日銀と政府がデフレ脱却を目標して行われている金融緩和により、金利が低下してることで住宅ローンも借り換えだけでなく新規の借入れを検討している方も多いのではないでしょうか。変動金利や固定金利などの金利タイプがある中で、借入時に返済終了まで金利を固定してしまう長期の固定金利が金融緩和以降の金利の低下で人気が集まっています。

同じ35年の超長期の固定金利の住宅ローンでも一般的な住宅ローンの35年固定金利と「フラット35」はどちらがおすすめなのでしょうか。それぞれのポイントを比較して見ましょう。

35年固定金利とは?

35年固定金利は文字通り35年間金利を固定し、返済終了までの金利上昇リスクを全くのゼロにしてしまう金利タイプです。
現在は金融緩和により、住宅ローン金利が上昇する可能性は低いですが、20年・30年先となるとどうなるかはわかりません。
その金利上昇に備えられるのが35年固定金利の大きな特徴です。

しかしデメリットもあり、金利が高めであることが上げられます。
2019年10月の変動金利比較ランキングでも1位のじぶん銀行は、変動金利が0.457%、10年固定金利が0.570%と住宅ローンの中でも最低水準の金利となっていますが、35年の長期固定金利の代名詞である「フラット35」は21年~35年の固定金利で1.110%(団信に加入しない場合にはこの金利から0.2%金利引下げ)と2倍近い金利差となっています。

金融緩和により住宅ローン金利が低下している今だからこそ返済終了まで金利を確定してしまう長期固定金利での借入れを考えている方も多いかもれません。
変動金利は金利上昇リスクを取るかわりに金利が低く、35年固定金利は金利上昇リスクの心配がないかわりに金利が高めに設定されているということですね。

フラット35の金利推移のグラフです

変動金利と比較すれば金利が高く見える「フラット35」ですが、2010年からの金利の推移を見てみると、大きく金利が下がっていることがわかります。最も低下した水準よりは上昇しているものの今が「フラット35」事態の金利は史上最も低い水準であることがわかります。
今が「フラット35」の金利の底であるならば、35年固定金利や「フラット35」で借り入れるべき時かもしれませんね。

35年固定金利はこんな方におすすめ

  • この先金利が上がると予想している方
  • 今が住宅ローン金利の底だ!と考えている方
  • 借り換えなど面倒なことはせずに決まった返済額を淡々と返済したい方

特に変動金利などの金利タイプで気になる「金利上昇リスク」が心配な方には特におすすめの金利タイプといえますね。

35年固定金利と「フラット35」を比較

今回比較するのは、じぶん銀行と新生銀行の35年固定金利、そして金利と事務手数料のどちらも最低水準で「フラット35」を提供している楽天銀行です。

35年固定金利と言っても、新生銀行の35年固定金利は少し特殊で、借入から10年経過後5年ごとに適用金利が下がるステップダウン金利となっています。

この3行の住宅ローンで3,000万円を借入れた場合を試算してみましょう。
どの35年固定金利ではどの住宅ローンを選ぶべきなのか見えてくるはずです。

35年固定金利とフラット35の返済額を比較
銀行名じぶん銀行新生銀行楽天銀行
金利タイプ35年固定金利35年固定金利
(ステップダウン金利)
フラット35
金利1.237%1-10年:1.300%
11-15年:1.170%
16-20年:
21-25年:0.910%
26-30年:0.780%
31-35年:0.650%
1.110%
事務手数料660,000円55,000円〜
165,000円
330,000円
保障団信に加えて
「がん50%保障団信」
「全疾病保障」
が無料で付帯
団信に加えて
「安心保障付団信」
が無料で付帯
団信のみ
返済額総返済額:36,976,431円
月々の返済額:88,040円
総返済額:36,022,447円
月々の返済額:
1-10年:87,510円
11-15年:86,316円
16-20年:85,370円
21-25年:84,671円
26-30年:84,671円
31-35年:84,221円
総返済額:36,217,368円
月々の返済額:86,232円
公式サイト公式サイトへ公式サイトへ公式サイトへ

