マイナス金利政策の導入で住宅ローン金利が大きく低下したことで、まず急増したのが住宅ローンの借り換えの申し込みです。そのマイナス金利政策から「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」に変わった現在でも、住宅ローン金利の基準となる長期金利は2016年の水準まで低下し、住宅ローン金利も低水準を維持していることで、相変わらず借り換えには絶好のタイミングは継続しています。

今回は10年固定金利などの固定期間の金利が優遇される固定金利選択型の住宅ローンの借り換えについて解説します。

2019年10月も歴史的な低金利

住宅ローンの借り換えでは、今借りている住宅ローンと借り換える住宅ローンの金利差が重要になります。
まずは今月の住宅ローン金利の状況を確認しておきましょう。

2019年10月は人気の高い変動金利や10年固定金利、「フラット35」などの長期固定金利は金利据え置きとするぎんこうが多くなっています。
長期金利の低下を受けて、「フラット35」などの長期の固定金利の低下が著しく、借り換え後には返済終了まで金利を固定し金利上昇リスクを避けたいという方にピッタリの状況です。7月に大幅に金利を引下げた「フラット35」ですが、この10月も金利据え置きで歴史的な低金利となっています。

変動金利についても、金融緩和により金利上昇リスクが小さくなっていることから、借り換えでも人気が高まってきており。じぶん銀行0.457%ジャパンネット銀行0.415%と驚きの超低金利となっています。

借り換えでは金利が大きければ多きいほど、返済額が減る効果が大きくなります。0.5%を切る変動金利への借り換えを行うことで大幅に返済額が減る可能性が高まりますが、ここで借り変えでメリットがある条件を確認しておきましょう。

借り換えでメリットがある条件

借り換えでメリットが出るための3つの条件 +1

  1. 住宅ローン残高が1,000万円以上残っている
  2. 返済期間が10年以上残っている
  3. 金利差が1% 以上ある
  4. 一般的に、住宅ローンを借り換えることでメリットが出るのはこの3つの条件を満たした時と言われていますが、最近の住宅ローン金利の低下を受け、金利差が0.5%あればメリットがある場合も出てきています。これは史上空前の低金利でそのハードルが下がっていることが要因でしょう。

    さらに絶対に借り換えを行ったほうがいい条件としてもう1つ付け加えたいのがこの条件です。

  5. 当初固定期間が終了した方・しそうな方

この4つ目の条件は、10年固定金利などの固定金利選択型住宅ローンの金利が優遇される固定期間が終了すると金利が大幅に上がるため、より借り換えの効果が大きくなります。

固定金利の当初型と全期間型の違いの説明図です

特に当初の固定期間が優遇されるタイプでは、優遇期間が終了すると金利の引き上げ幅が大きいため絶対に借り換えを検討するべきでしょう。
固定期間の終了後もそのまま返済を続けている方やもうすぐ固定期間が終了しそうな方は、借り換えを行うことで数百万円単位で返済額を減らせる可能性があります

固定期間終了後の金利はどうなる?

借り換えの4つ目の条件である「当初固定期間が終了した方」ですが、当初固定型のメリットは当初の固定期間は金利が低く抑えられているものの、その期間がすると大幅に金利が上昇するため、借り換えのメリットが大きくなります。

