日銀の金融緩和により住宅ローン金利が低下したことで、借り換えを行う方が大幅に増加しています。
マイナス金利が導入された直後にはこの借り換えを行う方が大幅に増加しましたが、今借り換えを検討している方はその「手間」を考えて躊躇しているのではないでしょうか。住宅ローンの申込みは銀行に出向くなど何かと手間と時間がかかりますよね。
今回は借り換えの「手間」が1回で済むように残りの返済期間の金利を確定させてしまう超長期の固定金利、20年の固定金利に的を絞って紹介します。住宅ローンの残りを20年で返済が出来る場合、「フラット35」と20年固定金利ではどちらを選べばいいのでしょうか。

4月は20年以内の「フラット35」は金利引上げ、住信SBIネット銀行の20年固定金利は金利を引下げています。そして5月も20年固定金利などの長期の固定金利は金利引下げとなる可能性が高そうです。金利と付加サービスを比較して、返済期間が残り20年の住宅ローン借り換えにはどちらが良いのか考えてみましょう。

借り換えのデメリットはもう一度住宅ローンを契約する「手間」だけです。この「手間」と借り換えでいくら返済額が減るのか、借り換えた住宅ローンで「無料の疾病保障」が付帯する手厚い保障などメリットを比較して、借り換えるを行うのかを考える必要があります。
まずは借り換えで返済額が減る条件をおさらいしておきましょう。

借り換えで返済総額が減る条件とは?

まずは借り換えで返済額が減る一般的な条件を確認しておきましょう。

  1. 住宅ローン残高が1,000万円以上残っている
  2. 返済期間が10年以上残っている
  3. 金利差が 1% 以上ある
  4. 当初引下げ型の固定金利型住宅ローンの期間終了が近い方

一般的に、住宅ローンを借り換えることでメリットが出るのはこの3つの条件を満たした時と言われていますが、最近の住宅ローン金利の低下を受け、金利差が0.5%あればメリットがある場合も出てきています。これは史上空前の低金利でそのハードルが下がっていることが要因でしょう。

優遇期間終了後は金利が大幅に上がる

さらにもう一つ忘れてはいけない条件は、10年固定金利などの当初引下げ型の選択固定金利型住宅ローンを選んでいる方です。
当初引下げ型は当初期間は非常に金利が低く設定されていますが、当初期間が終了すると住宅ローン金利が大幅に高くなります。現状の変動金利や10年固定金利に比べるとその金利差は余裕で1.0%を超える可能性があります。
当初期間が終了する方、している方は借り換えを検討することで数百万円単位で返済総額を減らせることはまちがいありません

残り20年の返済期間で住宅ローン残高3,000万の場合1%金利が違うと300万円以上も返済総額が変わってきます。今は史上空前の低金利となっているため、金利差が大きい場合、特に5年前10年前に住宅ローンを借入れてそのまま返済している方は、借り換えを迷っている時間の分だけ減るはずの返済額がどんどん少なくなっていく状況です。積極的に検討してみましょう。

返済期間残り20年で借り換えるなら

まずは20年で借り入れする場合の各銀行の金利を比べてみましょう。

金融機関フラット35住信SBIネット銀行三菱UFJ銀行
金利1.090%1.210%2.65%~2.80%
金利タイプ15~20年固定金利20年固定金利20年固定特約タイプ
団信任意で加入無料無料
団信以外の保障なし「全疾病保障」が無料で付帯なし
事務手数料・楽天銀行
借入金額の0.972%~2.16%
・ARUHI
借入金額の1.08%
借入金額の2.16%32,400円
保証料0円0円必要

各銀行によって金利に差があるのがわかりますね。
大手銀行は金利的にも問題外として、「フラット35」の15~20年固定金利と住信SBIネット銀行の20年固定金利が金利的にはいい勝負です。この2つの住宅ローンをピックアップしてさらに詳しく比較してみましょう。

借り換えるなら「フラット35」か?20年固定金利か?

