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[10年固定・フラット35] じぶん・住信SBIネット・楽天の固定金利を徹底比較

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金融緩和により住宅ローン金利は史上最低水準まで低下しています。
特に「フラット35」などの長期固定型住宅ローンでは低下が著しく、この歴史的な低金利に注目している方も多いかと思います。

2019年10月は、変動金利・10年固定金利など、ほぼすべての金利タイプで金利据置きとする銀行が多くなっています。

そんなかなで、10年固定金利は、じぶん銀行0.570%と金利を引下げました。そして「フラット35」は1.110%(団信を付帯しない場合はこの金利から0.2%引下げ)と金利据置きで低金利を維持しています。

固定金利の住宅ローンの比較記事をご覧になっている方ならば、変動金利の「金利上昇リスク」が気になっている方だと思います。金融緩和によりこの先も住宅ローン金利が大きく継続的に上昇することはなさそうですが、固定金利が低いうちに住宅ローン金利を固定できてしまうのが10年固定金利や「フラット35」の最大のメリットです。

そこで、今回はどの金利タイプにしようか悩んでいる方のために10年固定金利と「フラット35」を比較して、その特徴を分析してみます。
住宅ローンを比較する時は金利タイプが違う住宅ローン比較するのは、難しいのですがあえてそれをやってみようと思います。金利や返済総額だけでなく、団信や疾病保障に加えて諸費用などできるだけ細かく比較してみましょう。

じぶん・住信SBI・楽天の固定金利を比較

<「固定金利」での借入れ比較の前提条件>
・借入額:4,000万円
・借入期間:35年
・元利均等返済でボーナス返済なし
なお、期間終了後の金利など変動しないものとして計算していきます。

じぶん銀行住信SBIネット銀行の10年固定金利、楽天銀行のフラット35で借入れた場合の返済額を見てみましょう。

jibun_bank_83x42sumishinsbi_bank_83x42楽天銀行のロゴ画像です
銀行じぶん銀行住信SBIネット銀行楽天銀行
 フラット35
特徴じぶん銀行は日本最大のメガバンク三菱UFJ銀行と通信大手KDDIが共同で立ち上げたネット専業銀行です。
じぶん銀行の住宅ローンは、低金利に加えて、無料で付帯する「がん50%保障団信」が特徴です。「がん50%保障団信」はがんと診断されただけで住宅ローン残高が半分になる保障です。
低金利に加えて手厚い保障で人気の住宅ローンです。
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、インターネットで非常に人気の高い住宅ローンです。競争力の高い住宅ローンで貸出金額が5兆円を突破しています。
住信SBIネット銀行の住宅ローンの特徴は、無料で付帯する「全疾病保障」です。
通常は金利に0.3%ほど上乗せしなければならない保障が無料で付帯します。
低金利と手厚い保障で人気の住宅ローンです。
フラット35は販売している銀行によって金利の幅があるのですが、楽天銀行はその中でも最低水準の金利となっています。
その上、事務手数料も通常 1.430%、楽天銀行を支払口座にするとさらに割安な1.100%と、普通の銀行の事務手数料2.20%と比較してもかなり低い水準です。
フラット35で住宅ローンをお考えの方には大変おすすめの住宅ローンです。
比較する
金利タイプ
10年固定金利フラット35
金利
(当初期間)
0.570%
当初引下げプラン
0.710%
当初期間引下げプラン
1.110%
35年固定金利
(団信に加入しない場合はこの金利から0.2%引下げ)
当初期間
終了後の金利
1.690%
(固定期間終了後は申し出がない限り変動金利へ変更)
2.075%
(固定期間終了後は申し出がない限り変動金利へ変更)
-
元金+利息48,727,063円
(利息分:8,727,063円)
49,292,519円
(利息分:9,292,519円)
48,766,427円
(利息分:8,766,427円)
事務
手数料
880,000円
(借入額の2.20%)
444,000円
(借入額の1.10%)
保証料0円
団体生命信用
保険料
0円
「がん50%保障団信」
と「全疾病保障」
が無料で付帯
0円
「全疾病保障」が無料で付帯
0円
(団信に加入しない場合は0.2%引下げ)
返済額
合計
49,591,063円50,156,519円49,198,427円
メリット当初の金利の低さと団信に加えて無料で付帯する「がん50%保障団信」はメリットといえるでしょう。
ただ、当初の金利の低さを活かすには、期間終了後借り換えが必須です。
当初の金利の低さと団信に加えて無料で付帯する「全疾病保障」はメリットといえるでしょう。
ただ、当初の金利の低さを活かすには、期間終了後借り換えが必須です。
住宅ローンの契約をして、そのまま返済を続けるだけの場合には、一番返済総額が少ないことがメリットといえるでしょう。
デメリット当初期間の金利については目を見張る低さですが、その期間が終了した後の金利は、フラット35よりも高いため、結果としてフラット35の返済総額と変わらない水準となっています。当初期間の金利については目を見張る低さですが、その期間が終了した後の金利は一番高く、返済総額も一番多くなってしまいます。保障が機構団信のみというのは標準的な住宅ローンとはいえ、他の2行に比べて保障面で見劣りしてしまいます。
公式
サイト
じぶん銀行
公式サイトへ
住信SBIネット銀行
公式サイトへ
楽天銀行
公式サイトへ
注意:
当初期間終了後の変動金利は返済終了まで変動しないものして計算しています。
さらに当初期間が今月で終了した場合の金利となっています。

