日銀の金融緩和により住宅ローン金利が低下したことで、住宅ローンの借り換えを考えている方も多いのではないでしょうか。
今回は住宅ローンの残りを20年で返済が出来る場合に、固定金利で借り換えるならば「フラット35」と20年固定金利のどちらがいいのかを考えてみましょう。

2017年10月から「フラット35」の団信がリニューアルされ、今までは月々の返済とは別に支払っていた保険料が金利に上乗せでの支払に変更になりました。これまで通り「フラット35」の団信への加入は任意ですので、団信に加入しない場合には適用金利から0.2%引下げられたものになります。

その「フラット35」はこの12月に金利を引下げたことで、借り換えには絶好のタイミングと言えそうです。対して住信SBIネット銀行の20年固定金利は金利据置きとなっています。返済期間が残り20年の住宅ローン借り換えにはどちらが良いのでしょうか。まずは借り換えでメリットがある条件をおさらいしておきましょう。

借り換えで返済総額が減る条件とは?

まずは借り換えで返済額が減る一般的な条件を確認しておきましょう。

  1. 住宅ローン残高が1,000万円以上残っている
  2. 返済期間が10年以上残っている
  3. 金利差が 1% 以上ある

一般的に、住宅ローンを借り換えることでメリットが出るのはこの3つの条件を満たした時と言われていますが、最近の住宅ローン金利の低下を受け、金利差が0.5%あればメリットがある場合も出てきています。これは史上空前の低金利でそのハードルが下がっていることが要因でしょう。

さらにもう一つ忘れてはいけない条件は、当初引下げ型の選択固定金利型住宅ローンを選んでいる方です。
当初引下げ型は当初期間は非常に金利が低く設定されていますが、当初期間が終了すると住宅ローン金利が大幅に高くなります。現状の変動金利や10年固定金利に比べるとその金利差は余裕で1.0%を超える可能性があります。
当初期間が終了する方、している方、しそうな方は借り換えを検討することで数百万円単位で返済総額を減らせる可能性があります

返済期間残り20年で借り換えるなら

まずは20年で借り入れする場合の各銀行の金利を比べてみましょう。

金融機関フラット35住信SBIネット銀行三菱東京UFJ銀行
金利1.070%1.110%2.65%~2.80%
金利タイプ15~20年固定金利20年固定金利20年固定特約タイプ
団信任意で加入無料無料
団信以外の保障なし「全疾病保障」が無料で付帯なし
事務手数料・楽天銀行
借入金額の0.972%~2.16%
・ARUHI
借入金額の1.08%
借入金額の2.16%32,400円
保証料0円0円必要

各銀行によって金利に差があるのがわかりますね。
大手銀行は金利的にも問題外として、「フラット35」の15~20年固定金利と住信SBIネット銀行の20年固定金利が金利的にはいい勝負です。この2つの住宅ローンをピックアップしてさらに詳しく比較してみましょう。

借り換えるなら「フラット35」か?20年固定金利か?

長期固定金利で人気がある楽天銀行「フラット35」の20年以内の固定金利と20年固定金利で今一番おすすめの住信SBIネット銀行の住宅ローンを比較してみましょう。

 楽天銀行住信SBIネット銀行
金利タイプ「フラット35」
15年以上~20年以下
20年固定金利
(当初引下げプラン)
金利15~20年以内固定金利(団信なし):1.070%
(住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合)
20年固定金利:1.110%
事務手数料借り換え:借入額の0.972%
(楽天銀行を返済口座に指定)
借入額の2.16%
保証料0円0円
一部繰り上げ
返済手数料
0円0円
融資基準・年間返済額の年収に占める割合が
400万円未満の場合30%以下
400万円以上の場合35%以下
記載なし
契約者の
雇用形態
自営業・契約社員・派遣社員・パート・アルバイトでも融資可能記載なし
審査事前審査は最短で翌日
最短で35日程度
仮審査は数時間から数日
本審査の結果は7~10日程度
団信任意での加入
(加入する場合は加入者が負担)
加入が必須(無料)
団信以外の保障三大疾病付機構団信の
付帯が可能
「全疾病保障」が無料で付帯
対面相談なし新宿に「新宿ローンプラザ」を展開
さらにSBIマネープラザでも対面相談可能
その他の相談体制メール&電話での
問い合わせに加えて
Skypeを利用したビデオ電話で
夜10時まで相談可能
メール&電話での
問い合わせ
特徴・借り換えでの事務手数料はフラット35で最低水準
・楽天スーパーポイントがたまりやすくなるサービス多数あり
・低金利に手厚い保障
・ネット銀行でありながら対面相談も可能
申込み公式サイト公式サイト

金利では「フラット35」のほうが低く、一見すると「フラット35」での借り換えが正解のかと思ってしまいます。金利の差は0.040%ですが、万が一の時の保障面を考えると団信に加えて「全疾病保障」が無料で付帯する住信SBIネット銀行が圧倒的と言ってもいいでしょう。特に住宅ローンを新規に借入れる方よりも年齢層が高くなる借り換えユーザーにとって心強いのですね。

しかし「フラット35」に比べて審査の面で厳しいことは言うまでもありません。おそらく住信SBIネット銀行では、パート・アルバイトの方では審査は通らないかもしれませんし、健康面でも団信や「全疾病保障」に加入できない場合は融資を受けられないでしょう。

その反面、審査が比較的厳しくないのが「フラット35」の特徴でもあります。
審査に不安がある方は「フラット35」がおすすめですが、住宅ローンの詳しい審査の内容は一般に公開されておらず、銀行独自の詳細な審査項目は正直に言ってわかりません。住信SBIネット銀行の20年固定に魅力を感じたならまずは申し込んで見ることをおすすめします。申込まなければ審査を通ることは100%ありませんからね。

日銀による金融緩和政策のおかげで、住宅ローン金利は史上最低水準です。
そしてその中でも長期の固定金利の低下が一番大きくなっています。特に現在、変動金利で返済していて金利上昇リスクが気になる方10年固定金利で返済していてそろそろ当初優遇期間の10年が終了する方は、20年固定金利での借り換えを検討してみるのはいかがでしょうか。

 

 

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