まず当初期間の金利をランキングで確認してみましょう。

住宅ローン借り換え比較ランキング<2019年10月金利更新>
順位銀行名変動金利固定金利事務手数料保証料申込み
1位jibun_bank_83x420.457%10年固定:
0.570%
20年固定:
0.841%
借入額の2.20%0円公式サイト
詳細を確認
1位au_housingloan_83x420.457%10年固定:
0.570%
20年固定:
0.841%
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2位ジャパンネット銀行のロゴ画像です0.415%10年固定:
0.580%
20年固定:
1.240%
借入額の2.20%0円公式サイト
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3位SBIマネープラザのロゴ画像です0.428%10年固定:
0.710%
20年固定:
1.310%
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4位sumishinsbi_bank_83x420.428%10年固定:
0.710%
20年固定:
1.310%
借入額の2.20%0円公式サイト
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5位楽天銀行のロゴ画像です
フラット35
なし20年以内:
1.060%
21年以上:
1.110%
※1
借入額の
0.990%
0円公式サイト
詳細を確認
6位ARUHIのロゴ画像です
フラット35
なし20年以内:
1.060%
21年以上:
1.110%
※1
借入額の
1.10%
※2
0円公式サイト
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7位楽天銀行のロゴ画像です
金利選択型
0.527%
10年固定:
0.938%
一律
330,000円
0円公式サイト
詳細を確認
8位0.650% 10年固定:
0.800%
55,000円

165,000円
0円公式サイト
詳細を確認
※1 機構団信に加入した場合の金利です。団信に加入しない場合には0.2%金利引下げとなります。
※2 借り換えの際にアルヒダイレクトから申込を行った場合の事務手数料です。
借り換え比較ランキングの詳細はこちら

当サイトの借り換え比較ランキングでは常連であるじぶん銀行の10年固定金利は0.570%としています。10年固定金利では圧倒的な人気となっていますが、この10年固定金利は「当初期間引下げ」になるプランの金利です。この10年間の固定期間が終了すると金利はどうなるのでしょうか。

<10年固定金利の比較>
銀行
当初期間の金利10年固定金利:
0.800%
10年固定金利:
0.570%
当初期間終了後の金利変動金利:
1.300%
変動金利:
1.690%
※どちらの銀行も固定期間終了後は申し出がない限り変動金利へ変更します。

固定期間が終了した場合、じぶん銀行では変動金利に変更され、その金利はなんと1.690%になります。
当初期間を極限まで低くしているため、その期間が終了後は高くなるのは仕方ないですが、それでも高すぎる印象です。

金利が引き下げられている当初期間を終了しているにもかかわらずそのまま返済をしている方が、普通に10年固定金利に借り換えても、借り換えのメリットがある条件である金利差0.5%以上を軽くクリアしていることから、借り換えで返済額が減らせることは明白です。

もし固定期間が終了しでもそのまま返済を続けている方は、すぐにでも銀行のシミュレーターで借り換えの試算をしてみることをおすすめします。住宅ローンの借り換えには手間がかかりますが、数百万円単位で返済額を減らせるかもしれません。

固定期間終了後に借り換えるならどの金利タイプがよいのか

借り換える際の金利タイプはどれも一長一短があり、頭を悩ませる問題です。
しかし変動金利や固定金利ともに市場最低水準まで低下していることを考えると、どの金利タイプに借り換えを行って借り換えのメリットが高いと言えます。
借り換える際の金利タイプに悩んでいる場合の1つの回答として、『今後の金利上昇リスクをどう考えるのか』という観点から、金利タイプを考えてみましょう。

借り換えの目的 – 最も低い変動金利で積極的に返済!

変動金利は住宅ローン金利の中でも最も金利が低い住宅ローンの1つです。
金利差により返済額の差が大きくなることから、変動金利での借り換えは返済額を大きく減らせる可能性が高いと言えます。しかし気になるのが、金利上昇リスクではないでしょうか。

変動金利の推移グラフです

2016年2月のマイナス金利の導入以降の主要ネット銀行の変動金利の推移を見てみると、マイナス金利政策から「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」へ緩和策が交代したにも関わらず、変動金利は上昇せずに最低水準を維持しているだけでなく更に低下しているのがわかります。”変動”と言われていますが、今一番変動していないのが変動金利です。
日銀の金融緩和により短期金利はマイナス0.1%で維持されることから変動金利は今の水準を維持できる可能性が高そうです。

つまり、金融緩和により金利上昇リスクがなくなっている今こそ金利の低い変動金利への借り換えは、月の返済額を抑え貯蓄を行いガンガン繰り上げ返済を行う積極的な返済を行いたい方におすすめです。