長期固定金利で人気がある楽天銀行「フラット35」の20年以内の固定金利と20年固定金利で今一番おすすめの住信SBIネット銀行の住宅ローンを比較してみましょう。

 楽天銀行住信SBIネット銀行
金利タイプ「フラット35」
15年以上~20年以下
20年固定金利
(当初引下げプラン)
金利15~20年以内固定金利(団信なし):1.090%
(住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合)
20年固定金利:1.210%
事務手数料借り換え:借入額の0.972%
(楽天銀行を返済口座に指定)
借入額の2.16%
保証料0円0円
一部繰り上げ
返済手数料
0円0円
融資基準・年間返済額の年収に占める割合が
400万円未満の場合30%以下
400万円以上の場合35%以下
記載なし
契約者の
雇用形態
自営業・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでも融資可能記載なし
審査事前審査は最短で翌日
最短で35日程度
仮審査は数時間から数日
本審査の結果は7~10日程度
団信任意での加入
(加入する場合は金利に0.2%上乗せ)
加入が必須(無料)
団信以外の保障三大疾病付機構団信の
付帯が可能
「全疾病保障」が無料で付帯
対面相談なし新宿に「新宿ローンプラザ」を展開
さらにSBIマネープラザでも対面相談可能
その他の相談体制メール&電話での
問い合わせに加えて
Skypeを利用したビデオ電話で
夜10時まで相談可能
メール&電話での
問い合わせ
特徴・借り換えでの事務手数料はフラット35で最低水準
・楽天スーパーポイントがたまりやすくなるサービス多数あり
・低金利に手厚い保障
・ネット銀行でありながら対面相談も可能
申込み公式サイト公式サイト

金利では「フラット35」のほうが低く、一見すると「フラット35」での借り換えが正解なのかと思ってしまいます。金利の差はわずかですが、万が一の時の保障面を考えると団信に加えて「全疾病保障」が無料で付帯する住信SBIネット銀行が圧倒的と言ってもいいでしょう。普通の銀行であれば疾病保障を追加で付帯するには金利に0.2%程度の上乗せが必要になります。
対して「フラット35」では団信ですら付帯が必須ではなく、住宅ローンを返済中に万が一の事態には不安が残ります。特に住宅ローンを新規に借入れる方よりも年齢層が高くなる借り換えユーザーにとって心強いですね。

しかし住信SBIネット銀行の住宅ローンは「フラット35」に比べて審査の面で厳しいことは言うまでもありません。おそらく住信SBIネット銀行では、パート・アルバイトの方では審査は通らないかもしれませんし、健康面でも団信や「全疾病保障」に加入できない場合は審査を通ることが出来ずに融資を受けられないでしょう。

その反面、審査が比較的厳しくないのが「フラット35」の特徴でもあります。
審査に不安がある方は「フラット35」がおすすめですが、住宅ローンの詳しい審査の内容は一般に公開されておらず、銀行独自の詳細な審査項目は正直に言ってわかりません。住信SBIネット銀行の20年固定に魅力を感じたならまずは申し込んで見ることをおすすめします。申込まなければ審査を通ることは100%ありませんからね。

返済期間残り20年で借り換えるならのまとめ

残りの返済期間20年での借り換えで、20年固定金利を選択する場合には、ネット銀行でも「フラット35」でも金利面では大きな差はないことがわかりました。ただ保障や審査では違いがあります。

審査に不安がある方・万が一の時の保障は生命保険などで別に用意している方には「フラット35」での借り換え、団信に加えて「全疾病保障」の手厚い保障で残りの返済期間に備えておきたい方には住信SBIネット銀行の20年固定金利がぴったりと言えそうです。