この結果は、10年固定金利の当初優遇期間が終了してもそのまま支払い続けるというシミュレーションですので、優遇期間が終了し金利が高くなってもそのまま返済を継続する方以外は実際の返済額とは違ってきます。さらに将来の金利変動も加味していないので『仮』の返済額としておきましょう。

固定期終了後の金利変動はないものとして計算していますが、意外なことに金利が一番高い「フラット35」の返済額が一番少ない結果となりました。
この意外な結果の原因はなんでしょうか。

10年固定金利は当初期間終了後の金利に注意!

じぶん銀行の10年固定金利は0.570%住信SBIネット銀行の10年固定金利は0.710%となっています。

「フラット35」の1.110%と比べてもかなり低い金利に見えますが、じぶん銀行住信SBIネット銀行の10年固定金利は当初期間が終了した後の金利が大幅に高くなるため、「フラット35」の返済総額よりも高くなるという結果となりました。

当初期間に優遇されているためそれが終了すれば金利は余計に高くなる

じぶん銀行住信SBIネット銀行とも10年固定期間が終了し、金利タイプの変更などの申込みをしなければ変動金利となります。

当初期間引下タイプの10年固定金利は全期間引下タイプの10年固定金利に比べて、当初の10年間を通常より金利を低くしているため、当然その期間が終了となれば全期間引下タイプよりも金利が高くなってしまいます。

じぶん銀行と住信SBIネット銀行の10年固定金利は当初優遇タイプの金利ですが、この優遇期間が終了した場合に金利はどうなるのか確認してみましょう。

銀行優遇期間の金利優遇期間終了後の金利
じぶん銀行0.570%1.690%
住信SBIネット銀行0.710%2.075%

10年固定金利の優遇期間が終了した場合、今の住宅ローン金利の水準からみるととんでもなく高い金利になってしまいます。これではいくら当初10年に金利が低くても、意味がありません。
この優遇が終了した高い金利をみたら、今の住宅ローン金利が低いこともあり、誰でもこんな金利で返済できないと思うはずです。

10年固定金利で住宅ローンを借り入れる場合には、当初期間が終了したときには借り換えを行うことで、当初の金利の低さを最大限に活かすことが出来るのです

10年固定で返済総額を減らすには借り換えが必須!

じぶん銀行住信SBIネット銀行の10年固定金利の低金利をさらに活かすには、10年の当初期間が終了した時に、借り換えを行うことが最大限に返済総額を減らせる手段となりそうです。
固定期間終了後に借り換えを行った場合とそのまま返済を続けた場合ではどのくらい返済額が減るのでしょうか。

固定期間終了後に「フラット20」へ借り換えると300万円ほど返済額を減らせる

仮にじぶん銀行の10年固定金利の固定期間が終了して、残りの住宅ローンを20年で支払いを終了する「フラット20」に借り換えた場合、今月の金利1.050%で試算してみると、返済額は45,760,294円となります。
「フラット35」で借入れた場合よりも、返済総額が300万円程度も減らせるのも、当初の10年間の金利が低いからでしょう。
この300万円ほどの返済額の増加を気にしないのであれば、「フラット35」を契約し淡々と返済するのもアリですね。
返済終了まで借り換えの手続きなどの手間も掛かりませんし、なにより金利の推移を気にしてやきもきする必要もなく精神安定状も良いかもしれません。

固定金利は10年固定と「フラット35」どちらがいい?

