マイナス金利政策の導入で住宅ローン金利が大きく低下したことで、まず急増したのが住宅ローンの借り換えの申し込みです。そのマイナス金利政策から「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」に変わった現在でも住宅ローン金利は低水準を維持しているため、相変わらず借り換えには絶好のタイミングは継続しています。

2018年9月は変動金利は据え置き、10年固定金利や「フラット35」などの長期の固定金利は金利を引き上げとなっています。
10年固定金利の指標である長期金利のコントール上限が0.2%まで引き上げられたことを受けて、9月は金利引き上げとなったものの10月は金利引き下げなる可能性もあり、さらに変動金利の指標となる短期金利は現状維持されていることや金融緩和自体は継続されることで、10年固定金利でも変動金利でも借り換えの選択肢として考えるには良い金利となりそうです。
じぶん銀行0.457%住信SBIネット銀行は借り換えの場合には0.428%と驚きの超低金利となっています。借り換えでは金利が大きければ多きいほど、返済額が減る効果が大きくなります。0.5%を切る変動金利への借り換えで大幅に返済額が減る可能性が高まりますが、ここで借り変えでメリットがある条件を確認しておきましょう。

借り換えでメリットがある条件

借り換えでメリットが出るための3つの条件 +1

  1. 住宅ローン残高が1,000万円以上残っている
  2. 返済期間が10年以上残っている
  3. 金利差が1% 以上ある
  4. 一般的に、住宅ローンを借り換えることでメリットが出るのはこの3つの条件を満たした時と言われていますが、最近の住宅ローン金利の低下を受け、金利差が0.5%あればメリットがある場合も出てきています。これは史上空前の低金利でそのハードルが下がっていることが要因でしょう。

    さらに絶対に借り換えを行ったほうがいい条件としてもう1つ付け加えたいのがこの条件です。

  5. 当初固定期間が終了した方・しそうな方

この4つ目の条件は、10年固定金利などの固定金利選択型住宅ローンの金利が優遇される固定期間が終了すると金利が大幅に上がるため、より借り換えの効果が大きくなります。固定期間の終了後もそのまま返済を続けている方やもうすぐ固定期間が終了しそうな方は、借り換えで数百万円単位で返済額を減らせる可能性があります。

固定期間終了後は金利が上がります

借り換えの4つ目の条件である「当初固定期間が終了した方」ですが、当初固定型のメリットは当初の固定期間は金利が低く抑えられているものの、その期間がすると大幅に金利が上昇するため、借り換えのメリットが大きくなります。

まず当初期間の金利をランキングで確認してみましょう。

住宅ローン借り換え比較ランキング<2018年9月金利更新>
順位銀行名変動金利固定金利事務手数料保証料申込み
1位jibun_bank_83x420.457%10年固定:0.670%借入額の2.16%0円公式サイト
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2位SBIマネープラザのロゴ画像です0.428%10年固定:0.860%
20年固定:1.310%
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3位sumishinsbi_bank_83x420.428%10年固定:0.860%
20年固定:1.310%
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4位楽天銀行のロゴ画像です
金利選択型
0.527%
10年固定:1.198%
一律
324,000
0円公式サイト
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5位risona_bank_83x42
2018年9月適用金利
0.429%
※1
10年固定:0.750%
20年固定:1.100%
※1
32,400円
+
借入額の2.16%
0円公式サイト
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6位楽天銀行のロゴ画像です
フラット35
なし20年以内:1.310%
21年以上:1.390%
※2
借入額の
0.972%
0円公式サイト
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7位ARUHIのロゴ画像です
フラット35
なし20年以内:1.310%
21年以上:1.390%
※2
借入額の
1.08%
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8位0.900%
※3
10年固定:1.100%54,000円~
162,000円
0円公式サイト
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9位0.490%10年固定:0.690%借入額の2.16%0円公式サイト
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※1 住宅ローン借り換えWEB申込限定プランの2018年9月の金利適用時。
※2 機構団信に加入した場合の金利です。団信に加入しない場合には0.2%金利引下げとなります。
※3 最初の半年間は0.600%。
借り換え比較ランキングの詳細はこちら