じぶん銀行・新生銀行の35年固定金利、楽天銀行の「フラット35」で3,000万円を借入れた場合をシミュレーションしてみました。
結果を見てみましょう。

返済額が少なくて済むのは新生銀行の35年固定金利

新生銀行の35年固定のステップダウン金利が最も返済総額が少ない事がわかりました。返済期間に応じて金利が低くなっていくことで返済額を抑えています。更に事務手数料でもじぶん銀行や楽天銀行よりも安く済ませることが出来ています。
保障面でも、団信よりも手厚い「安心保障付団信」が無料で付帯します。

35年固定金利で住宅ローンを借り入れるときには借入れ候補として検討するべき住宅ローンと言えます。

返済額が多いが保障が手厚いじぶん銀行の35年固定金利

じぶん銀行の35年固定金利は、金利が一番高いこともあり返済額でも新生銀行楽天銀行の「フラット35」よりも多くなっています。
事務手数料でもこの2行よりも多く欠点だらけに見えます。

ただ他の2行にはないのが保障の手厚さです。
じぶん銀行の住宅ローンには、団信に加えて「がん50%保障団信」と「全疾病保障」の2つが金利上乗せなしの無料で付帯します。
長期間の返済期間に万が一のことに備えておきたい方には、充分に検討する余地のある住宅ローンです。

返済額は少ないが保障面で不安のある楽天銀行の「フラット35」

返済額は新生銀行よりは多いものの、その差はほとんどありません。
返済額の少なさは流石ですが、気になるのは保障面です。「フラット35」の保障は団信のみとなっています。

住宅ローンの審査に不安がある方は、他の2行よりも審査に通りやすい「フラット35」を選ぶことをおすすめします。

 

おすすめの35年固定金利の住宅ローンは?

大きく金利が低下している35年固定金利は、住宅ローンの借入れを考えている方も注目しているかもしれません。
今回比較した3行はもちろんおすすめの借入先として検討するべき住宅ローンです。

その3行の住宅ローンを紹介しておきましょう。

新生銀行の35年固定金利のポイント

  • 金利は1.200%と業界でも最低水準
  • ステップダウン金利でどんどん金利が低くなる
  • 事務手数料が業界でも最低水準
  • 団信に加えて安心保障付団信
  • 店舗で相談が可能

新生銀行の35年固定金利は、返済期間がすぎるごとに金利が低下していく特徴的なステップダウン金利になります。
最初の10年までは1.200%ですが、最終的には0.600%まで低下することで、シミュレーションでも確認しましたが返済額を少なく抑えることができます。

さらに事務手数料についても業界でも最低水準となっています。
通常、事務手数料は借入額の2.20%とする銀行が多いですが、新生銀行では55,000円〜165,000円と安く済ませることができます。

住宅ローンの契約時に必要になる事務手数料はなるべく安く済ませられるだけでなく、35年固定金利では「フラット35」よりも返済総額も安くすることが出来るのが新生銀行の住宅ローンです。

35年固定金利での借入れを検討している方は借入れ候補に入れるべき銀行です。

2019年10月 新生銀行の詳細
金利変動金利:0.650%
10年固定金利:0.800%
保証料0円
事務手数料110,000円〜165,000円
※安心パック利用
一部繰上げ返済手数料0円
金利タイプの変更手数料有料
備考チャイルドケアサポート、ハウスケアサポートサービスの回数券付きの安心パックW(ダブル)を提供
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楽天銀行の「フラット35」のポイント

  • 「フラット35」では最低水準の金利と事務手数料
  • 事務手数料は住信SBIネット銀行の住宅ローンに比べてに比べて約半分
  • 団信への加入しない場合には0.2%金利引下げ
  • 審査基準が明確で比較的ゆるい
  • 保障は団信のみで疾病保障などはなし

