これから家を買おうとしている方がまず考える問題が、「変動金利と固定金利のどっちで住宅ローンを借りるのか」ですね。
6月はこれから比較しようとしている変動金利は金利据置き、「フラット35」は金利引き上げとなっています。金融緩和のお陰で住宅ローン金利は史上最低水準になっていることを考えると新規でも借り換えでも住宅ローンを借りるには絶好のタイミングと言えますが、まだ金利タイプを決め兼ねている方は、この対極とも言える変動金利と「フラット35」の金利上昇シミュレーションが役に立つかもしれません。

10年・20年単位の超長期的な金利の予想は不可能で、変動金利と固定金利のどちらが正解かは、正直に言うと住宅ローンを払い終わるまでわからないというのが答えです。筆者個人としては今の超低金利の現状を考えると変動金利一択なのですが、気になるのは変動金利リスクですよね。

そこで、借入れた時点で返済終了まで金利が確定する「フラット35」と変動金利で借入れた場合の比較を行って見ましょう。
そのまま比較したのでは当然変動金利のほうが圧倒的に返済総額は少なくて済みます。しかし金利の上昇を考え変動金利は上昇を想定した試算を行い、どのくらいの上昇であれば「フラット35」よりも支払総額が少なくて済むのかを確認しましょう。
さらに変動金利の金利上昇リスクに対応できるかは『金利の上昇により増加した月の返済額を支払えるか』が重要です。毎月の返済額を支払うことができなくなれば住宅ローン破綻により念願のマイホームを手放す羽目になってしまいます。
金利上昇でどのくらい月の返済額が増えるのかに注目してみて下さい。

では変動金利と返済終了まで金利の変わらない長期固定金利「フラット35」で試算して比較してみましょう。住宅ローンの借入れで金利タイプに悩んでいる方は参考にしてみて下さい。

<試算条件>
借入額:3,000万円
返済期間:30年
ボーナス返済なしの元利均等返済
「フラット35」は団信に加入した場合の金利

変動金利が全く変わらない場合

変動金利が全く変わらない場合を試算してみましょう。

金利の変動なしの場合
金利月の返済額返済総額
楽天銀行のロゴ画像です
フラット35
1.370%102,102円36,756,779円
jibun_bank_83x42
変動金利
0.457%89,192円32,108,999円
変動金利のほうが
12,910円少ない
変動金利のほうが
4,647,780円少ない

当然ですが金利の変動がない場合は変動金利の方が返済総額が少なくて済むことになります。それにしても月に1万円以上も返済額が違うのは驚きです。返済総額にしても400万円以上の差は大きいですね。いくら金融緩和により長期の固定金利が大きく低下したとは言え、変動金利の低さが際立つ結果となっています。
しかし変動金利の金利上昇リスクを考えないわけにはいきませんね。金利タイプで悩んでいる方が気になるところでもあると思います。
次は金利の上昇を加味した試算をしてみましょう。

変動金利が10年ごとに0.5%上昇した場合

金利上昇リスクを考え、変動金利が10年ごとに0.5%上昇した場合の試算を行ってみましょう。実際に変動金利が上昇する場合、仮に住宅ローン金利が上昇するとしてもこのくらいの上昇になるのではと個人的に考えていますが、試算はどうなるでしょうか。

変動金利が10年毎に0.5%上昇した場合
金利月の返済額返済総額
楽天銀行のロゴ画像です
フラット35
1.370%102,102円36,756,779円
jibun_bank_83x42
変動金利
1年目~10年目:0.457%
11年目~20年目:0.957%
21年目~30年目:1.457%
1年目~10年目:89,192円
11年目~20年目:93,429円
21年目~30年目:95,515円
33,294,155円
変動金利のほうが
1年目~10年目:12,910円少ない
11年目~20年目:8,673円少ない
21年目~30年目:6,587円少ない
変動金利のほうが
2,905,009円少ない

10年毎に0.5%金利が上昇下としてもまだ変動金利のほうが月の返済額、返済総額でも「フラット35」よりも少ないですね。
しかし問題は金利上昇による月の返済額増加です。増加分を支払えるのかが住宅ローン破綻にならないためには重要です。

変動金利が10年毎に0.5%上昇した場合の月の返済額
期間1年目~10年目11年目~20年目21年目~30年目
月の返済額89,192円93,429円95,515円
月の返済額の増加分4,237円の増加6,323円の増加

変動金利が10年毎に0.5%上昇下としても「フラット35」で借入れた場合よりもまだ低いことは安心できる材料でしょうか。上昇する金額も小さく、このくらいの金利上昇であれば十分に対応できそうですね。

変動金利が10年ごとに1.0%上昇した場合

次は10年毎に1.0%上昇した場合の試算です。かなり大胆な金利の上昇になりますが結果はどうでしょうか。

変動金利が10年毎に1.0%上昇した場合
金利月の返済額返済総額
楽天銀行のロゴ画像です
フラット35
1.370%102,102円36,756,779円
jibun_bank_83x42
変動金利
1年目~10年目:0.457%
11年目~20年目:1.457%
21年目~30年目:2.457%
1年目~10年目:89,192円
11年目~20年目:97,794円
21年目~30年目:102,155円
34,528,450円
変動金利のほうが
1年目~10年目:12,910円少ない
11年目~20年目:4,308円少ない
21年目~30年目:53円多い
変動金利のほうが
2,228,329円少ない