同じ固定金利でも10年固定と返済終了まで金利を固定してしまう「フラット35」には大きな違いがありました。

今回の10年固定と「フラット35」の比較で、いくつかわかったことがありますが、それぞれのポイントを把握することが金利タイプ選びに役に立つと思います。
10年固定金利と「フラット35」のポイントをまとめておきましょう。

10年固定金利の住宅ローンのポイント

・当初期間引下げの金利の低さで選ぶと、意外と返済総額は多い
・返済総額を減らすには、当初期間終了後に借り換えを行うことが重要
・じぶん銀行・住信SBIネット銀行の場合、団信に加えて手厚い「疾病保障」が無料で付帯

借り換えなど積極的に返済をすることで、「フラット35」よりも数百万単位で返済額を減らすことができる可能性があります。
さらに、団信に加えて金利上乗せ無しで付帯する疾病保障は「フラット35」にはない手厚い保障になります。じぶん銀行の「がん50%保障団信」と「全疾病保障」、住信SBIネット銀行の「全疾病保障」が無料で付帯する手厚い保障は大きなメリットです。生命保険の見直しで保険料も節約できるかもしれません。

10年固定金利では、他の銀行よりも圧倒的に低い金利を維持し、さらにがんと診断されるだけで保障を受けることができる「がん50%保障団信」けがや病気で180日以上の入院が継続した場合に残りの住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」の2つの疾病保障を備えているじぶん銀行がおすすめです。

「フラット35」の住宅ローンのポイント

・金利は高めでも、返済終了まで金利上昇リスクがゼロ
・保障は機構団信のみで万が一の時の備えが不安
・史上最低水準まで金利が低下している

長い返済期間で金利の上昇を気にする必要が無いことは大きなメリットですね。
10年固定金利と返済額を比較しても、借り換えを行わない場合には「フラット35」の方が返済額も少ないのは以外な結果ですが、メリットの一つと言えるでしょう。
ただ、じぶん銀行や住信SBIネット銀行の住宅ローンには団信に加えて無料の疾病保障が付帯することに比べると、「フラット35」は団信のみと保障面で差があるのがデメリットと言えそうです。

多くの金融機関で提供されている「フラット35」ですが、最も低い金利最低水準の事務手数料の楽天銀行がおすすめです。

固定金利の比較のまとめ

返済額をシミュレートしてそれぞれの金利タイプを比較してみましたがいかがでしたでしょうか。
固定金利を比較した結果をまとめてみましょう。

10年固定金利のメリット・デメリット

<メリット>
・金利が圧倒的に低い
・借り換えを行うことで返済額を減らすことが可能
・金利上乗せなしで付帯する「疾病保障」による手厚い保障

<デメリット>
・借り換えを行う手間がかかる
・金利上昇リスクを多少気にしなければならない

10年固定金利は最低水準の金利からは若干上昇してはいるものの、当初10年間は「フラット35」の半分以下の金利ですしこの10年間にできるだけ繰上返済を行えば、返済期間を短くすることも可能です。ただし当初期間が終了後は金利が大幅に上昇するため、そのタイミングで借り換えを行うことをおすすめします。そういった意味で「フラット35」よりも手間は必要になりますが、返済総額を大幅に少なくできるのが10年固定金利です。

「フラット35」のメリット・デメリット

<メリット>
・大きく低下している金利が返済終了まで確定
・金利上昇リスクがゼロ
・借り換えなどの煩わしい手間が必要ない
・審査が比較的ゆるい

<デメリット>
・10年固定金利に比べて金利が高い
・保障は団信のみ

フラット35の金利推移のグラフです

この金融緩和で低下した住宅ローン金利で返済終了まで金利を固定することで、30年以上の長い間「金利上昇リスク」を気にすることなく安心して返済できるのが「フラット35」です。「フラット35」の金利推移をグラフでみてみると、今の金利水準がこれまでで最も低い水準であることがわかります。これから借り換える必要があるまで金利が低下することも考えにくいですし、ほぼ”底”の金利で返済終了まで金利が固定されるのは賢い選択かもしれません。

 
それぞれの返済スタイルによっておすすめの金利タイプが変わりますが簡単におさらいすると、契約した後は借り換えなどを考えずに淡々と返済したいという方であれば「フラット35」を、積極的に返済総額を減らして返済終了を早めたい方には10年固定金利で借入れ、当初期間終了前後に借り換えを行うことを強くおすすめします。

住宅ローンの金利としては今が最低水準と言えます。
つまり「フラット35」であれば過去最低水準の金利で返済終了までの金利が確定することになりますし、10年固定金利も過去最低水準まで低下していることで最初の10年間は変動金利とさほど変わらない金利で返済が可能です。

住宅の購入を検討している方は早め早めに申し込みを済ませ審査を通しておき融資の実行を余裕を持って待つようにしましょう。

今回の返済層総額の比較では、当初期間終了後の変動金利は銀行側の判断で変動しますので、このシミュレーション通りになるとは限らない点にはご注意したうえで、住宅ローン選びの参考にして下さい。

 

 

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