日銀の金融緩和により住宅ローン金利が低下したことで、借り換えの検討している方も多いと思います。
マイナス金利が導入された直後にはこの借り換えを行う方が大幅に増加しましたが、まだ借り換えを行っていない方はその「手間」を考えて躊躇しているのではないでしょうか。住宅ローンの申込みは銀行に出向く時間を作らなければならないなど何かと手間と時間がかかりますよね。
今回はその借り換えの「手間」が1回で済むように残りの返済期間の金利を確定させてしまう超長期の固定金利、20年の固定金利に的を絞って紹介します。住宅ローンの残りを20年で返済が出来る場合、「フラット20」と20年固定金利ではどちらを選べばいいのでしょうか。

7月は「フラット20」が金利引き下げとなりましたが、金利だけでなく団信や無料の疾病保障などの付加サービスを比較して、返済期間が残り20年の住宅ローン借り換えにはどちらが良いのか考えてみましょう。

借り換えのデメリットはもう一度住宅ローンを契約する「手間」だけです。この「手間」と借り換えでいくら返済額が減るのか、借り換えた住宅ローンで「無料の疾病保障」が付帯する手厚い保障などメリットを比較して、借り換えるを行うのかを考える必要があります。
まずは借り換えで返済額が減る条件をおさらいしておきましょう。

借り換えで返済総額が減る条件とは?

まずは借り換えで返済額が減る一般的な条件を確認しておきましょう。

  1. 住宅ローン残高が1,000万円以上残っている
  2. 返済期間が10年以上残っている
  3. 金利差が 1% 以上ある
  4. 当初引下げ型の固定金利型住宅ローンの期間終了が近い方

一般的に、住宅ローンを借り換えることでメリットが出るのはこの3つの条件を満たした時と言われていますが、最近の住宅ローン金利の低下を受け、金利差が0.5%あればメリットがある場合も出てきています。これは史上空前の低金利でそのハードルが下がっていることが要因でしょう。

優遇期間終了後は金利が大幅に上がる

さらにもう一つ忘れてはいけない条件は、10年固定金利などの当初引下げ型の選択固定金利型住宅ローンを選んでいる方です。
当初引下げ型は当初期間は非常に金利が低く設定されていますが、当初期間が終了すると住宅ローン金利が大幅に高くなります。現状の変動金利や10年固定金利に比べるとその金利差が1.0%を超える可能性があります。
当初期間が終了する方、している方は借り換えを検討することで数百万円単位で返済総額を減らせることはまちがいありません

残り20年の返済期間で住宅ローン残高3,000万の場合1%金利が違うと300万円以上も返済総額が変わってきます。今は史上空前の低金利となっているため、金利差が大きい場合、特に5年前10年前に住宅ローンを借入れてそのまま返済している方は、借り換えを迷っている時間の分だけ減るはずの返済額がどんどん少なくなっていく状況です。積極的に検討してみることをおすすめします。

返済期間残り20年で借り換えるなら

まずは20年で借り入れする場合の各銀行の金利を比べてみましょう。

金融機関フラット20住信SBIネット銀行じぶん銀行三菱UFJ銀行
金利1.230%1.240%1.293%2.65%~2.80%
金利タイプ15~20年固定金利20年固定金利20年固定金利20年固定特約タイプ
団信任意で加入
(加入しない場合には0.2%金利引き下げ)
無料無料無料
団信以外の保障なし「全疾病保障」が無料で付帯「がん50%保障団信」と「全疾病保障」が無料で付帯なし
事務手数料・楽天銀行の場合
借入金額の0.972%
借入金額の2.16%借入金額の2.16%32,400円
保証料0円0円0円必要

各銀行によって金利に差があるのがわかりますね。
じぶん銀行の20年固定金利と新生銀行の20年固定金利が「フラット20」よりもかなり低い金利となっています。この3つの住宅ローンをピックアップしてさらに詳しく比較してみましょう。

借り換えるなら「フラット20」か?20年固定金利か?