その変動金利はじぶん銀行0.457%ジャパンネット銀行0.415%と、ひょっとするともう2度とここまで低下することはない水準と言っても良いかもしれません。

なかでもじぶん銀行の変動金利は、団信に加えて2つの疾病保障が無料で付帯することで人気の高い住宅ローンです。借り換え時には必然的に年齢が高くなるため、無料で2つも疾病保障が付いたじぶん銀行の住宅ローンは借り換えにはピッタリでしょう。
借り換えが気になっている方は気軽にシミュレーターで試算してみましょう。

借り換えの目的 – 固定金利で返済額を確定させたい!

ここ数年上昇することなくほぼ金利が変動していない変動金利ですが、10年先、20年先はどうなるかわかりません。変動金利を低い水準でキープさせている金融緩和もいつかは終了し、金利が上昇する局面がくるかもしれません。

こういった金利の上昇リスクに対する懸念や、残りの返済額を確定させてしまいたいという方におすすめなのが。長期固定金利の「フラット35」です。

フラット35の金利推移のグラフです

「フラット35」も金融緩和により過去最低水準まで低下している金利タイプですし、借り換えで残りの返済期間を20年以内にできれば更に低い金利での借り換えが可能になります。
特に、この10月の金利は「フラット35」の歴史上でも最も低い水準まで低下していることから、借り換えにより今の低い金利で返済終了まで金利を確定させてしまい、金利上昇リスクの無い返済を続けたい方に非常におすすめです。

「フラット35」は多くの金融機関が提供していますが、どの銀行で借りても同じではありません。商品性は変わらないにもかかわらず金利と事務手数料には違いがあります。この2つのポイントをしっかり比較して選ばないと、金利の高い「フラット35」を選んでしまい、借り換えの効果が低くなってしまいます。
その「フラット35」で最低水準の金利と事務手数料で提供しているのが楽天銀行の「フラット35」です。
固定金利での借り換えを検討している方は楽天銀行のシミュレーターで試算してみましょう。

固定期間終了後の借り換えにおすすめの住宅ローン

固定期間終了後の借り換えにおすすめの住宅ローンを紹介しておきましょう。

先程も話したとおり、どういった返済を行いたいのかにより選ぶ金利タイプが違います。

<積極的に返済したい場合>
固定金利よりも金利が低い変動金利は、当然月々の返済額も固定金利より少なくなります。それを活かして貯蓄を行いガンガン繰り上げ返済を行って返済額を少なくしたい方や返済期間を短くしたい方におすすめなのが変動金利です。
金融緩和により、変動金利の一番のデメリットである「金利上昇リスク」が小さくなっていることもあり、最も低い金利である変動金利であれば借り換えのメリットも大きくなります。

<金利上昇リスクを気にしたくない場合>
「フラット20」や20年固定金利であれば、返済終了まで金利を固定してしまうことが出来ます。金利の上昇を気にすることもありませんし、仮に金利が下がったしても、現状の金利から再び借り換えを行い返済額を減らせるほど金利が低下する余地はないと思います。そのくらい今の長期固定金利は歴史的な低金利です。
金利の動向を気にせずにコツコツ返済したい方におすすめです。

ということで、変動金利と固定金利、特に20年固定金利の住宅ローンを紹介しましょう。

変動金利・20年固定金利でおすすめ!じぶん銀行の住宅ローン

じぶん銀行の住宅ローンは当サイトでも申込み件数ナンバー1の住宅ローンです。スマホがauユーザーの方や住宅ローンの比較検討をしたことがある方なら名前くらいはみたことがあるのではないでしょうか。
そのじぶん銀行のおすすめポイントを紹介しましょう。