ついに「フラット35」と変動金利の月々の返済額が逆転し、21年目~30年目の月の返済額が「フラット35」よりも変動金利のほうが53円多くなりましたね。しかし返済総額ではまだ変動金利の方が1,920,815円も少なくて済むことを考えると、10年ごとに1.0%上昇したとしても変動金利のほうがお得ということになりそうです。
しかしやはり問題は、金利の上昇で増える月の返済額です。月の返済額の増分を確認しましょう。

変動金利が10年毎に1.0%上昇した場合の月の返済額
期間1年目~10年目11年目~20年目21年目~30年目
月の返済額89,192円97,794円102,155円
月の返済額の増加分8,612円の増加12,963円の増加

流石に1.0%の金利上昇となると大幅に返済額が増えることがわかります。21年目~30年目からは元の返済額から月に13,025円も増えることになり、借り換えなどの対策を考えておく必要がりそうですね。

変動金利と固定金利のどっちで借りるのかまとめ

冒頭にもお話した通り、長期の金利予想は大変難しく誰にも出来ません。身も蓋もないですが、変動金利と固定金利のどちらが正解だったのかは返済終了までわからない問題と言えます。
そのため変動金利が上昇したという仮定で試算をしてみましたが、いかがだったでしょうか。

今選ぶなら変動金利が優位?

金利が返済終了まで固定される「フラット35」は金利上昇リスクが全く無い住宅ローンになりますが、今の時点で、変動金利が10年間に1.0%も変動金利が上昇するとは考えにくく、そもそもその金利上昇リスクは金融緩和によって限りなく小さくなっているのが現状です。変動金利の推移をみてみると金融緩和以降も低下した金利が上昇することなく推移していることがわかります。

変動金利の推移グラフです

そのため変動金利で借入れておき、金利の上昇シグナルが出た場合には固定金利に借り換えるなど対応を考えるのが現状のベターな策ではないかと考えます。金利上昇のシグナルとは、金融緩和の目標(ゴール)である「消費者物価指数(CPI)2%」です。この数値は毎月発表されているので2%に近くなってきたら変動金利の借り換えを検討することで、金利上昇には十分対応できるでしょう。

そして変動金利の上昇も程度によっては、借り換えずにそのまま返済を続けても「フラット35」よりも返済総額が低く抑えられることがわかりましたね。
変動金利が上昇した時に重要なのは『月の返済額がどのくらい増えるのか』です。金利上昇のシミューレーションをするときにもこのポイントをしっかり把握しておくことをおすすめします。

中長期的な金利の予想をしている下記の記事も参考にしてみてください。
>>2018年の住宅ローン金利の動向と予想

変動金利でおすすめの「じぶん銀行」

変動金利でおすすめなのがじぶん銀行です。
その理由は住宅ローンでいちばん重要な金利が低いことはもちろんですが、団信に加えて無料で付帯する「がん50%保障団信」や申込みから契約までインターネットで済んでしまうなどこれまでの銀行とは違う新しい住宅ローンを提供していることです。変動金利での借入れを検討している方だけでなく、金利タイプに悩んでいる方は一度チェックしてみることを強くおすすめします。

じぶん銀行の住宅ローンについてあまり良く知らないという方や知っているけど商品性はよくわからないという方は是非こちらの記事を参考にしてみて下さい。
>>じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とは?【メリット・デメリット】

2018年7月 じぶん銀行の詳細
金利変動金利:0.457%
10年固定金利:0.620%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.16% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「がん50%保障団信」が無料で付帯
■関連記事■
じぶん銀行の住宅ローン担当者に比較ネット編集部が独自にインタビュー
じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とは?【メリット・デメリット】
じぶん銀行の住宅ローンに借り換えってどう?
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[じぶん・住信SBI・楽天] 無料の疾病保障付き住宅ローンの保障内容を比較!
[10年固定・フラット35] じぶん・住信SBIネット・楽天の固定金利を徹底比較

「フラット35」でおすすめの「楽天銀行」

多くの金融機関で提供されている「フラット35」はどこで借りても同じではありません。比較するポイントは『金利』と『事務手数料』です。そのどちらも最低水準で提供している楽天銀行の「フラット35」が一番安く「フラット35」を借りるための選択肢になります。とはいえ名前で敬遠してしまうと言った方も多いかもしれませんが、それはもったいなさすぎる選択になります。「フラット35」での借入れを考えている方ならば絶対に候補に入れておくべきなのが楽天銀行です。

“楽天”という名前で楽天銀行を敬遠している方はこの記事を参考にしてみてください。
>>楽天銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリット(フラット35・金利選択型)

2018年7月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.290%
21~35年固定金利:1.340%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.080% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.972% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.414% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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