長期固定金利で人気がある楽天銀行の「フラット20」と20年固定金利で超低金利のじぶん銀行と新生銀行の住宅ローンを比較してみましょう。

 楽天銀行住信SBIネット銀行じぶん銀行
金利タイプ「フラット35」
15年以上~20年以下
20年固定金利
(当初引下げプラン)
20年固定金利
(当初期間引下げプラン)
金利15~20年以内固定金利(団信あり):1.230%
(住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合)
20年固定金利:1.240%20年固定金利:1.293%
事務手数料借り換え:借入額の0.972%
(楽天銀行を返済口座に指定)
借入額の2.16%借入額の2.16%
保証料0円0円0円
一部繰り上げ
返済手数料
0円0円0円
融資基準・年間返済額の年収に占める割合が
400万円未満の場合30%以下
400万円以上の場合35%以下
記載なし記載なし
契約者の
雇用形態
自営業・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでも融資可能記載なし記載なし
審査事前審査は最短で翌日
最短で35日程度
仮審査は数時間から数日
本審査の結果は7~10日程度
仮審査は数時間から数日
本審査の結果は最短で10日
団信任意での加入
(加入しない場合は金利に0.2%引き下げ)
加入が必須(無料)加入が必須(無料)
団信以外の保障三大疾病付機構団信の
付帯が可能
「全疾病保障」が無料で付帯「がん50%保障団信」と「全疾病保障」が無料で付帯
対面相談なし新宿に「新宿ローンプラザ」を展開
さらにSBIマネープラザでも対面相談可能
KDDI直営auショップで住宅ローン相談が可能
その他の相談体制メール&電話での
問い合わせに加えて
Skypeを利用したビデオ電話で
夜10時まで相談可能
メール&電話での
問い合わせ
メール&電話での
問い合わせ
特徴・借り換えでの事務手数料はフラット35で最低水準
・楽天スーパーポイントがたまりやすくなるサービス多数あり
・低金利に手厚い保障
・ネット銀行でありながら対面相談も可能
・低金利に手厚い保障
・契約のすべてをスマホで行い書類に捺印も不要
申込み公式サイト公式サイト公式サイト

今まで金利では一般の20年固定金利に負けなかった「フラット20」ですが、ここ数ヶ月でじぶん銀行と新生銀行の20年固定金利が大幅に金利を引下げたため、金利は20年固定金利のほうが低くなっています。しかもその差は0.2%程度の大きなものとなっています。
さらにじぶん銀行と新生銀行の20年固定金利には、団信に加えて無料で付帯する「疾病保障」するので、保障面でも20年固定金利のほうが手厚い保障となっています。

じぶん銀行の20年固定金利は、がんと診断されるだけで残りの住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」、けがや病気で180日以上の継続した入院となった場合に残りの住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」の2つの疾病保障が、新生銀行の20年固定金利には、特定の病気に限らず不慮の事故などにより介護が必要な状態になってしまったときに、住宅ローンの残高が0円になる「団体信用介護保障保険」がそれぞれ金利上乗せなしの無料で付帯します。

対して「フラット20」では団信ですら付帯が必須ではなく、住宅ローンを返済中に万が一の事態には不安が残ります。健康面で不安があり、団信への加入が必須の住宅ローンには申し込めない方にはおすすめですが、そういった問題がない方にはじぶん銀行や新生銀行の住宅ローンがおすすめです。

もう1つ差があるのが審査です。
じぶん銀行と新生銀行の住宅ローンは「フラット20」に比べて審査の面で厳しいことは言うまでもありません。おそらくこの2行では、「フラット20」では申込可能なパート・アルバイトの方では審査は通らないかもしれませんし、健康面でも団信や「全疾病保障」に加入できない場合は審査を通ることが出来ずに融資を受けられないでしょう。

その反面、審査が比較的厳しくないのが「フラット20」の特徴でもあります。
審査に不安がある方は「フラット20」がおすすめですが、住宅ローンの詳しい審査の内容は一般に公開されておらず、銀行独自の詳細な審査項目は正直に言ってわかりません。
しかし、じぶん銀行と新生銀行の20年固定に魅力を感じたならまずは申し込んで見ることをおすすめします。申込まなければ審査を通ることは100%ありませんからね。

実際に借り換えシミュレーションをしてみると?

