日銀と政府がデフレ脱却を目標して行われている金融緩和により、金利が低下してることで住宅ローンも借り換えだけでなく新規の借入れを検討している方も多いのではないでしょうか。変動金利や固定金利などの金利タイプがある中で、借入時に返済終了まで金利を固定してしまう長期の固定金利が金融緩和以降の金利の低下で人気が集まっています。

同じ35年の超長期の固定金利の住宅ローンでも一般的な住宅ローンの35年固定金利と「フラット35」はどちらがおすすめなのでしょうか。それぞれのポイントを比較して見ましょう。

35年固定金利とは?

35年固定金利は文字通り35年間金利を固定し、返済終了までの金利上昇リスクを全くのゼロにしてしまう金利タイプです。
アメリカの利上げや日銀がコントロールする長期金利の上限を0.2%まで容認するなどの影響から、ここ数ヶ月は長期金利が上昇しています。結果、35年固定金利や「フラット35」などの長期固定金利の引き上げが続いています。
このことから、これから住宅ローン金利が上昇すると考えるている方も多いかもしれません。今後、金融緩和が縮小、更には終了し出口戦略へと向かう場合には間違いなく金利が上がるため、そういった局面では返済終了までの住宅ローン金利を固定できる35年固定金利の安心感は絶大です。

しかしデメリットを考えると、金利が高めであることが上げられます。
2018年12月の変動金利比較ランキングでも1位のじぶん銀行は、変動金利が0.457%、10年固定金利が0.640%と住宅ローンの中でも最低水準の金利となっていますが、35年の長期固定金利の代名詞である「フラット35」は21年~35年の固定金利で1.410%(団信に加入しない場合にはこの金利から0.2%金利引下げ)と2倍以上の金利差となっています。

金融緩和により住宅ローン金利が低下している今だからこそ返済終了まで金利を確定してしまう長期固定金利での借入れを考えている方も多いかもれません。
変動金利は金利上昇リスクを取るかわりに金利が低く、35年固定金利は金利上昇リスクの心配がないかわりに金利が高めに設定されているということですね。

フラット35の金利推移のグラフです

2010年からの「フラット35」金利の推移を見てみると、大きく金利が下がっていることがわかります。しかし2016年の半ばからジリジリ上昇しています。今後も金融緩和が継続される可能性が強いことから、このまま上昇していくことは考えにくい状況ではありますが、金利の低下が底を打ったようにも見えます。
今が「フラット35」の金利の底であるならば、35年固定金利や「フラット35」で借り入れるべき時かもしれませんね。

35年固定金利はこんな方におすすめ

  • この先金利が上がると予想している方
  • 今が住宅ローン金利の底だ!と考えている方
  • 借り換えなど面倒なことはせずに決まった返済額を淡々と返済したい方

特に変動金利などの金利タイプで気になる「金利上昇リスク」が心配な方には特におすすめの金利タイプといえますね。

おすすめの35年固定金利の住宅ローンは?

それでは金利だけでなく事務手数料や団信・疾病保障などの商品性も加味したおすすめの35年固定金利を紹介しましょう。

住信SBIネット銀行の35年固定金利のポイント

  • 「フラット35」よりも低金利
  • 団信に加えて「全疾病保障」も無料で付帯する「フラット35」にはない保障
  • 事務手数料は借入額の2.16%と「フラット35」より高め
  • 審査は「フラット35」と比べると厳しめ

住信SBIネット銀行の住宅ローンの特徴は、業界最低水準の低金利でありながら通常無料で付帯する団信に加えて「全疾病保障」も無料で付帯する保障の手厚さです。さらにネット銀行らしく住宅ローンの手続きは店舗に行くこと無くネットと郵送で完結することですね。
がん・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎に加えて、それ以外の病気やケガも保障される「全疾病保障」が無料で付帯する住信SBIネット銀行の住宅ローンであれば、35年物長い間、金利上昇リスクだけでなく、病気のリスクにも無料で備えることができるおすすめの住宅ローンです。

2018年12月 住信SBIネット銀行の詳細
金利変動金利:0.428%
10年固定金利:0.810%
20年固定金利:1.330%
35年固定金利:1.490%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.16% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「全疾病保障」が無料で付帯
※ 借り換えでの利用時の金利になります。新規借入れで諸費用を含まない場合は0.457%
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楽天銀行の「フラット35」のポイント