 じぶん銀行のここがメリット!
 ・変動金利と10年・20年固定金利は業界最低水準の低金利
 ・2つの疾病保障が無料で付帯
 ・契約書の記入や捺印なしでネットで完結
 ・団信、疾病保障、保証料、資金移動、一部繰り上げ返済手数料、収入印紙が全て”0円”
 ・auユーザーなら毎月500円(5年間)をキャッシュバック

業界最低水準の低金利と団信に加えて「がん50%保障団信」と「全疾病保障」の2つ疾病保障が無料で付帯する手厚い保障で優良な住宅ローンがじぶん銀行の住宅ローンです。
変動金利でおすすめしてるじぶん銀行ですが、20年固定金利が「フラット20」よりも低い金利の0.841%と低金利となったことで、残りを20年で返済できる方・できそうな方に大変おすすめです。もちろん2つの疾病保障も付帯するので、保障面でも「フラット20」を上回っています。

新規の借入れでも借り換えでもおすすめのじぶん銀行が気になった方は気軽に公式サイトで借入れシミュレーションを行ってみましょう。

じぶん銀行の住宅ローンを詳細に分析したこちらの記事も借り換えの参考にしてみてください。
>>じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とは?【メリット・デメリット】

2019年10月 じぶん銀行の詳細
金利変動金利:0.457%
10年固定金利:0.570%
15年固定金利:0.732%
20年固定金利:0.841%
30年固定金利:1.237%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.20% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「がん50%保障団信」

「全疾病保障」が無料で付帯
■関連記事■
じぶん銀行の住宅ローン担当者に比較ネット編集部が独自にインタビュー
じぶん銀行の住宅ローンの落とし穴とは?【メリット・デメリット】
じぶん銀行の住宅ローンに借り換えってどう?
じぶん銀行の住宅ローン 新規借入れでキャッシュバックキャンペーン
[じぶん・住信SBI・楽天] 無料の疾病保障付き住宅ローンの保障内容を比較!
[10年固定・フラット35] じぶん・住信SBIネット・楽天の固定金利を徹底比較

 

固定金利でおすすめ楽天銀行の「フラット35」!

楽天銀行は多くの金融機関が提供している「フラット35」の中でも金利と事務手数料が最低水準で高い顧客満足度とシェアを誇っています。
楽天銀行の「フラット35」のおすすめポイントは以下のとおりです。

 楽天銀行のここがメリット!
 ・「フラット35」の中でも最低水準の金利と事務手数料
 ・店舗に行くことなく契約まで完結
 ・平日は22時まで土日もSkypeで相談可能
 ・楽天スーパーポイントが貯まりやすくなる

「フラット35」は販売している銀行によって金利の幅があるのですが、楽天銀行はその中でも最低水準の金利となっています。
その上、事務手数料も通常1.5%、楽天銀行を支払口座にすると割安な1.100%借り換えであればさらに安い0.990%と普通の銀行の事務手数料2.20%と比較しても最低水準です。

ネット銀行らしくskypeでなら土日を含む22時まで相談が可能な点もうれしいですね。
さらに、比較的に審査に通りやすいのが「フラット35」の特徴でもあります。ほかの住宅ローンで審査に落ちてしまった方や不安のある方でも審査を通る可能性が高くおすすめの住宅ローンです。

楽天銀行の「フラット20」を詳細に分析したこちらの記事も借り換えの参考にしてみてください。
>>楽天銀行の住宅ローンの落とし穴とデメリット(フラット35・金利選択型)

2019年10月 楽天銀行フラット35の詳細
金利住宅購入価額に対する借入額の占める割合が90%以内の場合
15~20年固定金利:1.060%
21~35年固定金利:1.110%
保証料0円
事務手数料・返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の1.100% (税込)
・借り換えで返済口座に楽天銀行を指定した場合
借入額の0.990% (税込)

・返済口座に楽天銀行以外の口座を指定した場合
借入額の1.43% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
※ 機構団信に加入した場合の金利になります。団信に加入しない場合には上記の金利から0.2%引き下げとなります。
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