残り20年の住宅ローンを借り換えてみるとどうなるのでしょうか。
残り期間20年、残りの住宅ローン残高2,000万円で試算してみましょう。もちろん比較するのは「フラット20」の20年以内の固定金利とじぶん銀行と新生銀行の20年固定金利です。

 楽天銀行住信SBIネット銀行じぶん銀行
金利タイプ「フラット35」
15年以上~20年以下
20年固定金利
(当初引下げプラン)
20年固定金利
(当初期間引下げプラン)
金利15~20年以内固定金利(団信なし):1.230%
(住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合)
20年固定金利:1.240%20年固定金利:1.293%
事務手数料174,960円432,000円432,000円
月々の返済額94,227円93,955円95,163円
総返済額22,614,302円22,549,118円22,838,982円

金利差が0.2%程度と大きいですが、残債が少ないため差はそれほど大きくはありませんが、それでも返済総額で60万円以上の差があります。

この比較で差が気になるのがそれぞれの事務手数料です。借り換えでは住宅ローンをもう一度契約することになるので、契約時に諸費用が必要になります。その中でもおおっきな割合の事務手数料を安く抑えることで借り換えの効果を大きく出来ます。

事務手数料は現金での持ち出しとなるのでなるべく少なく済ませたいところですが、ここに無料で付帯する疾病保障など付加サービスを含めて検討してみる必要がありますね。
気になる住宅ローンがあったら公式サイトで気軽にシミュレーションしてみることをおすすめします。

返済期間残り20年で借り換えるならのまとめ

住宅ローンも金利が低く、借り換えが気になっていてまだ借り換えていない方には絶好のタイミングといえます。
これまで金利の低い20年固定金利を比較してきた結果、返済期間残り20年の借り換え先の住宅ローンの選び方の1つとして、重視するポイントで選ぶというのはどうでしょうか。

とにかく保障を手厚くしたい

がんは遺伝する病気であることがわかってきています。その反面で医療技術や検査技術の発達で、がんは生還可能な病気になりつつあります。

団信は契約者が「死亡時や高度機能障害時」に残りの住宅ローン残高を保障してくれますが、それ以外の病気や怪我にはなんの保障もなく、治療で働けない期間でも住宅ローンの返済はやってきます。残りの返済期間にこういった万が一のときのリスクを回避するために「疾病保障」を付帯したいとを考えるのは懸命な判断と言えます。
生命保険の特約などで備えることもできますが、病気や怪我に対応してくれる疾病保障が無料で付帯するなら保険料の節約にもなります。

そんながんやそれ以外の病気やけがまでカバーしているのがじぶん銀行の20年固定金利です。

じぶん銀行の住宅ローンには2つの疾病保障が無料で付帯します。
「がん50%保障団信」は、がんと診断されるだけで残りの住宅ローン残高が半分になる保障、「全疾病保障」はけがや病気で180日以上の継続した入院となった場合に残りの住宅ローン残高が0円になる保障です。

この保障を受け取れる条件が明快な点がこの保障の最大の特徴でしょう。借り換えたあとの保障の手厚さは他のどの住宅ローンにも負けません。

じぶん銀行の住宅ローンを詳細に分析したこちらの記事も参考にしてみてください。
>>じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とは?【メリット・デメリット】

2019年8月 じぶん銀行の詳細
金利変動金利:0.457%
10年固定金利:0.590%
15年固定金利:0.850%
20年固定金利:0.940%
30年固定金利:1.580%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.16% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「がん50%保障団信」

「全疾病保障」が無料で付帯
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[じぶん・住信SBI・楽天] 無料の疾病保障付き住宅ローンの保障内容を比較!
[10年固定・フラット35] じぶん・住信SBIネット・楽天の固定金利を徹底比較

とにかく諸費用を安く済ませたい

住宅ローンの契約時に必要になるのが諸費用です。
その中でも大きな額になるのが事務手数料ですが、借入額の2.16%(税込)が標準的な金額になります。2,000万円の借り換えであれば432,000円とかなりな金額になってしまいます。
住宅ローンを一度契約したことのある方であれば、元金が減るわけでもない単なる”手数料”ですから、「なんでこんなお金を。。。」と思ったことがあると思います。

そんな方におすすめなのが、とにかく事務手数料が安い新生銀行の20年固定金利です。
新生銀行の事務手数料は、54,000円~162,000円と今回紹介した3行だけでなく、当サイトでおすすめのネット銀行のなかでも最低水準の住宅ローンです。
それだけでなく、金利面でも最低水準ですし、保障面でも特定の病気に限らず不慮の事故などにより介護が必要な状態になってしまったときに、住宅ローンの残高が0円になる「団体信用介護保障保険」がそれぞれ金利上乗せなしの無料で付帯します。