  • 「フラット35」では最低水準の金利と事務手数料
  • 事務手数料は住信SBIネット銀行の住宅ローンに比べてに比べて約半分
  • 団信への加入しない場合には0.2%金利引下げ
  • 審査基準が明確で比較的ゆるい
  • 団信のみの保障は住信SBIネット銀行の住宅ローンに比べて劣る

「フラット35」で高いシェアを誇るのが楽天銀行です。
多くの金融機関が提供している「フラット35」のなかでも、金利と事務手数料のどちらも最低水準で提供しているのが楽天銀行です。つまり一番安く「フラット35」をかりることができる銀行と言えます。「金利」はもちろん「事務手数料」も楽天銀行を返済口座にすることで新規借り入れの場合は1.08%、借り換えの場合は0.972%と他にはない手数料率が適用されることで、「フラット35」の比較ポイントである「金利」と「事務手数料」のどちらも低水準での借入れが可能になります。
さらに楽天グループの銀行ということで、楽天市場で使うことができる楽天ポイントが溜まりやすいというメリットは楽天銀行ならではでしょう。

2018年12月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.320%
21~35年固定金利:1.410%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.080% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.972% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.414% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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ARUHI(アルヒ)のスーパフラット8のポイント

  • 「フラット35」よりも低い金利(利用するには購入価格の20%以上の手持ち金が必要)
  • 事務手数料は住信SBIネット銀行の住宅ローンに比べてに比べて約半分
  • 団信への加入しない場合には0.28%金利引下げ
  • 審査基準が明確で比較的ゆるい
  • 団信のみの保障は住信SBIネット銀行の住宅ローンに比べて劣る

ARUHI(アルヒ)のスーパフラット8は借入額が住宅購入価額8割以下、つまり借入額の2割を手持金で用意することができれば、「フラット35」よりも0.1%以上も低い金利で利用できる独自の「フラット35」です。手持ちの資金に余裕がある方には絶対にお得で利用するべき「フラット35」といえますね。保障としては団信のみですが、万が一の保障を生命保険の特約などでカバーすることができれば、2018年5月は15年~35年固定金利で1.250%という圧倒的に低い金利で借り入れることができることにも注目ですね。
1つ気をつけておきたいのは、通常借入額の2.16%という事務手数料が、WEBからの申込み時に半額の1.08%になる点です。申込み前に店舗で相談してしまうとこの事務手数料1.08%にならないので注意しましょう。

2018年12月 ARUHIスーパーフラットの詳細
金利15~35年固定金利:1.310%
手持ち金の割合が建設費または購入価額の20%以上、借入額の割合が80%以下の場合
保証料0円
事務手数料・WEBから申込みで
借入額の1.08% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※団信に加入した場合の金利になります。加入しない場合は0.29%引下げ。
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35年固定金利の住宅ローン選びで迷ったら

金融緩和による住宅ローン金利の低金利化で、これまで「フラット35」が最有力だった35年固定金利にも通常の住宅ローンも負けない水準になっていることに注目でしょう。中でも住信SBIネット銀行の35年固定金利は、「全疾病保障」が無料で付帯することは金利差以上のメリットになりそうです。その反面、「全疾病保障」を受けることができる健康状態であることはもちろんですが、「フラット35」よりも審査は厳しいイメージがありますね。

対して「フラット35」は自営業や個人事業主、アルバイトの方でも年収400万円未満の方であれば返済負担率30%以下、年収400万円以上であれば返済負担率35%以下と明確な基準があり、比較的審査が緩い傾向があるのがポイントです。さらに団信への加入が必須ではないため健康状態に心配がある方でも借入れが可能な点も抑えておきましょう。

とは言え、審査に通る通らないは申し込んでみるまではわかりません。
初めから「フラット35」での借入れを考えている方でも、団信に加入できないなどの健康状態でないならば、金利も低く手厚い保障の住信SBIネット銀行の35年固定金利に申し込んでみることをおすすめします。はじめから諦めたり申し込まないといったことがもったいないくらいの優良な住宅ローンです。

さらに通常の住宅ローンでも「フラット35」でも気になった住宅ローンに複数申し込んでおくことで、住宅ローンを選ぶ幅が広がりますし、なにより購入物件の引き渡しに間に合わないというリスクを回避できます。住宅ローンを借り入れる時は複数の借入れ候補に同時に申し込んでおくことをおすすめします。

 

 

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