリットのまとめ

フラット35の最大のメリットは、金利を固定して毎月の返済額を完済まで確定できることです。金利上昇局面に入った今、返済額が変わらない安心感は大きな価値があります。金利低下の恩恵は受けられませんが、上昇リスクを避けたい人には有力な選択肢です。

また、審査基準が明快で、健康に不安がある方や自営業・個人事業主の方にも検討の余地があります。一方で、変動金利より金利が高く、事務手数料がかかる点はデメリットです。「金利＋諸費用＋保障」の総額で、変動金利や民間の固定とも比べて選びましょう。

おすすめ！ SBIアルヒの「フラット35」

フラット35の取り扱いシェアが16年連続No.1のSBIアルヒ。フラット35は全国300超の金融機関が提供していますが、そのなかでSBIアルヒが16年連続でシェア第1位（2025年度27.7％・出典：SBIアルヒ公式プレスリリース 2026年5月1日）を獲得している理由を見てみましょう。

通常は借入額の2.20％（税込）かかる事務手数料が、WEBで申込み・契約を行うと借入額の1.10％（税込）と半分で済みます（2026年3月にはオンラインで申込から契約まで完結する「Web申込」も導入。最新の条件・キャンペーンは公式でご確認ください）。

さらに、専門家に対面で相談できる体制を全国に整えていることも、利用者の満足度が高い要因です。フラット35が気になった方は、まず公式サイトで借入れシミュレーションを試してみましょう。

SBIアルヒ 公式サイト

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