諸費用の低さだけでなく、金利も保障も合格点の新生銀行の20年固定金利、おすすめです。

新生銀行の住宅ローンのメリット・デメリットを解説したこちらの記事も参考にしてみてください。
>>新生銀行の住宅ローンの落とし穴とは?【メリット・デメリット】

2019年8月 新生銀行の詳細
金利変動金利:0.650%
10年固定金利:0.800%
保証料0円
事務手数料108,000円〜
※安心パック利用
一部繰上げ返済手数料0円
金利タイプの変更手数料有料
備考チャイルドケアサポート、ハウスケアサポートサービスの回数券付きの安心パックW(ダブル)を提供
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新生銀行の住宅ローンの落とし穴とは?【メリット・デメリット】

住宅ローン審査に不安がある

「フラット20」は住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供する長期固定金利の住宅ローンです。普通の住宅ローンであれば貸し倒れリスクを負担するのは銀行ですが、「フラット20」の場合には住宅金融支援機構が負担するため、一般の住宅ローンよりも審査が甘くなる傾向があります

更に「フラット20」には明確な融資基準があるためこれを満たしていれば、アルバイトでも借り入れが可能になります。借り入れ期間が20年以内で済むのであればあれば更に金利が低くなるのも魅力的ですね。
自営業者や転職したばかりで住宅ローン審査に不安があるけれど、借り換えを行い返済総額を減らしたいと考えている方は「フラット20」を利用してみることをおすすめします。

楽天銀行の「フラット20」を詳細に解説したこちらの記事も参考にしてみてください。
>>楽天銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリット(フラット35・金利選択型)

2019年8月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.110%
21~35年固定金利:1.170%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.080% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.972% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.414% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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フラット35からフラット35への借り換えは今がチャンス!
楽天銀行の住宅ローンで楽天ポイントがもらえる最新情報とは?

対面相談で借り換えられるSBIマネープラザ

今回、比較してはいませんが、借り換える際に専門家に対面で相談したいという方も多いのではないでしょうか。
そんな方におすすめなのがSBIマネープラザの住宅ローンです。

借り換えとなればすでに住宅ローンを借りた経験があるとは言え、本当に返済額が減るのか、いくら減るのか、そのための最善の方法はどれなのか、など専門家にアドバイスを受けたくなりますね。そういった方には大人気の住信SBIネット銀行の住宅ローンを専門家に相談しながら借り換えができるSBIマネープラザが最適です。

ネット銀行では対面相談ができる体制をとっている銀行は少ないこともあり、ネット銀行特徴である『低金利の住宅ローン』を『対面相談』をしながら借りることができるSBIマネープラザはいいとこ取りと言っていいでしょう。借り換えに際して専門家のアドバイスが欲しい方は検討してみてはいかがでしょうか。

SBIマネープラザの住宅ローンを詳細に分析したこちらの記事も参考にしてみてください。
>>SBIマネープラザの住宅ローンを徹底解説!メリット・デメリット、評判は?

2018年12月 SBIマネープラザの詳細
金利「MR.住宅ローンREAL」
変動金利:0.428%
10年固定金利:0.810%
20年固定金利:1.330%
35年固定金利:1.490%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.16% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「全疾病保障」
「団体総合生活補償保険」が無料で付帯
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SBIマネープラザの住宅ローンの落とし穴・評判は?

 

借り換えのデメリットは”手間”だけ

借り換えは新たに住宅ローンを借り入れるわけですから、購入時に借入れた手間がもう一度必要になります。この手間こそが借り換えのデメリットですが、デメリットはこの手間だけです。

返済総額が大きく減ることで、返済する期間を短くも出来ますし、期間をそのままにすれば月の返済額を減らすことも出来ます。どちらにしろ貯蓄などに回せる資金が増えることで突然の出費に備えることや、一部繰り上げ返済も額が増やせるかもしれませんし、返済終了後の老後の資金にも備えることが出来ますね。
借り換えではこの”手間”と”いくら返済額が減るのか”のコストパフォーマンスを考えて行いましょう。それにはまずシミュレーションで借り換えでいくら返済額が減るのかを把握することが重要ですね。
そのためインタネットで気軽に試算できるネット銀行の住宅ローンは非常におすすめです。

現在、変動金利で返済していて金利上昇リスクが気になる方10年固定金利で返済していてそろそろ当初優遇期間の10年が終了する方は、残りの期間の金利を固定できる上に金利も低い20年固定金利での借り換えを検討してみるのはいかがでしょうか。

 

 

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