対面相談で借り換えられるSBIマネープラザ

さらに借り換えとなればすでに住宅ローンを借りた経験があるとは言え、本当に返済額が減るのか、いくら減るのか、そのための最善の方法はどれなのか、など専門家にアドバイスを受けたくなりますね。そういった方には大人気の住信SBIネット銀行の住宅ローンを専門家に相談しながら借り換えができるSBIマネープラザが最適です。ネット銀行では対面相談ができる体制をとっている銀行は少ないこともあり、ネット銀行特徴である『低金利の住宅ローン』を『対面相談』をしながら借りることができるSBIマネープラザはいいとこ取りと言っていいでしょう。20年固定金利は住信SBIネット銀行よりも低い1.140%です。借り換えに際して専門家のアドバイスが欲しい方は検討してみてはいかがでしょうか。

借り換えのデメリットは”手間”だけ

借り換えは新たに住宅ローンを借り入れるわけですから、購入時に借入れた手間がもう一度必要になります。この手間こそが借り換えのデメリットですが、デメリットはこの手間だけです。
返済総額が大きく減ることで、返済する期間を短くも出来ますし、期間をそのままにすれば月の返済額を減らすことも出来ます。どちらにしろ貯蓄などに回せる資金が増えることで突然の出費に備えることや、一部繰り上げ返済も額が増やせるかもしれませんし、返済終了後の老後の資金にも備えることが出来ますね。
借り換えではこの”手間”と”いくら返済額が減るのか”のコストパフォーマンスを考えて行いましょう。それにはまずシミュレーションで借り換えでいくら返済額が減るのかを把握することが重要ですね。気軽に気になる銀行で試算してみることをおすすめします。

住宅ローン審査に不安があるなら「フラット35」

「フラット35」は住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供する長期固定金利の住宅ローンです。普通の住宅ローンであれば貸し倒れリスクを負担するのは銀行ですが、「フラット35」の場合には住宅金融支援機構が負担するため、一般の住宅ローンよりも審査が甘くなる傾向があります。更に「フラット35」には明確な融資基準があるためこれを満たしていれば、アルバイトでも借り入れが可能になります。借り入れ期間が20年以内で済むのであればあれば更に金利が低くなるのも魅力的ですね。
自営業者や転職したばかりで住宅ローン審査に不安があるけれど、借り換えを行い返済総額を減らしたいと考えている方は「フラット35」を利用してみることをおすすめします。

2018年7月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.290%
21~35年固定金利:1.340%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.080% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.972% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.414% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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万が一に備えて「疾病保障」を付帯したい

何度も言っていますが、借り換えでは新規に借り入れるときよりも年齢が高くなります。団信は契約者が「死亡時や高度機能障害時」に残りの住宅ローン残高を保障してくれますが、それ以外の病気や怪我にはなんの保障もなく、治療で働けない期間でも住宅ローンの返済はやってきます。残りの返済期間にこういった万が一のときのリスクを回避するために「疾病保障」を付帯したいとを考えるのは懸命な判断と言えますね。生命保険の特約などで備えることもできますが、病気や怪我に対応してくれる疾病保障が無料で付帯するなら保険料の節約にもなります。
その無料の疾病保障が付帯する住宅ローンはいまでは普通のことになりつつあります。住信SBIネット銀行の「全疾病保障」は、がん・急性心筋梗塞・脳卒中といった8疾病に加えてこれ以外の病気や怪我も保障の対象になる「疾病保障」で、これが無料で付帯するのが大きなメリットです。

2018年7月 住信SBIネット銀行の詳細
金利変動金利:0.428%
10年固定金利:0.810%
20年固定金利:1.210%
35年固定金利:1.370%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.16% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「全疾病保障」が無料で付帯
※ 借り換えでの利用時の金利になります。新規借入れで諸費用を含まない場合は0.457%
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幸いにも日銀による金融緩和政策のおかげで、住宅ローン金利は史上最低水準です。
そしてその中でも長期の固定金利の低下が一番大きくなっています。特に現在、変動金利で返済していて金利上昇リスクが気になる方10年固定金利で返済していてそろそろ当初優遇期間の10年が終了する方は、残りの期間の金利を固定できる上に金利も低い20年固定金利での借り換えを検討してみるのはいかがでしょうか。

 

 

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