当サイトの借り換え比較ランキングでは常連であるじぶん銀行の10年固定金利は金利を引下げて0.670%、2位の住信SBIネット銀行0.860%と、金融緩和による超低金利となっていることがわかりますね。しかしこの10年固定金利は「当初期間引下げ」になるプランの金利です。この10年間の固定期間が終了すると金利はどうなるのでしょうか。

<10年固定金利の比較>
銀行
当初期間の金利10年固定金利:
1.100%
10年固定金利:
0.670%
当初期間終了後の金利変動金利:
0.900%
変動金利:
1.800%
※どの銀行も固定期間終了後は申し出がない限り変動金利へ変更します。

固定期間が終了した場合、じぶん銀行では変動金利に変更され、その金利はなんと1.800%になります。
当初期間を極限まで低くしているため、その期間が終了後は高くなるのは仕方ないですが、それでも高すぎる印象です。
普通に10年固定金利に借り換えても、借り換えのメリットがある条件である金利差0.5%以上を軽くクリアしていることから、借り換えで返済額が減らせることは明白です。
もし固定期間が終了しでもそのまま返済を続けている方は、すぐにでも銀行のシミュレータで借り換えの試算をしてみることをおすすめします。住宅ローンの借り換えには手間がかかりますが、数百万円単位で返済額を減らせるかもしれません。

借り換えるならどの金利タイプがよいのか

借り換える際の金利タイプはどれも一長一短があり、頭を悩ませる問題ですが、金融緩和により金利上昇リスクがなくなっている今こそ変動金利での借り換えが1つの答えかもしれません。

主要ネット銀行の変動金利の推移グラフです

2016年2月のマイナス金利の導入以降の主要ネット銀行の変動金利の推移を見てみると、マイナス金利政策から「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付き量的・質的金融緩和」へ緩和策が交代したにも関わらず、変動金利は上昇せずに最低水準を維持しているだけでなく更に低下しているのがわかります。”変動”と言われていますが、今一番変動していないのが変動金利です。
そして冒頭でもお話しましたが、日銀がコントロールしている長期金利の上限が0.2%まで引き上げられることから、今後は10年固定金利の上昇が考えられる状況です。それに対して短期金利はマイナス0.1%で維持されることから変動金利は今の水準を維持できる可能性が高そうです。

その変動金利はじぶん銀行0.457%住信SBIネット銀行は借り換えの場合には0.428%と、ひょっとするともう2度とここまで低下することはない水準と言っても良いかもしれません。

しかもじぶん銀行住信SBIネット銀行団信に加えて無料で付帯する「疾病保障」で人気の高い住宅ローンです。借り換え時には必然的に年齢が高くなるため、無料で疾病保障が付いた住宅ローンは借り換えにはピッタリでしょう。その中でも借り換えで特におすすめのじぶん銀行の住宅ローンを紹介しておきます。
借り換えが気になっている方は気軽にシミュレーターで試算してみましょう。

おすすめ!じぶん銀行の住宅ローン

じぶん銀行の住宅ローンは当サイトでも申込み件数ナンバー1の住宅ローンです。スマホがauユーザーの方や住宅ローンの比較検討をしたことがある方なら名前くらいはみたことがあるのではないでしょうか。
そのじぶん銀行のおすすめポイントを紹介しましょう。

 じぶん銀行のここがメリット!
 ・変動金利と10年固定金利は業界最低水準の低金利
 ・がんと診断されたら住宅ローン残高が半分に
 ・契約書の記入や捺印なしでネットで完結
 ・団信、がん50%保障団信、保証料、資金移動、一部繰り上げ返済手数料、収入印紙が全て”0円”
 ・auユーザーなら毎月500円(5年間)をキャッシュバック

業界最低水準の低金利と団信に加えて「がん50%保障団信」が無料で付帯する手厚い保障で優良な住宅ローンがじぶん銀行の住宅ローンです。新規の借入れでも借り換えでもおすすめのじぶん銀行が気になった方は気軽に公式サイトで借入れシミュレーションを行ってみましょう。

2018年9月 じぶん銀行の詳細
金利変動金利:0.457%
10年固定金利:0.670%
保証料0円
事務手数料借入れ金額の2.16% (税込)
一部繰上げ返済手数料0円
団信団信に加えて「がん50%保障団信」が無料で付帯
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