「フラット35」で高いシェアを誇るのが楽天銀行です。

多くの金融機関が提供している「フラット35」のなかでも、金利と事務手数料のどちらも最低水準で提供しているのが楽天銀行です。つまり一番安く「フラット35」をかりることができる銀行と言えます。

「金利」はもちろん「事務手数料」も楽天銀行を返済口座にすることで新規借り入れの場合は1.100%、借り換えの場合は0.990%と他にはない手数料率が適用されることで、「フラット35」の比較ポイントである「金利」と「事務手数料」のどちらも低水準での借入れが可能になります。

さらに楽天グループの銀行ということで、楽天市場で使うことができる楽天ポイントが溜まりやすいというメリットは楽天銀行ならではでしょう。

返済額の低さと引き合えですが、新生銀行やじぶん銀行に比べると、保障面では団信のみとなっているため劣ります。
その点が気にならない方には、審査も通りやすい「フラット35」は非常におすすめです。

2019年10月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.060%
21~35年固定金利:1.110%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.100% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.990% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.43% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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じぶん銀行の35年固定金利のポイント

  • 金利が大幅に下がったとは言え2行に比べると高い
  • 事務手数料も2行に比べると高め
  • 団信へに加えて2つ疾病保障が無料で付帯する

金利と事務手数料で、新生銀行や楽天銀行の「フラット35」に劣っています。
シミュレーションでも返済額・事務手数料のどちらも2行よりも多くなっています。

ただ保障面では圧倒的に手厚いのがじぶん銀行の35年固定金利です。
団信に加えて、がんと診断されると住宅ローン残高の半分(50%)が保障される「がん50%保障団信」と、すべてのけがや病気で180日以上の継続した入院で住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」が、金利上乗せなしの無料で付帯します。

35年固定金利の住宅ローンの利用を検討している方であれば、おそらくリスクをなるべく小さくしたいと考えていると思います。
そんな方にはじぶん銀行の35年固定金利の手厚い保障は最適といえます。

2019年10月 じぶん銀行の詳細
金利変動金利:0.457%
10年固定金利:0.570%
15年固定金利:0.732%
20年固定金利:0.841%
30年固定金利:1.237%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.20% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「がん50%保障団信」

「全疾病保障」が無料で付帯
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35年固定金利の住宅ローン選びで迷ったら

金融緩和による住宅ローン金利の低金利化で、これまで「フラット35」が最有力だった35年固定金利にも通常の住宅ローンも負けない水準になっていることに注目でしょう。中でも住信SBIネット銀行の35年固定金利は、「全疾病保障」が無料で付帯することは金利差以上のメリットになりそうです。その反面、「全疾病保障」を受けることができる健康状態であることはもちろんですが、「フラット35」よりも審査は厳しいイメージがありますね。

対して「フラット35」は自営業や個人事業主、アルバイトの方でも年収400万円未満の方であれば返済負担率30%以下、年収400万円以上であれば返済負担率35%以下と明確な基準があり、比較的審査が緩い傾向があるのがポイントです。さらに団信への加入が必須ではないため健康状態に心配がある方でも借入れが可能な点も抑えておきましょう。

とは言え、審査に通る通らないは申し込んでみるまではわかりません。
初めから「フラット35」での借入れを考えている方でも、団信に加入できないなどの健康状態でないならば、新生銀行やじぶん銀行の35年固定金利に申し込んでみることをおすすめします。
はじめから諦めたり申し込まないといったことがもったいないくらいの優良な住宅ローンです。

さらに通常の住宅ローンでも「フラット35」でも気になった住宅ローンに複数申し込んでおくことで、住宅ローンを選ぶ幅が広がりますし、なにより購入物件の引き渡しに間に合わないというリスクを回避できます。住宅ローンを借り入れる時は複数の借入れ候補に同時に申し込んでおくことをおすすめします。

 

 

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